61 Nutzungsplanung.
- Beim Baulandbedarf gemäss Art. 15 lit. b RPG ist zwischen den
Wohnzonen und den Misch- bzw. Gewerbe- und Industriezonen zu
differenzieren (Erw. 3 d)
Entscheid des Verwaltungsgerichts, 4. Kammer, vom 20. März 2001 in
Sachen T.S. AG gegen Entscheid des Regierungsrats und Beschluss des
Grossen Rats
Aus den Erwägungen
2. d) Bauzonen dürfen im Übrigen nur Land umfassen, welches
"voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird"
(Art. 15 lit. b RPG).
(...)
dd) Im Hinblick auf den Baulandbedarf gemäss Art. 15 lit. b
RPG ist grundsätzlich zwischen den Wohnzonen und den Misch-
bzw. Gewerbe- und Industriezonen, die eine gewerbliche Nutzung
erlauben, zu differenzieren. Die konkreten raumplanerischen Interes-
sen können für den Baulandbedarf auch einen differenzierten Be-
darfsnachweis für jeden Bauzonentyp erfordern (vgl. Alexandre
Flückiger und Alexander Ruch in: Heinz Aemissegger/Alfred Kutt-
ler/Pierre Moor/Alexander Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundes-
gesetz über die Raumplanung [Kommentar zum RPG], Zürich 1999,
Art. 15 N 83 mit Hinweisen). In den reinen Wohnzonen ist die ge-
werbliche Nutzung in der Regel, d.h. von nicht störenden (stillen)
Gewerben abgesehen, ausgeschlossen. Die Gewerbebetriebe sind auf
taugliches Gewerbeland angewiesen. Dafür kommt im vorliegenden
Fall, wo eine reine Gewerbezone fehlt, neben der Industrie- und
Dorfzone die Zone WG in Betracht. In der Dorfzone sind neben der
Wohnnutzung, mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbe-
triebe (Läden, Gaststätten, Büros, handwerkliche Betriebe) sowie
landwirtschaftliche Betriebe (§ 11 Abs. 1 BNO) zulässig; in der WG2
Wohnbauten und "mässig störendes Gewerbe" (§ 7 Abs. 1 BNO). Die
BNO der Gemeinde H. definiert als mässig störend jene Betriebe mit
Auswirkungen, "die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und
Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- und
Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten.
Betriebe, die ein hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursa-
chen, gelten nicht als mässig störend" (§ 27 Abs. 2 BNO). In der
WG3 schliesslich sind Wohn- und kleingewerbliche Bauten zulässig,
wobei pro Parzelle mind. 50% der beanspruchten Ausnutzungsziffer
als Wohnnutzung festgelegt ist (§ 9 Abs. 1 und 2 BNO). Nur die
Industriezone ist für industrielle und gewerbliche Bauten bestimmt
(§ 10 Abs. 1 BNO). Diese Zonen weisen alle die Empfindlichkeits-
stufe III auf (§ 4 BNO).
ee) Gemäss dem von der Gemeindeversammlung am 12. Juni
1992 beschlossenen Bauzonenplan verfügt die Gemeinde H. über
12,3 ha Land in der Dorfzone, 3,6 ha Land in den Wohn- und Ge-
werbezonen (0,4 ha WG2 und 3,2 ha in der WG3) und über 0,7 ha in
der Industriezone. Eine reine Gewerbezone existiert wie erwähnt
nicht. Hingegen besteht im Norden des Gemeindegebiets eine Indu-
striezone, die im Interesse der sich dort befindenden Bandfabrik
bereits im ZP 72 ausgeschieden wurde, und die unverändert geblie-
ben ist. Im Vergleich zum ZP 72 fand eine wesentliche Verkleinerung
der Zone WG3 statt, wobei allerdings zum grossen Teil eine Umzo-
nung in die Dorfzone erfolgte. Vom Grossen Rat nicht genehmigt
wurden die WG3-Flächen im Gebiet "W." und der grösste Teil der
WG3-Flächen im Gebiet "B.". Gemäss Botschaft 1993 handelt es
sich um eine Fläche von 2,4 ha. Im ZP/KB Ergänzungen 1995 wer-
den diese nicht genehmigten Flächen grösstenteils (mit Ausnahme
der Parzellen Nrn. x, y und z von insgesamt rund 0,45 ha) der Über-
gangszone nach § 170 Abs. 2 BauG zugewiesen (vgl. Ergänzungen
ZP/KP 1995). An nicht überbauter Fläche in der WG3 stehen damit -
wie die Beschwerdeführerin zutreffend feststellt - noch die Parzellen
Nrn. w, x, y und z zur Verfügung. Gemäss der Übersicht über den
Stand der Erschliessung vom 31. Dezember 2000 umfasst die WG3
1,5 ha, davon sind 0,8 ha überbaut und 0,7 ha in fünf Jahren baureif.
