[...]
96 Anordnung einer Planungszone
- Voraussetzungen (Planungsabsicht, Planungsbedürfnis und Verhält-
nismässigkeit) (Erw. 4)
- Eine genügende Planungsabsicht ist gegeben, auch wenn sie erst bei
Erlass der Planungszone zum Ausdruck gebracht wird (Erw. 4.7.2).
- Zulässigkeit einer geringfügigen Nutzungsplananpassung, wenn seit
der letzten Revision nur wengige Jahre vergangen sind (Erw. 4.8.3)
- Fehlendes Rechtsschutzinteresse für die Vergrösserung des Pla-
nungsperimeters (Erw. 4.10)
- Parteientschädigung: Die Hypothekarzinsen von fünf Jahren bilden
den Streitwert (Erw. 5.).
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 13. Juni 2013
(BVURA.13.252).
Aus den Erwägungen
2.
Die von der Planungszone erfassten, teilweise bereits überbau-
ten Parzellen ... befinden sich ... am nördlichen Siedlungsrand der
Gemeinde A. ... Alle Grundstücke sind der Arbeitszone A zugewie-
sen. Die Zone ist für Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungsbe-
triebe bestimmt. Anlagen für Sport, Freizeit und dgl. mit einem gros-
sen Freiflächenbedarf sind nicht zulässig. In § 10 Abs. 2 BNO wird
zudem Folgendes festgelegt:
"Mit Ausnahme nachstehender Gebiete sind Verkaufsgeschäfte über
500 m2 nicht zulässig. In den beiden von der Kantonsstrasse erschlossenen
nördlichen Arbeitszonen westlich und östlich der Hauptstrasse sowie in den
von der Kantonsstrasse erschlossenen südlichen Arbeitszonen zwischen In-
dustrie- und Hauptstrasse sind insgesamt maximal 3'000 m2 Verkaufsfläche
zulässig." ...
4.3
Die Anordnung einer Planungszone nach Art. 27 RPG bzw.
§ 29 BauG hat den Charakter einer vorsorglichen Massnahme. Diese
provisorische Planungsmassnahme dient der Sicherung der beabsich-
tigten Nutzungsplanung, insbesondere der Bewahrung der Planungs-
und Entscheidungsfreiheit der Behörden. Bei der Überprüfung der
Planungszone geht es noch nicht darum, die Vorstellung der Pla-
nungsbehörde in Bezug auf die zukünftige Nutzungsplanung oder
allenfalls vorliegende Entwürfe für einen zukünftigen Nutzungsplan
rechtlich abschliessend zu prüfen (vgl. AGVE 1989, S. 255; 2006,
S. 132 ff.; ALEXANDER RUCH, in: HEINZ AEMISEGGER / ALFRED
KUTTLER / PIERRE MOOR / ALEXANDER RUCH [Hrsg], Kommentar
zum Bundesgesetz über die Raumplanung [RPG-Kommentar],
Zürich 1999, Art. 27 N 20 ff.). Dies hat im Verfahren auf Erlass des
Nutzungsplans mit den entsprechenden Rechtsmittelverfahren zu ge-
schehen (vgl. wiederum AGVE 1989, S. 255; VGE III/102 vom
26. November 1991 i. S. K., S. 4 f.). Allerdings muss die Vorstellung
über die künftige Planung, welcher die Planungszone dient, grund-
sätzlich zulässig sein (AGVE 1989, S. 257; BGE 113 Ia 366).
4.4
Während der Erlass oder die Änderung von Nutzungsplänen
und Nutzungsvorschriften vorbereitet wird, können Planungszonen
für genau bezeichnete Gebiete erlassen werden, um Vorkehren zu
verhindern, welche die Verwirklichung des Zwecks dieser Pläne er-
schweren. Zuständig ist der Regierungsrat bei kantonalen und kom-
munalen, der Gemeinderat bei kommunalen Nutzungsplänen (§ 29
Abs. 1 BauG; Art. 27 RPG). Die Planungszone stellt das klassische
raumplanerische Institut zur einstweiligen Sicherung beabsichtigter
Planungen dar (BGE 123 I 175 Erw. 3c mit Hinweis auf BGE 119 Ib
480 Erw. 5d; AGVE 2001, S. 259 mit Hinweisen; RUCH, a.a.O.,
Art. 27 N 20 f).
