III. Kantonale Steuern
18 Grundbuchabgabe
- Steuerwert als Mindestbemessungsgrundlage (Erw. 4.)
- Eine vorbehaltene Nutzniessung stellt keine objektive Werteinbusse
der Liegenschaften dar (Erw. 5.).
Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 26. April 2013 in Sachen
E.Z. (WBE.2012.372).
Aus den Erwägungen
4.3.
Die in § 8 Abs. 2 GBAG getroffene Regelung steht in folgerich-
tigem Zusammenhang mit § 8 Abs. 1 GBAG, der Grundsatzregelung,
wie die Berechnung der Grundbuchabgabe zu erfolgen hat. Die
Massgeblichkeit der Kauf- oder Übernahmesumme für die Bemes-
sung der Grundbuchabgabe beruht auf der natürlichen Vermutung,
der in der Vertragsurkunde genannte Preis entspreche dem wahren
Wert, dem Verkehrswert (vgl. Erläuterungen und Berechnungsbei-
spiele GBAG/GBAD, § 8, insbesondere N 1 und 2; Botschaft des
Regierungsrates an den Grossen Rat vom 7. September 1998, Fi-
nanzpaket 98, S. 18 f.). Fehlt in der Vertragsurkunde eine Preisan-
gabe oder weicht diese erheblich vom wahren Wert ab, hat die
Berechnung der Grundbuchabgabe auf einem Ersatzwert zu erfolgen.
Gemäss ursprünglicher Regelung hatten die Grundbuchämter selber
eine Verkehrswertschätzung vorzunehmen und gestützt darauf die
Abgabe zu berechnen (§ 8 Abs. 2 GBAG in der Fassung vom 7. Mai
1980). Mit der Revision vom 9. März 1999, in Kraft seit 1. August
1999, wurde diese Ordnung ersetzt durch den Steuerwert als einfache
und leicht eruierbare massgebliche Bemessungsgrundlage (§ 8 Abs. 2
Satz 1 GBAG). Nur noch bei Fehlen eines Steuerwerts gilt, dass die
Parteien auf Verlangen des Grundbuchamtes eine nach anerkannten
Regeln erstellte Verkehrswertschätzung vorzulegen haben. Weicht
die Schätzung von der Kauf- oder Übernahmesumme um mehr als
10% nach oben ab, so wird die Abgabe vom Schätzwert erhoben (§ 8
Abs. 2 Sätze 2 und 3 GBAG).
4.4. (...)
4.5.
Der Steuerwert dient gemäss § 8 Abs. 2 Satz 1 GBAG als
Ersatzwert für die Berechnung der Grundbuchabgabe, wenn die Ver-
tragsurkunde keinen Kaufpreis nennt. Er legt den Verkehrswert nach
den dargelegten einheitlichen, objektiven Kriterien fest. Liegt der be-
urkundete Kaufpreis unter dem Steuerwert, ist in diesem eine Min-
destbemessungsgrundlage für die Grundbuchabgabe zu erblicken.
5.
5.1.-5.2. (...)
5.3.
Bemessungsgrundlage der Grundbuchabgabe ist der objektive
Wert einer Liegenschaft, wie er normalerweise im Kaufpreis zum
Ausdruck kommt. Ersatzweise ist der Steuerwert massgebend, bei
dessen Fehlen die Verkehrswertschätzung.
Der beurkundete Kaufpreis berücksichtigt vorliegend die von
der Beschwerdeführerin sich selber vorbehaltene Nutzniessung an
den übertragenen Liegenschaften, indem deren kapitalisierter Wert
zum Abzug gebracht worden ist. Der Kaufpreis widerspiegelt damit
nicht mehr den objektiven, sondern den subjektiven Wert der Liegen-
schaften, den bei den Übernehmerinnen durch das Nutzniessungs-
recht bewirkten Minderwert. Objektiv ist der Wert der Liegenschaf-
ten durch den Vorbehalt der Nutzniessung unberührt geblieben. Der
Wert einer Liegenschaft bestimmt sich nach dem Nutzen, den die
Liegenschaft spendet. Wer den Nutzen vereinnahmt, der Eigentümer
selber oder der Nutzniesser, ist für den Wert der Liegenschaft bedeu-
tungslos. Die Bewertung der Liegenschaft hat so zu erfolgen, wie
wenn kein solches Recht bestünde (KASPAR FIERZ, Der Schweizer
Immobilienwert, 5. A., Zürich 2005, S. 373). Dies gilt gleichermas-
sen auch für die Ermittlung des Steuerwertes einer Liegenschaft. Ob
daran eine Nutzniessung besteht, ist ohne Bedeutung. Deren Wert ge-
langt von der Grundstückbewertungssumme nicht in Abzug (Weglei-
tung für die Bewertung von Grundstücken, II/2, S. 2, Ziff. 2.2.3).
Steuerlich ist das Bestehen einer Nutzniessung lediglich insofern von
Bedeutung, als nicht der Grundeigentümer, sondern der Nutzniesser
die Liegenschaft zu versteuern hat (§§ 30 Abs. 1 lit. a und 46 Abs. 2
StG). Die Bemessungsgrundlagen bleiben für Eigentümer und Nutz-
niesser dieselben.
5.4.
Die Massgeblichkeit des objektiven Wertes einer Liegenschaft
für die Berechnung der Grundbuchabgabe kommt auch darin zum
Ausdruck, dass die auf die Erwerberinnen übertragene Schuld für die
Berechnung der Grundbuchabgabe vom Übernahmepreis nicht zum
Abzug gelangt. Dies wird denn auch von der Beschwerdeführerin
nicht verlangt, obwohl die Liegenschaften durch die Schuldübernah-
meverpflichtung für die Erwerberinnen zusätzlich an Wert eingebüsst
haben. Nicht anders verhält es sich mit der vorbehaltenen Nutznies-
sung. Sie schmälert nur für die Erwerberinnen den Wert der Liegen-
schaften, stellt aber nicht eine objektive Werteinbusse dar.
Der in der notariellen Urkunde bezeichnete Übernahmepreis
von Fr. X. liegt unter den Steuerwerten der Liegenschaften. Die
Vorinstanz hat damit zu Recht den Steuerwert als massgebliche
Grundlage für die Berechnung der Grundbuchabgabe bezeichnet (§ 8
Abs. 2 GBAG).