100 Renovation einer ehemals landwirtschaftlichen Liegenschaft zu nicht-
landwirtschaftlichen Wohnzwecken und für die Hobbylandwirtschaft.
Bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der Liegenschaft und damit Anwen-
dung der Besitzstandsgarantie verneint.
Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 12. Dezember 2007 i.S. R.E.
gegen den Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt/Gemeinde-
rates R.
Aus den Erwägungen
1. Bauvorhaben
Der Beschwerdeführer beabsichtigt, die ehemals landwirtschaft-
liche Liegenschaft (...) in R. käuflich zu erwerben und vollständig
unter Einbezug des angebauten Ökonomieteils zu renovieren sowie
an die Kanalisation anzuschliessen. Die nichtlandwirtschaftliche
Wohnnutzung würde über den bisherigen Wohnteil hinaus teilweise
in den Ökonomieteil ausgedehnt (Küche, Waschen/Vorrat, Estrich);
im Ökonomieteil blieben zum Zweck der Hobbylandwirtschaft bzw.
-tierhaltung ein Teil des Tenns, zwei kleinere Stallungen, eine
Remise und deckenlastig das Dürrfutterlager bestehen bzw. würden
ebenfalls renoviert.
2. Zonierung
Die Parzelle Nr. (...) liegt laut geltendem Kulturlandplan der
Gemeinde R. (...) in der Landwirtschaftszone, überlagert mit Land-
schaftsschutz. Das strittige Bauobjekt ist von der Schutzüberlagerung
ausgenommen.
(...)
3. Besitzstandsgarantie
3.1. Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss
nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht
mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
Der Anwendungsbereich dieser Bestimmung wird durch Art. 41 der
Raumplanungsverordnung (RPV) vom 28. Juni 2000 beschränkt auf
Bauten, die in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt
oder geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von
Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden sind. Die so
geschützten Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der
zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert
oder wiederaufgebaut werden. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit
mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c
Abs. 2 RPG).
Im konkreten Fall ist unbestritten, dass die Liegenschaft ur-
sprünglich rechtmässig erstellt worden ist. Weil überdies davon aus-
gegangen werden kann, dass die Liegenschaft bereits im Jahre 1972
- im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundesgesetzes vom 8. Okto-
ber 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigungen (alt
Gewässerschutzgesetz) und damit der erstmaligen Trennung von
Baugebiet und Nichtbaugebiet - keinen eigentlichen landwirtschaft-
lichen Betrieb bzw. kein landwirtschaftliches Gewerbe mehr beher-
bergte, wären die Voraussetzungen für die Anwendung der Besitz-
standsgarantie gemäss Art. 41 RPV an sich erfüllt. Strittig ist aber die
Frage, ob die Liegenschaft noch bestimmungsgemäss nutzbar ist, wie
dies Art. 24c Abs. 1 RPG voraussetzt.
3.2. Die Abteilung für Baubewilligungen wies das Gesuch des
Beschwerdeführers im Wesentlichen mit der Begründung ab, die
Baute könne aufgrund ihres schlechten baulichen Zustands - wie
bereits im rechtskräftigen Vorentscheidgesuch vom (...) festgehalten
- keinesfalls mehr als bestimmungsgemäss nutzbar bezeichnet wer-
den und sei daher als Abbruchobjekt einzustufen; zudem spreche der
Umstand, dass das gesamte umliegende Gebiet, mit Ausnahme der
direkten Umgebung der Baute in einer Landschaftsschutzzone liege,
eher gegen eine Weitererhaltung der Baute.
Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, die Abteilung für
Baubewilligungen erachte den oberflächlich betrachteten Zustand
von Teilen des Hauses als massgebend, obwohl dies bezüglich der
Frage der Benutzbarkeit nicht relevant sei. Entscheidend sei alleine,
ob das Grundkonstrukt des Gebäudes überwiegend noch brauchbar
sei oder nicht; die Abteilung für Baubewilligungen habe es aber
unterlassen, den Zustand der relevanten Bauteile einer eingehenderen
Prüfung zu unterziehen, obwohl der Architekt des Beschwerdefüh-
rers die massgebende Bausubstanz als zu 80% brauchbar bezeichnet
habe. Weil im Übrigen die Liegenschaft landwirtschaftlich genutzt
werden solle, werde auch den raumplanerischen Interessen Rechnung
getragen.
