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119 Verursacherprinzip und Kostentragungspflicht bei Altlastensanierung
(Art. 32d USG).
- Aufgrund eines Ausschlussverfahrens ist ausreichend nachgewiesen,
dass nur die ursprüngliche Grundeigentümerin CKW-belasteter Par-
zellen bzw. deren Zulieferer als Verursacher der Verunreinigung in
Frage kommt (Erw. 2).
- Die Verhaltensstörerin ist im Gegensatz zu den heutigen Parzellen-
eigentümerinnen (Zustandsstörerinnen) für die notwendigen Sanie-
rungsmassnahmen kostenpflichtig (Erw. 3).
- Eine Reduktion der Kostentragungspflicht zugunsten der Verhaltens-
störerin ist aus Billigkeitsgründen nicht angezeigt, nachdem sie auch
von der Verwendung von CKW-haltigen Stoffen wirtschaftlich jahre-
lang profitieren konnte (Erw. 4).
Entscheid des Regierungsrates vom 17. August 2005 i.S. W. I. AG gegen
das Baudepartement
Aus den Erwägungen:
2. a) aa) Wer Massnahmen nach diesem Gesetz verursacht, trägt
nach Art. 2 USG dafür die Kosten. Dieser Grundsatz wird bezüglich
der Sanierung von Altlasten in Art. 32d USG (in Kraft seit 1. Juli
1997) als lex specialis konkretisiert. Abs. 1 wiederholt den Grundsatz
von Art. 2; Abs. 2 präzisiert ihn: Mehrere Verursacher tragen die
Kosten entsprechend ihren Anteilen an der Verursachung. In erster
Linie trägt die Kosten, wer die Sanierung durch sein Verhalten verur-
sacht hat (Verhaltensstörer). Wer lediglich als Inhaber der Deponie
oder des Standortes beteiligt ist (Zustandsstörer), kommt erst subsi-
diär zum Zuge. Zudem kann er sich unter bestimmten Voraussetzun-
gen von jeglicher Kostenpflicht befreien. Mit dieser Regelung wird
dem Umstand Rechnung getragen, dass die Kostenpflicht für den un-
beteiligten Zustandsstörer unverhältnismässig und unbillig sein kann.
Soweit weder Verhaltens- noch Zustandsstörer belangt werden kön-
nen, sind die Kosten durch das Gemeinwesen zu tragen, wobei ein
Teil dieser Aufwendungen aus den nach Art. 32e USG zu erhebenden
Abgaben finanziert wird (vgl. BGE 1A.214/1999 vom 3. Mai 2000
mit Hinweisen).
Im Altlastenrecht gilt das Verursacherprinzip im engeren
Sinn, welches einen direkten Kausalzusammenhang zwischen einem
konkreten umweltschädigenden oder umweltgefährdenden Verhalten
bzw. Zustand und den daraus konkret entstandenen externen Kosten
erfordert. Der Begriff des Verursachers wird im positiven Recht,
insbesondere im Umweltschutzgesetz, nicht näher definiert. Lehre
und Rechtsprechung greifen deshalb auf den polizeirechtlichen Be-
griff des Störers zurück (vgl. BGE in URP 1994, S. 501 ff.). Dabei
können sowohl Verhaltens- als auch Zustandsstörer Verursacher sein.
Verhaltensstörer ist, wer durch sein eigenes Verhalten - d.h.
sein Tun oder Unterlassen - oder durch das Verhalten Dritter, für die
er verantwortlich ist, die öffentliche Ordnung und Sicherheit
unmittelbar stört oder gefährdet. Als Zustandsstörer wird bezeichnet,
wer die tatsächliche oder rechtliche Herrschaft über Sachen inne hat,
welche die Polizeigüter unmittelbar stören oder gefährden. Nebst
dem Eigentümer kommen beispielsweise auch Mieter, Verwalter oder
Beauftragte als Zustandsstörer in Betracht.
Aus der Gleichsetzung der Begriffe des Störers und des
Verursachers ergibt sich das Erfordernis der Unmittelbarkeit der Ver-
ursachung. In der Kausalkette entferntere, lediglich mittelbare Verur-
sachungen scheiden aus. Weiter folgt aus dem Störerprinzip, dass es
für die Bejahung der Verursachereigenschaft nicht auf ein konkretes
Verschulden ankommt; denn ein solches ist nicht Voraussetzung der
Störereigenschaft (BGE 127 I 60). Die Eigenschaft als Störer bzw.
