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33 Grundstückschätzung.
- Die Berücksichtigung von Nachteilen (hier: Hochspannungsleitung
und -mast) hat, soweit möglich, innerhalb des Bewertungssystems zu
erfolgen. Nur wenn dies für eine korrekte Schätzung nicht ausreicht,
ist ein pauschaler Abzug angezeigt.
Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 10. März 2004 in Sa-
chen Kantonales Steueramt gegen Steuerrekursgericht und H.B.
Aus den Erwägungen
1. Das KStA rügt im vorliegenden Verfahren einzig die Zuläs-
sigkeit des Pauschalabzugs, mit dem die Vorinstanz "psychologi-
schen Auswirkungen" des Hochspannungsmasts und der Hochspan-
nungsleitung Rechnung trug. Die vorinstanzliche Grundstückbewer-
tung, insbesondere die festgesetzte Höhe des Eigenmietwerts, die
immissionsbedingte Herabsetzung der Punktzahl für die Wohnlage,
die Korrektur beim Land- und Realwert sowie der errechnete steuer-
liche Verkehrswert (vor dem Pauschalabzug) von Fr. 725'022.--, ist
nicht angefochten.
2. a) Die Aargauer Steuergesetzgebung sieht für Grundstücke
- von hier nicht in Betracht fallenden Ausnahmen abgesehen - die
Besteuerung zum Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert vor
(§ 39 Abs. 4 aStG). Als Verkehrswert eines Grundstückes gilt der
Preis, welcher im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist, ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 12
Abs. 1 VBG). Gemäss Wegleitung für die Bewertung der Grund-
stücke des Steueramts des Kantons Aargau, Ausgabe 1985 (im Fol-
genden: Wegleitung), Ziff. III/3.2.1, erfasst der Verkehrswert über-
bauter Grundstücke die Gesamtheit der wertbildenden Faktoren,
wozu insbesondere der Wertermittlungsstichtag, die rechtlichen Ge-
gebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften und die sonstige Be-
schaffenheit und Lage zählen. Immissionen sind dauernde Beeinflus-
sungen durch Lärm, Geräusche, Gerüche, Licht, ästhetische Empfin-
dungen, Erschütterungen, Wärme etc. (Wegleitung, Ziff. III/1.1.10).
Der Verkehrswert wird festgesetzt durch die Gleichsetzung mit dem
Kaufpreis, sofern ein Kaufpreis fehlt oder dieser nicht dem Ver-
kehrswert entspricht, durch mittelbaren oder unmittelbaren Preisver-
gleich oder - fehlen sowohl Kaufpreis wie auch Preisvergleich -
durch Berechnung mit dem gewichteten Ertragswert und Realwert
(§ 12 Abs. 2 VBG).
b) Vorliegend ist zu beurteilen, wie und in welchem Umfang die
Nähe der Starkstromleitung zur Parzelle B. bei der Grundstückbe-
wertung zu berücksichtigen ist.
aa) Das KStA anerkennt, dass die Leitung und der hinter dem
Wohnhaus der Beschwerdegegner stehende Hochspannungsmast zu
einem Minderwert der Parzelle führen. Hingegen entbehre der vor-
genommene Pauschalabzug einer rechtlichen Grundlage und wider-
spreche einer seriösen Schätzungsmethodik. Er erübrige sich, da die
Vorinstanz die elektromagnetischen Immissionen bzw. die gedämpfte
Nachfrage nach Objekten in der Nähe von Starkstromleitungen bei
der Mietwertberechnung und auch beim Landwert in die Gesamtbe-
wertung des Grundstücks habe einfliessen lassen. Die bisher ge-
bräuchlichen Bewertungsmethoden würden durch Ermessens-Pau-
schalabzüge für einen in Franken nicht messbaren Indikator "psy-
chologische Auswirkungen" ganz grundsätzlich hinterfragt bzw.
müssten aufgegeben werden; psychologisch bedingte Mehrwerte
(z.B. bei Seesicht) wären dann konsequenterweise mit einem pau-
schalen Zuschlag zu berücksichtigen. Nach Ansicht des KStA könn-
ten Eigentümer von Nachbarparzellen oder ähnlich betroffenen
Grundstücken gestützt auf das Gebot der Rechtsgleichheit eine Neu-
schätzung ihrer Liegenschaften anstreben. Es sei zudem stossend,
dass sich der steuerliche Verkehrswert der Parzelle B. nach diesem
Abzug jenem dreier ungleich kleinerer, von der Hochspannungslei-
tung vergleichbar betroffener Nachbarparzellen annähere. An der
Augenscheinsverhandlung präzisierte das KStA, dass der (akzep-
tierte) Minderwert der Parzelle B. mit einer Korrektur innerhalb des
gebräuchlichen Grundstückbewertungssystems berücksichtigt wer-
den müsse und nicht mit einem Pauschalabzug ausserhalb des Sys-
tems erfolgen dürfe.
