17 Liegenschaftsschätzung
Tragweite einer von der vertraglich vereinbarten Nutzung abweichenden
tatsächlichen Nutzung einer Liegenschaft (andere Aufteilung als bei Mit-
eigentum vereinbart) bei Schätzung der Liegenschaft
Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 8. Juni 2015, i.S. A.X.,
B.X., C.X. und D.X. gegen KStA (WBE.2014.383).
Aus den Erwägungen
2.
2.1.
Das den Eltern der Beschwerdeführer 1 und 3 eingeräumte
Wohnrecht ist für die Berechnung der den Beschwerdeführern 1 und
2 bzw. 3 und 4 zuzuweisenden Vermögenssteuerwerte unbeachtlich,
da ein Wohnrecht kein vermögenssteuerlich relevantes Nutznies-
sungsverhältnis begründet (vgl. BARBARA SRAMEK, in: MARIANNE
KLÖTI-WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl., Muri 2015, § 46 N 25). Zu
beantworten bleibt damit, ob, nachdem der Vermögenssteuerwert der
Liegenschaft zutreffend allein den Beschwerdeführern (und nicht
etwa teilweise auch den Eltern der Beschwerdeführer 1 und 3)
zugewiesen wurde, die zwischen ihnen vorgenommene hälftige
Aufteilung des Gesamtvermögenssteuerwerts rechtmässig ist.
2.2.
2.2.1.
Die Beschwerdeführer 1 und 3 sind Miteigentümer je zur Hälfte
des Wohnteils. Das spricht dafür, ihnen auch den Vermögenssteuer-
wert des Wohnteils je zur Hälfte zuzuweisen. Dagegen wird in der
Beschwerde vorgebracht, die tatsächliche Nutzung der Liegenschaft,
wie sie zwischen den Parteien vereinbart worden sei, weiche von der
eigentumsmässigen Aufteilung der Liegenschaft ab. Der Sache nach
machen die Beschwerdeführer damit geltend, der Beschwerdefüh-
rer 3 und dessen Ehefrau (Beschwerdeführerin 4) hätten dem Be-
schwerdeführer 1 und dessen Ehefrau (Beschwerdeführerin 2) fak-
tisch eine Nutzniessung an einem Teil des ihnen zuzurechnenden
Miteigentumsanteils eingeräumt.
2.2.2.
Wie das Spezialverwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat,
sind im Steuerrecht auch nutzniessungsähnliche Verhältnisse zu be-
achten. Kommen solche Verhältnisse wirtschaftlich betrachtet einer
Nutzniessung gleich, besteht kein Grund, darauf nicht auch die ent-
sprechenden steuerrechtlichen Regeln betreffend die Nutzniessung
zur Anwendung zu bringen. Die sog. faktische Nutzniessung wird so-
mit auch im Steuerrecht anerkannt.
2.2.3.
Steht ein Vermögensgegenstand im hälftigen Miteigentum, so
ist vermutungsweise davon auszugehen, dass auch die Nutzung des
Gegenstands je zur Hälfte erfolgt. Art. 647 Abs. 1 ZGB sieht indes-
sen vor, dass die Eigentümer eine von den gesetzlichen Bestimmun-
gen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren
können. Es ist somit rechtlich ohne weiteres möglich, bei hälftigem
Miteigentum eine andere als die je hälftige Aufteilung der Nutzung
vorzusehen. Eine solche Vereinbarung kann im Übrigen sogar form-
los getroffen werden. Indessen ist Schriftlichkeit in der Praxis die
Regel und dann erforderlich, wenn die Ordnung im Grundbuch ange-
merkt werden soll (vgl. CHRISTOPH BRUNNER/JÜRG WICHTERMANN,
in: HEINRICH HONSELL/NEDIM PETER VOGT/THOMAS GEISER
[Hrsg.], Zivilgesetzbuch II, Basler Kommentar, 4. Aufl., Basel 2011,
Art. 647 N 25). Hier wurde nicht geltend gemacht, es bestehe eine
schriftliche Vereinbarung geschweige denn eine solche sei im Grund-
buch angemerkt. Die Beschwerdeführer machen vielmehr geltend, es
bestehe eine formlose Verabredung, wonach die Beschwerdeführer 1
und 2 den Wohnteil in einem grösseren Ausmass nutzten wie die Be-
schwerdeführer 3 und 4.
2.2.4.
Das Spezialverwaltungsgericht gibt im angefochtenen Ent-
scheid zutreffend die bisherige Rechtsprechung des Verwaltungsge-
richts wieder, das in Fällen, da die überlebende Ehefrau in der
Liegenschaft wohnen blieb, eine faktische Nutzniessung angenom-
men hat (vgl. angefochtener Entscheid, Erw. 10.4.1. unter Hinweis
auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 20. Oktober 2004
[WBE.2004.152]). Das Spezialverwaltungsgericht hat indessen
ebenso zutreffend darauf hingewiesen, dass es das Verwaltungsge-
richt abgelehnt hat, diese Rechtsprechung generell auf weitere Fälle
auszudehnen. Daran ist festzuhalten. Das Steuerrecht als Massenfall-
recht ist darauf angewiesen, an leicht erkennbare und eruierbare Tat-
sachen anknüpfen zu können. Das muss umso mehr gelten, wenn es
um die Festlegung von Schätzwerten von Liegenschaften geht. Für
solche Werte ist eine gewisse Beständigkeit in zeitlicher Hinsicht un-
verzichtbar. Es ginge offensichtlich zu weit, wenn die Steuerbehör-
den, gegebenenfalls noch mit Durchführung eines Augenscheins, in
jeder Steuerperiode abklären müssten, wie genau sich die Nutzungs-
verhältnisse in einer von Miteigentümern gemeinsam genutzten Lie-
genschaft entwickelt haben (das Gleiche muss im Übrigen auch für
die Einräumung und Ausübung von Wohnrechten gelten, wie das
Spezialverwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid ebenfalls zu-
treffend ausführt). Ergeben sich Verschiebungen in der Nutzung einer
Liegenschaft, die von der ursprünglichen Rechtsgestaltung abwei-
chen, ist daher, damit diese steuerlich anerkannt werden können, zu
fordern, dass die Änderungen leicht erkennbar (z.B. weil eine ent-
sprechende abweichende Nutzungsordnung im Grundbuch ange-
merkt wurde) und langfristig angelegt sind. Das muss im Hinblick
auf die Wohnnutzung von Liegenschaften auch deshalb gelten, weil
insoweit selbst bei Vornahme eines Augenscheins erhebliche Unsi-
cherheiten verbleiben können ("Arrangements" hinsichtlich der
Wohnnutzung sind im Hinblick auf behördliche Augenscheine in der
Regel einfach zu bewerkstelligen). Faktische Nutzniessungen sind
daher in der Veranlagungspraxis nur dann anzunehmen, wenn klare
entsprechende Vereinbarungen vorliegen und/oder eine langjährige,
unveränderte Nutzung nachgewiesen werden kann. Dies ist hier
indessen auch nach dem Ergebnis des vom Spezialverwaltungsge-
richt durchgeführten Augenscheins nicht der Fall. Es muss daher bei
der vom KStA und der Vorinstanz vorgenommenen hälftigen Auftei-
lung des Vermögenssteuerwerts des Wohnteils sein Bewenden haben.
Das führt zur Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten
werden kann.