Verursacher bestimmt sich vielmehr ausschliesslich nach objektiven
Kriterien (vgl. zum Ganzen: Heribert Rausch, Arnold Marti, Alain
Griffel, Umweltrecht, Ein Lehrbuch, Zürich 2004, Rz. 82 ff.).
bb) Nach Art. 3a und 54 GSchG gilt ebenfalls das Verursa-
cherprinzip. In Bezug auf die Kostentragungspflicht und die Pflicht,
Massnahmen zu ergreifen, besteht kein Unterschied zu den von der
Vorinstanz zu Grunde gelegten Rechtsnormen des Umweltschutz-
rechtes.
b) Die Vorinstanz hielt fest, dass die Beschwerdeführerin
alleinige Verhaltensstörerin und damit Verursacherin im altlasten-
rechtlichen Sinn sei.
Der Handelsregisterauszug der Beschwerdeführerin zeigt
auf, dass diese aus der Kollektivgesellschaft W., S. & Cie., hervor-
ging und nach Änderung der Gesellschaftsform von 192z als W. A.G.
(später redaktionell geändert in W. AG) eingetragen wurde. 199w er-
folgte durch Statutenänderung eine Änderung des Zweckes und der
Firma in W. I. AG. Damit handelt es sich bei der W. AG und der Be-
schwerdeführerin weiterhin um ein und dieselbe juristische Person.
Daran ändert weder die Änderung des Gesellschaftszweckes noch
der Verkauf der beweglichen Aktiven und Passiven sowie der Firma
W. an U. B. etwas. Auch die hypothetischen Konstellationen bezüg-
lich Gründung einer neuen Gesellschaft und der Veräusserung des
Grundeigentums an diese verlangen mangels Relevanz für die Beur-
teilung des vorliegenden Falles keine weitere Beachtung.
Die Beschwerdeführerin erwarb in den Jahren zwischen
1929 und 1955 vier Parzellen, welche zur Parzelle 1951 vereinigt
wurden. Mit Kaufvertrag vom 29. Juni 1978 verkaufte die Beschwer-
deführerin die von der Parzelle 1951 abgetrennte Parzelle 3274 an
die Einwohnergemeinde L.. Am 26. Oktober 1982 trennte die Be-
schwerdeführerin weitere 3'798 m2 von der Parzelle 1951 und ver-
äusserte sie u.a. mit dem Gebäude 1911 (Fasslager) für Fr. 575'760.-
an die Einwohnergemeinde L., welche sie mit ihrer Parzelle 3274
vereinigte. Die Beschwerdeführerin trennte die Parzelle 3334 (Halle)
mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 1982 von der Parzelle 1951 ab
und übertrug die Fläche von 1'342 m2 samt Gebäuden für
Fr. 380'000.- an die H. AG. Die in der Fläche reduzierte Parzelle
1951 steht immer noch im Eigentum der Beschwerdeführerin.
c) Die P. L. AG führte im W.-Areal und im angrenzenden Be-
reich des Industriegebietes (...), Betriebserhebungen durch. Dabei
stellte sie fest, dass die W. AG früher Perchlorethylen-Entfettungs-
anlagen betrieben hatte, wobei während der 70er-Jahre ein jährlicher
Verbrauch an Perchlorethylen von mehreren Tonnen anzunehmen ist.
Einen weiteren Betrieb, welcher Perchlorethylen verwendete und für
die festgestellte Verschmutzung des Grundwassers im betreffenden
Gebiet in Frage kommt, konnte die P. L. AG nicht ausfindig machen.
Dabei sei aber zu berücksichtigen, dass aufgrund verhältnismässig
häufiger Wechsel der Betriebe auf dem genannten Areal keine
vollkommen gesicherten Aussagen möglich seien.
d) Die Beschwerdeführerin bestreitet die Verwendung von
Perchlorethylen in grossen Mengen im W.-Areal nicht. Allerdings
weist sie darauf hin, dass sie sich die CKW-haltigen Stoffe in Fässern
mit Lastwagen von heute nicht mehr zu eruierenden externen Unter-
nehmen liefern liess. Dass die Zulieferung früher an den heute nach
Vornahme von Sanierungsmassnahmen immer noch belasteten
Standort Fasslager erfolgte, die Fässer dort zwischengelagert und da-
nach einzeln mit einem Handwagen zu den Entfettungsanlagen im
W.-Areal geführt wurden, ist ebenfalls unbestritten. Dagegen wurden
im Gebiet der Halle - soweit bekannt - offenbar weder CKW-haltige
Stoffe gelagert noch verarbeitet.
