IV. Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht
15 Nichtlandwirtschaftlicher Nebenbetrieb ausserhalb der Bauzonen
Anwendungsfall eines im Sinne von Art. 24b Abs. 1bis RPG zulässigen
nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs ausserhalb der Bauzonen (Um-
nutzung bestehender Räumlichkeiten zu Schulungs-, Seminar-, Degusta-
tions- und Eventraum).
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 25. Januar
2018, in Sachen A. und B. gegen C. sowie Gemeinderat X. und Regierungsrat
(WBE.2017.211).
Aus den Erwägungen
1.
1.1.
Die Beschwerdegegnerin bewirtschaftet einen Landwirtschafts-
betrieb mit rund 47 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche (davon rund
13 ha Ackerbau), Milchviehhaltung (39 Kühe mit 9 Stück Jungvieh)
sowie 7 Pferden und Ponys (Betriebsdatenerhebung 2015); der Be-
trieb - bzw. die von der vorliegenden Umnutzung betroffene Parzelle
Nr. yyy - liegt in der Landwirtschaftszone.
1.2.
Die Beschwerdegegnerin beabsichtigt, das Obergeschoss einer
im Jahr 2003 bewilligten Baute auf der Parzelle Nr. yyy umzunutzen.
Das Gebäude wurde im Untergeschoss als Backstube, als Verarbei-
tungsraum und für technische Installationen, im Obergeschoss als
Degustationsraum und Büro geprüft und bewilligt. Das Obergeschoss
besteht heute aus einem Raum (sog. D.-Stübli) für rund 40 Personen,
mit Toilette und einer Einbauküche. Nach Angaben der Beschwerde-
gegnerin wurde das D.-Stübli in den letzten Jahren vor allem als be-
triebseigener Sitzungs- und Verpflegungsraum genutzt. Gelegentlich
wurden darin auch Feste gefeiert. Grundsätzlich sei der Raum nur an
Familienangehörige oder Mitarbeiter des Landwirtschaftsbetriebs
vermietet worden.
Mit Baugesuch vom 21. Oktober 2014 ersuchte die
Beschwerdeführerin um eine Bewilligung für einen nichtlandwirt-
schaftlichen Nebenbetrieb (Besenbeiz). Bauliche Veränderungen
seien nicht vorgesehen. Als vorwiegende Verwendungszwecke wur-
den damals genannt:
- Betriebseigener Sitzungs- und Verpflegungsraum
- Vortrags- und Verpflegungsraum bei Betriebsführungen
- Schulzimmer für SchuB (Schule auf dem Bauernhof)
- Privater Partyraum für Angehörige des Betriebs
- Vermietung an Vereine und Gäste als Festraum
- Bewirtung von Gesellschaften
Im März 2015 reichte die Bauherrschaft ein Umnutzungs-
konzept des D.-Stübli nach. Darin wurde die Umnutzung konkreter
umschrieben bzw. teilweise präzisiert. Der Raum solle als Schu-
lungs-, Seminar-, Degustations- und Eventraum genutzt werden. Auf
dem Betrieb fänden regelmässig SchuB-Anlässe und Führungen zur
Biogasanlage statt, weshalb man einen geeigneten Raum benötige,
um den Schülern bzw. den Teilnehmern der Führungen weitere
Erläuterungen abgeben und/oder ihnen einen Apéro, Zmittag, Zvieri
o.ä. anbieten zu können. Immer mehr Gäste und Firmenanlässe such-
ten zwecks Weiterbildung den Bezug zur Natur/Landwirtschaft.
Auch bestehe der Bedarf nach einem Ort, an dem Grup-
pen/Gesellschaften in lockerer Atmosphäre hofeigene Produkte ge-
niessen könnten. Als Zielgruppen werden Schulklassen aus der Re-
gion, Personen, die an der Schweizer Landwirtschaft und deren Pro-
dukten interessiert seien und all jene, die sich in einem authentischen
Umfeld mit hofeigenen Produkten zu einem speziellen Anlass
verwöhnen lassen wollten, genannt. Es würden hofeigene Produkte
(z.B. pasteurisierter Süssmost, Bauernbrot, eigenes Natura-Beef und
dazu Kartoffelgerichte aus dem eigenen Anbau) angeboten.
