Bund Bundesgericht (BGER)

bund/bger/1P-721-1999.html 

 
 
[AZA 3] 
1P.721/1999/hzg 
 
          I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG  
          ********************************** 
 
14. März 2000  
 
Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Präsident 
der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter 
Aeschlimann, Ersatzrichter Seiler und Gerichtsschreiber 
Haag. 
 
--------- 
 
In Sachen 
 
Albert W e i b e l, Kaiserstuhlerstrasse 47, Weiach,  
Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter 
Hübner, Limmatquai 3, Zürich, 
 
gegen 
 
Gemeinderat W e i a c h,  
Verwaltungsgericht des Kantons Z ü r i c h, 1. Abteilung,  
1. Kammer, 
 
betreffend 
Quartierplan, 
hat sich ergeben: 
 
A.-  
Mit Beschluss vom 16. Dezember 1997 setzte  
der Gemeinderat Weiach gestützt auf § 158 des kantonalen 
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) den 
Quartierplan Nr. 3 "See-Winkel" fest. Das Quartierplangebiet 
umfasst rund 9 ha bisher weitgehend unüberbautes Wohn- und 
Gewerbegebiet. Es wird nördlich durch die Kaiserstuhler- 
strasse begrenzt. Der Quartierplan sieht drei Teile ("West", 
"Mitte" und "Ost") vor, die je durch neu zu erstellende, 
von der Kaiserstuhlerstrasse abzweigende Quartierstrassen 
erschlossen werden sollen. 
 
       Albert Weibel ist Eigentümer des Grundstücks 
altKat.Nr. 364 (neu Nr. 7), das im Teil "Mitte" des Quar- 
tierplanperimeters liegt. Die Parzelle grenzt nördlich an 
die Kaiserstuhlerstrasse. Sie ist rund 100 m tief. Auf ihrem 
nördlichen Teil befindet sich eine Autoreparaturwerkstätte 
mit Tankstelle und Werkhallenanbau. Der südliche Teil ist 
mit einer eingeschossigen Einstellhalle überbaut. Gemäss 
Quartierplan soll der südliche Teil des Grundstücks von 
Westen her mit der neu zu erstellenden Quartierstrasse "im 
See" erschlossen werden, während die unmittelbare Zufahrt 
ab der Kaiserstuhlerstrasse für den nördlichen und den mitt- 
leren Parzellenbereich beibehalten wird. Der südliche Teil 
des Grundstücks wurde mit dem generellen Flächenabzug von 
8,816 % (entsprechend ca. 180 m2) belastet. Zudem wurde im 
südlichen Teil der Parzelle entlang der Ostgrenze ein Strei- 
fen im Halte von rund 322 m2 abgetrennt und der Nachbarpar- 
zelle altKat. Nr. 365 (neu: Nr. 8) zugeschieden. Der Parzel- 
le von Albert Weibel wurde dafür im nördlichen Teil auf der 
Westseite ein Streifen von rund 221 m2 angefügt. Der südli- 
che und der mittlere Teil der Parzelle (insgesamt 1735 m2) 
wurden zudem in den Kostenverteiler für die Erschliessungs- 
strasse Teil "Mitte" sowie für die Kanalisation und die 
Trink- und Löschwasserleitungen aufgenommen. Schliesslich 
wurde die gesamte Parzelle in den Kostenverteiler für die 
Administrativkosten des Quartierplanverfahrens einbezogen. 
 
