VIII. Enteignungsrecht
30 Formelle Enteignung; Entschädigung bei teilweise überbauten Grund-
stücken
- Grundsätze zur Bemessung von Entschädigungen bei teilweise über-
bauten Grundstücken
- Die Praxis des Spezialverwaltungsgerichts, unabhängig von der tat-
sächlichen Realisierbarkeit stets den absoluten Landpreis zu bezah-
len, wenn vor der Abtretung der Teilflächen eine Ausnützungsreserve
vorhanden war, ist rechtsfehlerhaft.
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 8. Juli 2015 in Sachen
Kanton Aargau gegen A., B. und C. (WBE.2015.12).
Aus den Erwägungen
2.
Jeder Baugrund besitzt einen Maximalwert, der als absoluter
Landwert bezeichnet wird. Dieser Maximalwert entspricht der vollen
wirtschaftlichen Ausnützung, d.h. der gewinnverheissendsten Nut-
zungsmöglichkeit, die dem Grundstück innewohnt (VGE III/13 vom
26. März 2010 [WBE.2009.214], S. 7; RUDOLF MERKER, Der
Grundsatz der "vollen Entschädigung" im Enteignungsrecht, Diss.,
Zürich 1975, S. 16). Sofern bei unüberbauten Grundstücken die Nut-
zung nicht in irgendeiner Art und Weise eingeschränkt ist, ist die ge-
winnverheissendste Nutzung möglich und der Verkehrswert ent-
spricht dem absoluten Landwert (VGE III/13 vom 26. März 2010
[WBE.2009.214], S. 7).
Ist ein Grundstück überbaut, so schränkt die bestehende Über-
bauung die Nutzungsmöglichkeiten stets in gewisser Weise ein.
Während eine gleichartige, aber unüberbaute Parzelle sofort der opti-
malen Nutzung zugeführt werden kann, verhindert bei einem über-
bauten Grundstück die vorhandene Überbauung solange, als mit ih-
rem Weiterbestand zu rechnen ist, die Ausschöpfung ungenutzter
Ausnützungsreserven. Der Landwert ist also ein relativer, abhängig
von Ausnützungsgrad, Alter, Zustand und Ausbaustandard sowie von
Lage und Quartieranpassung der bestehenden Bauten (HEINZ HESS/
HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Kommentar
zum Bundesgesetz über die Enteignung, zu den verfassungsrechtli-
chen Grundlagen und zur Spezialgesetzgebung des Bundes, Band I,
Bern 1986, Art. 19 Rz. 99). Der der bestehenden Situation angepass-
te, verminderte Bodenwert wird als relativer Landwert bezeichnet
(VGE II/9 vom 27. Januar 2006 [WBE.2003.34], S. 13; AGVE 1998,
S. 217 f.; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N 99).
3.
3.1.
Gemäss der Praxis der Vorinstanz ist stets der volle, absolute
Landpreis zu bezahlen, wenn vor der Abtretung der Teilflächen eine
Ausnützungsreserve vorhanden war. In diesem Zusammenhang ver-
zichtet die Vorinstanz offenbar regelmässig auf die Prüfung, ob und
wie diese Restausnutzung tatsächlich realisiert werden kann. Ergän-
zend wurde im angefochtenen Entscheid ausgeführt:
"Diese Linie wird seit der einschlägigen, gerichtsinternen Grundsatz-
diskussion anlässlich einer Verhandlung vom 26. Mai 2009 lückenlos
verfolgt und hat sich in der Praxis bewährt. Es ist dem Gericht be-
wusst, dass die darin liegende Schematisierung im Ergebnis der rechts-
theoretisch eigentlich angebrachten, individuellen Doppelschätzung
(vor und nach dem Eingriff) durch einen Gutachter unterlegen sein
mag. Anderseits erlaubt das Vorgehen gerade bei nicht allzu schwer-
wiegenden Eingriffen, wie hier, eine klare, ohne unverhältnismässigen
Aufwand zu ziehende Abgrenzung zwischen absolutem und relativem
Landwert, welche im Übrigen auch die Kompetenzaufteilung des aar-
gauischen Rechts respektiert (...) Der konkrete Nachteil der Methode,
dass in einem Einzelfall eine Ausnützungsreserve allenfalls gar nie ge-
nutzt wird bzw. vielleicht nicht einmal genutzt werden kann, wiegt bei
übersichtlichen Verhältnissen deren praktischen Vorteile in der Rechts-
anwendung in keiner Weise auf und ist daher hinzunehmen. Selbstver-
ständlich steht es dem Enteigner aber immer offen, für einen konkreten
Fall mit geeigneten Mitteln (z.B. Überbauungsstudien) den Beweis zu
erbringen, dass eine theoretisch bestehende Ausnützungsreserve tat-
sächlich eben nicht zu realisieren ist. (...)"
