127 Energieversorgung; Solidarhaftung des Liegenschaftseigentümers für
ausstehende Stromrechnung des Mieters
Entscheid des Departements des Innern vom 11. Mai 2000 in Sachen F.J.
gegen den Gemeinderat N.
Sachverhalt
An seiner Sitzung vom 2. August 1999 fasste der Gemeinderat
N. folgenden Beschluss:
,,Herr F. J. ist demgemäss entsprechend der Verfügung der
Elektrizitäts- und Wasserkommission vom 30. Juni 1999 verpflichtet,
den Stromgebühren-Ausstand seiner früheren Mieterin im Betrag
von Fr. 1'082.70 zu übernehmen. Er wird ersucht, den Betrag innert
30 Tagen der Finanzverwaltung zu überweisen."
Mit Eingabe vom 13. August 1999 führt F. J. Beschwerde
und verlangt sinngemäss die Aufhebung des gemeinderätlichen Be-
schlusses vom 2. August 1999. Zur Begründung bringt er im We-
sentlichen vor, dass er auf die Zusammenarbeit der betreffenden
Gemeindestellen angewiesen sei, damit er seine Verpflichtungen als
Eigentümer überhaupt wahrnehmen könne. Als solidarhaftender
Liegenschaftsbesitzer erwarte er bei Verbindlichkeiten der Mieter
über alle Korrespondenz nach dem Verfall des Zahlungstermins in-
formiert zu werden. Das bedeute, dass die Gemeinde die Solidarhaf-
tung nur geltend machen dürfe, wenn dem Eigentümer zuvor die
Möglichkeit zur Wahrnehmung seiner Rechte - hier allenfalls das
Retentionsrecht - eingeräumt worden sei.
Aus den Erwägungen
2. Der Gemeinderat stützt seine Gebührenverfügung auf § 68
des Elektra- und Wasserreglementes. Demgemäss haften für die Ver-
bindlichkeiten von Mietern und Pächtern neben diesen die Liegen-
schaftseigentümer bzw. die Baurechtsberechtigten solidarisch. Zu-
nächst stellt sich die Frage der Zulässigkeit einer solchen Regelung
in einem kommunalen Erlass. Danach ist allenfalls in einem zweiten
Schritt zu prüfen, ob die Solidarhaftung des Liegenschaftseigentü-
mers in zeitlicher Hinsicht uneingeschränkt geltend gemacht werden
kann.
a) Nach Art. 122 Abs. 1 der neuen Bundesverfassung ist die
Gesetzgebung auf dem Gebiet des Zivilrechtes Sache des Bundes.
Diese Zuständigkeit ist eine umfassende. Der Bund hat unter ande-
rem mit dem Erlass des Schweizerischen Obligationenrechtes davon
Gebrauch gemacht. Das Gesetz beruht auf dem Grundsatz der Ge-
samtkodifikation. Das heisst, es hat eine generelle und ab-
schliessende Regelung zum Ziel (Häfelin/Haller, Schweizerisches
Bundesstaatsrecht, 3. Auflage, Zürich 1993, Rz 385b). Die Kantone
dürfen zivilrechtliche Bestimmungen nur noch erlassen, wenn und
soweit sie das Bundesrecht ausdrücklich oder im Sinn nach dazu
ermächtigt (Art. 5 Abs. 1 ZGB). Es ist ihnen zudem nicht gestattet,
Vorschriften aufzustellen, die dem Privatrecht des Bundes widerspre-
chen. Die Kantone können daher keine Normen erlassen, welche die
Verwirklichung des Bundeszivilrechtes verunmöglichen (BGE 104 Ia
108). Falls sie dies dennoch tun, verstossen sie gegen den Grundsatz
der derogatorischen Kraft des Bundesrechts. Eine Missachtung liegt
dann vor, wenn die Kantone und Gemeinden dort legiferieren, wo
der Bundesgesetzgeber ein Gebiet selber abschliessend geregelt hat,
wenn die Normen nicht durch ein wesentliches öffentliches Interesse
gedeckt sind oder wenn das kantonale öffentliche Recht das Bundes-
zivilrecht beeinträchtigt und seinem Sinn oder Geist widerspricht
oder es geradezu vereitelt (BGE 101 Ia 505).
b) Grundsätzlich regeln die bundesrechtlichen Vorschriften
über das Mietrecht das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter
abschliessend. Raum für abweichende Bestimmungen der Kantone
und der Gemeinden bleibt dabei kaum. Das Obligationenrecht sieht
keine Solidarhaftung für den Vermieter vor. Offenbar wollte man
nicht, dass dieser generell für Verbindlichkeiten des Mieters einste-
hen muss. Ebenfalls nichts zu ihren Gunsten ableiten kann die Ge-
meinde aus Art. 143 Abs. 2 OR. Demnach entsteht Solidarität ohne
Willenserklärung zwischen den Schuldnern nur in dem vom Gesetz
bestimmten Fällen. Mit Gesetz im Sinne dieser Vorschrift sind nur
das Zivilrecht gemeint (BGE 108 II 493). Die Statuierung einer Soli-
darhaftung des Vermieters für die Stromkosten des Mieters in einem
kommunalen Reglement ist demzufolge wohl unzulässig. Indes
braucht die Frage in diesem Verfahren nicht abschliessend geklärt zu
werden, da die Beschwerde aus einem weiteren Grund gutzuheissen
ist.
3. a) Der Gemeinderat ist der Ansicht, dass er die Solidar-
haftung des Vermieters uneingeschränkt geltend machen darf. Sie sei
nicht vom Zeitpunkt der Information über den Ausstand abhängig.
Dieser Auffassung kann nicht beigepflichtet werden. Sofern eine
Solidarhaftung für Stromkosten überhaupt denkbar ist, kann sie je-
denfalls nur soweit gehen, dass dadurch die dem Vermieter gegen
den Mieter zustehenden Rechte nicht eingeschränkt werden. Wie
bereits unter Ziffer 2.a dargelegt, darf eine Regelung in einem kom-
munalen Erlass das Zivilrecht nicht unterlaufen (BGE 122 I 351).
Der Gläubiger muss in der Lage bleiben, seine Forderungen durch-
setzen zu können (BGE 104 Ia 105). Das heisst, die Solidarhaftung
ist von der Gemeinde in zeitlicher Hinsicht derart früh geltend zu
machen, dass der Vermieter die Möglichkeit zum Reagieren hat und
er etwa ein Mietzinsdepot errichten oder den Mietvertrag ändern
könnte. Eine rechtzeitige Anzeige der Schuldübernahme gebietet
auch das Gebot von Treu und Glauben, welches sich aus § 2 der
Kantonsverfassung ergibt.
b) Letzter Termin für die Forderungseingabe im Konkursver-
fahren gegen die Mieterin war Ende Februar 1999. Die Gemeinde hat
sich indes erst mit Rechnung vom 30. Juni 1999 an den Beschwerde-
führer gewandt. Zu diesem Zeitpunkt konnte er nicht mehr reagieren.
Dadurch sind seine Rechte in unzulässiger Weise beschnitten wor-
den. Die Gemeinde hat die Solidarhaftung des Beschwerdeführers,
sofern diese überhaupt vor dem übergeordneten Recht standhält,
somit verspätet geltend gemacht. Die angefochtene Gebührenverfü-
gung vom 2. August 1999 entbehrt somit einer Rechtsgrundlage. Sie
ist daher aufzuheben.