B.-  
Albert Weibel erhob gegen den Quartierplan-  
beschluss zunächst erfolglos Rekurs an die kantonale Bau- 
rekurskommission I und anschliessend Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag, sein 
Grundstück sei aus dem Quartierplanverfahren zu entlassen, 
eventuell von der Kostenbeitragspflicht auszunehmen. Zudem 
seien die bisherigen Grenzen des Grundstücks zu belassen. 
Das Verwaltungsgericht erwog mit Urteil vom 6. Oktober 1999, 
der Quartierplan habe auch für bereits überbaute Grundstücke 
baurechtskonforme Verhältnisse zu schaffen. Die Festsetzung 
der Erschliessungsanlagen habe sich nach der objektiv mögli- 
chen baulichen Nutzung und nicht nach der bestehenden Über- 
bauung zu richten. Die Parzelle des Beschwerdeführers sei 
ungenügend erschlossen, da bei einer gemäss Bauordnung mög- 
lichen künftigen Überbauung (Zone WG3) der südliche Teil 
der Parzelle nicht mehr wie bisher unmittelbar über die 
Kaiserstuhlerstrasse erschlossen werden könnte; vielmehr 
müsste dieser Teil über die neu zu erstellende Quartier- 
strasse "im See" rückwärtig erschlossen werden. Dass dieser 
Teil mit dem allgemeinen Landabzug belastet und in den 
Kostenverteiler einbezogen worden sei, sei deshalb nicht 
zu beanstanden. Hinsichtlich der Neufestlegung der Parzel- 
lengrenze habe der Gemeinderat sein Ermessen nicht über- 
schritten. Auch die Belastung mit Administrativkosten 
sei rechtmässig. 
C.-  
Albert Weibel erhebt staatsrechtliche Beschwerde  
mit dem Antrag, den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzu- 
heben, eventuell die Sache zur Neuentscheidung an das Ver- 
waltungsgericht zurückzuweisen. Zudem beantragt er Erteilung 
der aufschiebenden Wirkung, die Durchführung eines Augen- 
scheins und die Einholung eines Gutachtens über die Frage 
der Notwendigkeit des Einbezugs seines Grundstücks in den 
Quartierplan. 
 
D.-  
Der Gemeinderat Weiach beantragt Abweisung der  
Beschwerde. Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung, 
soweit auf die Beschwerde einzutreten sei. 
 
E.-  
Mit Verfügung des Präsidenten der I. öffentlich-  
rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts vom 22. Dezember 
1999 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung beigelegt. 
 
Das Bundesgericht zieht in Erwägung  
:  
 
1.-  
a) Das angefochtene Urteil ist ein kantonal  
letztinstanzlicher Endentscheid, gegen den auch im Bund 
kein anderes Rechtsmittel gegeben ist. Die staatsrecht- 
liche Beschwerde ist zulässig (Art. 84 Abs. 2, Art. 86 
Abs. 1 und Art. 87 OG). Der Beschwerdeführer ist als 
Eigentümer eines in den Quartierplan einbezogenen Grund- 
stücks zur staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert 
(Art. 88 OG). Auf die Beschwerde ist einzutreten, so- 
weit sich der Beschwerdeführer nicht auf unzulässige 
Noven beruft (s. nachfolgende E. 2e). 
 
       b) Der Sachverhalt ergibt sich mit genügender 
Klarheit aus den Akten. Auf die Durchführung des beantragten 
Augenscheins und die Einholung eines Gutachtens kann ver- 
zichtet werden. 
 
2.-  
a) Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung  
der Eigentumsgarantie und von Art. 4 aBV. Es bestehe 
kein genügendes öffentliches Interesse am Quartierplan 
"See-Winkel", da dieser im Widerspruch zu übergeordneten 
Planungszielen liege. Das Verwaltungsgericht habe sodann 
eine ungenügende Interessenabwägung vorgenommen, da es 
auf die subjektive Interessenlage des Beschwerdeführers 
nicht Rücksicht genommen habe. Das private Interesse des 
Beschwerdeführers an einer Entlassung aus dem Quartierplan 
überwiege, da sein Grundstück im Gegensatz zu den benach- 
barten Grundstücken bereits hinreichend erschlossen und 
vollständig überbaut sei. Es profitiere von der vorgese- 
henen neuen Quartierstrasse in keiner Weise. Deshalb seien 
sein Einbezug in den Kostenverteiler und der ihm auferlegte 
Landabzug für Erschliessungsanlagen nicht zulässig. Auch 
bezüglich der Wasser- und Kanalisationsleitungen stehe sein 
Kostenanteil in keinem angemessenen Verhältnis zum Vorteil. 
Die ihm auferlegte Beitragspflicht verletze das Äquivalenz- 
prinzip. Durch die Abtretung des Landstreifens im Süden und 
die Impropriation des Streifens im Norden werde zudem der 
Anspruch auf wertgleichen Realersatz verletzt, da der neu 
zugeteilte Streifen baulich nicht genutzt werden könne, 
während der abzutretende Streifen für eine Erweiterung 
der Einstellhalle nutzbar wäre. 
 
