IV. Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht
31 Gestaffelte und terrassierte Bauweise
- Begriffe der Staffelung und der Terrassierung im Sinne von § 12
Abs. 3 Satz 2 ABauV. Anwendungsfall einer gestaffelten Baute.
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 2. März 2009 in Sachen G.
gegen das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2008.161).
Aus den Erwägungen
2.2.
2.2.1.
Allseits unbestritten ist, dass sich das geplante Gebäude in einer
Hanglage (vgl. § 12a ABauV) befindet. Am Hang werden Gebäude-
höhe, Firsthöhe und Geschosszahl talseitig gemessen (§ 12 Abs. 3
Satz 1 ABauV). Bei gestaffelten und terrassierten Bauten werden sie
für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen (§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV).
Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt, Treppenüberbauungen an
Hanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden nämlich die Höhen-
vorschriften der Nutzungsordnung regelmässig bei Weitem über-
schritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den einzelnen Gebäu-
deteil bezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der Eindruck einer
einheitlichen Gebäudefront bei derartigen Treppenüberbauungen
wegen der Versetzung der einzelnen Gebäudestufen und deren An-
lehnung an den Hangverlauf massgeblich abgeschwächt wird; dies ist
denn auch der Grund, weshalb die Praxis die Voraussetzung geschaf-
fen hat, dass die Terrassenfläche ein bestimmtes Verhältnis zur
Wohnfläche nicht unterschreiten darf (siehe nachfolgend
Erw. 2.2.2.). § 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV ist also auf eine ganz be-
stimmte Art von Bauten, nämlich eben Treppenbauten an Hanglagen,
bei denen die versetzte Anordnung der einzelnen Gebäudestufen auf
einem baulichen Sachzwang beruht, zugeschnitten (AGVE 2005,
S. 156 mit Hinweis).
2.2.2.
Zu den Begriffen der gestaffelten bzw. terrassierten Bauweise
(siehe § 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV) lässt sich Folgendes festhalten:
Eine "Staffelung" liegt vor, wenn der betreffende Bauteil oder
-körper sich in einem gewissen Masse optisch verselbständigt hat;
andernfalls liesse es sich nicht rechtfertigen, die Bauhöhen und die
Geschosszahl einzeln, separat zu messen. Massgebend muss danach
das äussere Erscheinungsbild einer Baute sein (AGVE 1999,
S. 215 f. mit Hinweis; VGE III/103 vom 9. Dezember 2002
[BE.2001.00378/BE.2002.00053], S. 17). Eine Staffelung kann etwa
vorliegen bei markant unterschiedlichen Gebäudeformen, Propor-
tionen oder versetzter Anordnung der verschiedenen Gebäudeteile
(vgl. Handbuch zum Bau und Nutzungsrecht [BNR], 2. Auflage,
Aarau 2003, Ziff. 4.3.1).
Als "terrassiert" gelten der Hangneigung nach erstellte Gebäu-
destufen von einem oder mehreren übereinanderliegenden Geschos-
sen, wobei jede Stufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit
nach dem Modell eines Einfamilienhauses bildet. Die einzelnen Ge-
bäudestufen der Terrassenbaute liegen also senkrecht übereinander,
wenn auch nur teilweise; deshalb gelten sie nicht als "senkrecht
übereinander liegend". Der Raum über der unteren Stufe dient dabei
der oberen Stufe als verhältnismässig geräumiger Vorplatz oder
Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon. Die Terrasse
muss daher eine minimale Grösse im Verhältnis zum Volumen des
Hauses, dem sie dient, aufweisen, um ihre Funktionen überhaupt er-
füllen zu können; die Regel ist hier ein Verhältnis von Terrassen-
fläche zur Wohnfläche von mindestens 1:3. Senkrecht übereinander
befinden sich demgegenüber Geschosse, die praktisch mit der ganzen
Fläche übereinander liegen, mit Ausnahme von Vorbauten wie
Treppen, Erkern, Balkonen oder Gebäudevorsprüngen oder ent-
sprechenden nebensächlichen Rückversetzungen (AGVE 2005,
S. 155 mit Hinweisen; AGVE 1997, S. 330 mit Hinweisen;
VGE III/55 vom 31. August 2006 [WBE.2005.289], S. 7;
VGE III/152 vom 14. Dezember 2000 [BE.1999.00270], S. 10).
2.2.3.
Gestützt auf die bei den Akten liegenden Fotos des Baumodells
sowie die Projektpläne ist festzustellen, dass die treppenförmige
Baute visuell aus drei versetzt angeordneten, verselbständigten Ge-
bäudeteilen bzw. -kuben besteht:
- Den untersten und westlichsten Gebäudeteil bildet der Kubus
bestehend aus den beiden Wohneinheiten im Erdgeschoss und
im 1. Obergeschoss (jeweils inkl. deren Kellerräumlichkeiten).
Diese beiden Wohneinheiten bilden optisch eine Einheit.
- Den mittleren, zweiten Gebäudeteil bildet die Wohneinheit im
2. Obergeschoss sowie die dazugehörenden Keller- / Eingangs-
räumlichkeiten, welche auf der Ebene des 1. Obergeschosses
liegen. Dieser Gebäudeteil liegt von der Bergseite her ""-för-
mig auf dem untersten Kubus. Gleichzeitig ist er gegenüber dem
darunter liegenden Gebäudekubus als Ganzes um 1.5 m
Richtung Osten versetzt.
- Der oberste, dritte Gebäudeteil besteht aus der Wohneinheit im
3. Obergeschoss (als "Attika" bezeichnet), welche auf der Ebene
des 2. Obergeschosses über weitere Räumlichkeiten und auf der
Ebene des 1. Obergeschosses über Kellerräume verfügt, sich
mithin über drei Stockwerke erstreckt. Diese Wohneinheit bzw.
dieser Gebäudeteil liegt von der Bergseite her ""-förmig auf
dem Gebäudeteil mit der Wohneinheit des 2. Obergeschosses.
Gleichzeitig ist der Gebäudeteil gegenüber dem darunter lie-
genden Gebäudeteil um 1.5 m Richtung Osten versetzt.
Da die treppenförmig übereinander liegenden Gebäudeteile bzw.
-kuben gleichzeitig je seitlich versetzt angeordnet sind, tritt die Baute
optisch als eine aus drei verselbständigten Baukörpern bestehende
Baute in Erscheinung. Der unterste Gebäudekubus beherbergt die
untersten zwei Wohneinheiten und die beiden treppenförmig darüber
liegenden, gleichzeitig je seitlich um 1.5 m Richtung Osten ver-
setzten Gebäudekörper bestehen je aus einer abgeschlossenen
Wohneinheit. Dies zeigen die Fotos des Baumodells und die
Fassadenpläne illustrativ auf. Von der äusseren Erscheinung her ist
die Baute mithin gestaffelt aufgebaut (unabhängig davon, ob die
treppenförmige Anordnung eine "Terrassierung" darstellt); sie be-
steht aus drei verselbständigten Gebäudeteilen bzw. -körpern, welche
am Hang seitlich versetzt angeordnet sind. Aufgrund der gestaffelten
Bauweise sind Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl für jeden
Gebäudeteil einzeln zu messen (§ 12 Abs. 3 ABauV). Die Parameter
sind somit bei den Koten 436.89, 438.02 und 439.40 je neu zu
messen. Dabei ist festzustellen, dass der hinterste bzw. oberste
Gebäudekörper bei Kote 439.40 dreigeschossig ist, was in der HW2
unzulässig ist.