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27 Gebäudelänge gemäss § 11 ABauV
- Die Frage, ob die Gebäudelänge (gemäss § 11 ABauV) zweier Bau-
körper je einzeln oder zusammen zu messen ist, beurteilt sich in
erster Linie nach dem optischen Erscheinungsbild.
- Die Gebäudelänge (gemäss § 11 ABauV) wird im Grundriss ermit-
telt: Massgebend ist die Länge an der Seite des kleinsten Rechtecks
(unter Weglassung von Anbauten und vorspringenden Gebäudetei-
len). Die vertikale Gliederung von Gebäuden wird nicht berücksich-
tigt. Eine Privilegierung für terrassierte Bauten, indem die Gebäude-
länge für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen würde, besteht nicht.
- Anwendungsfall zweier nebeneinander liegender Terrassenhäuser,
die über einen Zwischentrakt miteinander verbunden sind.
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 17. August 2016 in Sa-
chen A. AG, B. GmbH und C. AG gegen Departement Bau, Verkehr und Um-
welt sowie Gemeinderat D. (WBE.2015.502, Beschwerdeverfahren I) und in
Sachen Einwohnergemeinde D. gegen Departement Bau, Verkehr und Umwelt
sowie Gemeinderat D. (WBE.2015.503, Beschwerdeverfahren II).
Aus den Erwägungen
I.
1.-4. (...)
5.
(...) Nach dem übergangsrechtlichen Regime der BauV sind
dementsprechend nicht die Bestimmungen im 3. Titel der BauV
(Baubegriffe und Messweisen), sondern die in Anhang 3 zur BauV
aufgeführten Bestimmungen der ABauV anwendbar (§ 64 Abs. 1
BauV).
II.
1.
Gemäss Bauprojekt soll auf der Parzelle Nr. 539 (bzw. der
künftigen abparzellierten Parzelle Nr. 1005) ein Terrassenhaus mit
Einstellhalle und Solaranlage erstellt werden, beinhaltend zwei
Terrassenhäuser mit je acht Wohnungen, wobei die beiden Häuser
über einen Zwischentrakt, in dem sich u.a. auch der gemeinsame Lift
befindet, miteinander verbunden sind. Die Parzelle Nr. 539 ist im
massgeblichen Bereich (künftige Parzelle Nr. 1005) der Wohnzone
W2 zugewiesen, der übrige Parzellenteil befindet sich ausserhalb der
Bauzone (Bauzonenplan der Gemeinde D. vom [...] [Bauzonenplan]).
Die Wohnzone W2 ist für Ein-, Zwei- und Reiheneinfamilienhäuser
bestimmt. Bis zu vier übereinander liegende Terrassenhäuser sowie
Mehrfamilienhäuser sind gestattet (§ 7 Abs. 2 der Bau- und
Nutzungsordnung der Gemeinde D. vom [...] [BNO]). Es ist ein klei-
ner Grenzabstand von 4 m und ein grosser Grenzabstand von 6 m
einzuhalten (§ 4 Abs. 1 BNO). Die maximal zulässige Gebäudehöhe
beträgt 7 m (§ 4 Abs. 1 BNO), wobei diese bei Hanglage um 0.5 m
erhöht werden darf (§ 4 Abs. 4 BNO). Die maximale Firsthöhe be-
trägt 10.5 m (§ 4 Abs. 1 BNO). Die maximal zulässige Gebäudelänge
beträgt 25 m (§ 4 Abs. 1 BNO). Gemäss § 31 BNO gilt gegenüber
dem Bauzonenrand für Gebäude schliesslich ein minimaler Abstand
von 2 m, der in Ausnahmefällen reduziert werden kann.
(...)
2.
2.1.-2.2. (...)
2.3.
Gemäss § 4 Abs. 1 BNO ist in der Wohnzone W2 eine
Gebäudelänge von maximal 25 m zulässig. Der Begriff der Gebäude-
länge ist im kantonalen Recht abschliessend definiert: Die Gebäude-
länge wird an der Seite des kleinsten Rechtecks gemessen, welches
das Gebäude umfasst; Anbauten und vorspringende Gebäudeteile
werden dabei nicht berücksichtigt (§ 11 ABauV). Damit ist die Mess-
weise der Gebäudelänge geregelt. Die Frage, ob die Gebäudelänge
zweier Baukörper je einzeln oder zusammen zu messen sind, beur-
teilt sich praxisgemäss in erster Linie nach dem Erscheinungsbild
(vgl. AGVE 2008, S. 483 ff. mit Hinweisen; VGE III/147 vom
19. Dezember 2013 [WBE.2012.373, 374], S. 8 f [vgl. hiezu auch
Urteil des Bundesgerichts vom 1. September 2014 [1C_76/2014],
Erw. 2.2 und 2.3]).