       b) Eine Eigentumsbeschränkung ist mit Art. 22ter  
aBV bzw. Art. 26 BV nur vereinbar, wenn sie auf gesetzlicher 
Grundlage beruht, im überwiegenden öffentlichen Interesse 
liegt, verhältnismässig ist und, sofern sie eine Enteignung 
darstellt oder einer solchen gleichkommt, gegen volle Ent- 
schädigung erfolgt (Art. 36 und 26 Abs. 2 BV; BGE 121 I 117 
E. 3b S. 120; 119 Ia 362 E. 3a S. 366; 117 Ia 412 E. 4b 
S. 419, je mit Hinweisen). 
 
       c) Der Einbezug des Grundstücks des Beschwerde- 
führers in den Quartierplan stellt in mehrfacher Beziehung 
eine Eigentumsbeschränkung dar. Er hat einen entschädigungs- 
losen generellen Landabzug zur Erstellung von Erschliessungs- 
anlagen und eine Neuzuteilung der Grundstücksfläche zur Fol- 
ge, verbunden mit einer (ausgleichspflichtigen) Minderzutei- 
lung. Der Einbezug in den Quartierplan bewirkt zudem eine 
Kostenpflicht für die zu erstellenden Erschliessungsanlagen 
und die Verfahrenskosten. 
 
       d) Der Beschwerdeführer bestreitet mit Recht nicht 
das Vorhandensein einer genügenden gesetzlichen Grundlage. 
Eine solche ist mit den §§ 123 ff. PBG gegeben. Er bestrei- 
tet jedoch, dass ein überwiegendes öffentliches Interesse 
am Einbezug seiner Liegenschaft in den Quartierplan bestehe. 
Das Bundesgericht prüft grundsätzlich frei, ob ein öffent- 
liches Interesse besteht, ob dieses das entgegenstehende 
private Interesse überwiegt und ob der Eingriff in das 
Grundrecht verhältnismässig ist. Es auferlegt sich jedoch 
eine gewisse Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von 
einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche 
die kantonalen Behörden besser überblicken (BGE 119 Ia 362 
E. 3a S. 366). 
 
       e) Der Beschwerdeführer bestreitet ein öffentliches 
Interesse am Quartierplan, da weder die tatsächliche Bevöl- 
kerungsentwicklung noch die kommunale Richtplanung einen 
Bedarf an der Überbauung "See-Winkel" ausweise. Zudem lege 
auch die Fluglärmbelastung eine Redimensionierung der über- 
grossen Bauzonen nahe. 
 
       Diese Vorbringen stellen Noven dar, die im Ver- 
fahren der staatsrechtlichen Beschwerde grundsätzlich nicht 
zulässig sind (  Walter Kälin, Das Verfahren der staatsrecht-  
lichen Beschwerde, 2. Aufl., Bern 1994, S. 369 f.). Auf die 
Beschwerde ist diesbezüglich nicht einzutreten. Im Übrigen 
sind sie auch unbegründet. Das Quartierplangebiet liegt in 
einer rechtskräftigen Bauzone. Die Gemeinde ist grundsätz- 
lich gehalten, diese zu erschliessen (Art. 19 Abs. 2 RPG). 
Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass im Quar- 
tierplanperimeter die Planungswerte für die Lärmbelastung 
überschritten werden. Zu prüfen ist aber im Folgenden, ob 
das öffentliche Interesse am Quartierplan die privaten In- 
teressen des Beschwerdeführers überwiegt. 
 
