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36 Vertragliche Reduktion der gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände.
- Begriffe des Mehrfamilien- und des Terrassenhauses nach Massgabe
von § 47 Abs. 2 Satz 2 BauG und § 20 Abs. 4 ABauV (Erw. 2/b/aa und
bb).
- Anwendung auf den konkreten Fall; fehlende Terrassierung, wenn
nicht gesagt werden kann, die betreffende Baute sei aufgrund der to-
pographischen Gegebenheiten bewusst treppenförmig erstellt worden
(Erw. 2/b/cc/bbb).
Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 30. März 2005 in Sa-
chen D. AG gegen Regierungsrat.
Aus den Erwägungen
1. Die Beschwerdeführerin erstellt derzeit im Gebiet "Rütimatt"
die Wohnüberbauung "Schlossberg", bestehend aus 16 Häusern. 14
dieser Häuser sind offenbar bereits fertiggestellt und bezogen. Das
verbleibende Doppelhaus (Häuser Nrn. 15 und 16), welches
Gegenstand dieses Beschwerdeverfahrens bildet, weist auf den drei
oberirdischen Geschossen insgesamt sechs Wohnungen auf. Die Ge-
bäudehöhe der mit einem Flachdach versehenen Baute beträgt
10.08 m, die Gebäudelänge 25.80 m. Im Kellergeschoss befindet sich
eine Einstellhalle mit 14 Autoabstellplätzen. Der umbaute Raum be-
trägt rund 5'650 m3.
2. a) Streitig ist im vorliegenden Falle der Grenzabstand zur
Parzelle Nr. 394. In der Wohn- und Gewerbezone (WG) 2, in welcher
die Parzelle Nr. 399 gemäss dem geltenden Bauzonenplan der
Gemeinde Bellikon vom 10. Juni 1987 / 27. März 1990 gelegen ist,
gilt ein kleiner Grenzabstand von 4 m (§ 5 Abs. 1 der Bau- und
Nutzungsordnung [BNO] der Gemeinde Bellikon vom 20. November
1998 / 15. Juni 1999). Dazu kommt ein Mehrlängenzuschlag von
2.70 m gemäss § 24 Abs. 1 Satz 1 BNO; danach erhöhen sich bei
einer die Länge von 15 m überschreitenden Fassade (im vorliegen-
den Falle 25.80 m [vorne Erw. 1]) die Grenzabstände gegenüber den
verlängerten Gebäudeseiten um ¼ der Mehrlänge (im vorliegenden
Falle 25.80 m ./. 15.00 m = 10.80 m : 4). Der einzuhaltende Grenz-
abstand beträgt somit 6.70 m. Der effektive Grenzabstand zur Par-
zelle Nr. 394 beträgt indessen nur 4.00 m. Ein entsprechendes, ge-
stützt auf § 47 Abs. 2 BauG vereinbartes Näherbaurecht steht der
Beschwerdeführerin gemäss einem mit dem Eigentümer der Parzelle
Nr. 394 am 12. Mai 2003 abgeschlossenen Dienstbarkeitsvertrag zu.
Der Regierungsrat erachtet § 47 Abs. 2 BauG freilich nicht als
anwendbar. Das Bauprojekt erfülle mangels einer Gebäudestufung
entlang der Hangneigung die von der verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung ausgestalteten Kriterien für ein Terrassenhaus nicht.
Die in § 20 Abs. 4 ABauV statuierte Ausnahme komme deshalb nicht
zum Zug, und es gelte der Grenzabstand von 6.70 m. Die Be-
schwerdeführerin bejaht demgegenüber die Terrassierung sowohl in
bezug auf die Stufung der Baute am Hang als auch in bezug auf das
Verhältnis der Wohn- zur Terrassenfläche; zudem handle es sich um
selbständige Wohneinheiten.