Eine Planungszone bewirkt, dass nichts unternommen werden
darf, was die Nutzungsplanung erschweren könnte, und ist damit in
der Regel eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung. Eine
solche ist mit der Eigentumsgarantie nur vereinbar, sofern sie auf ei-
ner gesetzlichen Grundlage beruht, im überwiegenden öffentlichen
Interesse liegt, verhältnismässig ist, die Institutsgarantie nicht ver-
letzt und voll entschädigt wird, wenn sie einer Enteignung gleich-
kommt (Art. 26 i.V.m. Art. 36 BV; AGVE 1989, S. 256; AGVE 1990,
S. 263; AGVE 2006, S. 134 f.; RUCH a.a.O., Art. 27 N 24 ff.).
4.5
Die gesetzliche Grundlage für die angefochtene Planungszone
ist in Art. 27 RPG und § 29 BauG vorhanden und vorliegend un-
bestritten.
4.6
Das öffentliche Interesse an einer Planungszone liegt in ihrem
Zweck begründet. Die Planungszone ist, wie erwähnt, ein Siche-
rungsmittel, um die Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden bei
der beabsichtigten Nutzungsplanung auch in tatsächlicher Hinsicht
zu erhalten. Mit der Sperrwirkung der Planungszone soll ausge-
schlossen werden, was immer die Planungsabsicht behindern könnte.
Die Planungszone hat daher einerseits auf einem im öffentlichen In-
teresse liegenden Erlass- oder Anpassungsbedürfnis einer Nutzungs-
planung zu beruhen und andererseits auf einer darauf gründenden
Planungsabsicht an einer sachlich zulässigen Planung (RUCH, a.a.O.,
Art. 27 N 25 ff.; AGVE 1990, S. 260 und 1989, S. 256 f.; BGE 113
Ia 362 Erw. 2a und b).
Ein Planungsbedürfnis besteht, wenn die geltende Nutzungsord-
nung in Widerspruch zum übergeordneten Recht geraten oder mit
den rechtlich zulässigen planerischen Zielvorstellungen nicht mehr
vereinbar ist (AGVE 1990, S. 269; 1989, S. 256). Fehlt ein sachli-
ches oder örtliches Anpassungsbedürfnis, fehlt der Planungszone
auch das öffentliche Interesse (RUCH, a.a.O., Art. 27 N 25 mit Hin-
weis auf BGE 113 Ia 362 Erw. 2a). Voraussetzung der Anordnung ei-
ner Planungszone ist eine Absicht der Behörden, eine bestehende,
planerische Ordnung abzuändern. An die Bestimmtheit der einiger-
massen verfestigten Planungsabsicht sind keine zu hohen Anforde-
rungen zu stellen. Eine einigermassen konkretisierte Absicht genügt,
denn die Planung soll ja nicht in diesem Verfahren verwirklicht
werden (BGE 113 Ia 365 mit Hinweisen; AGVE 1990, S. 260). Die
Planungsabsichten kommen in konkreten Vorstellungen oder Entwür-
fen über die neue Nutzungsordnung zum Ausdruck, welche die Pla-
nungsbehörden nicht verpflichtend binden und die sich im Verlaufe
einer Nutzungsplanungsrevision auch ändern können (AGVE 2006,
S. 135 mit Hinweisen). In der Regel genügt das Vorliegen eines Ent-
schlusses des zuständigen Gemeinwesens, aus dem ein klar umrisse-
ner Wille auf Planänderung hervorgeht; einen rechtsförmlichen Be-
schluss oder gar Planentwürfe braucht es hingegen nicht (BGE 113
Ia 365; RUCH, a.a.O., Art. 27 N 27 f.). Die Planungsabsicht ist genü-
gend gefestigt, wenn der Eigentümer den "wesentlichen Grund für
die beabsichtigte Planung zu ermessen" vermag, wenn beispielsweise
ausgewiesen ist, dass die bisherigen Nutzungsmöglichkeiten einge-
schränkt werden sollen (RUCH, a.a.O., Art. 27 N 29 mit Hinweis).