Nicht bestritten ist auch, dass seit der Abparzellierung und
dem Verkauf der betroffenen Parzellen im W.-Areal an die heutigen
Eigentümerinnen keine CKW-haltigen Stoffe mehr verwendet wur-
den. Damit fallen die heutigen Grundeigentümerinnen der belasteten
Grundstücke - die H. AG und die Einwohnergemeinde L. - als Ver-
haltensstörerinnen weg; sie sind angesichts der Belastung an den
Standorten allerdings als Zustandsstörerinnen zu qualifizieren, da sie
die tatsächliche und rechtliche Gewalt über ihre Parzellen mit den
belasteten Standorten inne haben, welche Polizeigüter unmittelbar
stören bzw. gefährden (vgl. Rausch, Marti, Griffel, a.a.O., Rz. 89).
Weitere potentielle Verwender von CKW-haltigen Stoffen im
W.-Areal konnten weder die P. L. AG in ihrem Bericht noch die Be-
schwerdeführerin als (ehemalige) Grundeigentümerin des W.-Areals
benennen. Solche sind angesichts der Arealhistorie und der Tatsache,
dass zwischen der Zeit nach dem zweiten Weltkrieg und dem Verkauf
von Parzellenteilen in den Jahren 1978 und 1982 einzig die
Beschwerdeführerin CKW-haltige Stoffe verwendet hatte, auch nicht
zu vermuten.
Im Bereich des alten Fasslagers ist ohne weiteres von einer
Verschmutzung des Erdreiches und des Grundwassers im Zusam-
menhang mit der Zulieferung, dem Lagern und dem Weitertransport
von CKW-haltigen Stoffen für die Beschwerdeführerin auszugehen.
Dagegen ist die Belastung des Standortes Halle weniger
offensichtlich. Der belastete Standort liegt einerseits unmittelbar an
der Zufahrtsstrecke der Lastwagen, welche die Per-Fässer früher zum
Fasslager transportierten, aber bereits rund 50 m vom Transportweg
entfernt, auf welchem die Per-Behälter auf Handkarren über die alte
Rampe zu den verschiedenen Entfettungsanlagen in den umliegenden
Gebäuden geführt wurden. Dieser Transportweg ist im Bereich der
alten Rampe uneben und verfügt über diverse Bodenabläufe. Weiter
ist zu beachten, dass CKW selbst Beton zu durchdringen vermag und
CKW sogar beim Ausschütten eines ganzen Fasses innert Kürze ver-
dampft bzw. sich verflüchtigt und danach nichts mehr sichtbar ist.
Diese Tatsachen widersprechen denn auch dem Argument der Be-
schwerdeführerin, dass ein Unfall mit CKW mit Sicherheit registriert
worden wäre. Schon ein einziges 200 l-Per-Fass vermag die festge-
stellte Grundwasserbelastung im Bereich der Halle zu verursachen.
Indem versickernde Flüssigkeiten bevorzugt dem Verlauf von
Kanalisationsleitungen folgen, konnte ein Versickern von Per in das
Erdreich bei den Per-Entfettungsanlagen, vor allem aber im Bereich
der alten Rampe sowie der Transportwege angesichts der Gefäll- und
Flusssituation des Grundwassers sowie der Kanalisationsleitungen
zweifellos die festgestellte Belastung unter der Halle bewirken. Das
Eindringen von CKW-haltigen Stoffen durch die Kanalisation von
ausserhalb des W.-Areals ist auszuschliessen, da die Kanalisation
ausschliesslich das W.-Areal umfasst. Ein Einbringen von CKW
durch die Ablagerung von Aushubmaterial ist auszuschliessen, da im
Bereich der Halle (im Gegensatz zum alten Fasslager) nicht das Erd-
reich, sondern vor allem das Grundwasser eine hohe Konzentration
an CKW aufweist. Aufgrund der fehlenden Verunreinigung im
Anstrombereich ist erkennbar, dass der Verschmutzungsherd auf dem
Areal selbst liegt.
e) Gestützt auf die umfangreichen Abklärungen der Fach-
institute und die Beurteilung durch die kantonalen Fachexperten ist
vorerst festzuhalten, dass aufgrund eines Ausschlussverfahrens nur
die Beschwerdeführerin und allenfalls deren Zulieferer der Per-
Fässer als Verursacher in Frage kommen.