3.3. Art. 24c RPG kommt gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung so-
wie Art. 41 RPV nur auf Bauten und Anlagen zur Anwendung, die
erstens ausserhalb der Bauzone liegen, zweitens unter dem "alten"
Recht rechtmässig erstellt oder geändert wurden, drittens eine
Rechtsänderung erfahren haben und infolge dieser zonenwidrig ge-
worden sind und viertens noch bestimmungsgemäss nutzbar sind.
Der Wiederaufbau setzt nach Art. 42 Abs. 4 RPV zusätzlich voraus,
dass an der Nutzung der Baute ein ununterbrochenes Interesse
besteht (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz,
Bern 2006, Art. 24c N 4; Bundesamt für Raumentwicklung [ARE],
Bewilligungen nach Art. 24c RPG, S. 5; ZBl 3/2005, S. 162).
Eine Baute ist bestimmungsgemäss nutzbar, wenn sie weiterhin
für den bisherigen Zweck genutzt werden kann. Der gesetzliche Be-
standesschutz erstreckt sich somit nicht auf nutzlose oder eingestürz-
te Bauruinen. Dieses Kriterium, welches bereits für den Wiederauf-
bau nach Art. 24 Abs. 2 aRPG (Fassung bis am 31. August 2000) Be-
willigungsvoraussetzung war, setzt eine betriebstüchtige Wohnbaute
voraus. Das Bundesgericht hat sich hierzu in seinem Urteil vom
9. März 1993 (1A.173/1992 E. 3d) wie folgt geäussert:
"Damit ein Wohnhaus bestimmungsgemäss nutzbar sei, verlangt
das Verwaltungsgericht, dass ´die tragenden Konstruktionen, Fuss-
böden und Dach mehrheitlich intakt, Fenster und Türen vorhanden,
Kücheneinrichtungen, wenn auch äusserst einfach, und Kaminanlage
betriebstüchtig, zumindest aber sanierungswürdig´ seien, ´mit ande-
ren Worten ... die Baute - gemessen an ihrer Zwecksetzung - noch
betriebstüchtig´ sei.
Es erscheint fraglich, ob für eine betriebstüchtige Wohnbaute
tatsächlich nur gerade die erwähnten elementarsten Bauteile erfor-
derlich sind. Das Verwaltungsgericht mag die Anforderungen mit
Blick auf die Berggebiete formuliert haben, wo die Landwirte unter
kargen Bedingungen wechselnde zeitweilige Unterkünfte auf ver-
schiedener Höhe benützen. Jedenfalls müssen auch in solchen Ver-
hältnissen intakte ´tragende´ Konstruktionen in einem weiten Sinne
verstanden werden, wenn von einem bestimmungsgemäss nutzbaren
Wohnraum gesprochen werden soll."
Weiter führte das Bundesgericht in seinem Urteil vom 24. Ja-
nuar 1994 (1A.76/1993) aus:
"Die vorhandenen Fotografien zeigen den stark verwahrlosten
Zustand der Gebäude. Angaben in den Berichten zeigen den schlech-
ten technischen Zustand auf. Zum Teil sind die Fussböden durchge-
brochen. Die innere Tragkonstruktion ist in beträchtlichem Umfang
zerstört. Die Aussenwände weisen erhebliche Beschädigungen auf.
Anbauten sind zum Teil eingefallen, Heizungsinstallationen und Kü-
cheneinrichtungen fehlen. Die Gebäudlichkeiten befinden sich in
einem Zustand, der ihre bestimmungsgemässe Nutzung offensicht-
lich nicht mehr zulässt."
Im Kanton Aargau wurde regelmässig an den objektiven
Ansatzpunkt des "Rohbaus I" angeknüpft; nur wenn all jene Bauteile,
die damit erfasst werden (Baumeisterarbeiten, Montagebau in Beton
und Holz, Kunststeinarbeiten), noch ganz oder zu einem
wesentlichen Teil (mindestens zu zwei Dritteln) vorhanden waren,
konnte eine Baute von der Besitzstandsgarantie - im Sinne einer
Investitionsschutzgarantie und gestützt auf Art. 24 Abs. 2 aRPG (in
Kraft bis 31. August 2000) i.V.m. § 224 Abs. 1 Satz 2 aBauG (in
Kraft bis 31. März 1994) bzw. § 70 BauG (in Kraft bis 30. November
2002) - profitieren. Das Verwaltungsgericht machte aber jeweilen
gleichzeitig Ausführungen zu den Installationen wie Strom oder
Wasser und zur Bewohnbarkeit der Baute an sich und bezog letztlich
den Allgemeinzustand der Baute in die Beurteilung mit ein (vgl.