4.7
4.7.1
Wie erwähnt sind in den Arbeitszonen A der Gemeinde A. mit
Ausnahme nachstehender Gebiete Verkaufsgeschäfte über 500 m2
nicht zulässig. In den beiden von der Kantonsstrasse erschlossenen
nördlichen Arbeitszonen westlich und östlich der Hauptstrasse sowie
in den von der Kantonsstrasse erschlossenen Arbeitszonen zwischen
Industrie- und Hauptstrasse sind insgesamt maximal 3'000 m2 Ver-
kaufsfläche zulässig (vgl. § 10 Abs. 2 BNO). Im Zusammenhang mit
der Behandlung eines Vorentscheidgesuchs (der Beschwerdeführen-
den) für einen Fachmarkt erkannte der Gemeinderat, dass diese Be-
stimmung unklar formuliert ist und - trotz Konsultation der Materia-
lien zur damaligen Planungsrevision 2010/2011 - eine Reihe von
Ungereimtheiten sowie eine Lücke enthält. Im Wesentlichen stellten
sich Fragen nach der Gebietsabgrenzung (welche Arbeitszonen sind
gemeint), der Auslegung einzelner Begriffe/Formulierungen, der An-
wendbarkeit des kantonalen Richtplantextes (Kapitel S 3.1) und ins-
besondere nach der Zuteilung der Verkaufsfläche von 500 m2 resp.
3000 m2 auf die verschiedenen Gebiete. Da der Gemeinderat diese
Fragen nicht nur für die Beurteilung des Vorentscheidgesuchs, son-
dern auch im Hinblick auf künftige andere Baugesuche in der Ar-
beitszone beseitigen wollte, beschloss er am 22. Oktober 2011 die
Einleitung einer Revision der fraglichen BNO-Bestimmung (maxi-
male Verkaufsflächen in den Arbeitszonen) sowie die Vergabe der
entsprechenden Aufträge. ...