Eine zusätzliche Expertise erübrigt sich aufgrund einer
antizipierten Beweiswürdigung, da mangels weiterer Informationen
der Beschwerdeführerin bzw. früherer Angestellter, welche als ein-
zige Quellen noch in Frage kommen, keine neuen Erkenntnisse zum
genauen Hergang der Verschmutzungen zu erwarten sind. Ebenso
wenig verheissen zusätzliche Untersuchungen des Areals und eine
Überprüfung der vorgenommenen Abklärungen durch die Fachinsti-
tute neue bzw. klärende Grundlagen für den Entscheid der Be-
schwerde; es kann diesbezüglich auf die umfangreichen und aussage-
kräftigen Untersuchungsakten verwiesen werden. Aufgrund des Ver-
hältnismässigkeitsprinzips sind die Aufwendungen der altlastenrecht-
lichen Untersuchungen so gering wie möglich, aber so ausführlich
wie nötig durchzuführen. Zusätzliche kostenintensive Abklärungen,
welche von Vornherein keine neuen Ergebnisse erwarten lassen,
haben deshalb zu unterbleiben; die entsprechenden finanziellen
Mittel sollen vielmehr der Sanierung dienen, zumal die Be-
schwerdeführerin lediglich Zweifel anbringt, es aber trotz der zu er-
wartenden Kosten im Falle einer Übernahmepflicht unterlassen hat,
die Zweifel fachlich weiter zu begründen.
3. a) Gemäss Art. 32d Abs. 1 USG trägt im Altlastenrecht der
Verursacher die Kosten der Sanierung. Sind mehrere Verursacher be-
teiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihren Verursacherantei-
len (Art. 32d Abs. 2 USG). Diese Regelung lehnt sich an die privat-
rechtliche Regressordnung von Art. 50 f. OR an: Primär trägt der
schuldhafte Verhaltensstörer die Sanierungskosten, subsidiär - mit
Entlastungsmöglichkeit - der schuldlose Zustandsstörer. Zivilrechtli-
che Vereinbarungen (z.B. Gewährsausschluss im Vertrag zwischen
Verkäufer [Verhaltensstörer] und Käufer [Zustandsstörer]) sind dabei
auf den Zivilweg zu verweisen, weshalb im verwaltungsrechtlichen
Verfahren lediglich die notwendigen zivilrechtlichen Vorfragen zu
behandeln sind.
b) Vorab ist die Frage zu klären, ob die aufgrund eines Aus-
schlussverfahrens festgestellte Verursachung durch die Beschwerde-
führerin bzw. allenfalls deren Zulieferer für die Auferlegung der Kos-
ten im Zusammenhang mit der Untersuchung und den Massnahmen
der Altlasten ausreichend ist.
Nach Art. 46 USG ist jedermann verpflichtet, den Behörden
die für den Vollzug erforderlichen Auskünfte zu erteilen, nötigenfalls
Abklärungen durchzuführen oder zu dulden. Diesbezüglich ist auch
die in § 21 VRPG verankerte Mitwirkungspflicht der Verfahrens-
beteiligten zu beachten. Die Beschwerdeführerin machte mehrfach
geltend, dass allenfalls ihre Lieferanten von Per-Fässern die Grund-
wasser- und Bodenbelastungen auf ihrer damaligen Parzelle verur-
sacht haben könnten. Details zu den damaligen Lieferungen
unterbreitete die Beschwerdeführerin den zuständigen Behörden
dagegen nicht. Dies ist insofern nachvollziehbar, als die Aufbewah-
rungsfrist für Buchhaltungsunterlagen (und damit auch Liefer-
scheine) zwischenzeitlich wohl verstrichen ist und entsprechende
Auskünfte auch von ehemaligen Mitarbeitenden nicht mehr in der
erforderlichen Tiefe erhältlich sind. Ebenso schwierig dürften
verlässliche Informationen betreffend einem allfälligen Unfall mit
Per auf dem ehemaligen Gesamtareal der Beschwerdeführerin sein,
da solche aufgrund des schnellen Verflüchtigens von CKW ohne ir-
gendwelche sichtbaren Rückstände kaum registriert worden sein
dürften und schon geringste Mengen von Per zu einer grossen Belas-
tung des Grundwassers führen können. Durch die umfangreichen
Untersuchungen und den Einbezug der massgebenden Parteien, hat
die Vorinstanz die notwendigen Schritte unternommen, die zum
Nachweis der Verursachung ausreichen.
c) Bereits das damalige Gesetz über die Nutzung und den
Schutz der öffentlichen Gewässer vom 22. März 1954 enthielt u.a.
für die Grundwasserströme Schutzbestimmungen. Art. 13 des inzwi-
schen aufgehobenen Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer
vor Verunreinigung (Gewässerschutzgesetz) vom 6. Oktober 1971
(aGSchG) verpflichtete sodann jedermann, alle nach den Umständen
erforderliche Sorgfalt anzuwenden, um die Verunreinigung der ober-
und unterirdischen Gewässer zu vermeiden. Weiter enthielt Art. 14
Abs. 1 aGSchG folgende Regelung:
"Es ist untersagt, feste, flüssige oder gasförmige Stoffe jeder Art, die geeignet sind, das
Wasser zu verunreinigen, mittelbar oder unmittelbar in die Gewässer einzubringen oder
abzulagern. Sofern die Gefahr einer Verunreinigung des Wassers entsteht, ist auch das
Ablagern ausserhalb der Gewässer untersagt."
