V. Kantonales Steuerrecht
36 Steuerbares Einkommen.
- Der Erwerb einer Liegenschaft des Arbeitgebers zum Vorzugspreis
stellt im Umfang des zugewendeten Vorteils (Differenz zwischen
Kaufpreis und Verkehrswert) Einkommen aus unselbstständiger Er-
werbstätigkeit dar (Erw. 1/a).
- Anwendung der Vergleichspreismethode zur Ermittlung des Ver-
kehrswerts (Erw. 2, 3).
- Einfluss eines Vorkaufsrechts zugunsten des veräussernden Arbeit-
gebers auf den Verkehrswert (Erw. 3/a).
Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 16. November 2000 in
Sachen H.W. gegen Entscheid des Steuerrekursgerichts.
Sachverhalt
H.W. war in den massgeblichen Bemessungsjahren 1993/94 bei
der Z. AG angestellt. Mit Vertrag vom 23. November 1993 erwarb er
von seiner Arbeitgeberin in einer von dieser erstellten Überbauung
eine Eigentumswohnung mit Autoeinstellplatz zum Preis von
Fr. 550'000.--. Gleichzeitig wurde zugunsten der Verkäuferin ein auf
10 Jahre befristetes und auf den Betrag des Kaufpreises limitiertes
Vorkaufsrecht (unter dem Vorbehalt allfälliger wertvermehrender
Investitionen) vereinbart.
Aus den Erwägungen
1. a) Gemäss § 22 Abs. 1 StG ist das gesamte Einkommen jeder
Art steuerbar, bei unselbstständig Erwerbenden u.a. das Arbeitsent-
gelt mit sämtlichen Lohnzulagen und Nebenbezügen (lit. a). Alle
Leistungen, welche dem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dem
Arbeitsverhältnis ausgerichtet werden, stellen steuerbares Einkom-
men dar (vgl. Walter Koch, in: Kommentar zum Aargauer Steuerge-
setz, Muri/Bern 1991, § 22 N 17, 422 ff.), wobei unerheblich ist, ob
diese aus Verpflichtung oder freiwillig erbracht und in welcher Form
sie ausgerichtet werden; entscheidend ist einzig, dass der Arbeitgeber
dem Arbeitnehmer einen geldwerten Vorteil, der seinen Grund im
Arbeitsverhältnis hat, erbringt, indem er ihm Vermögenswerte zu
einem Vorzugspreis, wie er Dritten gegenüber nicht gewährt würde,
veräussert, überlässt oder zur Verfügung stellt (vgl. AGVE 1972,
S. 391; VGE II/64 vom 11. Dezember 1975 i.S. W.H., S. 7). Auch bei
der Übertragung einer Liegenschaft vom Arbeitgeber auf einen
Angestellten zum Vorzugspreis ist steuerbares Einkommen aufzu-
rechnen. Dabei entspricht die Höhe der geldwerten Leistung des
Arbeitgebers der Differenz zwischen dem effektiv bezahlten Kauf-
preis und dem Verkehrswert der Liegenschaft (erwähnter VGE vom
11. Dezember 1975, S. 6; AGVE 1984, S. 500 ff. = StE 1984, B 22.2
Nr. 1). Auf die genannten, noch unter dem Gesetz über die direkten
Staats- und Gemeindesteuern ... (altes Steuergesetz [aStG]) vom
17. Mai 1966 ergangenen Entscheide der Steuer-Rekurskommission
und des Verwaltungsgerichts kann ohne weiteres zurückgegriffen
werden, da die damalige Bestimmung (§ 23 Abs. 1 lit. a aStG) wört-
lich mit der heute geltenden Regelung übereinstimmt.
b) Der Verkehrswert entspricht dem Preis, welcher bei einer
Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich hätte
erzielt werden können (Jürg Baur, in: Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, § 73 N 10 mit Hinweisen). Zur Ermittlung des Ver-
kehrswerts einer Liegenschaft ist in erster Linie auf vergleichbare
Verkäufe im massgeblichen Zeitraum zurückzugreifen (sog. Ver-
gleichspreismethode), vorausgesetzt, dass Vergleichspreise in genü-
gender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung
stehen (vgl. BGE 122 I 173 f.; 114 I b 295 f.; diese Rechtsprechung
des Bundesgerichts betreffend den Verkehrswert bei Enteignungen
gilt nach der Praxis des Verwaltungsgerichts überall, wo der
Verkehrswert massgebend ist [AGVE 1996, S. 235 f.; 1994,
S. 311 f.]). Unterschieden der Vergleichsgrundstücke ist durch Zu-
und Abschläge Rechnung zu tragen (BGE 122 I 173; AGVE 1994,
S. 311).
c) Vorliegend ist nur strittig, ob die Beschwerdeführer ihre
Eigentumswohnung zu einem Vorzugspreis erhalten haben.