4.7.2
... Aus den Ausführungen ... geht insbesondere hervor, dass die
fragliche Bestimmung umgehend im Rahmen einer Teilrevision der
Nutzungsplanung geändert werden soll. Einerseits ist beabsichtigt,
Klarheit hinsichtlich der Gebietsabgrenzung resp. des Geltungsbe-
reichs zu schaffen. Anderseits sind Verteilungsregeln vorgesehen, die
festlegen, wieviel m2 Verkaufsfläche einzelnen Gebieten oder Parzel-
len zukommt. Der Erlass einer Planungszone wird auch nach Anga-
ben des Gemeinderats weiter umso mehr notwendig, als bereits ein
Gesuch für einen Fachmarkt im betroffenen Gebiet vorliegt (Gesuch
der Beschwerdeführenden), aber auch weitere Baugesuche in Zu-
kunft zu erwarten sind. Mit Blick auf den Beschluss vom 22. Okto-
ber 2011 erweist sich die erforderliche Planungsabsicht der Gemein-
de somit als genügend konkretisiert. Sie hat sich seither weiter gefes-
tigt, indem der Gemeinderat die Auftragsvergabe zur BNO-Teilände-
rung sowie ein entsprechendes Kostendach beschlossen hat. In der
Folge wurden nach Angaben des Gemeinderats bereits verschiedene
Besprechungen durchgeführt und ein erster Entwurf der neuen
Bestimmung ausgearbeitet (vgl. auch zum Ganzen VGE IV/78 vom
10. Dezember 2010).
Der Vollständigkeit halber ist an dieser Stelle anzufügen, dass
sich die Planungsabsicht erst mit (und nicht bereits vor) dem Erlass
der Planungszone verfestigt haben muss. Zwar bildet sie Vorausset-
zung für die Anordnung der Planungszone. Dass ein entsprechender
Beschluss zeitlich vor deren Erlass ergehen müsste, ergibt sich aber
weder aus der gesetzlichen Regelung noch aus der Rechtsprechung
des Bundesgerichts (vgl. auch RUCH, a.a.O. Art. 27 N 27). Da die
Planungszone mittels Einsprache ohnehin nochmals der verfügenden
Behörde vorgelegt werden kann (§ 29 Abs. 3 BauG), erschiene dies
übertrieben formalistisch (vgl. wiederum VGE IV/78 vom 10. De-
zember 2010). Im Weiteren steht der fraglichen Zone auch nicht
entgegen, dass das Vorentscheidgesuch (der Beschwerdeführenden)
die Planungsabsicht der Gemeinde im konkreten Fall quasi ausgelöst
hat. Zwar ist es, wie die Beschwerdeführenden einwenden, durchaus
richtig, dass sich ein Bauherr bei der Ausarbeitung eines Baugesuchs
- schon wegen des Planungsaufwands - auf die geltenden Bestim-
mungen verlassen können muss. Im konkreten Fall wurde jedoch
seitens der Beschwerdeführenden lediglich ein Vorentscheidgesuch
(§ 62 BauG) beim Gemeinderat eingereicht. Es ist somit davon aus-
zugehen, dass sich der Planungsaufwand der Beschwerdeführenden
im Vergleich zu den Kosten, die mit der Ausarbeitung eines voll-
ständigen Baugesuchs einhergehen würden, eher tief hielt. Dem öf-
fentlichen Interesse an der Planänderung kommt demgegenüber er-
höhtes Gewicht zu. Die Wirksamkeit der Planungszone ... steht aus-
ser Frage.
4.8
4.8.1
Ob die künftige Planung, welcher die Planungszone dient, zu-
lässig ist, bzw. ein genügendes Planungsbedürfnis (auf dem die Pla-
nungsabsicht beruhen muss) im konkreten Fall vorliegt, darf, wie
bereits erwähnt, nur in einem begrenzten Rahmen überprüft werden
(Erw. 4.3). Von einer umfassenden Interessenabwägung der vorgese-
henen Planung im Rahmen dieses Verfahrens kann daher abgesehen
werden und die Überprüfung der Übereinstimmung der Planungsab-
sichten mit dem übergeordneten Recht ist der Beurteilung im Nut-
zungsplanverfahren vorzubehalten. Das Planungszonenverfahren als
sichernde Massnahme kann dieser Interessenabwägung nicht vorgrei-
fen (BGE 117 Ib 243 Erw. 3d). Für das öffentliche Interesse an einer
Planungszone genügt somit, dass die mit der Planungszone zu si-
chernden Revisionsziele nicht mit den Bestimmungen und Planungs-
zielen des Raumplanungsrechts offensichtlich unvereinbar oder die
Zielvorstellungen der Planungsträger zum vorneherein unzulässig
sind (Erw. 4.3, 4.6 und 4.7).
4.8.2
Der Gemeinderat beabsichtigt die Neufassung von § 10 Abs. 2
BNO, wie erwähnt, insofern, als Präzisierungen hinsichtlich Gebiets-
abgrenzung und Verkaufsflächen erfolgen sowie Verteilungsregeln
aufgestellt werden sollen. Insbesondere ist eine Anpassung ent-
sprechend den kantonalen Empfehlungen zur Umsetzung des Richt-
plankapitels S 3.1 für mittelgrosse Verkaufsnutzungen vom Januar
2013 sowie der kantonalen Muster-BNO (Stand März 2012) geplant.
Ein definitiver Entwurf der neuen Bestimmung liegt allerdings
gegenwärtig noch nicht vor.