b) aa) Soweit die Gemeinden nichts anderes festlegen, können
die (Grenz- und Gebäude-)Abstände durch einen mit dem Baugesuch
einzureichenden Dienstbarkeitsvertrag reduziert oder aufgehoben
werden; ausgenommen sind Abstände gegenüber Mehrfamilien-
häusern (§ 47 Abs. 2 BauG). § 22 Abs. 1 BNO legt in diesem Zu-
sammenhang fest, dass Grenz- und Gebäudeabstände reduziert oder
aufgehoben werden können, wenn dadurch die zonenzulässige An-
zahl Wohneinheiten insgesamt nicht überschritten wird. Da in der
Zone WG 2 die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten nicht fixiert ist
(§ 5 Abs. 1 BNO), gilt § 47 Abs. 2 BauG uneingeschränkt. Weiter zu
beachten ist die folgende Ausführungsbestimmung zu § 47 BauG
(§ 20 Abs. 4 ABauV):
"Als Mehrfamilienhäuser gelten Gebäude mit vier und mehr
Wohneinheiten. Einfamilienhausüberbauungen wie Reihenhäuser,
Terrassenhäuser und dergleichen gelten nicht als Mehrfamilienhäu-
ser."
Es gibt keine allgemeingültige Definition des Begriffs "Mehr-
familienhaus". Der allgemeine Sprachgebrauch versteht darunter ein
Gebäude mit mehreren Wohnungen. Vor diesem Hintergrund war es
folgerichtig, in die ABauV eine Legaldefinition aufzunehmen. Der
Verordnungsgeber musste sich dabei der ratio legis bewusst sein:
Hinter dem Vorbehalt, dass privatrechtliche Abänderungen der Ab-
standsvorschriften bei Mehrfamilienhäusern nicht zulässig sind (§ 47
Abs. 2 Satz 2 BauG), steht nämlich in erster Linie der Schutz der
Mieter; der Ersteller eines Mehrfamilienhauses soll nicht zum Nach-
teil der künftigen Bewohner, die sich in der Baubewilligungsphase ja
noch nicht wehren können, auf der vertraglichen Ebene Abstandsre-
duktionen vornehmen können (AGVE 2001, S. 296; Spezial-
kommission Baugesetzrevision, fortlaufendes Protokoll der 11. Sit-
zung vom 14. Dezember 1990, S. 153 [Votum Baudirektor
Dr. U. Siegrist]). Für eine griffige Terminologie bildet der Mieter-
schutz freilich ein untaugliches Kriterium, kann doch beispielsweise
ein Gebäude mit einer Mehrzahl von Wohnungen auch in Stock-
werkeigentum aufgeteilt sein. Es lag deshalb nahe, die Legal-
definition nach Massgabe klar umschriebener bzw. beschreibbarer
Haustypen vorzunehmen (Gebäude mit vier und mehr Wohneinhei-
ten, Reihenhäuser, Terrassenhäuser). Dass das eigentliche gesetzge-
berische Anliegen damit nicht durchwegs und vollumfänglich umge-
setzt werden kann, ist im Interesse der Anwendungspraktikabilität
hinzunehmen.
bb) Das Verwaltungsgericht hat sich in einem Entscheid vom
2. März 1976 in Sachen G. (publiziert in: ZBl 78/1977, S. 28 ff.;
siehe auch Verwaltungsgericht, in: Mitteilungen des Baudeparte-
ments Nr. 39/1986, S. 286; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons
Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 166 N 4) mit dem
Begriff des Terrassenhauses befasst. Es hat dort u.a. ausgeführt,
terrassiert seien der Hangneigung nach erstellte Gebäudestufen von
einem oder mehreren übereinanderliegenden Geschossen, wobei jede
Stufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit nach dem Modell
eines Einfamilienhauses bilde; auch die einzelnen Gebäudestufen der
Terrassenbaute lägen also senkrecht übereinander, wenn auch nur
teilweise; deshalb gälten sie nicht als "senkrecht übereinander
liegend". Der Raum über der unteren Stufe diene der oberen Stufe als
verhältnismässig geräumiger Vorplatz oder Garten, nicht bloss als
überdimensionierter Balkon. Die Terrasse müsse eine minimale
Grösse im Verhältnis zum Volumen des Hauses, dem sie diene, ha-
ben, um ihre Funktionen überhaupt erfüllen zu können. Die Regel sei
ein Verhältnis von Terrassenfläche zur Wohnfläche von mindestens
1:3. Senkrecht übereinander befänden sich demgegenüber Ge-
schosse, die praktisch mit der ganzen Fläche übereinander lägen, mit
Ausnahme von Vorbauten wie Treppen, Erkern, Balkonen oder Ge-
bäudevorsprüngen oder entsprechenden nebensächlichen Rückver-
setzungen (siehe zum Ganzen: AGVE 1997, S. 330).
cc) Die Umsetzung dieser Rechtsprechung auf den vorliegenden
Fall ergibt Folgendes:
aaa) (...)