3.-  
a) Das Verwaltungsgericht hat erwogen, nach  
seiner Rechtsprechung komme eine Entlassung eines Grund- 
stücks aus dem Quartierplanverfahren nur in Frage, wenn 
kumulativ das betreffende Grundstück für die Gesamter- 
schliessung nicht benötigt werde und nach objektiven 
Gesichtspunkten in jeder Hinsicht baureif sei oder aus 
sachlichen Gründen für eine Überbauung nicht in Betracht 
komme. Diese Rechtsprechung weckt Bedenken: Die mit einem 
Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer sind 
dadurch gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur öffentli- 
chen Interessen, sondern zugleich auch privaten Interessen 
der betroffenen Grundeigentümer dient: Er ermöglicht eine 
im öffentlichen Interesse liegende, geordnete Überbauung 
des Landes. Gleichzeitig verschafft er dem Grundeigentümer 
eine Erschliessung und ermöglicht so die Überbauung des 
Grundstücks und damit die Erzielung eines Mehrwerts (vgl. 
BGE 121 I 65 E. 5b/aa S. 71; 117 Ia 412 E. 2c S. 416; Ur- 
teil des Bundesgerichts vom 8. Oktober 1980 in ZBl 84/1983 
S. 179, E. 2b;  Brandt/Moor, Kommentar RPG, Zürich 1999,  
Art. 18 Rz. 110). Dass ein solches privates Interesse tat- 
sächlich vorliegt, ist Voraussetzung für die mit dem Ein- 
bezug eines Grundstücks in den Quartierplan verbundenen 
Belastungen (BGE 100 Ia 223 E. 3c S. 230). Ist jedoch ein 
Grundstück bereits hinreichend erschlossen und erfährt es 
auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so ist 
sein Einbezug nicht gerechtfertigt (vgl. BGE 117 Ia 412 
E. 2c und d S. 417 f.). Wenn nun nach der Rechtsprechung 
des Verwaltungsgerichts ein Grundstück bereits baureif ist 
und einzig deshalb in einen Quartierplan einbezogen wird, 
weil es für die Gesamterschliessung benötigt wird, so fehlt 
es am Vorteil, welcher den Einbezug in das Quartierplan- 
gebiet und die damit verbundenen Eigentumsbeschränkungen 
und finanziellen Belastungen rechtfertigt. Das betreffende 
Grundstück kann gegebenenfalls auf dem Weg der Enteignung 
(gegen volle Entschädigung) für die Erstellung von Er- 
schliessungsanlagen herangezogen, nicht aber - mit den 
geschilderten nachteiligen Folgen - in den Quartierplan 
einbezogen werden (BGE 100 Ia 223 E. 3c S. 230). 
 
       b) Massgebend ist demnach, ob das Grundstück des 
Beschwerdeführers hinreichend erschlossen ist. Das trifft 
unbestrittenermassen für den nördlichen Teil der Liegen- 
schaft zu. Die kantonalen Instanzen haben diesen Teil denn 
auch nicht mit dem generellen Flächenabzug belastet und 
nicht in den Kostenverteiler für die Erschliessungsanlagen 
einbezogen. Streitig ist hingegen, ob die Erschliessung 
für den südlichen Teil der Parzelle ausreicht. 
 
       c) Die dort gelegene Einstellhalle wird heute 
über den nördlichen Grundstücksteil direkt von der Kaiser- 
stuhlerstrasse her erschlossen. Das Verwaltungsgericht geht 
jedoch davon aus, dass dieser Teil baulich unternutzt sei. 
Eine weitergehende Ausnützung oder auch nur eine verkehrs- 
intensivere Nutzung der bestehenden Halle hätte Mehrverkehr 
zur Folge, der nicht mehr unmittelbar in die Kaiserstuhler- 
strasse geführt werden könne. 
 