Die Begründung der Behörde zum Anpassungsbedürfnis ergibt
sich bereits aus den obigen Erwägungen (Erw. 4.7.1). Beabsichtigt ist
im Wesentlichen die Beseitigung von Unklarheiten sowie die
Lückenfüllung entsprechend dem kommunalen Willen. Ergänzend
hält der Gemeinderat fest, die Formulierung von § 10 Abs. 2 BNO
sei bei der Gesamtrevision im Jahr 2010 nach Vorgabe des Kantons
(Abteilung Raumentwicklung BVU) in die BNO aufgenommen wor-
den, kurz nachdem der Grosse Rat die Revision des massgebenden
Richtplankapitels beschlossen habe. Über die Umsetzung dieses
Richtplankapitels seien innerhalb der Verwaltung noch viele Fragen
offen gewesen, die erst heute mit den genannten Empfehlungen ge-
klärt würden. Auch die Muster-BNO enthalte neue Formulierungs-
vorschläge, die zeigten, dass eine örtliche Abgrenzung und Vertei-
lungsregeln notwendig seien, dies insbesondere dann, wenn bereits
Betriebe bestehen würden. Das öffentliche Interesse an der soforti-
gen Behebung der Mängel sei offensichtlich, es handle sich um eine
Nachbesserung in der Rechtssetzung. Die Vorschrift gebe die Pla-
nungsabsicht des Planungsträgers nicht korrekt wieder, weshalb das
erforderliche Anpassungsbedürfnis ohne Weiteres bestehe.
4.8.3
Für die Beschwerdeinstanz ist die Argumentation des Gemein-
derats zum Anpassungsbedürfnis nachvollziehbar, lässt sie sich doch
aus den Planungsunterlagen zur Gesamtrevision in den Jahren
2009/2010 gut ablesen. Zwar trifft es zu - wie die Beschwerdefüh-
renden richtig ausführen -, dass die letzte Totalrevision der Nut-
zungsplanung in der Gemeinde erst rund 3 Jahre zurückliegt, der Pla-
nungshorizont von 15 Jahren also noch nicht erreicht und damit die
(erneute) Revision an und für sich nur bei Vorliegen erheblich geän-
derter Verhältnisse (Art. 21 Abs. 2 RPG) zulässig ist. Zu beachten
gilt jedoch, dass das Bundesgericht in seiner neueren Recht-
sprechung insbesondere in Bezug auf geringfügige Planänderungen
das Kriterium des Alters etwas relativiert und auf das Ausmass der
Anpassung abgestellt hat. In diesem Sinne lässt es bereits nach einer
kurzen Zeit seit der Planfestsetzung nachträgliche geringfügige Än-
derungen zu, soweit dadurch die bestehende Zonenplanung lediglich
in beschränktem Ausmass ergänzt wird und eine gesamthafte Über-
prüfung der Planung nicht erforderlich erscheint (vgl. WALDMANN/
HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 21 N 20; mit Hinweis
auf BGer 1A. 193/2001). Mit Blick auf die vorgesehene BNO-Ände-
rung handelt es sich im konkreten Fall um eine im Vergleich zum
gesamten Planungswerk - insbesondere vom Ausmass her - eher ge-
ringe Anpassung, bezieht sie sich doch nur auf die Arbeitszone A und
das Gebiet G. Auch inhaltlich wird keine vollkommen andere Be-
stimmung geschaffen oder eine neue Nutzung definiert. Vielmehr
wird einzig eine Präzisierung und Vervollständigung der bestehenden
Norm vorgenommen, damit dem Willen des kommunalen Planungs-
trägers Rechnung getragen und Fehlinterpretationen ausgeschlossen
werden. Da somit eine gesamthafte Überprüfung der Planung nicht
notwendig erscheint, kommt dem zeitlichen Aspekt bzw. dem Um-
stand, dass der Planungshorizont nicht ausgeschöpft wurde, vorlie-
gend nur untergeordnete Bedeutung zu.