Die Vorinstanz legte zutreffend dar, dass die geplante Über-
bauung aus zwei auf einer Einstellhalle angeordneten Häusern be-
steht - mit je acht, auf vier Geschossebenen angeordneten Woh-
nungen. Zwischen den beiden Häusern ist ein rund 15 m langer,
abgestufter Zwischentrakt projektiert, welcher die beiden Häuser auf
allen Geschossebenen konstruktiv verbindet. Der Zwischentrakt
weist hangseitig eine Rückwand bis zum Dach der Häuser auf und
verfügt mit den beiden Häusern über ein gemeinsames Dach. Der
Zwischentrakt ist nur nach Nordwesten hin offen. Im Zwischentrakt
befindet sich (in der Mitte zwischen den beiden Häusern) der verti-
kale Liftturm, und der Zwischentrakt dient den jeweiligen Geschoss-
ebenen der beiden Häuser als Erschliessung mit Lift, als Terrasse und
Garten. Mit Blick auf die Planunterlagen kann der Vorinstanz beige-
pflichtet werden, dass sich das aufgezeigte Gebilde, bestehend aus
den beiden Häusern mit dem Zwischentrakt sowohl funktionell als
auch optisch als einheitlicher U-förmiger Baukörper präsentiert, und
zwar unabhängig von der Ausgestaltung der darunter befindlichen
(gemeinsamen) Einstellhalle mit Nebenräumen (vgl. ferner auch
VGE III/55 vom 31. August 2006 [WBE.2005.289], S. 12). Daran
ändert im Übrigen nichts, dass der Zwischentrakt nicht bündig mit
den Nord-West-Fassaden der beiden Häuser, sondern zurückversetzt
ist, da selbst bei Annahme einer gestaffelten Baute sich dies gemäss
§ 12 Abs. 3 ABauV nur auf die Messweise von Gebäudehöhe, First-
höhe und Geschosszahl, nicht jedoch auf die Gebäudelänge auswirkt.
Die Vorinstanz legte auch zutreffend dar, dass beim Zwischentrakt
nicht von einer (Klein- oder) Anbaute im Sinne von § 18 Abs. 1
ABauV gesprochen werden kann (die von der Gebäudelänge ausge-
schlossen wäre), da sowohl die maximal zulässige Grundfläche
(40 m2) als auch die zulässige Gebäudehöhe (3 m zuzüglich die
Hälfte der Höhendifferenz innerhalb des Grundrisses) klar
überschritten werden. Insgesamt kann der Zwischentrakt somit nicht
als selbstständige Baute qualifiziert werden, vielmehr ist der U-för-
mige Baukörper (d.h. die beiden Häuser mit dem verbindenden Zwi-
schentrakt) unter dem Gesichtspunkt der Gebäudelänge als ein einzi-
ges Gebäude zu behandeln, womit sich schon in dieser Hinsicht eine
Gebäudelänge von rund 65 m ergibt. Ob darüber hinaus auch die
seitlich an die beiden Häuser anschliessenden, in den Hang eingebet-
teten Terrassen zur Gebäudelänge hinzuzurechnen sind, kann letzt-
lich offen bleiben, da das maximal zulässige Mass von 25 m so oder
anders weit überschritten wird. Schon aus diesem Grund ist das Bau-
vorhaben daher nicht bewilligungsfähig.
Selbst wenn man die beiden Häuser hinsichtlich der Gebäude-
länge je separat betrachten wollte (was, wie die vorstehenden Darle-
gungen zeigen, jedoch nicht korrekt ist), wäre im Übrigen festzustel-
len, dass die maximal zulässige Gebäudelänge von 25 m überschrit-
ten wäre. Das Verwaltungsgericht hielt in einem Entscheid vom
27. September 2006 fest, gemäss § 11 ABauV werde die Gebäude-
länge im Grundriss ermittelt: Massgebend sei die Länge an der Seite
des kleinsten Rechtecks, welches das Gebäude umfasse (unter
Weglassung von Anbauten und vorspringenden Gebäudeteilen). Die
vertikale Gliederung von Gebäuden werde nicht berücksichtigt. Eine
Privilegierung für terrassierte Bauten kenne das kantonale Recht nur
bezüglich Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl in dem Sinne,
dass diese für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen würden (§ 12
Abs. 3 ABauV), nicht aber bezüglich Gebäudelänge (VGE III/74
vom 27. September 2006 [WBE.2005.29], S. 9). Was den vorliegen-
den Fall anbelangt, weisen die Häuser von der Südostfassade bis zur
Nordwestfassade eine Länge von rund 26 m auf, womit die maximal
zulässigen 25 m überschritten werden. Es kann offen bleiben, ob
darüber hinaus auch noch das Dach der Einstellhalle, welches den
Erdgeschosswohnungen als Terrasse dient, der Gebäudelänge ange-
rechnet werden müsste.