       Auch der Beschwerdeführer stellt letztlich nicht 
in Abrede, dass bei einer intensiveren Nutzung des südlichen 
Parzellenteils, wie sie aufgrund der Zonenordnung zulässig 
wäre, die direkte Erschliessung über die Kaiserstuhlerstras- 
se ungenügend sein könnte. Es besteht kein Anspruch darauf, 
dass eine direkte Erschliessung in eine Durchgangsstrasse 
bewilligt oder beibehalten wird (nicht publiziertes Urteil 
des Bundesgerichts vom 24. August 1998 i.S. H., E. 5 und 6). 
Hinsichtlich der Erschliessung mit Wasserzufuhr und Kanali- 
sation räumt der Beschwerdeführer selber ein, dass die Ein- 
stellhalle lediglich über einen 1-Zoll-Anschluss an das Was- 
sernetz verfügt und nicht an die Kanalisation angeschlossen 
ist. Für eine intensivere Nutzung des südlichen Parzellen- 
teils wäre diese Erschliessung offensichtlich ungenügend. 
 
       Indessen bestreiten auch die kantonalen Instanzen 
nicht, dass die bisherige Erschliessung durch den direkten 
Zugang zur Kaiserstuhlerstrasse für den bestehenden Garagen- 
betrieb des Beschwerdeführers ausreicht und beibehalten wer- 
den kann. Ebensowenig machen sie geltend, für den bestehen- 
den Betrieb sei der bisherige Wasser- und Kanalisationsan- 
schluss ungenügend. Die mit dem Quartierplan neu vorgesehene 
Erschliessung bringt somit für den bisherigen Betrieb des 
Beschwerdeführers keinerlei Vorteile. Das Verwaltungsgericht 
geht jedoch davon aus, es sei unerheblich, ob der Beschwerde- 
führer selber eine zusätzliche Ausnützung des rückwärtigen 
Parzellenteils plane. Entscheidend sei, dass eine solche 
objektiv möglich sei. 
 
       Massgebend ist somit die Frage, ob für die Interes- 
senabwägung einzig auf die abstrakt und objektiv mögliche 
bauliche Ausnützung, oder auch auf die konkreten subjektiven 
Interessen des betroffenen Grundeigentümers abzustellen sei. 
 
       d) Die hinreichende Erschliessung im Sinne von 
Art. 19 Abs. 1 RPG muss sich nach den zonengerechten Bau- 
möglichkeiten der zu erschliessenden Fläche richten (BGE 121 
I 65 E. 3a S. 68; 117 Ia 412 E. 2c S. 416 f.). Das ergibt 
sich daraus, dass Erschliessungsanlagen für einen gewissen 
Zeithorizont erstellt werden müssen und nicht im Voraus ge- 
sagt werden kann, mit welcher Intensität die beteiligten 
Grundstücke in Zukunft genutzt werden. Dementsprechend ist 
der Einbezug eines Grundstücks in einen Quartierplan nicht 
erst dann zulässig, wenn dies für die bestehende Nutzung 
erforderlich ist, sondern bereits dann, wenn dadurch eine 
bessere zukünftige Nutzung ermöglicht wird (BGE 117 Ia 412 
E. 2c S. 417; Urteil des Bundesgerichts vom 8. Oktober 1980 
in ZBl 84/1983 S. 179, E. 2b und c). Desgleichen ist nach 
Lehre und Rechtsprechung die Auferlegung von Mehrwertbei- 
trägen für die Kosten der Erschliessung bereits dann zu- 
lässig, wenn eine Anschlussmöglichkeit besteht, unabhängig 
davon, ob der Grundeigentümer davon tatsächlich Gebrauch 
macht (BGE 106 Ia 241 E. 3b S. 242;  André Jomini, Kommentar  
RPG, Zürich 1999, Art. 19 Rz. 59;  Vera Marantelli-Sonanini,  
Erschliessung von Bauland, Diss. Bern 1997, S. 98 u. 105). 
 
