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47 Ausnützungsübertragung (§ 9 Abs. 6 ABauV).
- Begriff des benachbarten Grundstücks; Trennung durch eine Ge-
meindestrasse.
Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 11. November 2002 in
Sachen M. gegen Baudepartement.
Aus den Erwägungen
2. c) bb) aaa) Gemäss Ausnützungsberechnung des Projektver-
fassers vom 12. Februar 1997 beträgt die anrechenbare Grund-
stücksfläche 893 m2, die anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF)
einschliesslich der neu zu erstellenden Bauten 502.78 m2. (...).
Bei einer Ausnützungsziffer von 0.35 in der Landhauszone W1
gemäss § 3 BNO ist eine BGF von 312.55 m2 zulässig. (...). Die
fehlende Fläche von 190.23 m2 soll von der auf der Parzelle Nr. 161
bestehenden Ausnützungsreserve beschafft werden.
bbb) Soweit die Gemeinden nichts anderes festlegen, kann der
Gemeinderat die Ausnützungsverschiebung zwischen benachbarten
Grundstücken bewilligen, wenn diese Zonen zugehören, welche die
gleiche Nutzung gestatten, und wenn das Orts-, Quartier- und Land-
schaftsbild nicht übermässig beeinträchtigt wird (§ 9 Abs. 6 ABauV).
Es ist unbestritten, dass die BNO diesbezüglich keine abweichende
Regelung enthält und die Parzelle Nr. 161 wie das Baugrundstück
der Landhauszone W1 zugehört. Unterschiedliche Auffassungen
bestehen hingegen bezüglich der Frage, ob die Parzelle Nr. 161 als
"benachbart" gelten kann.
Das Baudepartement hat sich bei der Anwendung von § 9
Abs. 6 ABauV massgeblich auf das von der Staatskanzlei herausge-
gebene "Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht" (BNR) abgestützt.
Danach gelten als benachbarte Grundstücke jedenfalls solche, die
aneinander grenzen oder höchstens durch einen Fuss- oder Radweg
voneinander getrennt sind (BNR [Ausgabe Juli 2001], S. 40). Diese
Auslegung entspricht an sich den Überlegungen, welche das Verwal-
tungsgericht im Entscheid AGVE 1987, S. 289 f., zur Zulässigkeit
der (interzonalen) Nutzungsübertragung angestellt hat. Dort wird auf
Funktion und Zweck der Ausnützungsziffer verwiesen. Nicht nur im
grossflächigen Rahmen bzw. für das ganze Gebiet einer Zone sei
eine bestimmte Baudichte festzulegen, sondern zur Wahrung des Zo-
nencharakters sei auch eine gleichmässige Verteilung der Baudichte
innerhalb der einzelnen Zonen zu bewirken. Es dürfe daher auch un-
ter dem Gesichtspunkt der Ortsbildgestaltung nicht dem jeweiligen
Grundeigentümer überlassen bleiben, durch beliebige Ausnützungs-
übertragungen eine punktuell erhöhte Baumassierung zu schaffen.
Solche Verschiebungen seien etwa dann abzulehnen, wenn der
"Transport" über ein Strassengrundstück hinweg erfolgen müsste
(AGVE 1987, S. 290 mit Hinweisen). Hieran ist festzuhalten. Es
macht nach wie vor Sinn, in restriktiver Interpretation von § 9 Abs. 6
ABauV als benachbart nur solche Grundstücke zu betrachten, welche
gemeinsame Grenzen haben oder höchstens durch einen untergeord-
neten Weg voneinander getrennt sind. Höherwertige Strassenverbin-
dungen werden regelmässig auch als mehr oder weniger markante
Trennlinien innerhalb des Orts- und Quartierbildes wahrgenommen,
so dass es sich rechtfertigt, den Spielraum des Grundeigentümers bei
Ausnützungsverschiebungen ebenfalls dort enden zu lassen.
Zwischen den Parzellen Nrn. 995 und 161 verläuft die Michel-
holzstrasse, eine 4 m breit ausgemarchte Gemeindestrasse. Ab dem
auf der Höhe der Parzelle Nr. 160 angelegten Wendeplatz ist nach
Süden hin ein allgemeines Fahrverbot signalisiert, und in diesem
Bereich dient die Strasse - nebst ihrer Funktion als Fussweg - ledig-
lich noch als Zufahrt (mit Ausnahmebewilligung) zu den Parzellen
Nrn. 995 und 159. Von der Einmündung des Hasenbergwegs an, d.h.
ca. 80 m nach dem Wendehammer, führt sie als Naturweg weiter.
Unter diesen besondern Umständen - Erschliessungsfunktion im
eigentlichen Sinne weist sie nur bis zum Wendehammer auf - tritt die
Michelholzstrasse weiter südlich, d.h. auch auf der Höhe der Parzelle
Nr. 995, nicht mehr als trennendes Element innerhalb des Quartiers
in Erscheinung. Anliegen der Ortsbildgestaltung sind hier von ne-
bensächlicher Bedeutung. Wie der Augenschein ergeben hat, kann
auch keine Rede davon sein, dass das Orts-, Quartier- und Land-
schaftsbild im Sinne von § 9 Abs. 6 ABauV wegen der Ausnüt-
zungsübertragung von der Parzelle Nr. 161 übermässig beeinträchtigt
wird. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegner wird das
Wohngebäude des Beschwerdeführers auch nach den Umbauten
nicht als überdimensionierter mehrgeschossiger Bau auffallen, wel-
cher nicht mehr ins übrige Quartier passt. Wie das vom Gemeinderat
eingereichte Flugbild zeigt, befinden sich im gleichen Quartier
mehrere ähnlich grossvolumige Häuser, so insbesondere auch dasje-
nige der Beschwerdegegner. Im Übrigen ist zu bedenken, dass nach
der Ausnützungsübertragung ein später allenfalls auf der Parzelle Nr.
161 zu erstellendes Gebäude entsprechend weniger BGF für sich
beanspruchen kann. Die vorgesehene Ausnützungsverschiebung
erweist sich daher als zulässig.