bb) Dem KStA ist beizupflichten, dass die Regeln über die
Grundstücksbewertung erlauben sollen, im Rahmen dieses Systems
zu angemessenen Schätzungen zu gelangen. Der Umstand allein, ob
Korrekturen innerhalb oder ausserhalb des Systems erfolgen, ist aber
nicht entscheidend. Die Gemeindeschätzungskommission hatte
offenkundig gleich wie das Steuerrekursgericht das Bedürfnis, das
als übersetzt empfundene Resultat zu korrigieren. Dazu setzte sie den
Landwert "ermessensweise" mit bloss Fr. 70'000.-- ein. Dieser Pau-
schalbetrag ist in keiner Art und Weise begründbar und nachvoll-
ziehbar, er ist offensichtlich und in willkürlicher Weise zu tief (vgl.
auch hinten, Erw. c/bb). Eine derartige "Korrektur innerhalb des
Systems" ist nicht weniger falsch und unzulässig und müsste vom
KStA in gleicher Weise beanstandet werden.
c) aa) Die Vorinstanz erwog, für einen potentiellen Mieter der
Parzelle B. sei der Umstand entscheidend, dass etwa die Hälfte des
Grundstücks einer nichtionisierenden Strahlung über dem Anlage-
grenzwert (Anhang 1 Ziff. 14 der Verordnung über den Schutz vor
nichtionisierender Strahlung [NISV; SR 814.710] vom 23. Dezember
1999) ausgesetzt sei. Dass die Strahlung teilweise durch das Gebäude
absorbiert wird, dürfte für den Mieter eine untergeordnete Rolle
spielen. Mit Blick auf die Gesamtsituation setzte die Vorinstanz des-
halb unter dem Kriterium "Immissionen" zusätzlich den Punkt
"nichtionisierende Strahlung" mit der Note 1 (sehr schlecht) ein und
reduzierte dadurch bei der Bewertung der Wohnlage die Punktzahl
um vier Punkte auf 28 von maximal 50 möglichen Punkten (Posi-
tion 43.1 des Schätzungsprotokolls; Wegleitung Ziff. IV/1.9 und 10;
Anhang 8 zur VBG) - was allerdings betraglich nur geringfügige
Auswirkungen hatte.
bb) Den Landwert, welchen die Gemeindeschätzungs-
kommission mit Fr. 70'000.-- (Pos. 74) aus einer früheren Grund-
stückschätzung übernommen hatte (vorne Erw. b/bb), korrigierte die
Vorinstanz auf Fr. 211'500.--. Sie orientierte sich dabei an der für die
allgemeine Neuschätzung per 1. Januar 1999 massgebenden Land-
preiserhebung vom 24. Juni 1997. Dabei war für das betroffene W2-
Gebiet ein Richtpreisrahmen von Fr. 150.-- bis Fr. 220.--/m2 ermittelt
worden. Bei insgesamt 14 aus den Akten ersichtlichen Handände-
rungen von W2-Grundstücken in der Gemeinde in den Jahren
1995/96 lag der Landpreis im Durchschnitt deutlich über Fr. 300.--
/m2; für die hinsichtlich Stromleitungssituation vergleichbaren W2-
Parzellen C. (Gebiet ...) und D. (Gebiet ...), 8.5 m bzw. 55 m von
einer Starkstromleitung entfernt, wurden Fr. 287.-- bzw. Fr. 350.--/m2
bezahlt. Die Vorinstanz erwog, der signifikant tiefer angesetzte
Richtpreisrahmen trage den elektromagnetischen Immissionen bzw.
der gedämpften Nachfrage nach Objekten in der Nähe von Stark-
stromleitungen bereits Rechnung, und setzte den Landwert für die
Parzelle 789 am unteren Rahmenende mit Fr. 150.--/m2 fest; zusätz-
lich bewertete sie 480 m2 der Grundstücksfläche, die innerhalb des
Waldabstandes liegen, steil ansteigen und höchstens mit Kleinbauten
unüberbaubar sind, nur mit Fr. 50.--/m2.
cc) Die vorinstanzliche Bewertung führte - die immissionsbe-
dingte Reduktion (vorne Erw. aa und bb) von rund Fr. 55'000.-- ein-
geschlossen - zu einem steuerlichen Verkehrswert von Fr. 725'022.--,
was angesichts der über die elektromagnetischen Immissionen hinaus
bestehenden psychologischen Auswirkungen des markant hinter dem
Haus stehenden Hochspannungsmasts samt Leitung und deren ge-
wöhnungsbedürftiger, nicht ins ländliche Umfeld passender opti-
schen Wirkung nach Einschätzung der Vorinstanz nicht dem
marktkonformen Wert entsprach (weshalb sie den streitigen Pau-
schalabzug von 15 % auf Fr. 616'268.-- vornahm).
d) Das Bundesgericht hielt in BGE 129 II 429 f. zur Festsetzung
einer Enteignungsentschädigung betreffend Immissionen einer
Hochspannungsleitung fest:
"L'expérience montre que la proximité d'une ligne à haute ten-
sion entraîne une baisse des prix du marché foncier, même sans di-
minution des possibilités de construire prévue par la réglementation
d'aménagement du territoire; cela peut dépendre de l'atteinte au pay-
sage, ou encore, selon la jurisprudence, de motifs purement psycho-
logiques, qui sont alors des inconvénients de fait (ATF 102 Ib 348
consid. 3 p. 350)... Pour les champs électromagnétiques ... il faut
donc déterminer, dans la situation concrète, si ces champs ont des
effets physiques (ou biologiques voire sanitaires) suffisamment évi-
dents pour constituer en eux-mêmes un désavantage, ou si au con-
traire la crainte de tels effets, non avérés, est simplement une des
composantes des inconvénients d'ordre psychologique déjà évoqués."