       e) Das kann jedoch nicht bedeuten, dass sämtli- 
che Belastungen mit dem Hinweis auf eine künftige bessere 
Nutzung und ungeachtet der konkreten Situation des Betrof- 
fenen zulässig wären. Es ist nicht zu übersehen, dass die 
zitierte Lehre und Rechtsprechung hauptsächlich anhand un- 
überbauter Grundstücke entwickelt wurde. Wird solches Land 
durch einen Quartierplan erschlossen, so erhält dadurch 
der Eigentümer die Möglichkeit, sein bisher nicht über- 
bautes Grundstück in den Grenzen des bau- und planungs- 
rechtlich Zulässigen möglichst optimal zu überbauen und 
damit einen wirtschaftlichen Vorteil aus den im Rahmen des 
Quartierplans erstellten Erschliessungsanlagen zu reali- 
sieren. Das ist in der Regel für den Eigentümer wirtschaft- 
lich vorteilhaft (BGE 121 I 65 E. 5b/aa S. 71;  Christian  
Lindenmann, Beiträge und Gebühren für die Erschliessung  
nach zürcherischem Planungs- und Baurecht, Diss. Zürich 
1989, S. 88, 94;  Schürmann/Hänni, Planungs-, Bau- und  
besonderes Umweltschutzrecht, 3. Aufl., Bern 1995, S. 220, 
226). Die Eigentumseinschränkung, die darin liegt, dass 
auch möglicherweise nicht bauwillige Eigentümer indirekt 
zur Überbauung veranlasst werden, wird damit gerechtfertigt, 
dass bisher nicht überbautes Land der Überbauung zugeführt 
wird, was als hinreichendes öffentliches Interesse betrach- 
tet wird (  EJPD/BRP, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die  
Raumplanung, Bern 1981, N 24 zu Art. 19;  Jomini, a.a.O.,  
Art. 19 Rz. 59;  Marantelli-Sonanini, a.a.O., S. 105 f.).  
Damit ist in der Regel kein finanzieller Verlust verbunden. 
Der Eigentümer kann das Grundstück nutzbringend überbauen 
oder zu einem Preis verkaufen, der weit über dem Ertragswert 
des unüberbauten Grundstücks liegt. Der durch die Erschlies- 
sungsmassnahmen geschaffene Mehrwert kann tatsächlich reali- 
siert werden. 
 
       Bei bereits überbauten Grundstücken kann es sich 
jedoch anders verhalten; ein Quartierplan stellt hier oft 
eine schwerwiegende Eigentumsbeschränkung dar (vgl. BGE 106 
Ia 364 E. 2 S. 366 f.) : Insbesondere bei Gewerbebetrieben, 
welche die baurechtlich zulässigen Überbauungsmöglichkeiten 
nicht voll ausschöpfen, kann eine intensivere Überbauung 
zwar rechtlich und technisch möglich, aber für den betref- 
fenden Betrieb unnötig und wirtschaftlich weder sinnvoll 
noch tragbar sein. In solchen Fällen stellt eine zusätz- 
liche Erschliessung, die eine intensivere Überbauung er- 
möglichen würde, allenfalls einen hypothetischen Vorteil 
dar, der jedoch praktisch nicht oder zumindest nicht kurz- 
fristig oder nur um den Preis einer Veräusserung des Grund- 
stücks und einer Aufgabe des Betriebs realisierbar ist. Den 
mit dem Einbezug in den Quartierplan verbundenen Abgaben 
und sonstigen Nachteilen steht damit kein tatsächlicher 
Vorteil gegenüber. Derartige Situationen sind im Lichte 
der Eigentumsgarantie deshalb anders zu beurteilen als 
der bisher meist betrachtete Fall, dass Eigentümer nicht 
überbauter Grundstücke durch den Bau von Erschliessungs- 
anlagen zur Überbauung veranlasst werden. Das abstrakte 
Interesse an einer maximal zulässigen baulichen Ausnutzung 
kann in solchen Fällen nicht unbesehen das konkrete Inte- 
resse des betroffenen Eigentümers überwiegen. Vielmehr ist 
die Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu prüfen (BGE 121 
I 65 E. 5a/cc und 5c S. 71 f.; 100 Ia 223 E. 3 S. 226 ff.; 
Schürmann/Hänni, a.a.O., S. 200 f.; vgl. auch BGE 119 Ia  
21 E. 1a S. 24 f.: Berücksichtigung betrieblicher Gegeben- 
heiten). 
 