2. a) Die Vorinstanz ist nach der Vergleichspreismethode vorge-
gangen und hat als Vergleichsgrössen fünf weitere Verkäufe inner-
halb der gleichen Überbauung, die alle im Zeitraum von zehn Mo-
naten nach dem Verkauf an die Beschwerdeführer abgewickelt wur-
den, herangezogen. ... Zur Vergleichbarkeit rechnete sie den jeweili-
gen Kaufpreis auf die Wertquote um, die von der Erbauerin für jede
Wohnung festgelegt worden war.
b) aa) ... Zu Recht hat die Vorinstanz auch den Kaufpreis für die
Wohnung der Beschwerdeführer nicht in den Vergleich einbezogen.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer darf der Kaufpreis, des-
sen Höhe durch einen Vergleich mit anderen Preisen auf eine allfäl-
lige Abweichung vom Verkehrswert überprüft werden soll, die Ver-
gleichsgrössen nicht beeinflussen. Dagegen wird - zugunsten der
Beschwerdeführer - der Verkauf L. in den Vergleich einbezogen, da
eine Vorzugsbehandlung der Käufer zwar nicht auszuschliessen ist,
aber nicht nachgewiesen wurde.
Da die Wohnung der Beschwerdeführer und die verschiedenen
Vergleichsobjekte sich hinsichtlich Grösse, Anzahl Zimmer etc. un-
terscheiden, müssen zur Vergleichbarkeit die Kaufpreise auf eine
Einheit umgerechnet werden. Bei Stockwerkeigentum drängt es sich
in aller Regel auf, den Vergleich anhand der Wertquoten vorzuneh-
men; selbst wenn bei deren Festsetzung gewisse subjektive Wertun-
gen einfliessen mögen, dürften diese jeweils im Rahmen der Unge-
nauigkeiten liegen, die einer Schätzung naturgemäss anhaften. Die
Beschwerdeführer wehren sich denn auch nicht grundsätzlich dage-
gen, verlangen jedoch zu Recht, dass den Besonderheiten ihrer Woh-
nung Rechnung getragen wird (siehe dazu hinten Erw. 3/d).
Die Rabatte, welche auf den Listenpreisen gewährt worden sein
sollen, können entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer von den
Vergleichspreisen nicht abgezogen werden; wurden diese effektiv
gewährt, so sind sie in den bezahlten Preisen enthalten und damit im
Vergleich schon berücksichtigt.
bb) Betrachtet man die fünf - bezüglich des Kaufpreises nicht
strittigen - Vergleichsverkäufe, ergeben sich pro Wertquote der Woh-
nungen, ohne Autoabstellplätze, Beträge zwischen ... und ..., was
einem Durchschnitt von Fr. 14'402.-- entspricht. Bei der Wohnung
der Beschwerdeführer (Wertquote 41/1000) führt dies zu einem Wert
von rund Fr. 590'000.--, mit dem Autoeinstellplatz (Fr. 31'500.--)
gesamthaft Fr. 621'500.--.
c) Die Beschwerdeführer wenden ein, dieser Durchschnittspreis
könne deshalb nicht dem Marktwert entsprechen, weil sich sonst eine
deutliche Mehrheit der 17 im selben Standard gebauten Objekte hätte
verkaufen lassen müssen. Dass nicht alle Wohnungen verkauft
werden konnten, ändert jedoch nichts daran, dass in der
massgebenden Zeit tatsächlich vergleichbare Verkäufe stattfanden; es
wird zu Recht nicht behauptet, diese seien zu übersetzten Liebhaber-
preisen erfolgt. Veränderungen am Immobilienmarkt nach dem
Herbst 1994 lassen keinen Rückschluss auf die Verhältnisse im No-
vember 1993 und damit auf den Wert der Wohnung der Beschwerde-
führer zu jener Zeit zu.
3. a) - d) (Fr. 19'000.-- Reduktion wegen verschiedener Abwei-
chungen von den Vergleichskäufen)
e) aa) Des weiteren verlangen die Beschwerdeführer, das limi-
tierte Vorkaufsrecht sei wertmindernd anzuerkennen. Die Steuer-
kommission B. hat dieses - analog der Praxis bei gebundenen Mitar-
beiteraktien - mittels einer Diskontierung berücksichtigt, zu einem
Satz von 4 %. Die Beschwerdeführer verlangen demgegenüber einen
Satz von 10 %.
bb) Durch ein Vorkaufsrecht räumt der Eigentümer eines
Grundstücks einer anderen Person das Recht ein, bei einem allfälli-
gen Verkauf durch einseitige Willenserklärung die Übertragung des
Grundstücks zu Eigentum zu beanspruchen (vgl. Tuor/Schny-
der/Schmid, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. Aufl., Zürich
1995, S. 714). Beim sog. limitierten Vorkaufsrecht kann der Berech-
tigte die Eigentumsübertragung zu einem im Voraus bestimmten
Preis verlangen. Ein Vorkaufsrecht bedeutet an sich keine Verfü-
gungsbeschränkung. Doch kann der Eigentümer beim limitierten
Vorkaufsrecht nicht damit rechnen, innert der Vorkaufsfrist einen
höheren Erlös als das festgesetzte Preislimit zu erreichen; zu einem
allfällig höheren Verkehrswert kann er nur verkaufen, wenn der
Vorkaufsberechtigte auf die Geltendmachung seines Rechts verzich-
tet. Dass dies eine gewisse Wertminderung darstellt, lässt sich nicht
bestreiten. Sie ist bei der Besteuerung zu berücksichtigen, geht es
doch um die Aufrechnung von tatsächlich erhaltenem Einkommen.
