II. Güterregulierung
90 Neuzuteilung
- Landwirtschaftsland angrenzend an Bauzone; sog. Bauerwartungs-
land. Massgebend ist grundsätzlich die aktuelle Rechtslage; die künf-
tige Rechtslage, d.h. Zonierung, ist nur massgebend, falls eine hohe
Wahrscheinlichkeit für eine Änderung in naher Zukunft besteht.
Aus einem Entscheid der Landwirtschaftlichen Rekurskommission vom
25. März 2004 in Sachen Erbengemeinschaft Z. gegen Bodenverbesserungs-
genossenschaft (BVG) X.
Aus den Erwägungen
4.3. Die Beschwerdeführer beanstanden, indem ihnen
kein Land mehr im Gebiet "Z" zugeteilt worden sei, hätten sie kein
gleichwertiges und gleichartiges Land erhalten, worauf die Eigen-
tumsgarantie einen Anspruch vermittle. Es sei strategisch günstiges
Land mit Land im "Y" abgegolten worden (...). Sinngemäss machen
sie geltend, dass damit das in § 18 Abs. 2 LwG-AG enthaltene Prin-
zip, wonach die neuen Grundstücke in ähnlicher Lage zuzuteilen sind
wie die eingeworfenen, verletzt sei (...). Zentrales Motiv der Be-
schwerdeführer ist die Nähe des Gebiets "Z" zur Bauzone; sie neh-
men an, dass das Gebiet in einer nächsten Zonenplanrevision einge-
zont werde (...).
4.3.1. Eine Güterregulierung hat sich grundsätzlich an die
geltende Nutzungsplanung einer Gemeinde zu halten. Immerhin sind
künftige, vorhersehbare Planungsänderungen auch ohne unmittelbare
rechtliche Verpflichtung bei der Umlegung zu berücksichtigen (LKE
GR.92.50001 / L 92/46 vom 15. April 1994 in Sachen A.B. gegen
BVG U., S. 12 f.). Wo aber keine Änderungen der Nutzungsplanung
absehbar sind, sind die Grundstücke strikte entsprechend ihrer Zo-
nenzugehörigkeit zu behandeln. Rechtlich gesehen gibt es kein
"Bauerwartungsland".
Tatsächlich kann es dagegen sein, dass Landwirtschaftsland hö-
her bewertet wird, weil es an die Bauzone stösst und die Interessier-
ten mit einer Einzonung rechnen. Dabei handelt es sich aber - öko-
nomisch gesprochen - um eine Spekulation. Wer in der erwähnten
Hoffnung einen im Vergleich zum sonstigen Landwirtschaftsland er-
höhten Preis zahlt, trägt auch das Risiko der nicht erfüllten Erwar-
tung, wenn sich die Nutzungsplanung letztlich anders entwickeln
sollte. Ein allfälliger Verlust könnte jedenfalls nicht der öffentlichen
Hand überwälzt werden (AGVE 1996 S. 452).
(...)
4.3.4. Der Einwurf "Z" der Erbengemeinschaft Z. liegt in
der Landwirtschaftszone. Bei der Neuzuteilung ist grundsätzlich auf
die aktuelle Rechtslage, das heisst auf den Zonenplan 97/98 abzu-
stellen. Analog dem Enteignungsrecht sind künftige Rechtslagen nur
massgebend, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit angenommen wer-
den kann, dass die für das fragliche Grundstück geltende rechtliche
Regelung in naher Zukunft z.B. durch Ein-, Aus-, Umzonung o.ä.
geändert würde (für das Enteignungsrecht: BGE 112 Ib 533). Diese
Voraussetzung ist vorliegend nicht gegeben. Das Kriterium "Bauer-
wartung" spielt bei der Neuzuteilungsabwägung grundsätzlich keine
Rolle und ist somit entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht
zu berücksichtigen.
(...)