       Aus diesen Überlegungen folgt, dass für den Ein- 
bezug bereits überbauter Grundstücke in einen Quartierplan 
nicht einzig auf die durch die vorgesehene Erschliessung 
objektiv ermöglichte bessere Ausnützung, sondern auch auf 
die subjektive Situation der betroffenen Eigentümer abzu- 
stellen ist. 
 
       f) Das Verwaltungsgericht hat einzig als aus- 
schlaggebend betrachtet, dass durch den Quartierplan eine 
bessere Ausnützung objektiv möglich sei. Es hat deshalb zu 
Unrecht die subjektive Situation des Beschwerdeführers gar 
nicht geprüft. Der Sachverhalt ist jedoch aufgrund der Akten 
hinreichend klar, so dass das Bundesgericht die erforderli- 
che Interessenabwägung selbst vornehmen kann. 
 
       g) Nach dem bisher Ausgeführten (E. 3c) ist 
nicht zweifelhaft, dass die zusätzliche Erschliessung 
(Strasse "im See", Kanalisation und Wasserleitung) für 
den Fall einer intensiveren Nutzung des südlichen Parzel- 
lenteils erforderlich ist. Sie bedeutet demnach für den 
Fall einer solchen Nutzung auch einen Mehrwert, da ohne 
diese Erschliessung eine intensivere Überbauung des süd- 
lichen Teils gar nicht bewilligt werden könnte. Dieser 
durch die Erschliessung geschaffene Vorteil rechtfertigt 
denn auch den generellen Flächenabzug. Zwar kann dieser 
Vorteil vorderhand nicht realisiert werden, doch behindert 
der Flächenabzug den bestehenden Betrieb des Beschwerde- 
führers nicht. Jedenfalls macht dieser nicht geltend, durch 
die Abtretung der rund 180 m2 werde die Benützung der Werk- 
stätte oder der Einstellhalle verunmöglicht oder auch nur 
erschwert. Auch bei Berücksichtigung der konkreten, aktuel- 
len Interessenlage des Beschwerdeführers ist somit der 
Flächenabzug nicht unzulässig. 
 
       h) Analoges gilt für den Landabtausch (Abtretung 
des Streifens im Süden, Impropriation des Streifens im Nor- 
den). Aus der Eigentumsgarantie folgt ein Anspruch auf wert- 
gleichen Realersatz und - sofern dies nicht möglich ist - 
Geldausgleich in der Höhe des Verkehrswertes (BGE 122 I 
120 E. 5 S. 127; 119 Ia 21 E. 1a S. 24 f.; 116 Ia 41 E. 5a 
S. 50;  Schürmann/Hänni, a.a.O., S. 227). Der Beschwerdefüh-  
rer macht nicht geltend, dass der Verkehrswert des ihm neu 
zugeteilten Streifens geringer sei als derjenige des von ihm 
abzutretenden Streifens (unter Berücksichtigung der Minder- 
zuteilung infolge des generellen Landabzugs). In abstrakter 
Weise ist somit die Wertgleichheit nicht in Frage gestellt. 
Ebenso wenig wird durch den Abtausch der Betrieb der Garage 
in der bisherigen Form in Frage gestellt. Der Beschwerde- 
führer bringt einzig vor, auf dem abgetrennten Streifen 
im südlichen Teil hätte er die bestehende Einstellhalle 
erweitern können. Es ergeben sich jedoch weder aus den 
Akten noch aus den Rechtsschriften des Beschwerdeführers 
Hinweise darauf, dass eine solche Erweiterung konkret ge- 
plant wäre. Zudem wäre eine Erweiterung der Halle auch in 
nördlicher Richtung denkbar. Bei einer grundsätzlichen Neu- 
gestaltung der Überbauung würde sodann der im nördlichen 
Teil impropriierte Streifen eine bessere bauliche Ausnützung 
des nördlichen Teils erlauben. Es kann somit nicht gesagt 
werden, dass der Landabtausch den Grundsatz des wertgleichen 
Ersatzes verletzt. Mit gewissen Unterschieden zwischen altem 
und neuem Besitzstand muss sich der Eigentümer bei einer 
Landumlegung abfinden (BGE 100 Ia 223 E. 3a S. 227). 
 
