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36 Ausnützungsziffer (§ 9 Abs. 2 ABauV)
Eine innerhalb der Gebäudehülle liegende, unmittelbar dem Gewerbe
dienende Aussenverkaufsfläche eines Ladengeschäfts gehört zur anre-
chenbaren Bruttogeschossfläche.
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 17. Juni 2011 in Sachen A.
gegen B. (WBE.2010.390).
Aus den Erwägungen
II.
1.
1.1.
Umstritten ist das Bauprojekt Aussenverkauf beim Ladenge-
schäft A. (...) in C.. Die Aussenverkaufsfläche liegt vollständig
überdeckt durch das darüberliegende Geschoss vor dem Einkaufsla-
den. Auf der Fläche werden Erde, Pflanzen, Blumen usw., aber auch
saisonale Produkte wie zum Beispiel Weihnachtsbäume angeboten.
Hierzu wurden fahrbare Warenträger und Paletten eingerichtet. Der
Aussenverkauf wird schon seit einigen Jahren betrieben. Die Waren
werden jeweils am Morgen im Aussenbereich aufgestellt und am
Abend ins Ladeninnere verräumt.
Die Liegenschaft befindet sich in der Wohn- und Gewerbe-
zone 4 (WG 4).
1.2.
Gemäss § 50 Abs. 1 Satz 1 BauG können Gemeinden das zuläs-
sige Verhältnis von nutzbaren Flächen oder Inhalten von Gebäuden
zu den Grundstücksflächen festlegen. Die Ausnützungsziffer ist die
Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche
und der anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 ABauV). Die
Gemeinde C. sieht in der BNO solche Ausnützungsziffern vor,
insbesondere auch in der WG 4.
Zu prüfen ist, ob die strittige Aussenverkaufsfläche in die Be-
rechnung der Ausnützungsziffer einzubeziehen ist oder nicht. Dies ist
der Fall, wenn sie als "anrechenbare Bruttogeschossfläche" zu quali-
fizieren ist.
2.-3. (...)
4.
4.1.
Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der an-
rechenbaren Bruttogeschossfläche und der anrechenbaren Grund-
stücksfläche (§ 9 Abs. 1 ABauV). Sie ist ein zonenplanerisches Mit-
tel, um im Verein mit anderen namentlich die bauliche Dichte zu be-
grenzen und ermöglicht so einer Gemeinde, die Intensität der Besie-
dlung, d. h. die Zahl der Wohnungen und Arbeitsstätten, also prak-
tisch die Grösse der wohnenden und arbeitenden Bevölkerung, bezo-
gen auf eine bestimmte Fläche zu beeinflussen. Abgesehen von so-
ziologischen und wirtschaftlichen Aspekten dient diese Beschrän-
kung zunächst vorwiegend polizeilichen Zielen (Erhaltung von Licht,
Luft, Sonne, in gewissem Sinne auch der Gewährleistung der Wohn-
hygiene). Ferner erlaubt es die Ausnützungsziffer, die Folgewirkun-
gen der privaten Bautätigkeit für die Öffentlichkeit zu beeinflussen:
Sie ist ein Mass für die Belastung der Infrastruktur (Art, Distanz
bzw. Länge und Auslastung der Anlagen) sowie der Umwelt (Immis-
sionen, Orts- und Landschaftsbild usw.). Städtebauliche Bedeutung
hat die Ausnützungsziffer, indem sie es erleichtert, Nutzungsdiffe-
renzierungen (Wohnanteile, Begrünungsanteile) zu umschreiben, und
die Zonenplanung befähigt, durch eine Differenz zwischen grosszü-
gigeren Abstandsvorschriften und anderen linearen Gebäudebegren-
zungen einerseits und einer restriktiveren Ausnützungsziffer ander-
seits einen Gestaltungsspielraum des privaten Bauherrn in der Be-
stimmung des Baukörpers zu eröffnen und so zu einer insoweit diffe-
renzierten Überbauung zu gelangen (AGVE 2004, S. 187 mit Hin-
weisen; AGVE 2003, S. 487 mit Hinweis).
4.2.
4.2.1.
Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller
ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer-
und Wandquerschnitte (§ 9 Abs. 2 ABauV). Grundlegende Voraus-
setzung für die Anrechenbarkeit einer Fläche ist also deren Qualifi-
kation als Geschossfläche. Als Geschossfläche gelten dabei unge-
achtet ihrer Nutzung alle unter- oder oberirdischen Innenräume eines
Gebäudes einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte sowie
die zum Gebäude gehörende Aussenräume. Der Zweckbestimmung
der Ausnützungsziffer entsprechend (Streuung der baulichen Dichte,
Wahrung polizeilicher Interessen, städtebauliche Anliegen; siehe
Erw. 4.1.), sind nur jene Aussenräume zu berücksichtigen, die sich
innerhalb der Gebäudehülle befinden. Hierzu zählen beispielsweise
Erdgeschosshallen, überdeckte Sitzplätze, Balkone oder Dach-
terrassen (AGVE 2004, S. 187 f.).
4.2.2.
Der Gemeinderat vertritt die Auffassung, die mehrseitig offenen
Verkaufsflächen befänden sich ausserhalb des Baukörpers und aus-
serhalb der Gebäudehülle, weshalb sie keine Geschossflächen dar-
stellten. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Im erwähnten
AGVE 2004, S. 186 ff. war u. a. zu beurteilen, ob die Aussenterrasse
eines Restaurants als Geschossfläche zu qualifizieren ist. Da die
Terrasse weder über eigene Seitenwände noch eine Dachkonstruktion
verfügte und damit jeglicher Gebäudecharakter fehlte, verneinte das
Verwaltungsgericht das Vorliegen einer Geschossfläche im Sinne von
§ 9 Abs. 2 ABauV. Es liege vielmehr ein nicht anrechenbarer
Aussenraum vor (AGVE 2004, S. 187 f.). Anders verhält sich die
Situation im vorliegenden Fall: Die strittige Aussenverkaufsfläche
wird vollständig von dem darüberliegenden Geschoss, das sich
innerhalb der geschlossenen Gebäudehülle befindet, überdeckt. Die
Fläche wird zudem an mehreren Seiten durch Wände abgegrenzt.
Indem die Säulen unmittelbar an die Fassade des oberen Stockwerks
anschliessen, kann nicht von einem Dachvorsprung oder ähnlichem
gesprochen werden. Trotz der relativ breiten Säulen und dem Lift-
und Treppenhausanbau handelt es sich nicht um einen geschlossenen
Raum. Vielmehr ist von einem zum Gebäude gehörenden Aussen-
raum, der jedoch innerhalb der Gebäudehülle liegt, auszugehen. Die
Aussenverkaufsfläche ist folglich als Geschossfläche im Sinne von
§ 9 Abs. 2 ABauV zu qualifizieren. Dieser Auffassung ist im Übrigen
auch die Beschwerdeführerin.
4.3.
Zu prüfen ist im Weiteren, ob die Aussenverkaufsfläche als "an-
rechenbare Bruttogeschossfläche" gilt oder ob sie unter § 9 Abs. 2
lit. a ABauV fällt, wonach alle nicht dem Wohnen und dem Gewerbe
dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen der Bruttoge-
schossfläche nicht anzurechnen sind.
4.3.1.