AGVE 1989, S. 224 ff.; 1991, S. 343 ff.).
Mit Art. 24c RPG wurde die erweiterte Bestandesgarantie für
bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen neu bundesrechtlich
abschliessend geregelt (vgl. EJPD/BRP, Erläuterungen RPV, S. 45).
Art. 24c RPG kommt wie vorerwähnt nur auf Bauten und Anlagen
zur Anwendung, die erstens ausserhalb der Bauzone liegen, zweitens
unter dem "alten" Recht rechtmässig erstellt oder geändert wurden,
drittens eine Rechtsänderung erfahren haben und infolge dieser
zonenwidrig geworden sind und viertens noch bestimmungsgemäss
nutzbar sind. Für das letztere Kriterium rechtfertigt es sich, in
Präzisierung der bisherigen kantonalen Rechtsprechung nebst dem
mehrheitlich intakten Rohbau I die Betriebstüchtigkeit der Baute im
Sinne der obigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung und der
Ausführungen des Bundesamtes für Raumentwicklung vorauszuset-
zen, damit insgesamt von einer bestimmungsgemäss nutzbaren Baute
gesprochen werden kann (vgl. auch Art. 24d RPG, wo es als ausrei-
chend erachtet wird, dass eine Baute "in ihrer Substanz erhalten" ist;
vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni, a.a.O., Art. 24d N8). Damit
kann bei einer Baute, welcher die Betriebstüchtigkeit - gemessen an
ihrer Zwecksetzung - offensichtlich abgesprochen werden muss, of-
fen bleiben, ob letztlich der sog. Rohbau I zu zwei Dritteln tatsäch-
lich noch vorhanden ist. Umgekehrt ist einer Baute, deren Rohbau I
nicht mehr zu mindestens zwei Dritteln wieder verwendbar ist, ohne
Weiteres die Berufung auf die Besitzstandsgarantie zu verweigern
(vgl. RRB Nr. ...; vgl. auch Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Luzern vom 28. November 2003, in: LGVE 2004 II Nr. 7).
3.4. Anlässlich der Augenscheinsverhandlung vom 31. Juli 2007
hat sich bezüglich des Zustandes der Liegenschaft das folgende Bild
gezeigt bzw. es wurden im Wesentlichen die folgenden Ausfüh-
rungen zum geplanten Umbau gemacht:
Die Nord-West-Fassade des Wohnteils hat vom Fundament her
eine Neigung nach aussen, was bedingt, dass die Tragkonstruktion
mit Beton unterfangen werden muss; es ist zudem geplant, auf der
Mauer eine Aussendämmung anzubringen. Auf der nordwestlichen
Seite des Ökonomieteils muss ein Riegel ersetzt und die Aussenver-
kleidung ergänzt werden. Die Süd-West-Fassade (Wohnteil) benötigt
eine weniger weitgehende Renovation, hier müssen aber verschie-
dene Risse ausgebessert und die Fensterläden ersetzt werden. Auch
auf der Süd-Ost-Seite (Wohnteil) muss der Verputz ausgebessert
werden. Beim Scheunentrakt auf der Süd-Ost-Seite werden die
Holzverschläge sowie die Geissenstalltür ersetzt und im Bereich des
Heustocks ist eine neue Verkleidung nötig. Die Mauer der Nord-Ost-
Fassade (Ökonomieteil) ist gemäss Bauherrschaft trotz einiger Ris-
se stabil. Die eingestürzte Remise soll wieder neu erstellt werden.
Am Dach müssen die Spenglerarbeiten sowie einzelne Ziegel ersetzt
werden. Der Kamin wird mittels Einziehen eines Rohrs saniert wer-
den müssen. Fenster sind zum Teil nicht mehr vorhanden; es ist
insgesamt geplant, neue Fensterrahmen und Fenster anzubringen. Im
Wohnteil werden sowohl die Kellerdecke als auch die Erdge-
schossdecke abgebrochen und neu gebaut. Der Erdgeschossboden
wird abgesenkt. Für den Einzug der neuen Decke werden zusätzliche
Balken benötigt. Die bestehende Treppe ins Obergeschoss wird
ebenfalls abgebrochen und im neuen Garderobenbereich wird ein
neuer Zugang ins Obergeschoss gebaut. Eine tragende Wand wird
teilweise abgebrochen; mehrere andere Wände werden ebenfalls ent-
fernt bzw. neue Wände werden eingezogen. Der Kachelofen im Erd-
geschoss, der bisher als einzige Heizung diente, ist teilweise einge-
schlagen und offenkundig nicht mehr gebrauchsfähig; neu soll eine
Wärmepumpenheizung eingebaut werden. Im Innenbereich soll das
Gebäude neu wärmegedämmt werden. Die alte Küche mit Schütt-
stein und Holzkochherd wurde vom Beschwerdeführer vor kurzem
komplett entfernt. Im bisherigen Badezimmer im Obergeschoss ist
nur ein zusammengeschlagenes, unbrauchbares WC vorhanden. Die
Sanitärleitungen im Haus sind nicht mehr brauchbar, lediglich die
Zuleitung bis zum Haus ist noch vorhanden. Im Tenn besteht auch
noch ein WC, allerdings ist auch dieses nicht mehr funktionsfähig.