Die Beschwerdeführerin verwendete wie gezeigt mehrere
Tonnen CKW-haltige Stoffe für ihre Entfettungsanlagen. Unbestritte-
nermassen erfolgte diese Tätigkeit auch in der Zeit zwischen dem In-
krafttreten des aGSchG und dem Verkauf der abparzellierten belaste-
ten Parzellen. Als Lager für die Per-Fässer nutzte die Beschwer-
deführerin u.a. das alte Fasslager auf der heutigen Parzelle 3274. Wie
der Bericht der P. L. AG und auch der Augenschein vor Ort ergaben,
konnte ein Versickern von CKW-haltigen Stoffen im Bereich des
Fasslagers aufgrund der Bodenkonstruktion während längerer Zeit
unbemerkt erfolgen, da Per sowohl Kies- als auch Betonböden
durchdringen kann und dadurch in den Untergrund und ins Grund-
wasser gelangt. Dazu reichen bereits geringe Verluste von Per beim
Abladen, Hantieren und Weitertransportieren der Fässer bzw. deren
Inhaltes. Damit aber ist nachgewiesen, dass die Beschwerdeführerin
sowohl die starke Belastung des Erdreiches und des Grundwassers
im Umfeld des alten Fasslagers in unmittelbarem Zusammenhang
mit der Verwendung von grossen Mengen Per als gewässerge-
fährdendem Stoff sowie den ungenügenden technischen Einrichtun-
gen zur Verhinderung des Versickerns des Stoffes (mit)verursachte
bzw. zu verantworten hat. Selbst wenn ein beauftragter Zulieferer
beim Ab- oder Aufladen der Per-Fässer etwas verschüttet hätte, liegt
die Herrschaft über den entsprechend zu schützenden Boden und die
Überwachung der korrekten Behandlung des Materials in ihrem
Betrieb bzw. auf ihrem Areal bei der Beschwerdeführerin. Diese
weiss zwar offenbar nicht mehr, wer das Material per Lastwagen
lieferte; trotzdem macht sie dann aber geltend, dass es sich um einen
spezialisierten Verkäufer gehandelt habe, womit sie die ihr
obliegende Sorgfaltspflicht eingehalten habe. Die Beschwerdefüh-
rerin war dadurch verpflichtet, durch geeignete Massnahmen
(Instruktion der Angestellten und Zulieferer, technische Schutz-
vorrichtungen im Bereich des Fasslagers, Ausstattung des
Handkarrens für den Transport zu den Entfettungsanlagen, Wahl und
Beschaffenheit des Transportweges usw.) eine Belastung des Unter-
grundes und des Grundwassers durch Per zu vermeiden. Selbst wenn
sich bei einem - heute nicht mehr zu eruierenden - Zulieferer der Per-
Fässer ein Unfall im Bereich des Fasslagers ereignet und dieser da-
durch die Sanierungsmassnahmen (mit)verursacht hätte, liegt die
Kostentragungspflicht dafür bei der Beschwerdeführerin als Bestelle-
rin, Lagernde sowie Verbraucherin des Per, für ihr Grundstück Ver-
antwortlichen sowie Weisungs- und Überwachungspflichtigen.
Die Belastung mit CKW betrifft im Bereich der heutigen
Halle vorab das Grundwasser und - im Gegensatz zum Fasslager -
nur in geringem Mass das Erdreich. Wie gezeigt, fallen alle
Vermutungen des Hergangs zur Verschmutzung, welche die Be-
schwerdeführerin entlasten könnten, weg. Die Angestellten der Be-
schwerdeführerin transportierten die CKW-haltigen Stoffe mit einem
Handkarren vom alten Fasslager am heutigen Depot vorbei und an
der Ostseite des Neubaus entlang über die alte Rampe zu den
Einsatzorten. Der dazu benutzte Weg ist teilweise nicht befestigt und
weist insbesondere im Bereich der alten Rampe Unebenheiten auf,
welche beim erwähnten Transport ohne weiteres zu einem Zwischen-
fall führen konnten. Wie erwähnt, vermögen CKW selbst Beton- und
andere verfestigte Oberflächen zu durchdringen und sich im Erdreich
sowie im Grundwasser weiterzubewegen. Da CKW schwerer als
Wasser sind, bleiben diese trotz Grundwasserströmungen in
Vertiefungen während langer Zeit unverändert bestehen. Anhand des
Kanalisationsplanes des W.-Areals ist erkennbar, dass sich im Be-
reich der Halle der Regenauslass der Kanalisation befindet. Wegen
der Tatsache, dass CKW bevorzugt Kanalisationsleitungen folgen, ist
aufgrund eines Versickerns von Per im Bereich des Transportweges,
der alten Rampe und sogar im Umfeld der Einsatzorte des Per eine
konzentrierte Belastung in grösserer Distanz bei der Halle aufgrund
der Gefällsituation im Untergrund und der physikalischen Eigen-
schaften von Per nachvollziehbar.