Ausgehend von der Funktion der Ausnützungsziffer (siehe vor-
ne Erw. 4.1.) sind von der Anrechnung Flächen ausgenommen, die
nicht unmittelbar der für die betreffende Zone vorgesehenen Wohn-
oder Gewerbenutzung dienen, sondern gleichsam unabhängig von
der Anwesenheit irgendwelcher Personen oder der Ausübung der
betreffenden Hauptnutzung einen primär infrastrukturellen Sach-
zweck erfüllen und insofern die Hauptnutzung bloss im Sinne einer
Hilfsfunktion ergänzen. Das trifft ausgesprochen zu für die in der Re-
gel im Untergeschoss angeordneten Infrastrukturräume und die zum
Gebäude gehörenden Aussenräume wie offene Erdgeschosshallen,
überdeckte offene Dachterrassen oder offene Balkone (AGVE 2003,
S. 487 mit Hinweis auf AGVE 1986, S. 290 ff. und AGVE 1979,
S. 243 ff.).
Das Privileg der Nichtanrechnung besteht aber nicht unbe-
schränkt, sondern angesichts des Sinns dieser Vorschrift nur und so-
weit diese Räume ein untergeordnetes Ausmass behalten. Die Nicht-
anrechnung lässt sich ja nur aus der Hilfsfunktion für die Hauptnut-
zung rechtfertigen. Daher muss ein Nebenraum gegenüber der
Hauptnutzung quantitativ und qualitativ in einem vernünftigen unter-
geordneten Verhältnis stehen; Massstab ist dabei das in der betref-
fenden Zone übliche, durchschnittliche Gebäude und dessen Nutzung
nach objektiven, auf die Verhältnisse des durchschnittlichen Grund-
eigentümers abstellenden Kriterien (AGVE 2003, S. 488 mit Hinweis
auf AGVE 1986, S. 290 ff., AGVE 1985, S. 309 und AGVE 1979,
S. 243 ff.). Qualitativ ist erforderlich, dass der betreffende (nicht an-
zurechnende) Raum mittelbar dem Zweck der Hauptnutzung dient
(AGVE 1985, S. 309; AGVE 1979, S. 246).
Daraus erhellt, dass es sich bei den in § 9 Abs. 2 lit. a ABauV
aufgeführten Beispielen um Flächen bzw. Räume handelt, welche
normalerweise nur Hilfsfunktionen erfüllen und daher in der Regel
nicht anzurechnen sind. Dienen sie indessen (unmittelbar) dem
Zweck der Hauptnutzung, so sind auch sie der Bruttogeschossfläche
anzurechnen.
4.3.2.
Eine Aussenverkaufsfläche dient schon von der Definition her
dem Gewerbe. Die Beschwerdeführerin bietet auf der fraglichen
Fläche auf Paletten und fahrbaren Gestellen verschiedene Artikel für
den Gartengebrauch (Pflanzen, Erde, Holzkohle usw.) sowie saisona-
le Produkte (wie z. B. Weihnachtsbäume) zum Verkauf an. Mit dem
Aussenverkauf erwirtschaftet sie einen Jahresumsatz von immerhin
Fr. 50'000.00 bis Fr. 60'000.00 (gemäss Beschwerdeführerin) bzw.
mindestens Fr. 80'000.00 (gemäss Beschwerdegegner). Die Aussen-
verkaufsfläche ist - zumindest während eines grösseren Teils des
Jahres - zu einem festen Bestandteil des Verkaufsraums geworden.
Dass die Aussenverkaufsfläche dem Gewerbe und damit (unmit-
telbar) dem Hauptzweck dient, ist denn auch unbestritten. Demge-
mäss fehlt es im konkreten Fall an der qualitativen Unterordnung,
wie dies bei den in § 9 Abs. 2 lit. a ABauV aufgeführten Beispielen
in der Regel der Fall ist. Die Aussenverkaufsfläche gehört folglich
zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche und ist bei der Berechnung
der Ausnützungsziffer zu berücksichtigen.
Ob im konkreten Fall von einer "mindestens einseitig offenen
Erdgeschosshalle" auszugehen ist, ist bei diesen Gegebenheiten nicht
von Bedeutung. Tatsache und entscheidrelevant ist vielmehr, dass die
Aussenverkaufsfläche unmittelbar der Hauptnutzung, dem Gewerbe,
dient. Aus dem von der Beschwerdeführerin und Gemeinderat er-
wähnten Entscheid (AGVE 1986, S. 586 f.) kann im Übrigen nicht
gefolgert werden, dass einseitig offene Erdgeschosshallen überhaupt
nie anzurechnen wären. Abgesehen davon, dass es im genannten Ent-
scheid um eine andere Bestimmung ging, wurde die fragliche Fläche
als ganzseitig umschlossen qualifiziert (vgl. AGVE 1986, S. 586 f.).
Die Frage, ob eine unmittelbar dem Hauptzweck (z. B. Gewerbe)
dienende einseitig offene Erdgeschosshalle als anrechenbare Brutto-
geschossfläche gilt, wurde nicht behandelt (erst recht nicht unter Gel-
tung von § 9 Abs. 2 ABauV).