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124 Bausperre.
Bei Nutzungsänderungsgesuchen, die keine oder kaum bauliche
Veränderungen mit sich bringen, ist für das Verfügen von Bausperren
Zurückhaltung angebracht.
Entscheid des Baudepartements vom 27. März 2001 in Sachen S.
Sachverhalt
Die Gemeinde O. ist daran, die Nutzungsplanung Siedlung zu
revidieren. Sie beabsichtigt unter anderem, die Einrichtung von Sex-
gewerben in der unmittelbaren Nachbarschaft von Wohnzonen zu
verbieten. Als S. das Baugesuch einreicht, seinen Verkaufsladen in
der Wohn- und Gewerbezone neu als Massagesalon zu nutzen, ver-
fügt der Gemeinderat eine Bausperre. Die von S. dagegen erhobene
Beschwerde heisst das Baudepartement gut und weist die Sache zu-
rück an den Gemeinderat zur materiellen Behandlung des Bauge-
suchs.
Aus den Erwägungen
3. a) Während der Erlass oder die Änderung von Nutzungsplä-
nen vorbereitet wird, kann die zuständige Behörde die Gesuche für
die Bewilligung von Bauten in den von den neuen Plänen oder Vor-
schriften betroffenen Gebieten für die Dauer von höchstens 2 Jahren
zurückstellen. Bewilligungen für Bauten dürfen nur erteilt werden,
wenn feststeht, dass diese die Verwirklichung von Plänen oder Vor-
schriften nicht erschweren (§ 30 BauG).
b) (Bejahung einer ernsthaften Planungsabsicht)
c) aa) § 30 BauG stellt eine Ermächtigungsnorm dar ("kann"),
wobei der Entscheid, ob eine solche Massnahme getroffen werden
soll, in das Ermessen der Behörde gestellt ist. Wenn die Revision
einer Nutzungsplanung derart weit fortgeschritten ist, dass ein kon-
kreter und gesicherter Massstab gewonnen worden ist, so kann dies
nach der Praxis bedeuten, dass ein Gemeinderat zur Verhängung
einer Bausperre gar verpflichtet ist, sofern die Verwirklichung der
neuen Ordnung durch ein Bauvorhaben erschwert wird (AGVE
1980, S. 256 f.). Als Erschwerung der neuen Ordnung gilt nach der
Praxis, wenn mit einem Bauvorhaben ein derart einschneidendes
Präjudiz geschaffen wird, dass die vorgesehene Rechtsordnung gene-
rell fragwürdig wird. Es sollen Abweichungen verhindert werden, die
für die Ausscheidung, Abgrenzung und Gestaltung der Zonierung im
fraglichen Gebiet wesentlich sind (AGVE 1996, S. 314; 1988, S.
363). Nicht jeder noch so geringe Widerspruch zu einer vorgesehe-
nen Neuordnung rechtfertigt eine Bausperre (vgl. Markus Siegrist,
Die Bausperre unter besonderer Berücksichtigung des aargauischen
Rechts, Aarau 1988, S. 123 f., mit Hinweisen).
bb) (...) Bei Nutzungsänderungsgesuchen, die keine oder kaum
bauliche Veränderungen mit sich bringen, ist beim Erlass von Bau-
sperren Zurückhaltung angebracht (vgl. auch AGVE 1980, S. 273 f.).
Wird durch eine allfällige Bewilligung derartiger Nutzungsänderun-
gen später allenfalls ein rechtswidriger Zustand geschaffen, so ist
eine Anpassung der Baubewilligung wesentlich leichter möglich, als
wenn aufgrund einer Baubewilligung Investitionen getätigt werden,
die Besitzstandsschutz (Investitionsschutz) geniessen. Die Gefahr,
dass irreversible Zustände geschaffen werden, besteht in viel gerin-
gerem Mass. (...)
d) aa) (...)
bb) Der Gemeinderat macht (...) «moralische, ethische und sitt-
liche Gründe» geltend. Damit sind schützenswerte öffentliche In-
teressen angesprochen. Sodann ist auch die Sicherung einer laufen-
den Nutzungsplanung und die Wahrung der Planungsfreiheit der
Behörden im öffentlichen Interesse. Dagegen stehen die privaten
Interessen des Beschwerdeführers, der sich dazu auf die Eigentums-
garantie (vgl. Art. 26 BV) beruft. Der Beschwerdeführer weist zu
Recht darauf hin, dass es sich bei dem Institut der Bausperre um ein
einschneidendes Mittel im Nutzungsplanungsverfahren handelt (Be-
schwerde, S. 5). Ausserdem ist im vorliegenden Fall die Wirtschafts-
freiheit tangiert (Art. 27 BV).
Zweifellos vermag der Gemeinderat O. gewichtige öffentliche
Interessen ins Feld zu führen. In Berücksichtigung aller Umstände
vermögen sie indes gegen die privaten Interessen des Beschwerde-
führers nicht anzukommen. Der Gemeinderat O. hat sich überdies die
Frage nach milderen Massnahmen, welche die Planungsfreiheit der
Behörden ebenfalls wahren könnten, offenbar nicht gestellt. Na-
mentlich wäre etwa zu prüfen gewesen, ob das vorliegende Nut-
zungsänderungsgesuch nicht befristet auf den Zeitpunkt des Inkraft-
tretens der neuen Bauordnung erteilt werden könnte.