III. Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht
119 Ausnützungsziffer.
- Ein frei stehender Lift, der der Erschliessung von Terrassenhäusern
dient, ist (nach der gleichen Berechnungsweise wie bei Treppenhäu-
sern) zur Bruttogeschossfläche zu zählen (Erw. 4c). Nicht anrechen-
bar dagegen sind die äusseren Zugänge vom Lift zu den Wohnungs-
türen, sofern sie mindestens einseitig offen sind (Erw. 4b).
Entscheid des Baudepartements vom 12. Juni 2003 in Sachen R. AG. gegen
Gemeinderat B.
Sachverhalt
In einem «obiter dictum» äussert sich das Baudepartement zur
Frage der Anrechenbarkeit eines Aussenlifts und der äusseren, ge-
deckten Erschliessungswege einer Terrassensiedlung:
Aus den Erwägungen
4. a) (...) Das geplante Projekt sieht zwei identische Häuser A
und B an einem relativ steilen Hang vor, die aus jeweils zwei gespie-
gelten Teilhäusern mit je vier Terrassenstufen (Obergeschosse) und
darunter einem Erdgeschoss mit Garagen bestehen. Die Hausteile
weisen einen Abstand von 4.5 m auf. In diesem Bereich erschliessen
auf beiden Seiten Treppen entlang der Fassaden die Stockwerke. Da-
zwischen findet sich auf der Höhe des dritten Obergeschosses ein
Liftschacht. Der Lift verbindet das Erdgeschoss mit dem vierten
Obergeschoss. Von den Liftausgängen zu den Wohnungseingängen
auf jedem Geschoss sind T-förmige Erschliessungsflächen vorgese-
hen, die vollständig gedeckt und überall zumindest einseitig offen
sind. Diese weisen eine Breite von 2.0 m (zum Lift), 1.42 m (zu den
Wohnungseingängen im ersten bis dritten Obergeschoss) und 1.9 m
(zum Wohnungseingang im vierten Obergeschoss) auf.
b) aa) Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe
aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der
Mauer- und Wandquerschnitte (§ 9 Abs. 2 ABauV). Nicht angerech-
net werden gemäss § 9 Abs. 2 lit. a ABauV alle nicht dem Wohnen
und dem Gewerbe dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flä-
chen wie zum Beispiel:
- zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich-, Wasch- und Trocken-
räume;
- technische Räume für Heizung, Wasser, Elektroversorgung, Ma-
schinenräume für Aufzüge, Ventilations-, Klima- und Energiege-
winnungsanlagen;
- angemessene Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinder-
wagen und dergleichen;
- Korridore, Treppen und Aufzüge, die überwiegend nicht anre-
chenbare Räume erschliessen;
- mindestens einseitig offene Erdgeschosshallen, Dachterrassen,
Sitzplätze und Balkone;
- Dachgeschossflächen unter 1,50 m lichter Raumhöhe.
Diese kantonale Definition der Anrechenbarkeit ist abschlies-
send (vgl. § 8 i.V.m. § 9 Abs. 3 ABauV).
bb) Es fragt sich zuerst, ob die gedeckten Erschliessungsflächen
zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gemäss § 9 Abs. 2 ABauV
gehören. Dazu ist die Bestimmung auszulegen, insbesondere der un-
bestimmte Rechtsbegriff «ober- und unterirdische Geschossfläche»
und die Ausnahmebestimmung «nicht dem Wohnen und dem Ge-
werbe dienende oder hierfür nicht verwendbare Flächen». Der Ge-
meinderat begründet die Anrechenbarkeit damit, dass er den Er-
schliessungsbereich bei einem anderen Projekt der gleichen Bauherr-
schaft auch angerechnet habe und es keinen Grund gebe, von dieser
Praxis abzuweichen (Baubewilligung, S. 2).
Das (neue) Baugesetz und die ABauV führten zu einer Verein-
heitlichung der früheren kommunalen Ausnützungsvorschriften. Die
damalige Rechtsprechung zur Funktion der Ausnützungsziffer ist auf
das heutige Recht übertragbar. Das Verwaltungsgericht äusserte sich
in AGVE 1979, S. 243 ff. (mit Hinweisen) dazu wie folgt:
«Die Ausnützungsziffer ist ein zonenplanerisches Mittel, um im
Verein mit anderen namentlich die bauliche Dichte zu begrenzen; es ermög-
licht einer Gemeinde, die Intensität der Besiedlung, d.h. die Zahl der Woh-
nungen und Arbeitsstätten, also praktisch die Grösse der wohnenden und
arbeitenden Bevölkerung bezogen auf eine bestimmte Fläche zu beeinflus-
sen. Abgesehen von soziologischen und wirtschaftlichen Aspekten dient
diese Beschränkung zunächst vorwiegend polizeilichen Zielen (Erhaltung
von Licht, Luft, Sonne, in gewissem Sinne auch der Gewährleistung der
Wohnhygiene). Ferner erlaubt es die Ausnützungsziffer, die Folgewirkungen
der privaten Bautätigkeit für die Öffentlichkeit zu beeinflussen: Sie ist ein
Mass für die Belastung der Infrastruktur (Art, Distanz, bzw. Länge und
Auslastung der Anlagen) sowie der Umwelt (Immissionen, Orts- und Land-
schaftsbild usw.). Städtebauliche Bedeutung hat die Ausnützungsziffer, in-
dem sie es erleichtert, Nutzungsdifferenzierungen (Wohnanteile, Begrü-
nungsanteile) zu umschreiben und indem sie die Zonenplanung befähigt,
durch eine Differenz zwischen grosszügigeren Abstandsvorschriften und
anderen linearen Gebäudebegrenzungen einerseits und einer restriktiveren
Ausnützungsziffer andererseits einen Gestaltungsspielraum des privaten
Bauherrn in der Bestimmung des Baukörpers zu eröffnen und so zu einer
insoweit differenzierten Überbauung zu gelangen.»