bbb) Die erwähnte publizierte Rechtsprechung des Verwal-
tungsgerichts ist vor dem Hintergrund der Bestimmungen über die
Bauhöhen und die Geschosszahl zu sehen. Am Hang werden diese
Parameter talseitig gemessen, bei gestaffelten und terrassierten Bau-
ten für jeden Gebäudeteil einzeln (§ 12 Abs. 3 ABauV, Fassung vom
12. Juli 2000). Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt, Treppen-
überbauungen an Hanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden
nämlich die Höhenvorschriften der Nutzungsordnung regelmässig
bei Weitem überschritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den
einzelnen Gebäudeteil bezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der
Eindruck einer einheitlichen Gebäudefront bei derartigen Treppen-
überbauungen wegen der Versetzung der einzelnen Gebäudestufen
und deren Anlehnung an den Hangverlauf massgeblich abgeschwächt
wird; dies ist denn auch der Grund, weshalb die Praxis die Vorausset-
zung geschaffen hat, dass die Terrassenfläche ein bestimmtes Ver-
hältnis zur Wohnfläche nicht unterschreiten darf (vorne Erw. bb).
§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV ist also auf eine ganz bestimmte Art von
Bauten, nämlich eben Treppenbauten an Hanglagen, bei denen die
versetzte Anordnung der einzelnen Gebäudestufen auf einem bauli-
chen Sachzwang beruht, zugeschnitten (siehe zum Ganzen
VGE III/152 vom 14. Dezember 2000 [BE.1999.00270], S. 10 f.).
Von einer Baute, die aufgrund der topographischen Gegeben-
heiten bewusst treppenförmig erstellt worden ist, kann beim hier zu
beurteilenden Projekt nicht die Rede sein. Dass die südwestseitigen
Gebäudeabschlüsse des jeweils oberen Geschosses um 2.5 bis 3 m
zurückversetzt sind, ist offenbar primär durch die architektonische
Absicht bestimmt, teilweise offene Terrassenflächen zu schaffen. Der
Regierungsrat hat zu Recht erwogen, die geplante Baute könnte ohne
weiteres auch in flachem Gelände erstellt werden und sei in keiner
Art und Weise auf das Vorhandensein eines Hangs angewiesen. Au-
genfällig ist denn auch, dass die Gebäudehöhe gesamthaft über alle
vier Geschosse gerechnet worden ist; würde es sich um eine
Terrassenüberbauung handeln, wäre die Berechnungsweise gemäss
§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV angewandt worden. An dieser Sichtweise
vermag nichts zu ändern, dass die von der Praxis verlangte Relation
zwischen Terrassen- und Wohnfläche an sich eingehalten ist. (...).
Die Beschwerdeführerin betont, dass das Verwaltungsgericht in
dem in AGVE 1997, S. 327 ff. publizierten Fall eine Terrassierung
ebenfalls bejaht habe, obwohl dort die den Wohngebäuden vorgela-
gerten unterirdischen Garagenbauten hangseitig mit der oberen Ge-
bäudestufe bündig gewesen seien. Dies trifft in der Tat zu, ist aber
ohne Belang. Entscheidend ist nur, dass die einzelnen Gebäudestufen
entsprechend der vorhandenen Neigung treppenartig in den Hang
hineingebaut sind. Beim zugrundeliegenden Bauprojekt K. in Woh-
lenschwil war dem so, beim Bauprojekt der Beschwerdeführerin
fehlt es klarerweise an dieser Voraussetzung. Im Übrigen weist der
Regierungsrat zu Recht darauf hin, dass eine treppenförmige Ver-
schiebung der einzelnen Gebäudestufen auch auf der Hangseite
zumindest bei Wohngeschossen aus wohntechnischen Gründen (Be-
lichtung) die Regel sein wird.
c) Zusammenfassend ist unter diesem Titel somit festzuhalten,
dass es sich bei den Häusern Nrn. 15 und 16 um keine terrassierten
Bauten, sondern um normale Mehrfamilienhäuser handelt, die den
nutzungsordnungsgemässen Grenzabstand von 6.70 m einzuhalten
haben (vorne Erw. a). Die Möglichkeit, diesen Abstand auf vertragli-
cher Ebene zu verringern, ist durch § 47 Abs. 2 Satz 2 BauG ausge-
schlossen.