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65 Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (§ 159 Abs. 1 BauG).
Schutz des guten Glaubens.
- Umstände, unter welchen die Duldung eines rechtswidrigen Zustands
die Behörde an dessen späterer Behebung hindert (Erw. 4/b/bb).
- Eine Zeitspanne von 15 Jahren reicht im konkreten Einzelfall zur
Verwirkung des Beseitigungsanspruchs nicht aus (Erw. 4/b/cc).
Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 26. Juni 2000 in
Sachen F. AG und W. gegen Regierungsrat.
Aus den Erwägungen
4. a) Wird durch die Errichtung von Bauten ohne Bewilligung,
unter Verletzung einer solchen oder auf andere Weise ein unrecht-
mässiger Zustand geschaffen, so kann u. a. die Herstellung des recht-
mässigen Zustandes, insbesondere die Beseitigung oder Änderung
der rechtswidrigen Bauten angeordnet werden (§ 159 Abs. 1 BauG).
Dabei sind die in diesem Zusammenhang massgebenden allgemeinen
verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Prinzipien des Bundes-
rechts zu beachten. Zu ihnen gehören die Grundsätze der Verhält-
nismässigkeit und des Schutzes des guten Glaubens. So kann der
Abbruch unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur
unbedeutend ist oder der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse
liegt, ebenso wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat,
er sei zur Bauausführung ermächtigt. Schliesslich dürfen der Beibe-
haltung des ungesetzlichen Zustandes nicht schwerwiegende öffent-
liche Interessen entgegenstehen (BGE 123 II 255; 111 Ib 221 ff.).
b) aa) Der Regierungsrat wertet die langjährige Duldung des
Lagerplatzes durch die Behörden in voller Kenntnis von dessen
Rechtswidrigkeit als die Wiederherstellungsfrage beeinflussenden
Vertrauenstatbestand. Die Baubewilligung sei vom Gemeinderat am
8. Juni 1976 erteilt und dem Baudepartement zur Kenntnis gebracht
worden. Am 3. Dezember 1990 habe sich der Beschwerdeführer 2
beim Gemeinderat erstmals über den seiner Ansicht nach wider-
rechtlichen Lagerplatz beschwert. Das Baudepartement habe am
28. Mai 1991 bei der Gemeinde einen Amtsbericht über die Zonen-
konformität des Lagerplatzes angefordert. Angesichts der Tatsache,
dass der Lagerplatz schon vor seiner Einkiesung bestanden habe und
während rund 15 Jahren anstandslos von den zuständigen kantonalen
und kommunalen Behörden wie auch von den Nachbarn geduldet
worden sei, widerspräche es dem Grundsatz des Vertrauensschutzes,
die Beschwerdeführerin 1 zur Räumung des Lagerplatzes zu ver-
pflichten.
bb) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gilt der An-
spruch der Behörde auf Beseitigung eines baurechtswidrigen Zu-
stands bzw. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht
unbegrenzt. Die Frist, nach deren Ablauf die Behörden ihren Besei-
tigungsanspruch verwirken, beträgt dabei - sofern eine ausdrückliche
gesetzliche Regelung fehlt - dreissig Jahre, weil der Grund-
eigentümer der baurechtswidrigen Baute das Recht zur Beibehaltung
des rechtswidrigen Zustands gleichsam "ersitze" und daher eine
analoge Anwendung der Regel des Art. 662 ZGB über die ausseror-
dentliche Ersitzung richtig erscheine (BGE 107 Ia 124 f.; vgl. auch
Walter Haller / Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umwelt-
recht, Band I, 3. Auflage, Zürich 1999, Rz. 883 f.). Der betroffene
Eigentümer kann sich unter Berufung auf sein zu schützendes Ver-
trauen sodann in jenen Fällen gegen eine Beseitigungsanordnung
wehren, in denen der rechtswidrige Zustand zwar noch keine dreissig
Jahre angedauert hat, aber von der zuständigen Behörde über Jahre
hinweg geduldet worden ist, obschon ihr die Gesetzwidrigkeit be-
kannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte
kennen müssen. Er ist dann in seinem Vertrauen zu schützen, wenn
die durch den gesetzwidrigen Zustand bewirkte Verletzung öffentli-
cher Interessen nicht schwer wiegt (Bundesgericht, in: ZBl 81/1980,
S. 73 f.). Solange die Behörde jedoch bloss untätig geblieben ist,
d. h. keine Auskünfte oder Zusicherungen erteilt hat, die beim Bau-
herrn die Meinung haben aufkommen lassen, er handle rechtmässig,
ist grosse Zurückhaltung bei der Deutung der Untätigkeit als behörd-
liche Duldung geboten. Grundsätzlich hindert die bloss vorüberge-
hende Duldung eines rechtswidrigen Zustands die Behörde nicht an
dessen späteren Behebung. Nur wenn der widerrechtliche Zustand
während sehr langer Zeit hingenommen worden ist und die Verlet-
zung öffentlicher Interessen nicht schwer wiegt, vermag der Um-
stand allein, dass die Behörden nichts dagegen unternommen haben,
einen Vertrauenstatbestand zu begründen (Verwaltungsgericht Zü-
rich, in: ZBl 89/1988, S. 263 f. mit Hinweisen; Haller / Karlen,
a.a.O., Rz. 879; vgl. zum Ganzen auch: VGE III/176 vom 20. De-
zember 1999 in Sachen P. und E., S. 12 f.).
cc) Unklar ist zunächst, ob das Baudepartement von der Bau-
bewilligung vom 8. Juni 1976 überhaupt Kenntnis erhalten hat. Im
Verteiler ist das Baudepartement zwar erwähnt, und der Vertreter der
Koordinationsstelle Baugesuche schloss den Erhalt der Baubewilli-
gung zumindest nicht aus; die entsprechenden Akten des Baudepar-
tements sind offenbar verlegt worden. Diese Frage kann indessen
offen bleiben, weil der Einwand der Beschwerdeführerin 1 so oder so
nicht durchschlägt. Die Untätigkeit des Baudepartements dauerte -
ob mit oder ohne Wissen um die rechtswidrige Baubewilligung aus
dem Jahre 1976 - rund 15 Jahre. Mit Schreiben vom 21. Mai 1991
wandte sich der Beschwerdeführer 2 durch seinen Rechtsvertreter
(erstmals) an das Baudepartement, orientierte dieses über die Bauten
der Beschwerdeführerin 1 in der Landwirtschaftszone und ersuchte
um Abhilfe. In der Folge nahm sich die Baugesuchszentrale der An-
gelegenheit an. Selbst wenn das Baudepartement seinerzeit von der
Bewilligungserteilung Kenntnis erhalten hätte, wäre eine Zeitspanne
von 15 Jahren zu kurz, um allfällige Beseitigungsansprüche unterge-
hen zu lassen, zumal die Beschwerdeführerin 1 bzw. ihre Rechts-
vorgängerin die Rechtswidrigkeit der Baubewilligung kannte (vgl.
Erw. bb hievor).