Ausgehend von dieser Funktion der Ausnützungsziffer sind von
der Anrechnung Flächen ausgenommen, die nicht unmittelbar der für
die betreffende Zone vorgesehenen Wohn- oder Gewerbenutzung
dienen, sondern gleichsam unabhängig von der Anwesenheit irgend-
welcher Personen oder der Ausübung der betreffenden Hauptnutzung
einen primär infrastrukturellen Sachzweck erfüllen und insofern die
Hauptnutzung bloss im Sinne einer Hilfsfunktion ergänzen. Das trifft
ausgesprochen zu für die in der Regel im Untergeschoss angeordne-
ten Infrastrukturräume und die zum Gebäude gehörenden Aussen-
räume wie offene Erdgeschosshallen, überdeckte offene Dachter-
rassen, offene Balkone (AGVE 1986, S. 290 ff.; AGVE 1979, S. 243
ff.). Genau dies bezweckt auf § 9 Abs. 2 zweiter Satz mit lit. a
ABauV. Die Aufzählung der Ausnahmen ist dabei ausdrücklich bei-
spielhaft und somit nicht abschliessend.
Dieses Privileg der Nichtanrechnung besteht freilich nicht un-
beschränkt, sondern angesichts des Sinns dieser Vorschrift nur und so
weit diese Räume ein untergeordnetes Ausmass behalten. Die
Nichtanrechnung lässt sich ja nur aus der Hilfsfunktion für die
Hauptnutzung rechtfertigen. Daher muss ein Nebenraum gegenüber
der Hauptnutzung quantitativ und qualitativ in einem vernünftigen,
untergeordneten Verhältnis sein; Massstab ist dabei das in der betref-
fenden Zone übliche, durchschnittliche Gebäude und dessen Nutzung
nach objektiven, auf die Verhältnisse des durchschnittlichen Grund-
eigentümers abstellenden Kriterien (AGVE 1986, S. 290 ff.; AGVE
1985, S. 309; AGVE 1979, S. 243 ff.).
Im Licht dieser Überlegungen sind die gedeckten Erschlies-
sungswege nicht zur Ausnützung anzurechnen. Es handelt sich nicht
um Innenräume, sondern Aussenflächen. Bei Terrassenhäusern mit
mehr als zwei Stufen ist es üblich, sie über Aussentreppen und zu-
sätzlich durch einen Lift zu erschliessen. Die Erschliessungsanlagen
weisen vorliegend nicht eine übermässige Breite bzw. Fläche auf. Es
handelt sich um Anlagen, die bei jeder Terrassensiedlung so oder
ähnlich vorkommen können; sie sind in Bezug auf die Ausnützung
insofern relativ konstant und somit eher vernachlässigbar. Sie sind
mindestens einseitig offen, so dass sie nicht zum Wohnen geeignet
sind (vgl. § 9 Abs. 2 lit. a vierter Punkt ABauV).
Das Baugesetz hat unter anderem insbesondere das Anliegen,
die verdichtete Bauweise zu fördern (§ 46 zweiter Satz). Auch unter
diesem Aspekt lässt sich die Nichtanrechenbarkeit rechtfertigen. Da
es sich um mindestens einseitig offene Aussenflächen handelt, drängt
sich keine Gleichbehandlung mit den Korridoren im Gebäudeinnern
auf, auch wenn die Flächen anrechenbare Wohnungen erschliessen.