In Bezug auf die beiden Grundstücke der Beschwerdegegner
hielt die Vorinstanz fest, die Parzelle Nr. 935 verfüge über eine zuläs-
sige Ausnützung von rund 225 m2, die Parzelle Nr. 937 über eine sol-
che von rund 234 m2. Mit der bestehenden Überbauung (auf den
Grundstücken steht je ein Einfamilienhaus; diese sind auf der ge-
meinsamen Parzellengrenze zusammengebaut) seien je 218 m2 kon-
sumiert. Beide Grundstücke würden demzufolge über Nutzungsre-
serven verfügen, weshalb praxisgemäss der absolute Landwert zu
entschädigen sei. Hinzu komme, dass den Beschwerdegegnern die
beiden anstossenden Parzellen Nrn. 944 und 945 gehören würden.
Die Ausnützung dieser sich in einer Spezialzone befindenden Grund-
stücke sei gemäss der Praxis der Gemeinde D. an die Ausnützung der
"Stammparzellen" Nrn. 935 und 937 anzurechnen. Die Nutzungsre-
serven würden sich danach nochmals um je 113 m2 vergrössern. Dies
rechtfertige umso mehr eine Entschädigung in der Höhe des
absoluten Landwerts. Der absolute Landwert wurde in der Folge
gestützt auf die statistische Methode, d.h. durch Vergleich mit Land-
verkäufen in D. sowie den umliegenden Gemeinden, ermittelt.
3.2. (...)
4. (...)
5.
5.1.
Die beiden Grundstücke der Beschwerdegegner sind überbaut.
Die enteigneten Teilflächen sind aufgrund ihrer Grösse (18 m2 und
19 m2) nicht für eine separate Verwendung geeignet; eine freihändige
Veräusserung wäre demzufolge nicht möglich. Grundsätzlich ist da-
her der relative und nicht der absolute Landwert zu vergüten
(HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N 104; vgl. vorne Erw. 2).
5.2.
Wo hohe Baulandpreise gelten und diese massgeblich durch die
bestmögliche bauliche Ausnützung bestimmt werden, richtet sich der
Wert der Teilfläche vorwiegend nach deren Einfluss auf die Überbau-
ung des Grundstücks. Ein Teil, ohne den der Eigentümer nicht, nicht
zweckmässig oder nur mit geringerem Volumen bauen kann, ist ein
hochwertiger Flächenabschnitt; ein Teil, der abgetrennt werden kann,
ohne die bauliche Ausnützung zu beeinflussen, ist demgegenüber ein
minderwertiger Flächenabschnitt (Entscheid des Verwaltungsgerichts
des Kantons Zürich vom 7. November 1972, publiziert in:
ZBl 74/1973, S. 332; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N 106).
Bei der Prüfung, welchen Einfluss der abgetrennte Parzellenteil
auf die (weitere) Überbauung des restlichen Grundstücks hat, er-
scheint es unumgänglich zu berücksichtigen, ob letzteres bereits
überbaut ist oder nicht. Eine bestehende Überbauung steht in der Re-
gel der schnellen Realisierung einer allenfalls noch vorhandenen
Ausnützungsreserve bzw. der optimalen wirtschaftlichen Ausnützung
entgegen (vgl. vorne Erw. 2). Gestützt auf diese Überlegung erweist
es sich als nicht statthaft, bei der Enteignung der Teilfläche eines
überbauten Grundstücks pauschal den absoluten Landwert zu
entschädigen.
5.3.
In Bezug auf die umstrittenen Grundstücke war vor der Abtre-
tung der Teilflächen eine Ausnützungsreserve vorhanden. Entspre-
chend der Praxis der Vorinstanz wurde daher die Entschädigung an-
hand des absoluten Landwerts berechnet. Der Umstand, dass die
Grundstücke der Beschwerdegegner bereits überbaut waren (die
Häuser sind rund 20-jährig und damit unbestrittenermassen keine
Abbruchobjekte), wurde dabei gänzlich ausser Acht gelassen. Ebenso
wenig wurde geprüft, ob und gegebenenfalls in welchem Zeitrahmen
trotz der bestehenden Überbauung die Ausnützungsreserve effektiv
hätte realisiert werden können. Damit erweist sich das Vorgehen der
Vorinstanz grundsätzlich als fehlerhaft.
In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass die Be-
schwerdegegner selber ausdrücklich anerkennen, dass eine optimale
Ausnützung ihrer Grundstücke ohnehin kaum realisierbar ist bzw.
sich mit der umstrittenen Abtretung keine Benachteiligung im Hin-
blick auf mögliche bauliche Erweiterungen ergibt. Zumindest unter
Berücksichtigung dessen, dass offenbar ein Transfer der Ausnützung
von den angrenzenden, in der Spezialzone "E." gelegenen Grund-
stücken möglich ist, erscheint diese Aussage durchaus plausibel.