2.-3. (...)
4.
4.1.
Die Vorinstanzen erachteten die Umnutzung gestützt auf
Art. 24b RPG als zulässig. Von den Beschwerdeführern nicht bestrit-
ten ist die Zulässigkeit der Nutzung als betriebseigener Sitzungs- und
Verpflegungsraum, als Vortrags- und Verpflegungsraum bei Betriebs-
führungen, als Schulzimmer für SchuB, als privater Partyraum für
Angehörige des Landwirtschaftsbetriebs bzw. gemäss Umnutzungs-
konzept, als Schulungs- und Seminarraum sowie als Degustations-
raum. Bestritten wird von ihnen hingegen die Zulässigkeit einer Um-
nutzung als Eventraum im Sinne einer Partylokalität.
4.2.
Art. 24b RPG und Art. 40 RPV regeln die Voraussetzungen für
nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe ausserhalb der Bauzonen.
Art. 24b Abs. 1 und Abs. 1bis RPG lautet:
1 Können landwirtschaftliche Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes
vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht ohne ein Zusatz-
einkommen nicht weiter bestehen, so können bauliche Massnahmen
zur Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen
Nebenbetriebs in bestehenden Bauten und Anlagen bewilligt werden.
Die Anforderung nach Artikel 24 Buchstabe a muss nicht erfüllt sein.
1bis Unabhängig vom Erfordernis eines Zusatzeinkommens können Ne-
benbetriebe mit einem engen sachlichen Bezug zum landwirtschaftli-
chen Gewerbe bewilligt werden; dafür können massvolle Erweiterun-
gen zugelassen werden, sofern in den bestehenden Bauten und Anla-
gen kein oder zu wenig Raum zur Verfügung steht.
Die Bestimmung von Art. 24b RPG wird in Art. 40 RPV
konkretisiert:
1 Die Bewilligung eines nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs setzt
voraus, dass:
a. dieser innerhalb des Hofbereichs des landwirtschaftlichen Gewer-
bes liegt;
b. dieser so beschaffen ist, dass die Bewirtschaftung des landwirt-
schaftlichen Gewerbes gewährleistet bleibt;
c. der Hofcharakter im Wesentlichen unverändert bleibt;
d. es sich um ein Gewerbe im Sinne von Artikel 5 oder 7 des Bundes-
gesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht han-
delt.
2 Der Nachweis, dass ein Betrieb auf ein Zusatzeinkommen angewie-
sen ist (Art. 24b Abs. 1 RPG), ist mit einem Betriebskonzept zu er-
bringen.
3 Als Nebenbetrieb mit einem engen sachlichen Bezug zum landwirt-
schaftlichen Gewerbe gelten insbesondere:
a. Angebote des Agrotourismus wie Besenwirtschaften, Schlafen im
Stroh, Gästezimmer auf dem Bauernhof, Heubäder;
b. sozialtherapeutische und pädagogische Angebote, bei denen das
Leben und soweit möglich die Arbeit auf dem Bauernhof einen we-
sentlichen Bestandteil der Betreuung ausmachen.
4 Steht für die Einrichtung eines nichtlandwirtschaftlichen Nebenbe-
triebs nach Artikel 24b Absatz 1bis RPG in den bestehenden Bauten
und Anlagen kein oder zu wenig Raum zur Verfügung, so dürfen An-
bauten oder Fahrnisbauten bis zu einer Fläche von 100 m2 zugelassen
werden.
5 Sind die Voraussetzungen für eine Bewilligung nach Artikel 24b
RPG nicht mehr erfüllt, so fällt die Bewilligung dahin. Die zuständige
Behörde stellt dies durch Verfügung fest. Auf Gesuch hin ist in einem
neuen Bewilligungsverfahren zu entscheiden, ob der nichtlandwirt-
schaftliche Nebenbetrieb gestützt auf eine andere Bestimmung bewil-
ligt werden kann.
Die gesetzliche Konzeption unterscheidet zwischen
Nebenbetrieben, die einen engen sachlichen Bezug zu einem
landwirtschaftlichen Gewerbe (im Sinne des Bundesgesetzes über
das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 [BGBB;
SR 211.412.11]) haben und solchen, bei denen ein derartiger Zusam-
menhang fehlt. Nebenbetriebe mit engem sachlichen Bezug zum
Hauptbetrieb sind jene, die sich auf besondere Eigenschaften und
Ressourcen des Hauptbetriebs abstützen (RUDOLF MUGGLI, in:
HEINZ AEMISEGGER/PIERRE MOOR/ALEXANDER RUCH/PIERRE
TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der
Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24b N 9). In der Botschaft
zum revidierten Art. 24b RPG wurde dazu festgehalten: Der
notwendige enge Konnex soll dann gegeben sein, wenn eine Aktivi-
tät oder Dienstleistung nur von einem landwirtschaftlichen Gewerbe
angeboten werden kann, dieses mit anderen Worten einen inte-
grierenden Bestandteil des nebenbetrieblichen Angebots bildet. Dies
ist beispielsweise bei Besenwirtschaften, Schlafen im Stroh, Gäste-
zimmern auf dem Bauernhof oder Heubädern oder ähnlichen Well-
ness-Angeboten der Fall, aber auch etwa bei sozialtherapeutischen
Angeboten, bei denen das Leben auf dem Bauernhof einen we-
sentlichen Teil der Betreuung ausmacht. Keinen engen sachlichen
Zusammenhang mit dem landwirtschaftlichen Gewerbe als solchem
weisen demgegenüber jene Nebenbetriebe auf, die zwar einen direk-
ten oder indirekten Bezug zur Landwirtschaft haben, jedoch nicht
zwingend an das Vorhandensein eines landwirtschaftlichen Gewerbes
anknüpfen. Dies gilt etwa für Landmaschinenwerkstätten oder land-
wirtschaftliche Lohnunternehmen. Solche Aktivitäten sind nicht
notwendigerweise an die Existenz eines landwirtschaftlichen Gewer-
bes gebunden. (Botschaft zu einer Teilrevision des Raumplanungs-
gesetzes vom 2. Dezember 2005 [05.084], BBl 2005 [nachfolgend:
Botschaft Revision RPG 2007], S. 7112 f.). Art. 40 Abs. 3 RPV
nennt als Beispiele für einen Nebenbetrieb mit einem engen sach-
lichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe - wie oben aufge-
zeigt - explizit Angebote des Agrotourismus wie Besenwirtschaf-
ten .
Der Gesetzgeber wollte die Aktivitäten mit einem engen sach-
lichen Bezug besonders fördern und hat sie in dreifacher Hinsicht
privilegiert: In den Fällen, in denen der enge sachliche Konnex gege-
ben ist, entfällt das Erfordernis, dass das in Frage stehende landwirt-
schaftliche Gewerbe nur mit einer zusätzlichen Einkommensquelle
weiter bestehen kann. Zusätzlich sind bei derartigen Nebenbetrieben
massvolle Erweiterungen möglich, sofern in den bestehenden Bauten
und Anlagen kein oder zu wenig Raum vorhanden ist. Es darf über-
dies auch Personal angestellt werden, das ausschliesslich oder über-
wiegend für den Nebenbetrieb tätig ist. Dies jedoch nur insofern, als
die im Nebenbetrieb anfallende Arbeit zum überwiegenden Teil
durch die Bewirtschafterfamilie geleistet wird (siehe Art. 24b Abs. 1,
Abs. 1bis und Abs. 2 RPG; Eidgenössisches Departement für Umwelt,
Verkehr, Energie und Kommunikation UVEK, Bundesamt für Raum-
entwicklung ARE, Erläuterungen zur Revision der Raumplanungs-
verordnung vom 4. Juli 2007, Version 1.1 vom 9. Juli 2007 [nachfol-
gend: Erläuterungen Revision RPV 2007], S. 4; Botschaft Revision
RPG 2007, S. 7112; Muggli, a.a.O., Art. 24b N 9).
4.3. (...)
4.3.1.
Für die Beurteilung, ob gemäss Art. 24b Abs. 1bis RPG ein enger
sachlicher Bezug besteht, sind vorab das Baugesuch inkl. des
nachgereichten Umnutzungskonzepts (siehe dazu oben Erw. 1.2) so-
wie die erläuternden Angaben der Bauherrschaft von Bedeutung. In
der Beschwerdeantwort vor Vorinstanz legte die Beschwerdegeg-
nerin das Umnutzungsgesuch nochmals eingehend dar: Der Raum
solle als Schulungsraum, Seminarraum, Degustations- und Event-
raum für Gruppen sowie für SchuB-Veranstaltungen genutzt werden.
Im fraglichen Raum solle einerseits die theoretische Einführung bzw.
der theoretische Unterricht zu den fraglichen Themen möglich sein
und andererseits im Anschluss an die Führung die Möglichkeit be-
stehen, dort noch einen Apéro bzw. einen Zvieri anbieten zu können.
Mit andern Worten: Die Beschwerdegegnerin wolle nur Gruppen in
ihrem Lokal verköstigen, wenn der Besuch der Gruppe in einem Zu-
sammenhang mit der betrieblichen Tätigkeit stehe. Die Vermietung
an Gruppen, welche nicht vorgängig oder nachfolgend noch durch
den Betrieb geführt oder zu betrieblichen Belangen geschult würden,
solle nur soweit erfolgen, als die Beschwerdegegnerin im Rahmen
der Bewirtung konkret auch ihre Produkte vorstellen und anbieten
sowie die Besucher auch mit eigenen Produkten bewirten könne. Da-
mit sei auch gesagt, dass jegliche Vermietung an Dritte, die sich
selbst verköstigten, ausgeschlossen sei. Die Beschwerdegegnerin
lasse sich dabei ausdrücklich behaften. Es sei für sie auch selbstver-
ständlich, dass sie sich beim Umnutzungskonzept, welches Bestand-
teil der Bewilligung sei, zu behaften lassen habe. Auch vor Verwal-
tungsgericht erläutert die Beschwerdegegnerin, dass im Rahmen von
gesellschaftlichen Anlässen bzw. Events soweit als möglich hof-
eigene Produkte vermarktet werden sollen. Daran habe sie ein In-
teresse, könne sie doch aus eigener Produktion Fleisch, Gemüse,
Eier, Früchte, Brot, aber auch Getränke wie Süssmost anbieten.
Wesentliche Teile der Speisekarte könnten aus der hofeigenen
Produktion bestritten werden. Es sei ihr klar, dass eine Vermietung an
Dritte, die das Lokal nur mieten wollten, ohne dass ein enger Zusam-
menhang zum Landwirtschaftsbetrieb bestehe, nicht in Frage kom-
men könne. An einer solchen Nutzung habe sie auch kein Interesse.
Ihr Interesse bestehe vielmehr darin, im Zusammenhang mit der
Nutzung des D.-Stübli ihre hofeigenen Produkte möglichst weit-
gehend zu vermarkten. Das Nutzungskonzept sehe denn auch keine
solche Vermietung an jedwelche Dritte vor. Die Beschwerdegegnerin
lasse sich bei ihrem Konzept, das Teil der Bewilligung sei, behaften.
Aus den Angaben der Beschwerdegegnerin ergibt sich somit,
dass das D.-Stübli - soweit es als Event-/Party- oder Festraum an
Dritte vermietet werden soll - mit dem Anbieten von hofeigenen Pro-
dukten verbunden ist. An den Anlässen sollen, soweit möglich, hof-
eigene Produkte vermarktet werden. Als Nebenbetrieb mit einem
engen sachlichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe gelten
u.a. Besenwirtschaften (siehe Erw. 4.2; § 40 Abs. 3 lit. a RPV). Was
den engen sachlichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe
anbelangt, besteht zwischen der Führung einer Besenwirtschaft und
der Vermietung eines Lokals an Dritte zur Durchführung eines ge-
schlossenen Anlasses, wenn dabei (soweit möglich) hofeigene Pro-
dukte vermarktet werden, kein relevanter Unterschied. Insoweit ist
auch in der vorliegenden Konstellation der enge sachliche Bezug
zum landwirtschaftlichen Gewerbe (vgl. Art. 24b Abs. 1bis RPG;
Art. 40 Abs. 3 lit. a RPV) zu bejahen (vgl. etwa SAMUEL KISSLING,
Stichworte zum Bauen ausserhalb der Bauzonen, Schweizerische
Vereinigung für Landesplanung VLP-ASPAN, Raum & Umwelt
6/2013, S. 28).
4.3.2.
Nicht weiter einzugehen ist auf die vorgebrachten Anlässe, an-
lässlich welcher das D.-Stübli in der Vergangenheit angeblich wald-
hüttenähnlich bzw. ohne engen sachlichen Bezug zum Landwirt-
schaftsbetrieb genutzt, vermietet oder angeboten worden sei. Abgese-
hen davon, dass die Beschwerdegegnerin diese Vorwürfe bestreitet
bzw. widerlegt, sind nicht retrospektiv Anlässe und Aktivitäten aus
der Vergangenheit zu beurteilen, sondern einzig die beabsichtigte zu-
künftige Nutzung des D.-Stübli.
4.4.
Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, die Nutzung als
Eventraum für Dritte führe zu einer wesentlichen Veränderung des
Hofcharakters (Mehraufkommen und Abstellen vieler Fahrzeuge auf
dem Hofgelände, Verschiebung des Nutzungsschwerpunkts auf die
Abend- und Nachtzeit sowie auf Sonn- und Feiertage). Damit schei-
nen sie auf Art. 40 Abs. 1 lit. c RPV abzuzielen. Die Bewilligung
eines nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs setzt gemäss dieser
Bestimmung u.a. voraus, dass der Hofcharakter im Wesentlichen un-
verändert bleibt (vgl. Erw. 4.2).
Den Beschwerdeführern ist zwar beizupflichten, dass auf dem
Hofgelände bei Anlässen auch Fahrzeuge parkiert und das D.-Stübli
teilweise an Abenden und am Wochenende genutzt werden soll. Des-
wegen wird das Erscheinungsbild des landwirtschaftlichen Hofgelän-
des jedoch nicht geprägt . Es entsteht deswegen auch nicht der Ein-
druck, dass hier kein Landwirtschaftsbetrieb (mehr) vorliegen würde
(vgl. MUGGLI, a.a.O., Art. 24b N 19). Ebenso wenig kann davon ge-
sprochen werden, dass der Nutzungsschwerpunkt des Betriebs ver-
schoben würde. Die Nutzung des D.-Stübli ist ein Nebenbetrieb und
die Vermietung des Raums an Dritte ist lediglich ein Aspekt unter
vielen, wie der Raum genutzt werden soll. Bei Besenwirtschaften,
welche der Gesetzgeber ausdrücklich als zulässig bezeichnet (Art. 40
Abs. 3 lit. a RPV), gehört es im Übrigen genauso dazu, dass Be-
sucher und Gäste ihr Fahrzeug regelmässig auf dem Hofgelände par-
kieren und die Besenwirtschaft z.B. abends und/oder am Wochen-
ende besucht wird. Die Einwände der Beschwerdeführer sind auch in
diesem Punkt unbegründet.
4.5.
Die Beschwerdeführer bringen vor, es bestehe Rechtsunsicher-
heit darüber, was nun zugelassen sei. In der Baubewilligung (betref-
fend die Umnutzung) müsse präzis umschrieben werden, für welche
Verwendungszwecke und für welche Nutzungsintensität die Bewilli-
gung erteilt werde, was hier nicht der Fall sei. Dem kann so nicht ge-
folgt werden. Aus dem Baugesuch inkl. Umnutzungskonzept sowie
den erläuternden weiteren Angaben der Beschwerdegegnerin geht
hinreichend klar hervor, wie das D.-Stübli genutzt werden soll. Die
Vorinstanzen haben das Umnutzungsgesuch bewilligt, d.h. die
projektierten Nutzungen wurden als zulässig erachtet. Insoweit be-
steht keine Rechtsunsicherheit. Es ist auch nicht notwendig, dass in
der Baubewilligung bzw. im Dispositiv konkreter festgehalten oder
aufgelistet werden müsste, was nun wie bewilligt wurde.
Abgesehen davon wurde in der Baubewilligung ausdrücklich
festgehalten, dass bei Veränderung der Bewilligungsvoraussetzungen
die Baubewilligung für den nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetrieb
dahinfällt und die Bewilligung als aufgelöst gilt, was namentlich bei
Nutzungsänderungen des Nebenbetriebs gegenüber dem
Betriebskonzept der Fall sei.
4.6.
Schliesslich verlangen die Beschwerdeführer, bezüglich des Im-
missionsschutzes seien Massnahmen anzuordnen. Der Zu- und Weg-
fahrverkehr sei zu regeln und die maximale Anzahl von
Besucherfahrzeugen sei zu limitieren, mit gleichzeitiger Einschrän-
kung der Parkflächen. Ebenso seien Betriebszeiten im Sinne von
Öffnungszeiten festzulegen. Auf welche gesetzlichen Grundlagen die
Beschwerdeführer ihre Forderungen stützen, begründen sie indes
nicht weiter. Tatsache ist, dass das D.-Stübli Platz für maximal ca.
40 Personen bietet, wobei auf dem Hofgelände genügend Platz zur
Verfügung steht, damit Gäste ihre Fahrzeuge abstellen können. Es
bestehen auch keine Anhaltspunkte, dass z.B. aus Verkehrssicher-
heitsgründen Massnahmen ergriffen werden müssten. Die Anordnung
spezifischer Betriebs- bzw. Öffnungszeiten erscheint aktuell eben-
falls nicht erforderlich. Auch anderweitige Anordnungen (wie z.B.
Abspielen von Musik und Musizieren in Zimmerlautstärke)
erscheinen nicht notwendig. Sollte sich inskünftig wider Erwarten er-
geben, dass die Nutzung dennoch mit übermässigen Immissionen
verbunden ist, so steht es den Beschwerdeführern frei, dannzumal ein
Immissionsklageverfahren einzuleiten (vgl. § 30 Abs. 4 EG UWR).
Im heutigen Zeitpunkt besteht indes kein Anlass, z.B. gestützt auf
das Bundesumweltschutzrecht weitergehende Massnahmen anzuord-
nen.
5.
Zusammenfassend ist die Beurteilung der Vorinstanzen, wonach
die beabsichtigte Umnutzung des D.-Stübli zulässig sei, nicht zu
beanstanden. Die Voraussetzungen von Art. 24b Abs. 1bis RPG sind
erfüllt, namentlich auch was die Vermietung des D.-Stübli an Dritte
anbelangt, zumal an diesen Anlässen soweit möglich hofeigene Pro-
dukte angeboten bzw. vermarktet werden und/oder die Anlässe ohne-
hin z.B. im Zusammenhang mit Betriebsführungen stehen. Es ist im
Übrigen auch nicht erforderlich, die Baubewilligung mit weiteren
Nebenbestimmungen (Bedingungen, Auflagen) zu versehen.
(...)