Vom reinen Wortlaut der Bestimmung her fallen sie schon gar
nicht unter § 9 Abs. 2 erster Satz ABauV, weil es sich nicht um ober-
oder unterirdische Geschossflächen handelt. Ein Grenzfall wäre
vielleicht, wenn sie sich unmittelbar entlang der Fassaden befinden
würden. Dann wären sie mit Laubengängen vergleichbar. Eine grosse
Zahl von Gemeinden hatte in ihren alten Bauordnungen eine Vor-
schrift analog § 9 Abs. 2 lit. a fünfter Punkt ABauV, wobei viele
Gemeinden, darunter auch die Gemeinde B. in § 38 Abs. 2, aufzähl-
ten: «[Nicht angerechnet werden] (...) offene ein- und vorspringende
Balkone, sofern diese nicht als Laubengänge dienen.» Andere Ge-
meinden nahmen demgegenüber die Laubengänge ausdrücklich von
der Anrechenbarkeit aus. Das neue Baugesetz mit der ABauV hat bei
der Anrechenbarkeit eine Vereinheitlichung gebracht. Auch bei Lau-
bengängen müsste wohl heute das Kriterium der einseitigen Offen-
heit den Ausschlag geben.
Die Materialien zur ABauV äussern sich nicht zu den gedeckten
Erschliessungsanlagen. Somit enthalten sie auch nichts, das dieser
Interpretation entgegen steht.
cc) Zusammenfassend ergibt sich, dass die gedeckten Aussener-
schliessungsflächen nicht zur Ausnützung zu rechnen sind.
c) Es fragt sich ferner, ob der Lift zur anrechenbaren Bruttoge-
schossfläche gemäss § 9 Abs. 2 ABauV gehört und wie er anzurech-
nen ist.
Die Materialien äussern sich auch hierzu nicht. Der frei ste-
hende Lift ist schon aus Gründen der Gleichbehandlung anzurech-
nen; es gibt keinen Grund, wieso eine Bauherrin, die den Lift «ausla-
gert» besser gestellt sein sollte, als wenn sie den Lift wie üblich ins
Gebäude integriert, wo er grundsätzlich angerechnet werden muss
(der Umkehrschluss aus § 9 Abs. 2 lit. a vierter Punkt ergibt, dass
Aufzüge, die überwiegend anrechenbare Räume erschliessen, anzu-
rechnen sind). Der Liftschacht ist beim vorliegenden Projekt ein ei-
gener, geschlossener Gebäudeteil, der ferner eigenständig und domi-
nant in Erscheinung tritt (...). Zudem sind die Häuser schon über
Treppen erschlossen, die nicht angerechnet werden.
Allerdings fragt es sich, mit welcher Fläche der Lift anzurech-
nen ist. Der Gemeinderat rechnete gestützt auf die Berechnung der
Architekten die Liftfläche von 4.7 m2 fünfmal pro Lift an. Der Aus-
nahmetatbestand von § 9 Abs. 2 lit. a ABauV (Nichtanrechnung) re-
det nicht von Räumen, sondern von Flächen. Von da her liesse sich
aufgrund des Wortlauts rechtfertigen, die Liftfläche (Schachtfläche)
nur einmal anzurechnen, weil ja die Fläche in Form des Liftbodens
effektiv zu einer bestimmten Zeit nur einmal zur Verfügung steht.
Gegen diese Auffassung sprechen aber gute Gründe: In der beispiel-
haften Aufzählung von § 9 Abs. 2 lit. a ABauV werden Treppen und
Aufzüge, die überwiegend nicht anrechenbare Räume erschliessen,
von der Anrechnung ausgenommen. Zu den Treppen besteht eine
klare Rechtsprechung (vgl. AGVE 1999, S. 240); die erwähnte Aus-
nahmeaufzählung wird bei den Treppen geschossweise (nicht bezo-
gen auf das ganze Gebäude) verstanden. Es erscheint deshalb aus sy-
stematischen und sachlogischen Gründen sinnvoll, dies bei den Auf-
zügen genauso zu handhaben. Im Vordergrund steht weniger die phy-
sisch vorhandene und nutzbare Fläche, sondern die dienende Funk-
tion (vgl. § 9 Abs. 2 lit. a erster Satz). Jede Liftebene, die dazu dient,
ein Geschoss mit überwiegend anrechenbaren Räumen zu erschlies-
sen, ist anzurechnen. In Analogie zu den Treppen ist dabei für die
Verbindung von zwei anrechenbaren Geschossen die Grundfläche
nur einmal als Bruttogeschossfläche anzurechnen. Dadurch wird
auch dem Umstand Rechnung getragen, dass das unterste anrechen-
bare Geschoss, das Erdgeschoss, i.d.R. nicht auf einen Lift angewie-
sen ist. Somit sind Lifte gleich wie Treppen bzw. Treppenhäuser zu
handhaben. Im Wesentlichen stimmt diese Berechnung mit der Praxis
im Kanton Zürich überein (Christoph Fritsche/Peter Bösch, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 2. Aufl., Zürich 2000, S. 279; vgl. § 255 des
Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht des
Kantons Zürich vom 7. September 1975 [Planungs- und Baugesetz,
PBG], LS 700.1).
Vorliegend wäre also die Fläche im so genannten Erdgeschoss
sicher nicht dazu zu zählen, weil das Erdgeschoss bei beiden Häu-
sern nur Garagen und Korridore enthält. Für die vier Obergeschosse
wäre die Fläche des Liftschachts jeweils dreimal zu rechnen.