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass nach Ansicht
des Verwaltungsgerichts die Statuierung des limitierten Vorkaufs-
rechts beim gegebenen Sachverhalt durchaus dafür spricht (entgegen
der Argumentation in der Beschwerde, S. 13), dass die Vertragspar-
teien den Kaufpreis als Vorzugspreis betrachteten, den die Z. AG nur
gewähren wollte, wenn die Wohnung den Beschwerdeführern selber
zum Wohnen diente. Dass der Verkäufer beim Verkauf zu Marktprei-
sen wegen des möglichen zukünftigen Gewinnpotentials ein limi-
tiertes Vorkaufsrecht verlangt, wäre absolut unüblich.
cc) Bei der Schätzung der Wertminderung kann nicht unbe-
achtet bleiben, dass das Vorkaufsrecht keinerlei Auswirkungen zei-
tigt, solange keine Verkaufsabsicht des Eigentümers besteht. Gerade
beim selbstbewohnten Grundeigentum, das nicht zur Gewinnerzie-
lung erworben wird, sondern in erster Linie Wohnzwecken dient,
wird der Vorkaufsfall häufig nicht eintreten, sondern einzig dann ak-
tuell werden, wenn sich die Lebensumstände, insbesondere die Ar-
beits- oder familiäre Situation, ändern und ein "Notverkauf" erfolgt.
Zudem steht nicht mit Sicherheit fest - gerade wenn zwischen dem
Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten eine Beziehung (vorliegend
eine geschäftliche) besteht -, ob der Vorkaufsberechtigte diesfalls
sein Recht auch wirklich ausüben würde. Dies ist bei der Frage, wie
gross die Wertminderung durch das Vorkaufsrecht ist, einzubeziehen.
Die Beschwerdeführer berufen sich auf eine Analogie mit der
steuerlichen Behandlung von Mitarbeiteraktien. Aktien dienen der
Geldanlage; um daraus Gewinn zu schlagen, aber auch um Verluste
abwenden zu können, ist es wegen der kurzfristigen Kursveränderun-
gen an der Börse erforderlich, mittels Verkäufen schnell reagieren zu
können. Eine Veräusserungssperre wirkt sich deshalb viel direkter
aus als ein limitiertes Vorkaufsrecht beim Grundeigentum. Bei ge-
bundenen Mitarbeiteraktien wird der Veräusserungssperre durch eine
Diskontierung des Verkehrswerts Rechnung getragen, mit einem Dis-
kontierungssatz von 10 % pro Jahr der Bindung (vgl. dazu ASA
65/1996-97, S. 741). Eine Übertragung dieser Berechnungsmethode
auf den vorliegenden Fall ist mangels Vergleichbarkeit nicht sachge-
recht.
Im konkreten Fall erscheint es angemessen, unter Berücksich-
tigung, dass die Liegenschaft selber bewohnt wird und dass nicht
auszuschliessen ist, dass die Z. AG bei einem Notverkauf aufgrund
der Arbeitsbeziehung auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzich-
ten könnte, für das auf 10 Jahre eingeräumte limitierte Vorkaufsrecht
einen Abzug von 5 % vom objektiven Verkehrswert (vorne Erw. 2/b),
also rund Fr. 31'000.--, vorzunehmen.
4. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Besteuerung
dürfe nicht schon jetzt erfolgen, weil ihnen bisher gar kein geld-
werter Vorteil zugeflossen sei und so noch nicht realisiertes Einkom-
men erfasst würde. Die geldwerte Leistung des Arbeitgebers erfolgte
im Moment, in dem die Wohnung den Beschwerdeführern unter dem
Verkehrswert verkauft wurde. Diese erlangten das uneingeschränkte
Eigentum an der Wohnung. Die latente Gefahr, bei einem
(Not)Verkauf mit Geltendmachung des Vorkaufsrechts keinen Ge-
winn realisieren zu können, vermag daran nichts zu ändern.
5. Insgesamt sind vom objektiven Verkehrswert Abzüge von Fr.
50'000.-- vorzunehmen, was Fr. 571'500.-- ergibt. Die Differenz zum
Verkaufspreis, Fr. 21'500.-- oder Fr. 10'750.-- im Durchschnitt der
Bemessungsjahre, ist als geldwerte Leistung zum steuerbaren Ein-
kommen aufzurechnen.