Aufgrund der Arealgeschichte hatten keine anderen Personen
CKW-haltige Stoffe in Mengen verwendet, welche die Belastung im
Bereich der Halle hätte hervorrufen können. Die Beschwerdeführerin
hat somit sowohl durch ihre Produktionstätigkeit mit Per, die
ungenügenden Vorsorgemassnahmen zur Vermeidung einer Verunrei-
nigung des Grundwassers sowie durch die Tätigkeit der ihr vertrag-
lich verbundenen Personen (Arbeitnehmer, allenfalls Zulieferer) die
Belastung der Standorte Fasslager und Halle adäquat kausal und un-
mittelbar verursacht (vgl. Karin Scherrer, Handlungs- und Kostentra-
gungspflichten bei der Altlastensanierung, Störer- versus Verur-
sacherprinzip, Bern 2005, S. 85 ff.).
d) Die Beschwerdeführerin ist somit als Verhaltensstörerin
zu qualifizieren und war vor dem Verkauf der abparzellierten Grund-
stücke gleichzeitig Zustandsstörerin. Nach dem Verkauf der be-
lasteten Parzellen wurden dagegen die H. AG und die Einwohner-
gemeinde L. zu Zustandsstörerinnen. Weitere Störer sind nicht vor-
handen. Inwiefern die Beschwerdeführerin gegen ihr damals ver-
traglich verpflichtete Personen privatrechtliche Regressansprüche zu-
stehen, ist im vorliegenden verwaltungsrechtlichen Verfahren nicht
zu untersuchen.
(...)
e) Als Grundsatz für die Kostentragung gilt, dass der Verhal-
tensstörer stärker als der Zustandsstörer, der schuldhaft Handelnde
stärker als der an der Massnahme Schuldlose zu belangen ist (vgl.
zum Ganzen Scherrer, a.a.O., S. 125 ff.). Im vorliegenden Fall ist of-
fensichtlich, dass die heutigen Zustandsstörerinnen keinen Beitrag
zur Belastung ihrer Grundstücke geleistet haben. Dagegen lag die
Verhinderung der Belastung während der Zeit der Verwendung von
CKW-haltigen Stoffen im Herrschaftsbereich der Beschwerdeführe-
rin. Inwiefern sie die Verschmutzung widerrechtlich verursacht hat
oder sie daran ein Verschulden trifft, ist angesichts der vorliegenden
Konstellation nicht von Belang.
f) aa) Nach Art. 32d Abs. 2 USG sind die Kosten - ihren An-
teilen an der Verursachung entsprechend - auf die betreffenden
Verursacher zu verteilen. In erster Linie trägt die Kosten der Untersu-
chungen und Massnahmen, wer diese durch sein Verhalten verur-
sacht hat. Dagegen haben die reinen Zustandsstörer als Eigentümer
der belasteten Parzellen keine Kosten zu tragen, wenn sie bei
Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kennt-
nis haben konnten, die Belastung ihnen keinen Vorteil verschaffte,
und ihnen aus der Sanierung kein Vorteil erwächst. Die
Voraussetzungen für die Entlastung sind in der Lehre umstritten. Ins-
besondere Art. 32d Abs. 2 lit. c USG, welcher das Nichtvorliegen ei-
nes Vorteils aus der Sanierung für den Zustandsstörer verlangt, ist
und war Anlass vieler Diskussionen. Anlässlich der Revisionsbestre-
bungen u.a. der Art. 32c ff. USG soll auch die Exzeptionsklausel ver-
deutlicht bzw. durch Streichung von lit. c vereinfacht werden (vgl.