Für die Festsetzung der Enteignungsentschädigung sind der
konkret mit der Nähe zur Hochspannungsleitung verbundene Ein-
fluss auf den Wert des betroffenen Grundstücks, der Lärm, die elek-
tromagnetischen Felder und andere allfällige Unannehmlichkeiten zu
ermitteln und zu berücksichtigen (BGE 129 II 437 f.). Bereits zuvor
hatte das Bundesgericht im Falle einer Hochspannungsleitung in
einer Distanz von 20 bis 40 m zu einer Hotelliegenschaft festgehal-
ten, dass Grundstücke, auf denen oder in deren Nähe eine Hochspan-
nungsleitung erstellt wird, einen Wertverlust erleiden können, selbst
wenn ihre Überbaubarkeit durch die Leitung nicht eingeschränkt
wird. Dies einerseits dann, wenn der Bodenpreis massgeblich von
der landschaftlichen Schönheit mitbestimmt wird, andererseits aber
auch dann, wenn sich manche mögliche Käufer für das Land in un-
mittelbarer Nähe einer Hochspannungsleitung aus rein psychologi-
schen Gründen nicht interessieren (siehe BGE 102 Ib 350 f. mit
Hinweis auf BGE 100 Ib 194 ff.; 109 Ib 301).
e) Das Bundesgericht hat somit eine Werteinbusse von Grund-
stücken einerseits durch tatsächlich einwirkende elektromagnetische
Immissionen, deren Ermittlung, Begrenzung und Beurteilung heute
in der auf den 1. Februar 2000 in Kraft getretenen NISV geregelt ist,
und andererseits durch die rein psychologischen Auswirkungen ins-
besondere bei potentiellen Grundstückkäufern anerkannt. Während
das KStA ursprünglich die Ansicht vertrat, "psychologische Auswir-
kungen" seien bei Grundstückschätzungen kein wertmässig messba-
rer Indikator, anerkannte es an der Verhandlung die Notwendigkeit
von deren Berücksichtigung, aber innerhalb des Bewertungssystems.
3. b) Das KStA hält zu Recht fest, dass bei der Grundstückbe-
wertung angestrebt werden muss, ein detailliert ausgestaltetes Pro-
gramm mit genügend feiner Rasterung zu verwenden, um möglichst
objektive, nachvollziehbare Schätzwerte zu ermitteln, die von den
betroffenen Grundeigentümern akzeptiert werden. Dies gilt nament-
lich für Bewertungen, die sich - mangels direkter Vergleichswerte -
nicht unmittelbar auf den effektiven Geschäftsverkehr abstützen.
Daraus darf allerdings nicht abgeleitet werden, dass an den nach
dieser Bewertungssystematik ermittelten, jedoch am Markt in dieser
Höhe nicht erzielbaren Schätzungsergebnissen zum Nachteil des
Steuerpflichtigen festzuhalten wäre. Der Grundsatz der rechtsglei-
chen Behandlung (Art. 8 BV) erlaubt es nicht, den Privaten stärker
zu belasten, als es in den massgeblichen Normen vorgesehen ist; der
Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung geht in der Regel
vor, und wo dies nicht der Fall ist, handelt es sich ausschliesslich um
den Ausnahmefall gesetzwidriger Begünstigung des Privaten
("Gleichbehandlung im Unrecht"; vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2002,
Rz. 374 f., 518).
Im vorliegenden Fall stellt sich somit die Frage, ob der von der
Vorinstanz errechnete Verkehrswert tatsächlich "nicht marktkon-
form" ist, und, sollte dies der Fall sein, ob sämtliche im Bewertungs-
system vorhandenen Möglichkeiten zur Berücksichtigung der
Stromleitungssituation ausgeschöpft wurden, bevor das Mittel eines
Pauschalabzugs in Betracht gezogen wird.
(Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, eine Gewichtung
des Ertragswerts - in Relation zum Realwert - [§ 13 VBG und An-
hang 16; Wegleitung Ziff. III/4.2.1] von 0.5 statt 0.2, ergebend einen
steuerlichen Verkehrswert von rund Fr. 650'000.--, berücksichtige die
eingeschränkte Marktgängigkeit der Parzelle B. angemessen und
ausreichend, wonach sich ein zusätzlicher Pauschalabzug erübrige.)