4.8.4
Die Anpassung der BNO ist vorliegend aber auch vor dem Hin-
tergrund von Art. 21 Abs. 2 RPG nicht unzulässig. Nach dieser Be-
stimmung bedarf es zur Änderung eines Plans der erheblichen Ände-
rung der Verhältnisse. Diese können tatsächlicher (wie z. B. Bevölke-
rungswachstum, Wirtschaftsentwicklung, Bedrohung eines Land-
schaftsbildes oder eines Lebensraums, neue Erschliessungsverhält-
nisse) oder rechtlicher Art sein (z.B. Änderungen des Planungs- und
Umweltrechts, Revision des Richtplans, ergangene Rechtsprechung;
vgl. WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 21 N 15).
Aus den Akten ergibt sich dazu was folgt:
Die Gesamtrevision Nutzungsplanung und Kulturland der Ge-
meinde A. wurde von der Gemeindeversammlung am 26. November
2010 beschlossen und am 9. März 2011 vom Regierungsrat geneh-
migt. Im Rahmen der Vorprüfung zu dieser Planung hielt die Abtei-
lung Raumentwicklung BVU in ihrem abschliessenden Vorprüfungs-
bericht vom 11. August 2010 fest, nach dem neu angepassten Richt-
plan (Paket "Umsetzung der Agglomerationsprogramme Verkehr und
Siedlung", beschlossen vom Grossen Rat am 22. Juni 2010, Richt-
plankapitel S 4.3) würden neue Standorte für mittelgrosse Verkaufs-
nutzungen von 500 m2 bis 3'000 m2 ausserhalb von Kern- und Zen-
trumsgebieten in ländlichen Zentren einer ausdrücklichen Bezeich-
nung in der Nutzungsplanung bedürfen. Da A. ein ländliches Zen-
trum darstelle und in den Arbeitszonen verschiedene Verkaufsnut-
zungen existierten, würden diese Standorte gemäss der neuen Rege-
lung einer Grundlage im Nutzungsplan bedürfen. Explizit erging
seitens der kantonalen Abteilung weiter der Vorschlag zur Aufnahme
des strittigen Wortlauts von § 10 Abs. 2 in die neue BNO, dem die
Gemeinde entsprechend nachkam (vgl. Gemeindeversammlungsbe-
schluss vom 26. November 2010). In der Folge beschloss der Grosse
Rat am 20. September 2011 die Gesamtrevision des kantonalen
Richtplans (RP 11). Die Vorgaben gemäss Kapitel S 4.3 (vgl. obige
Ausführungen) wurden darin übernommen und neu im Kapitel S 3.1,
Richtplanbeschlüsse Ziffer 3, zusammengefasst. Für die Nutzungen
mit hohem Verkehrsaufkommen sowie die mittelgrossen Verkaufs-
nutzungen erliess die Abteilung Raumentwicklung BVU hernach am
28. Januar 2013 differenzierte Empfehlungen zur Umsetzung dieses
Kapitels. Insbesondere wird für diese Nutzungen nunmehr im Inte-
resse der Rechtssicherheit der Erlass möglichst konkreter BNO-Be-
stimmungen vorgeschlagen, aus denen eindeutig hervorgeht, ob, wo
und in welchem Ausmass die fraglichen Verkaufsnutzungen zulässig
sind. Bereits bestehende Verkaufsnutzungen sollten dabei berück-
sichtigt, im Fall grosser Areale die Nutzung proportional auf die
Grundstücksfläche aufgeteilt und der Austausch via Dienstbarkeits-
vertrag zugelassen werden (vgl. Nutzungen mit hohem Verkehrsauf-
kommen und mittelgrosse Verkaufsnutzungen, Empfehlungen zur
Umsetzung des Richtplankapitels S 3.1, III. Empfehlungen für die
Nutzungsplanung, Ziffern 1.2 und 2.2.). Die Empfehlungen enthalten
weiter Hinweise auf die Bestimmungen in der kantonalen Muster-
BNO, welche zwischenzeitlich ebenfalls eine Anpassung im betref-
fenden Bereich erfahren haben (vgl. Muster-BNO der Abteilung
Raumentwicklung BVU, Stand 19. März 2012, A3 Zonenvorschrif-
ten, A 3.1.6 Arbeitszone I sowie B Ergänzungsbestimmungen, B4
Verkaufsnutzungen und Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen).