Inwiefern die Berücksichtigung des Umstandes, dass kaum eine opti-
male Ausnützung erreicht werden kann, auf eine aufsichtsweise
Überprüfung der kommunalen Bau- und Nutzungsordnung bzw. de-
ren Anwendung hinauslaufen soll, ist nicht nachvollziehbar.
5.4.
Die Argumentation der Vorinstanz, dank ihrer Praxis könne ein
unverhältnismässiger Aufwand vermieden werden, geht davon aus,
dass als Alternative einzig eine individuelle Doppelschätzung (vor
und nach dem Eingriff) durch einen Gutachter in Frage kommt. Dies
ist indessen, wie der Verweis des Beschwerdeführers auf die Recht-
sprechung des Bundesgerichts sowie des zürcherischen Verwaltungs-
gerichts zeigt, nicht der Fall (Urteile des Bundesgerichts vom
27. August 2013 [1C_339/2013], Erw. 2.4, vom 14. Dezember 2009
[1C_361/2009], Erw. 3, vom 29. Juni 2000 [1P.743/1999], Erw. 4;
Entscheide des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom
16. Januar 2014 [VR.2013.00005], vom 25. November 2010
[VR.2010.00003] und vom 20. Mai 2009 [VR.2008.00003]). In den
entsprechenden Fällen wurde zunächst anhand der statistischen Me-
thode der absolute Landwert ermittelt; anschliessend wurde -
namentlich nach der Bedeutung der enteigneten Teilfläche in Bezug
auf das Restgrundstück - der "Einschlag" bestimmt, um den der
absolute Landwert reduziert wurde.
Es gibt mithin nebst der individuellen Doppelschätzung durch
einen Gutachter sehr wohl Methoden, welche es erlauben, rechtlich
korrekt und mit vertretbarem Aufwand die Entschädigung für die
Enteignung von Teilflächen überbauten Landes festzulegen. Die von
der Vorinstanz verfolgte Praxis, die bestehende Überbauung eines
Grundstücks und die damit verbundene Verminderung des Landwerts
gänzlich unberücksichtigt zu lassen, bildet demgegenüber keine
taugliche Alternative und lässt sich auch nicht mit dem Grundsatz der
Verhältnismässigkeit rechtfertigen. Die gewählte Schematisierung,
welche lediglich auf die vorhandene Ausnützungsreserve abstellt und
eine allfällige Einschränkung der optimalen Ausnützung aufgrund ei-
ner bestehenden Überbauung a priori ausser Acht lässt, erweist sich
als zu undifferenziert. Dabei kann verwiesen werden auf die Aussage
im angefochtenen Entscheid, wonach erhebliche, klar wahrnehm-
und begründbare Wertdifferenzen tatsächlicher oder rechtlicher Art
berücksichtigt werden und in entsprechenden, sachlich nachvoll-
ziehbaren Abstufungen zum Ausdruck kommen müssen. Dieser Vor-
gabe wurde im konkreten Fall nicht Genüge getan.
Nicht stichhaltig ist in diesem Zusammenhang der Hinweis der
Vorinstanz auf die Rechtsprechung betreffend die Erhebung von Er-
schliessungsabgaben. Tatsächlich geht es bei den Erschliessungs-
abgaben nicht darum, einen bestimmten Wert zu schätzen, sondern
darum, die Gesamtkosten einer Erschliessungsanlage auf die betrof-
fenen Grundeigentümer zu verlegen. Das Kriterium des Sonder-
vorteils bildet dabei (anders als die Entschädigung für eine Enteig-
nung) keine absolute Grösse; vielmehr geht es primär um die Rela-
tionen, wer aus der Erschliessungsanlage mehr oder weniger Vorteile
ziehen kann. Die Bestimmung dieser Relationen kann letztlich nicht
mit der Festlegung einer "vollen Entschädigung" verglichen werden.
6.
Aufgrund der festgestellten Mängel erscheint es angezeigt, in
Gutheissung der Beschwerde den angefochtenen Entscheid aufzuhe-
ben und das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen. Es obliegt
ihr, nach Massgabe der vorstehenden Erwägungen die Entschädigung
für die Enteignung der beiden Teilflächen neu festzulegen. Dabei ist
dem Umstand, dass die entsprechenden Grundstücke bereits überbaut
sind, gebührend Rechnung zu tragen. Ebenso sind weitere massgebli-
che Gesichtspunkte zu berücksichtigen, insbesondere dass - soweit
erkennbar - den Teilflächen keinerlei Erholungsfunktion zukommt.
Entsprechend den obigen Ausführungen wird die Vorinstanz
nicht umhin kommen, ihre bisherige Rechtsprechung grundsätzlich
zu revidieren. Gleichzeitig wird sie auch die Praxis überdenken müs-
sen, bei fehlenden Ausnützungsreserven generell 50 % des absoluten
Landwerts zuzusprechen.
(...)