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96 Sondernutzungsplanung
- Teile eines Sondernutzungsplans, die gegen zwingende Festsetzungen
des Allgemeinen Nutzungsplans verstossen, sind gesetzeswidrig und
daher ungültig.
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 29. März 2006
i.S. S. gegen Baukonsortium M. und Gemeinderat Mellingen
Sachverhalt
Der Allgemeine Nutznungsplan der Gemeinde Mellingen von
1994 beschränkt die Geschosszahl für die Zonen W3 und WG3 auf
drei Geschosse. Ein viertes Geschoss ist einzig in der WG3 möglich,
wenn ein Sondernutzungsplan dies so vorsieht. Vor der Beschwerde-
instanz stellte sich die Frage, ob der Sondernutzungsplan «Kreuz-
zelg» von 1979, der noch unter altem Recht erlassen worden war und
für das Baugrundstück in der W3 viergeschossige Bauten zulässt,
gültig bleibt.
Aus den Erwägungen
4. In einem nächsten Schritt ist somit zu untersuchen, ob in der
betreffenden Zone vier Vollgeschosse zulässig sind.
Der Gestaltungsplan «Kreuzzelg» umfasst ein Gebiet, in wel-
chem gemäss Grundnutzung (W3) drei Geschosse zugelassen sind.
Er wurde vom Grossen Rat am 20. Juni 1981 genehmigt. Nach § 7
der dazu geltenden Spezialbauvorschriften wird die maximale Ge-
schosszahl für jede Baufläche festgelegt und im Plan eingetragen.
Für die Baufläche 7 sind gemäss Situationsplan vier Geschosse zu-
lässig. (...)
Nach § 168 Abs. 1 BauG bleiben die vor Inkrafttreten dieses
Gesetzes aufgestellten Nutzungspläne sowie Nutzungs- und Ausfüh-
rungsvorschriften des Kantons und der Gemeinden in Kraft, so weit
sie dem unmittelbar anwendbaren neuen Recht nicht widersprechen.
Kanton und Gemeinden sorgen dafür, dass andere Widersprüche im
Rahmen der normalen Überprüfung der Pläne und Vorschriften be-
seitigt werden. (...)
Nach § 21 Abs. 2 BauG können Gestaltungspläne von den all-
gemeinen Nutzungsplänen und -vorschriften abweichen, wenn da-
durch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis
erzielt wird, die zonengemässe Nutzung nicht übermässig beein-
trächtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegen stehen.
So weit die Gemeinden nichts anderes festlegen, dürfen Gestaltungs-
pläne gemäss § 3 Abs. 2 ABauV von den allgemeinen Nutzungsplä-
nen und -vorschriften u.a. bezüglich der Baumasse abweichen (höch-
stens jedoch um ein zusätzliches Geschoss).
Gemäss § 18 Abs. 3 BNO vom 24. März 1994/26. November
1996 kann der Gemeinderat in den WG-Zonen im Rahmen der Son-
dernutzungsplanung ein zusätzliches Geschoss bewilligen, wenn da-
durch das Quartier- und Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. In der Zo-
ne W3, in welcher das Gebiet Kreuzzelg ... liegt, wird kein
zusätzliches Geschoss zugelassen. Dass der Gemeinderat beim Erlass
der neuen Nutzungsplanung vor 10 Jahren nur in den Wohn- und Ge-
werbezonen ein zusätzliches Geschoss zulassen wollte, nicht aber in
den Wohnzonen, hängt damit zusammen, dass der Gemeinderat in
den reinen Wohngebieten bessere Lichtverhältnisse und damit eine
bessere Wohnqualität schaffen wollte als in den gemischten Zonen.
Eine solche Massnahme ist aus raumplanerischer Sicht nicht zu be-
anstanden. Den Gemeinden steht im Übrigen auch auf Grund der
Gemeindeautonomie ein weites Ermessen beim Erlass von Zonen-
vorschriften zu. (...)
Der Gestaltungsplan «Kreuzzelg» von 1979/1981 wurde mit der
Genehmigung der Bau- und Nutzungsordnung sowie des Zonenpla-
nes von 1994/96 insoweit ausser Kraft gesetzt, als er mit höherran-
gigem Recht in Widerspruch steht. Die Bauherrschaft ist der Auf-
fassung, dass der Gestaltungsplan nach wie vor in Kraft sei, weil er
formell nie aufgehoben wurde. Nach dem klaren Wortlaut von § 168
Abs. 1 Satz 1 BauG erübrigte sich allerdings eine formelle Aufhe-
bung.
Somit dürfte die geplante Baute nur mit drei Vollgeschossen
realisiert werden.