Die obigen Ausführungen zeigen, dass quasi während der lau-
fenden Nutzungsplanungsrevision der Gemeinde A. eine neue Richt-
planvorlage bezüglich mittelgrosser Verkaufsnutzungen geschaffen
wurde. Der Wortlaut von § 10 Abs. 2 BNO berücksichtigte zwar be-
reits die neuen Vorgaben, dies aber nur rudimentär hinsichtlich
Grundlage und Ausmass der Nutzung. Dass eine präzisere Ausgestal-
tung von richtplankonformen BNO-Vorschriften, vor allem was die
örtlich präzise Abgrenzung, die Verteilung der Verkaufsfläche inner-
halb eines grösseren Areals auf einzelne Parzellen und die Berück-
sichtigung bestehender Betriebe anbelangt, erforderlich würde, war
dazumal aufgrund der (naturgemäss) fehlenden Erfahrung noch un-
klar. Diese Erkenntnis setzte sich - auch auf kantonaler Ebene - erst
in der darauffolgenden Zeit durch, weshalb im Januar 2013 die ge-
nannten Empfehlungen sowie die Muster-BNO-Anpassungen erlas-
sen wurden. Somit haben sich die Verhältnisse seit der Gesamtrevi-
sion der Nutzungsplanung doch erheblich geändert, weshalb sich die
vorgesehene Revision von § 10 Abs. 2 BNO zu diesem Zeitpunkt
rechtfertigen lässt. ...
4.8.6
Insgesamt ergibt die lediglich summarische Prüfung der vorge-
sehenen Planänderung, dass diese nicht gegen übergeordnetes Recht
oder Planungsgrundsätze verstösst. ... Das Planungsbedürfnis und
die darauf beruhende Planungsabsicht der Behörden sind vorliegend
gegeben, weshalb ein öffentliches Interesse an der strittigen Mass-
nahme zweifellos zu bejahen ist.
4.9
Die Sicherung der beabsichtigten Planänderung mittels Pla-
nungszone ist im Übrigen verhältnismässig. Unabhängig davon, dass
die Beschwerdeführenden diesen Punkt nicht explizit in Frage stel-
len, ist festzuhalten, dass sich die Massnahme nicht nur für die Er-
reichung des Ziels, die Planungsfreiheit der Behörden bei der Aus-
gestaltung ihrer Nutzungsordnungsbestimmungen zu gewährleisten,
eignet, sondern in casu auch erforderlich ist, um diesem Ziel zum
Durchbruch zu verhelfen. Der Gestaltungsfreiheit der Gemeinden bei
der Festlegung der Bauvorschriften kommt zudem gegenüber priva-
ten Interessen grosses Gewicht zu, weshalb sich die entsprechende
Massnahme zur Sicherung dieser Entscheidungsfreiheit ohne Weite-
res rechtfertigt. Die Einschränkung der Beschwerdeführenden tritt
dabei angesichts des Umstands, dass der kommunalen Behörde im
Zeitpunkt des Erlasses der Planungszone noch kein vollständiges
Baugesuch eingereicht worden ist, eher in den Hintergrund.
4.10
Was das Begehren der Beschwerdeführenden, die übrigen Ar-
beitszonen im Gemeindegebiet seien ebenfalls in die Planungszone
aufzunehmen, anbelangt, fehlt es ihnen bereits am erforderlichen
Rechtsschutzinteresse, ist doch nicht ersichtlich, worin ihr prakti-
scher Nutzen besteht, würde ihr Begehren gutgeheissen resp. inwie-
fern sie benachteiligt sind, wenn die anderen Arbeitszonen nicht der
Planungszone zugewiesen würden. Selbst wenn aber auf das Begeh-
ren eingetreten werden müsste, wäre dieses abzuweisen. Einerseits
ist es Sache der Gemeinde, den Perimeter einer Planungszone in ei-
nem Gebiet festzulegen, soweit dieser sachlich vertretbar ist (was
hier zutrifft). Anderseits drängt sich auch aus Rechtsgleichheitsgrün-
den die Aufnahme aller übrigen Arbeitszonen in die Planungszone
nicht auf, da gegenwärtig einzig für das Gebiet G. ein konkreter Klä-
rungsbedarf besteht (Vorentscheidgesuch für Fachmarkt). Dies macht
auch der Gemeinderat deutlich, indem er festhält, dass, sobald
Baugesuche in den anderen Gebieten eingehen würden, allenfalls -
soweit nötig - eine weitere Planungszone geprüft werde. Somit ist
auch dieser Einwand der Beschwerdeführenden unbehelflich, soweit
darauf überhaupt einzutreten ist. ...