Die WG2 mit einer Fläche von 0,4 ha im nördlichen Teil des Dorfes
ist vollständig überbaut; auch in der Industriezone steht kein unüber-
bautes Land mehr zur Verfügung. Die Dorfzone mit einer Fläche von
12,7 ha ist ebenfalls weitestgehend überbaut; sie weist nur noch ver-
einzelte unüberbaute Parzellen auf. Gemäss der Übersicht über den
Stand der Erschliessung vom 31. Dezember 2000 sind in der Dorf-
zone 0,1 ha baureif, und 0,8 ha sind innert fünf Jahren baureif.
Die gewerblich nutzbaren Flächenreserven in der Gemeinde H.
sind eher klein bemessen. In der WG3 stehen gerade noch vier Par-
zellen mit einer Fläche von nicht einmal einer Hektare (0,7 ha) für
kleingewerbliche Bauten und einem Mindestwohnanteil von 50% zur
Verfügung. Die Dorfzone weist ebenfalls kaum mehr unüberbaute
Parzellen auf und steht überdies nur mässig störenden Gewerbebe-
trieben nach der Definition der BNO offen. Die Möglichkeiten für
eine gewerbliche Entwicklung und die Schaffung neuer Arbeitsplätze
erscheinen sehr beschränkt, zumal die Bauordnung für die gewerbli-
che Nutzung in der WG3 auf kleingewerbliche Bauten eingeschränkt
ist. Die Zuweisung von Land in die Übergangszone stellt keine Re-
serve an nutzbarem Gewerbebauland dar. Eine Einzonung dieses
Landes kommt frühestens in 10 Jahren in Betracht und erfordert das
ordentliche Verfahren. Die Zuweisung in die Übergangszone ist so-
mit wenig flexibel; die Landreserven sind mehr oder weniger
blockiert, und es kann der wirtschaftlichen Entwicklung kaum Rech-
nung getragen werden.
ff) Wie sich aus den Planungsunterlagen ergibt, ist für die Be-
urteilung des Bedarfs an Bauland für die gewerbliche Nutzung auf
die Prognosen 1992 abzustellen. Die Baulandprognosen wurden nach
der Rückweisung durch den Grossen Rat weder aktualisiert, noch
überprüft. Auf die kantonale Arbeitsplatzstatistik und -prognose 2020
ist auf Grund der unterschiedlichen Basisdaten und der abwei-
chenden statistischen Methode nicht abzustellen. Bei der Würdigung
der Baugebietsgrösse anlässlich der (Teil-)Genehmigung vom
1. März 1994 schloss sich der Grosse Rat, dem Rückweisungsantrag
des Regierungsrats folgend, der kommunalen Einwohner- und Ar-
beitsplatzprognose und dem von der Gemeinde gewünschten Wachs-
tum an und unterstützte damit den Prognosewert der Gemeinde. Für
den Bedarf an Bauland für die gewerbliche Nutzung in der Planungs-
periode bis 2008 ist nach Auffassung der Gemeinde und der kanto-
nalen Behörden der Prognosewert von 285 Arbeitsplätzen massge-
bend. Mit der von der Gemeinde H. beschlossen Zuweisung von
insgesamt 24 ha in die Bauzone konnte dieser Bedarf erfüllt werden.
