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56 Weitgehend überbautes Gebiet
- Der Begriff des weitgehend überbauten Gebietes ist parzellenüber-
greifend und gebietsbezogen zu verstehen.
- Sehr stark genutzte Erschliessungsanlagen können zusammen mit
umliegenden Gebäuden einen Siedlungszusammenhang begründen.
Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 27. August 2003, 4. Kammer, in
Sachen H. gegen den Grossen Rat und den Regierungsrat
Aus den Erwägungen
2. c) Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass die Parzelle
Nr. X und der unüberbaute Teil der Parzelle Nr. Y zum weitgehend
überbauten Gebiet gemäss Art. 15 lit. a RPG gehören. Sie würden
eine Fläche von total rund 0.9 ha umfassen und seien auf drei Seiten
von der Bauzone WG3, als welche auch die O.-strasse ausgeschieden
sei, umschlossen. Eine Baulücke sei nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung bei einer Grösse der fraglichen unüberbauten Fläche
von weniger als etwa 1.4 ha anzunehmen.
aa) Der Begriff des "weitgehend überbauten Landes" gemäss
Art. 15 lit. a RPG umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Sied-
lungsbereich und eigentliche Baulücken innerhalb dieses Bereichs
(Bundesgericht, in: ZBl 103/2002, S. 659 f. mit Hinweisen;
BGE 122 II 462; AGVE 1997, S. 272; Felix Jost, Grösse und Lage
von Bauzonen, Diss. Zürich 2000; S. 102). Gleich verhält es sich mit
dem Begriff des weitgehend überbauten Gebiets im Sinne von
Art. 36 Abs. 3 RPG (Alexandre Flückiger und Alexander Ruch in:
Heinz Aemisegger/Alfred Kuttler/Pierre Moor/Alexander Ruch
[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,
Zürich 1999, Art. 15 N 58 ff. und Art. 36 N 26). Baulücken sind
einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute
Land grenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ
geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird
vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt: Das
unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich
gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden
Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre
Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Dazu zählen auch
Baulücken von untergeordneter Bedeutung. Der Begriff der
"weitgehenden Überbauung" ist somit nach der Rechtsprechung
gebietsbezogen, parzellenübergreifend zu verstehen. Der vorhandene
Zustand auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit und im
Zusammenhang mit den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen zu
betrachten. Der Siedlungscharakter ist vor allem auf Grund der
örtlichen Nähe der Häuser sowie der vorhandenen Infrastruktur
feststellbar. Dagegen sind peripher gelegene Gebiete, selbst wenn
dort schon eine gewisse Bautätigkeit eingesetzt hat, sowie unüber-
baute Flächen, denen im Verhältnis zu dem sie umgebenden Land
eine eigenständige Bedeutung zukommt, nicht als weitgehend über-
bautes Gebiet zu betrachten. Grössere Baulücken in besiedeltem Ge-
biet dienen der Auflockerung der Siedlungsstrukturen und der Erhö-
hung der Wohnqualität durch Grünflächen (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. b
und Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Sie werden nicht von der sie umgeben-
den Überbauung geprägt, sondern haben eine eigenständige Funktion
(BGE 121 II 424 f. mit zahlreichen Hinweisen). Eine weitgehende
Überbauung ist eine effektiv bewohnte und benutzte Häusergruppe,
die zudem von derartiger Qualität ist, dass sie sinnvollerweise nur
der Bauzone zugeteilt werden kann. Nur die in eine Bauzone gehö-
renden Bauten, d.h. diejenigen des allgemeinen Siedlungszusam-
menhangs, sind bei der Beurteilung, ob bereits eine weitgehende
Überbauung besteht, zu berücksichtigen. Landwirtschaftliche und
andere, primär für die Freilandnutzung bestimmte Bauten, geben in
der Regel kein oder nur ein wenig gewichtiges Argument für die
Zuteilung zur Bauzone ab (VGE IV/8 vom 15. April 2003
[BE.2002.00119] in Sachen S., S. 13 f.; BGE 116 Ia 201; BGE 113
Ia 450 ff.).