4.12
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Voraussetzun-
gen für den Erlass einer Planungszone ... erfüllt sind. ...
5.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten in der
Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Par-
teien verlegt (31 Abs. 2 VRPG). Im vorliegenden Verfahren unterlie-
gen die Beschwerdeführenden vollständig, weshalb sie die Verfah-
renskosten zu tragen haben. Entsprechend der Verteilung der Verfah-
renskosten haben sie der Gemeinde A. die ihr durch den Beizug eines
Rechtsvertreters entstandenen Parteikosten vollumfänglich zu erset-
zen (§ 32 Abs. 2 VRPG).
Für die Höhe der Parteientschädigung massgebend ist der An-
waltstarif. Diesem zufolge bemisst sich die Parteientschädigung nach
dem Streitwert (vgl. § 8a i.V. mit § 4 AnwT). Im vorliegenden Fall ist
bei der Berechnung des Streitwertes vom streitbetroffenen Grund-
stück auszugehen, welches wegen der angefochtenen Planungszone
während (max.) 5 Jahren nicht in der von den Beschwerdeführenden
beabsichtigten Art überbaut bzw. genutzt werden kann. Das Grund-
stück weist eine Fläche von rund 100 Aren auf. Ausgehend von ei-
nem Quadratmeterpreis für Gewerbeland von (geschätzten) Fr. 300.-
ergibt dies einen approximativen Wert von Fr. 3'000'000.-. Da diese
Fläche wegen der angefochtenen Planungszone nicht wie beabsich-
tigt überbaut werden kann, liegt sie einstweilen brach, wogegen das
für das Grundstück aufgeworfene Kapital weiterhin verzinst werden
muss. Ausgehend von einem Hypothekarzins von aktuell rund 2.5 %
ergibt das geschätzte jährliche Zinsaufwendungen von Fr. 75'000.-,
während 5 Jahren somit Fr. 375'000.-.
Der Streitwert beträgt Fr. 375'000.-. Für Streitwerte über
Fr. 100'000.- bis 500'000.- geht der Rahmen für die Entschädigung
von Fr. 5'000.- bis 15'000.- (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT). Ent-
sprechend der Bedeutung des Falls liegt die tarifgemässe Entschädi-
gung für den genannten Streitwert in der Regel innerhalb eines
Bands von Fr. 6'400.- bis 13'400.-. Der massgebende Aufwand wird
im vorliegenden Verfahren als mittel beurteilt, die Schwierigkeit als
mittel. Dies ergibt für ein vollständig durchgeführtes Verfahren eine
berechnete Grundentschädigung von Fr. 9'900.-. Weil das Verfahren
nicht vollständig durchgeführt wurde (kein Augenschein), ist praxis-
gemäss ein Abzug von 20 % vorzunehmen (vgl. § 2 i.V.m. analog § 6
Abs. 1 AnwT). Da die Gemeinde entschädigungsberechtigt ist und
ein hoher Streitwert (über Fr. 100'000.-) vorliegt, erfolgt in Anwen-
dung von § 12a Abs. 1 AnwT ein weiterer Abzug von 20 %
(AGVE 2011 S. 247 f.). Die Parteientschädigung beträgt somit (bei
vollständigem Obsiegen) aufgerundet Fr. 6'400.-.