Nach dem Rückweisungsbeschluss vom 1. März 1994 hat die Ge-
meinde ca. 5 ha vor allem des Baugebiets, in dem eine gewerbliche
Nutzung möglich wäre, der Übergangszone zugewiesen (siehe vorne,
Erw. 2/d/ee), und der genehmigte Nutzungsplan weist eine Bauzone
von ca. 19 ha aus. Die prognostizierten Arbeitsplatzbedürfnisse sind
damit nicht mehr gewahrt. Auch wenn diese Prognosen grundsätzlich
und für die wirtschaftliche Entwicklung und die Arbeitsplätze insbe-
sondere mit Unsicherheiten behaftet sind, ist festzuhalten, dass der
angefochtene Zonenplan den massgebenden Bedarf an Bauland für
285 Arbeitsplätze nicht ausweist. Die seitherige wirtschaftliche
Entwicklung hat dies bestätigt. Für 1998 hat die Gemeinde H. 251
Arbeitsplätze ausgewiesen und hat den vom Baudepartement er-
rechneten Prognosewert überschritten. Art. 15 lit. b RPG steht damit
einer Zuweisung der weitgehend erschlossenen Parzelle Nr. w mit
einer Fläche von rund 0,7 ha zu einer Gewerbezone oder zu einer
Spezialbauzone Gärtnereibetrieb, nicht entgegen.
e) Gemäss Art. 1 Abs. 1 RPG haben Bund, Kantone und Ge-
meinden auf die Bedürfnisse der Bevölkerung und der Wirtschaft zu
achten. Dabei haben sie mit Massnahmen der Raumplanung auch die
räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu
erhalten (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG). Die einzelnen Ziele und Grund-
sätze allein haben keine absolute Bedeutung, sondern sind Zielvor-
stellungen, Wertungshilfen und Entscheidungskriterien (vgl. Pierre
Tschannen, in: Kommentar RPG, Art. 1 N 5 und Art. 3 N 9). Die
vorzunehmende Interessenabwägung obliegt vorab der Gemeinde
(vgl. Art. 3 Abs. 1 RPV und § 13 Abs. 1 i.V.m. § 27 Abs. 2 BauG).
Die Bemessung von Zonen für die industrielle und gewerbliche Nut-
zung kleinerer Gemeinden verlangt eine regionale Betrachtungs-
weise. Die Gemeinde H. ist eine Gemeinde im ländlichen Raum und
hat ihre Nutzungsplanung auf die eigenen Weiterentwicklungsmög-
lichkeiten und eine regional ausgeglichene Entwicklung zwischen
Einwohnern und Arbeitsplätzen auszurichten (siehe Richtplanbe-
schluss, S. 1.1./1.1.). Für ansässige Gewerbebetriebe sind vor Ort
eigene Reserven an Industrie- und Gewerbezonen für längerfristige
Entwicklungsoptionen zuzulassen (siehe Leitsatz 3 Raumordnungs-
konzept 1995).
Die Einweisung der Parzelle Nr. w in die Übergangszone er-
folgte ausschliesslich, weil die Wohnzonen der Gemeinde H. über-
dimensioniert sind. Eine Differenzierung des Baulandbedarfs nach
den anerkannten wirtschaftlich-gewerblichen Bedürfnissen ist aus
den Planungsunterlagen nicht ersichtlich, wurde von der Gemeinde
nicht vorgenommen und im Rahmen des Genehmigungsverfahrens
nicht diskutiert (Protokoll des Grossen Rats vom 16. September
1997, Art. 209, S. 208, Votum des Präsidenten der Bau- und
Planungskommission, S. 291, Votum Regierungsrat Dr. Thomas
Pfisterer). Eine Prüfung der Bedürfnisse an Bauland für die gewerb-
liche Nutzung und eine vollständige Interessenabwägung unter Ein-
bezug dieser Interessen (Art. 3 RPV) hat im Ergänzungsverfahren
ZP/KP 1995 somit nicht stattgefunden. Auch im Beschwerde-
entscheid hat der Regierungsrat die Abweisung zur Hauptsache mit
der Reduktion der Bauzone für die Wohnnutzung begründet. Der
Hinweis auf die kantonale Prognose von 235 Arbeitsplätzen und die
Auffassung, dass in der Wohn- und Gewerbezone und in der Gewer-
bezone ausreichend unüberbautes Land zur Verfügung steht, ist - wie
ausgeführt (Erw. 2/d/ee und ff) - unzutreffend.
f) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Übergrösse des
Baugebiets aus der Übergrösse der Landreserven für die Wohnnut-
zung resultiert, währenddessen im ZP/KP Ergänzung 1995 die für die
gewerbliche Nutzung zugelassenen Mischzonen und die Industrie-
zone die von der Genehmigungsbehörde im Rückweisungsbeschluss
1993 anerkannten und unveränderten Zielvorstellungen der Gemein-
de in Bezug auf die Arbeitsplatzentwicklung nicht erfüllen. Insofern
verletzt der angefochtene Zonenplan Art. 15 lit. b RPG.