Die Beurteilung ist nach dieser Rechtsprechung nicht nur nach
rein quantitativen Kriterien, sondern unter Berücksichtigung der Art
der Umgebung, dem Verhältnis der nicht überbauten Fläche und den
sie umgebenden, überbauten Gebieten sowie der Nutzungsmöglich-
keiten vorzunehmen. Der Siedlungszusammenhang kann auch bei
peripheren Gebieten nicht zum vornherein verneint werden (siehe
AGVE 1997 S. 272 ff.; BGE 122 II 332 f.).
bb) Das umstrittene Gebiet mit einer Fläche von ca. 0.9 ha wird
im Norden durch die als WG3 ausgeschiedene O.-strasse begrenzt.
Jenseits der O.-strasse in der Spezialzone "G." mit landwirtschaftli-
cher Nutzung befinden sich der Landwirtschaftsbetrieb der Be-
schwerdeführerin, ein Einfamilienhaus mit ausschliesslicher Wohn-
nutzung und die Hofgebäude eines weiteren Landwirtschaftsbetrie-
bes. Hinter den erwähnten Gebäuden steigt der in der Landwirt-
schaftszone liegende Hang steil an. Die Parzelle Nr. X stösst im
Westen an die Verbindung zwischen L.- und O.-strasse (Knoten G.)
und ein Autocenter in der WG3. Die im östlichen Drittel der Parzelle
Nr. Y liegende Reithalle befindet sich ebenfalls in der WG3. Auf der
östlich anschliessenden Parzelle Nr. Z befindet sich das alte Gebäude
einer Autogarage ebenfalls in der WG3. Im Süden grenzen die um-
strittenen Parzellen an den schmalen, unüberbauten Ausläufer der
Parzelle Nr. W in der Spezialzone "G.", auf welcher ein Landwirt-
schaftsbetrieb steht. Unmittelbar angrenzend an die Parzelle Nr. W
folgt die stark befahrene L.-strasse.
cc) Weder das allein stehende Einfamilienhaus mit seiner aus-
schliesslichen Wohnnutzung noch die aus Darstellungsgründen der
WG3 zugewiesene O.-strasse können für sich alleine einen Sied-
lungszusammenhang gegen Norden begründen. Auch die bestehen-
den drei landwirtschaftlich genutzten Hofgebäude geben kein ge-
wichtiges Argument für die Zuteilung einer Parzelle zur Bauzone ab
(siehe vorne, Erw. aa). Bei einer gesamtheitlichen Betrachtung des
betroffenen Schildes fällt jedoch auf, dass die umstrittene, relativ
kleine, freie Fläche von den sie umgebenden, grossen Bauten, insbe-
sondere vom Autocenter im Westen sowie von der Reithalle und der
Autogarage im Osten stark geprägt ist. Dieser Eindruck wird durch
die enge Begrenzung des Schildes durch die O.-strasse und die sehr
stark befahrene L.-strasse noch verstärkt. Zusammen mit dem Wohn-
haus, dem auf der Nordseite relativ steil ansteigenden Hang und den
drei landwirtschaftlichen Wohngebäuden ist im konkreten Fall von
einer weitgehenden Überbauung auszugehen. Die unüberbaute Flä-
che von lediglich 0.9 ha hat in ihrer Umgebung zwischen den Ge-
bäuden der WG3 und den beiden Strassen keinen eigenständigen
Charakter mehr und wird als Lücke in mehrheitlich überbautem
Gebiet wahrgenommen. Eine sinnvolle landwirtschaftliche Nutzung
der umstrittenen Parzellen ist auf Grund der Kleinheit des Schildes
(0.9 ha) und der engen Begrenzung durch die stark befahrenen Stras-
sen kaum mehr möglich, weshalb sich eine Zuweisung der umstritte-
nen Parzellen zur Bauzone geradezu aufdrängt.