BBl 2003, S. 5040 ff.). Nachdem die Kostentragungspflicht durch
die Zustandsstörerinnen nur subsidiär zu derjenigen einer Verhaltens-
störerin zum Tragen kommt, erfolgen die nachfolgenden Ausführun-
gen zur Verdeutlichung, dass die Zustandsstörerinnen auch gestützt
auf Art. 32d Abs. 2 lit. c USG von einer Kostentragungspflicht
ausgenommen sind.
bb) Die heutigen Eigentümerinnen verwendeten unbestritte-
nermassen keine Stoffe, welche die festgestellte Belastung mit Per
hätten verursachen können. Fraglich ist dagegen, ob die H. AG bzw.
die Einwohnergemeinde L. im Zeitpunkt des Erwerbes der belasteten
Parzellen um deren Zustand wusste. Die Beschwerdeführerin weist
einerseits darauf hin, dass in den Kaufverträgen eine Wegbedingung
der Gewähr aufgenommen worden sei und die vereinbarten Preise
für das Land auffällig tief ausgefallen seien, was auf ein Wissen um
die Belastung schliessen lasse.
Die in die Kaufverträge aufgenommenen Gewährsaus-
schlüsse ("Die Verkäuferin leistet für den Zustand des Kaufobjektes
keine Gewähr" bzw. "Für den Zustand des Kaufobjektes leistet die
Verkäuferin keine Gewähr. Die Käuferin übernimmt die Gebäude Nr.
363 und 731 wie besichtigt") stellen keine Seltenheit dar und sind
durchaus als üblich zu bezeichnen. So lässt denn insbesondere auch
der Wortlaut der Kaufverträge nicht darauf schliessen, dass die Par-
teien um die Belastung der Parzellen mit CKW wussten oder eine
solche vermuteten, ansonsten entsprechende Hinweise beim Kauf-
preis oder in anderen Vertragsstellen angebracht worden wären.
Anzufügen ist ferner, dass das Altlastenverdachtskataster erst 1987
erstellt wurde und die betroffenen Parzellen nicht enthalten waren.
Angesichts der möglichen Nutzungseinschränkungen und der
Kostenfolgen ist es - zumindest was die letzten Jahre zeigten - eher
unwahrscheinlich, dass ein belastetes oder auch nur ein verdächtiges
Grundstück gekauft wird. Die Thematik um die Sanierung von mit
CKW verschmutzten Standorten ist in den 80er-Jahren aufgekom-
men, was ebenfalls nicht darauf schliessen lässt, dass die heutigen
Eigentümerinnen die abparzellierten Grundstücke im Bewusstsein
um eine Belastung gekauft haben. Insofern ist aber die Frage, ob die
(teilweise sogar ohne Gebäude separat ausgewiesenen) Landpreise in
den Kaufverträgen tatsächlich ungewöhnlich tief waren, für die
Beurteilung des Wissens um die damals bestehende Belastung der
Parzellen nicht massgebend. So gäbe es noch unzählige Gründe für
einen Verkauf auf tiefem Niveau, da die Preisbildung durch die ver-
schiedensten Faktoren (Nachfrage, Gegengeschäft, Lage, Notlage der
Verkäuferin, Freundschaftspreis usw.) beeinflusst sein kann. Daran
ändert auch die Tatsache nichts, dass eine Nachbarparzelle, welche
die Beschwerdeführerin 1989 veräussert hat, einen höheren Land-
preis aufwies. Die beantragte Expertise der Beschwerdeführerin zur
Klärung der Landpreise im Jahre 1982 ist demzufolge für die
Beurteilung der Beschwerde nicht erforderlich.
cc) Die heutigen Grundeigentümerinnen konnten aus der be-
reits bestehenden Verschmutzung ihrer Parzellen keinen ersichtlichen
Vorteil - ausser selbstverständlich eines sanierten und weniger be-
lasteten Grundstückes - ziehen. Ein solcher wäre u.a. darin zu er-
blicken, dass die belastungsfördernde Nutzung der Parzelle mit
CKW-haltigen Stoffen einen grösseren Gewinn für die betroffenen
Eigentümerinnen ermöglicht hätte. Dies war allerdings nur bei der
Beschwerdeführerin der Fall, welche Per-Entfettungsanlagen als Mit-
tel zur Produktion verwendet hatte. Ein Vorteil für die Käuferinnen
hätte allenfalls auch in einem besonders günstigen Landpreis beste-
hen können. Diese Thematik ist allerdings aufgrund der damals
unbekannten Verschmutzung nicht zu berücksichtigen, selbst wenn
die Vertragsparteien tatsächlich einen günstigen Preis (aus welchen
Gründen auch immer) vereinbart hätten.