       i) Eine wesentliche Belastung könnte sich 
hingegen aus der mit dem Einbezug in den Quartierplan 
verbundenen Beitragspflicht für die Erschliessungsanlagen 
ergeben. Der Beschwerdeführer wird nach seinen Angaben mit 
Erschliessungsbeiträgen von Fr. 157'200.-- belastet (Kanali- 
sation: Fr. 63'700.--; Wasserzufuhr: Fr. 29'700.--; Strasse: 
Fr. 63'800.--). Für den Fall einer künftigen intensiveren 
Überbauung des südlichen Parzellenteils dürfte dieser Auf- 
wand ohne weiteres durch den entsprechenden Mehrwert kompen- 
siert werden. Solange der Beschwerdeführer hingegen sein 
bisheriges Gewerbe betreibt und daher aus der neuen Er- 
schliessung keinen Nutzen hat, könnte sich die Pflicht 
zur Zahlung eines Beitrags in solcher Höhe im Lichte des 
bisher Ausgeführten (E. 3e) in der Tat als unverhältnis- 
mässig erweisen. 
 
       Indessen steht zur Zeit die Beitragsforderung 
nicht zur Diskussion. Der Quartierplan legt einzig den 
Kostenverteiler für den Fall der plangemässen und voll- 
ständigen Realisierung der Erschliessungsanlagen fest. 
Dass und wann der Beschwerdeführer die entsprechenden 
Beiträge zu leisten haben wird, steht noch nicht fest, 
sondern wird nach Massgabe der §§ 166 ff. PBG festgelegt 
werden. Es wird Sache des Gemeinderates sein, zu gegebener 
Zeit die Kosten so festzulegen, dass für den Beschwerde- 
führer keine unverhältnismässige Belastung entsteht. 
 
4.-  
Die staatsrechtliche Beschwerde ist somit abzu-  
weisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichts- 
kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 in 
Verbindung mit Art. 153 und Art. 153a OG). Nachdem das Ver- 
waltungsgericht teilweise von unzutreffenden Annahmen ausge- 
gangen ist (E. 3a und f) und sich der Beschwerdeführer inso- 
fern in guten Treuen zur Beschwerdeführung veranlasst sehen 
konnte, rechtfertigt sich eine Reduktion der Gerichtsgebühr 
(Art. 156 Abs. 3 OG). Die Gemeinde Weiach hat keinen An- 
spruch auf Parteientschädigung, nachdem sie nicht anwalt- 
lich vertreten war. 
 
Demnach erkennt das Bundesgericht:  
 
1.-  
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen,  
soweit auf sie eingetreten werden kann. 
 
2.-  
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird dem  
Beschwerdeführer auferlegt. 
 
3.-  
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.  
 
4.-  
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem  
Gemeinderat Weiach und dem Verwaltungsgericht des Kantons 
Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt. 
 
______________ 
 
 
Lausanne, 14. März 2000 
 
           
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung  
                                         
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS  
                       
Der Präsident:  
  
  
Der Gerichtsschreiber: