VI. Enteignungsrecht
32 Formelle Enteignung; Enteignungsentschädigung zum Verkehrswert
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts anhand der statistischen bzw. ver-
gleichenden Methode sind allfällige Kosten für die Entsorgung von konta-
miniertem Aushubmaterial (Altlasten), die den Eigentümer und/oder den
Erwerber eines Grundstücks treffen, mithin nicht auf einen Drittstörer
überwälzt werden können, von den für unbelastete Vergleichsobjekte er-
mittelten Verkaufspreisen in Abzug zu bringen. Hingegen lassen Kosten
für den Abbruch brachliegender Industriegebäude, die nicht auf der ent-
eigneten Teilfläche eines Grundstücks stehen und den Enteigner folglich
nicht belasten, den Verkehrswert dieser Teilfläche unberührt.
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 24. Oktober 2016 in Sa-
chen A. gegen Kanton Aargau (WBE.2015.488).
Aus den Erwägungen
4.3.3.
(...) Die Parzellen Nr. a und Nr. b sind beide nicht mit Altlasten
kontaminiert respektive im Kataster der belasteten Standorte
eingetragen. Im Gegensatz dazu hat sich der Verdacht, dass die im
Kataster der belasteten Standorte eingetragenen Parzellen Nrn. c, d
und e (als ehemalige Betriebsstandorte) mit Altlasten kontaminiert
sind, im Zuge der vom Beschwerdegegner für die Errichtung der
Bahnunterführung auf der Parzelle Nr. c vorgenommenen Aushubar-
beiten bestätigt. An der vorinstanzlichen Augenscheinverhandlung
vom 20. Mai 2015 erwähnte der für den Beschwerdegegner auftre-
tende Projektleiter, es habe für den Betrag von Fr. 61'000.00
"belastetes" Material abgeführt werden müssen. Aus einer vom SKE
beim Beschwerdegegner angeforderten, per E-Mail vom 2. Oktober
2015 eingereichten Zusammenstellung gehen Entsorgungskosten von
insgesamt Fr. 66'800.00 (inkl. MwSt.) hervor: Fr. 19'750.00 entfallen
dabei auf den Abtransport von Inertstoffen, Fr. 12'400.00 auf denjeni-
gen für Reaktormaterial, und mit Fr. 29'700.00 wird die für das
Reaktormaterial zu entrichtende Deponiegebühr beziffert. Gestützt
darauf entschied die Vorinstanz, dass sich der Beschwerdeführer
Sanierungskosten von pauschal Fr. 60'000.00 (an seine Enteignungs-
entschädigung) anrechnen lassen müsse.
4.3.4.
Es leuchtet aus den nachfolgenden Überlegungen ohne weiteres
ein, dass die Einstufung als belasteter Standort nicht ohne jeden Ein-
fluss auf den Verkehrswert des betroffenen Grundstücks bleiben
kann.
Wären die Parzellen Nrn. c, d und e nicht sanierungsbedürftig
im Sinne von Art. 32c Abs. 1 USG, müsste der Erwerber der Grund-
stücke die Kosten für die Untersuchung und Entsorgung belasteten
Aushubmaterials vollständig selber tragen; eine (teilweise) Kosten-
befreiung nach Art. 32bbis USG würde bei einem Grundstückserwerb
nach dem 1. Juli 1997 ausscheiden.
Wären die Parzellen Nrn. c, d und e demgegenüber sanierungs-
bedürftig im Sinne von Art. 32c Abs. 1 USG, könnte sich der Erwer-
ber, nachdem die Parzelle Nr. c im Kataster belasteter Standort figu-
riert und eine Berufung auf Unkenntnis daher wohl zum Scheitern
verurteilt wäre (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 25. April 2016
[1C_418/2015], Erw. 4.3), bloss teilweise von den Kosten für die
Entsorgung belasteten Aushubmaterials befreien (vgl. Art. 32d Abs. 1
und 2 USG).
Infolgedessen würde sich der Erwerber einen Preisnachlass aus-
bedingen. Und selbst wenn dem Erwerber eine vollständige Kosten-
befreiung zulasten anderer Kostenträger gelänge, müsste der Be-
schwerdeführer als vormaliger Eigentümer und allenfalls auch Verur-
sacher der Kontamination (Verhaltensstörer) für die Entsorgungskos-
ten oder wenigstens einen Teil davon aufkommen, ohne vollumfäng-
liche Überwälzungsmöglichkeit auf einen etwaigen Drittstörer oder
das Gemeinwesen. Um diese Entsorgungskosten würde sich sein
wirtschaftlicher Vorteil aus der Grundstücksveräusserung verringern.
Dass es im Falle einer Veräusserung zum Verkehrswert (mit optimal-
ster Nutzung) nicht zu einem Aushub im gleichen Stil kommen wür-
de, wie er vom Beschwerdegegner für die Errichtung der Bahnunter-
führung vorgenommen wurde, ist eher unwahrscheinlich. Eine grös-
sere Wohnüberbauung ohne Unterniveaubautätigkeit ist kaum denk-
bar. Wenig wahrscheinlich ist sodann das Szenario, dass kontami-
niertes Material aus der ehemaligen betrieblichen Nutzung der Par-
zelle Nr. c nur im Bereich des Strassenabstands abgelagert wurde, wo
ohnehin keine Bautätigkeit stattfinden könnte.
4.3.5.
Ausgehend davon stellt sich die Frage, in welchem Ausmass
sich die Einstufung als belasteter Standort auf den Verkehrswert der
Parzelle Nr. c auswirkt. Entsorgungskosten, die (auf eine etwaige
Kostenverteilungsverfügung des BVU hin) vom Beschwerdeführer
und/oder vom Erwerber des Grundstücks getragen werden müssten,
sind konsequenterweise von den für (nicht belastete) Vergleichsob-
jekte geleisteten Kaufpreisen in Abzug zu bringen.
(...)
(...) Der Beschwerdeführer weist zu Recht darauf hin, dass die
Entsorgungskosten für belastetes Aushubmaterial bis anhin nicht
genügend ausgewiesen sind. Die Kostenzusammenstellung des Be-
schwerdegegners entstammt einer E-Mail vom 8. April 2015. Darin
heisst es einleitend, die Aushubarbeiten seien noch nicht abgeschlos-
sen. Der Aushub für die Flügelmauern sowie die Instandstellung des
Parkplatzes zwischen Gebäude und neuer Stützmauer stünden noch
bevor. Entsprechend handelt es sich bei der anschliessenden Kosten-
zusammenstellung mit Entsorgungskosten von insgesamt
Fr. 66'800.00 (inkl. MwSt.) erklärtermassen um eine Kostenprog-
nose. Definitive Zahlen lagen offenbar bis zum 28. September 2015
nicht vor, wie eine an diesem Datum versandte E-Mail an den
Projektleiter des Beschwerdegegners zeigt. Ausgerechnet im Bereich
mit dem grössten zu erwartenden Reaktormaterialvorkommen waren
die Aushubarbeiten noch nicht abgeschlossen. Ferner fehlen Belege
für die vom Beschwerdegegner angegebenen (provisorischen) Zah-
len. Schliesslich ist nicht aktenkundig, ob (im Falle der Sanierungs-
bedürftigkeit des Grundstücks) allenfalls ein Drittstörer (Verhaltens-
verursacher) existiert, der sich gestützt auf Art. 32d Abs. 2 USG (no-
minell) an den Kosten für die Entsorgung des Reaktormaterials
beteiligen müsste. Insoweit wäre der Beschwerdeführer weder zu
einem Preisnachlass gegenüber einem Erwerber der Parzelle Nr. c
veranlasst, noch wäre er mit Kosten konfrontiert, die seinen
wirtschaftlichen Erfolg aus der Veräusserung des Grundstücks
schmälern.
Erst wenn feststeht, wie hoch die vom Beschwerdeführer und/
oder vom Beschwerdegegner zu tragenden Kosten für die Entsor-
gung kontaminierten Aushubmaterials tatsächlich sind, lässt sich der
Verkehrswert der abzutretenden Teilfläche der Parzelle Nr. c zu-
verlässig ermitteln. Die betreffenden Entsorgungskosten - aufge-
schlüsselt pro Quadratmeter - sind vom Mittelwert zwischen dem
(hochgerechneten) Quadratmeterpreis für die Parzelle Nr. a und dem
Verkaufspreis für die Parzelle Nr. b von Fr. 1'000.00 in Abzug zu
bringen.
4.3.6.
Im Unterschied zu den vom Beschwerdeführer und/oder von ei-
nem Erwerber der Parzelle Nr. c zu tragenden Entsorgungskosten für
kontaminiertes Aushubmaterial dürfen hingegen die Kosten für den
Abbruch der auf den Grundstücken Nrn. c, d und e situierten
Industriegebäude bei der Verkehrswertermittlung für die von der Par-
zelle Nr. c abzutretende Teilfläche nicht vom Verkaufspreis für ver-
gleichbare Objekte abgezogen werden. Die von der Vorinstanz vor-
genommene lineare Aufteilung der geschätzten Abbruchkosten von
Fr. 174'210.00 auf die Gesamtfläche der Parzelle Nr. c von 1'904 m2,
was Abbruchkosten von rund Fr. 90.00/m2 ergibt, ist nicht korrekt.
Dahinter steht die folgende Überlegung: Der Beschwerdegegner hat
keinerlei Abbruchkosten zu gewärtigen, weil die Industriegebäude
nicht auf der abzutretenden Teilfläche der Parzelle Nr. c stehen.
Demgegenüber hätte der Erwerber der Restparzelle im Halte von
noch 1'682 m2 die gesamten Abbruchkosten zu tragen, was zu einem
Preisnachlass von Fr. 103.573 (Fr. 174'210.00 / 1'682 m2) anstatt nur
rund Fr. 90.00 pro m2 führen würde. Könnte der Beschwerdeführer
die gesamte Parzelle Nr. c mit einem Abzug von Fr. 91.496/m2
(Fr. 174'210.00 / 1'904 m2) an einen einzigen Erwerber veräussern
und müsste für 1'682 m2 keinen Mehrabzug von Fr. 12.077/m2
(Fr. 103.573 ./. Fr. 91.496) hinnehmen, würde er einen Mehrerlös
von ca. Fr. 20'313.00 (Fr. 12.077 x 1'682 m2) erzielen. Daher wird er
vom Beschwerdegegner nur hinreichend für die wirtschaftlichen
Nachteile aus der Enteignung der Teilfläche von 222 m2 entschädigt,
wenn diesbezüglich der Abzug für Abbruchkosten von Fr. 91.496/m2
oder rund Fr. 90.00/m2 bzw. insgesamt ca. Fr. 20'312.00 (222 m2 x
Fr. 91.496) wegfällt.