dd) Die Nutzbarkeit der belasteten Parzellen war bisher
durch die nach dem Kauf bekannt gewordene Verschmutzung nicht
beeinträchtigt. Ebenso wenig kann es sich beim Erwerb der Parzellen
um einen im Wissen um die Belastung und damit allenfalls zusam-
menhängenden finanziellen Einbussen entsprechend tiefen Kaufpreis
gehandelt haben. Weder die Beschwerdeführerin, die H. AG noch die
Einwohnergemeinde L. sind im Zeitpunkt der Kaufverträge im Jahre
1982 offenbar von einer Preisreduktion aufgrund der Belastung der
Parzellen ausgegangen. Unabhängig davon, welcher Kaufpreis für
die Parzellen(teile) nach der Sanierung erzielbar wäre, handelt es
sich nicht um einen Vorteil im Sinne von Art. 32d Abs. 2 lit. c USG,
da erst nach erfolgreichem Abschluss der notwendigen Massnahmen
mit einem Verkauf und einem reellen Kaufpreis für ein unbelastetes
Grundstück zu rechnen ist. Diese vermeintliche Situation bestand im
Jahre 1982 noch. Ein allenfalls zu berücksichtigender Vorteil, indem
aufgrund der durchzuführenden Massnahmen eine derartige Auf-
wertung stattfände, dass gar eine Umzonung in eine höherwertige
Nutzungszone erfolgen würde (z.B. in eine Wohnzone), ist ange-
sichts der Lage und Nutzungsmöglichkeiten der Parzellen nicht zu
erwarten (vgl. Scherrer, a.a.O., S. 145 f.).
g) Damit und mit der Folgerung aus Erw. d hiervor ist aus
Billigkeitsgründen eine Mitbeteiligung der heutigen Eigentümerin-
nen der belasteten Standorte an der Kostentragung für die altlasten-
rechtlichen Massnahmen nicht angezeigt (vgl. auch Scherrer, a.a.O.,
S. 139 ff.). Es bleibt einzig die Beschwerdeführerin als kostentra-
gungspflichtige Person.
4. a) Aus Billigkeitsgründen ist - selbst ohne ausdrückliche
Nennung im Umweltschutzgesetz - zu prüfen, ob die gesamten Kos-
ten für die erforderlichen Massnahmen im Zusammenhang mit der
festgestellten Belastung der beiden Standorte durch die Beschwerde-
führerin zu tragen sind.
b) Zu beachten ist die wirtschaftliche Interessenlage der Be-
troffenen. So ist erkennbar, dass der Beschwerdeführerin aus der
Durchführung der Massnahmen lediglich Kosten anfallen, sie aber
letztlich keinen Nutzen mehr daraus hat. Andererseits bestehen die
Interessen der Standortinhaberinnen darin, erstmals nach dem Kauf
eine unbelastete und damit heute im Grundstückmarkt handelbare
Parzelle mit entsprechendem Wert im Eigentum zu haben. Dadurch
stellt sich allerdings erst die Situation ein, welche zwischen den Ver-
tragsparteien im Jahre 1982 eigentlich vereinbart war. Würde aus
diesen Gründen dennoch eine Reduktion der Kostenquote zu
Gunsten der Beschwerdeführerin vorgenommen, hätte dies eine
unzulässige Durchbrechung des Verursacherprinzips zur Folge (vgl.
Scherrer, a.a.O., S. 132 f.).
c) Ein weiterer Grund für eine allfällige Reduktion der
Kostenquote kann die wirtschaftliche Zumutbarkeit und allenfalls die
Tragbarkeit der Kostenauflage bilden. Bei einer juristischen Person
muss - im Gegensatz zu einer Privatperson - weniger Rücksicht auf
die finanzielle Tragbarkeit genommen werden. Insbesondere dann
nicht, wenn diese Person durch die Veräusserung belasteter Grund-
stücke Einnahmen generierte, die in Kenntnis von möglichen Folge-
kosten aufgrund der bestehenden Belastung nie zu erzielen gewesen
wären (vgl. Scherrer, a.a.O., S. 135). Die Beschwerdeführerin macht
eine finanzielle Untragbarkeit nicht geltend, weshalb ein solcher Re-
duktionsgrund ohnehin wegfällt.
d) Vorerst ist zusammenzufassen, dass die Beschwerdeführe-
rin die erforderlichen Kosten im Zusammenhang mit der Belastung
der Standorte und der altlastenrechtlichen Massnahmen vollumfäng-
lich zu tragen hat. Dieser Umstand rechtfertigt sich denn auch in An-
betracht des durch die Beschwerdeführerin gezogenen wirtschaftli-
chen Nutzens aus der Verwendung von CKW-haltigen Stoffen zur
Produktion auf dem heute dadurch belasteten W.-Areal.