An der Wand im heutigen Badezimmer hängt der Sicherungskasten
der Stromversorgung; gemäss einem von der Elektrizitätsversorgung
angebrachten und auf den 18. November 2005 datierten Zettel dürfen
die Sicherungen nicht eingesetzt und keine Verbraucher angeschlos-
sen werden. In allen bisherigen Räumen sind Aufputzelek-
trizitätsleitungen vorhanden, welche aber abgehängt sind; nicht klar
ist, ob sie noch funktionieren. Allerdings müssen ohnehin die Strom-
installationen im ganzen Wohntrakt ersetzt werden. Die Wasserzu-
fuhr existiert nur bis vor das Haus. Die Abwasserentsorgung erfolgt
bis heute in ein Güllenloch; ein neuer Kanalisationsanschluss ist
geplant. Im Heustock muss - von der Bauherrschaft geschätzt - rund
10% der Holzkonstruktion ersetzt und eine Wärmedämmung einge-
zogen werden. Im Tenn - welches teilweise zu Wohnzwecken umge-
nutzt werden soll - ist ebenfalls eine Wärmedämmung sowie der
Einzug neuer Wände geplant. Für eine zweckmässige Zufahrt zur
Liegenschaft muss die Vegetationsschicht abgestossen und der
darunter verborgene ehemalige Feldweg neu eingesplittet werden.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Liegenschaft
heute - gemessen an den im schweizerischen Mittelland üblichen
Anforderungen - als unbewohnbar eingestuft werden muss; sie ver-
fügt weder über eine funktionsfähige oder sanierungswürdige Hei-
zung noch entsprechende Sanitäreinrichtungen, Kanalisation,
Stromversorgung im Haus, Küche(neinrichtung) bzw. Wasservers-
orgung im Haus. Das Gebäude wird weitestgehend ausgehöhlt, neue
Böden und Decken sowie eine neue Treppe und neue Wände werden
eingezogen, neue Fensterrahmen und Fenster - heute grösstenteils
fehlend - werden angebracht; zusätzlich bedarf die nordwestliche
Fassade des Wohnteils einer eingehenden Renovation und an den
restlichen Fassaden sind ebenfalls intensive Renovationsarbeiten
(Risse, Riegelersatz, Ersatz bzw. Ergänzung Aussenverkleidung)
nötig; die Remise ist komplett eingestürzt. Die Bauherrschaft ver-
anschlagt Baukosten von insgesamt rund Fr. 560'000.-. Im Jahre
2003 hatte der Eigentümer (...) gar mit Baukosten von Fr. 862'500.-
gerechnet. Der unbestimmte Restwert des vermutlich im 18. oder
19. Jahrhundert erbauten Gebäudes dürfte vergleichsweise gering
sein.
Das Gebäude befindet sich somit in einem Zustand, dem die
Betriebstüchtigkeit als Wohnhaus, d.h. die bestimmungsgemässe
Nutzbarkeit, offensichtlich abzusprechen ist. Seit rund 13 Jahren ist
das Haus unbewohnt, seit rund 40 Jahren wurde es nicht mehr
unterhalten. Es besteht daher kein Raum für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung; ob das Bauvorhaben mit den wichtigen
Anliegen der Raumplanung vereinbar ist, muss somit nicht geprüft
werden. Immerhin ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass
das Argument des Beschwerdeführers, die Liegenschaft solle land-
wirtschaftlich genutzt werden und dass damit den raumplanerischen
Interessen Rechnung getragen werde, fehl geht, handelt es sich bei
der geplanten Nutzung doch unbestrittenermassen um zonenwidrige
Hobbylandwirtschaft bzw. um eine Wohnnutzung zu nichtlandwirt-
schaftlichen Zwecken.