Zivilrecht

Einwand der ungenügenden Bruttorendite - Bruttorenditeberechnung


Werden keine qualitative Unterschiede der Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus geltend gemacht, ist für die Berechnung der Bruttorendite eine Aufteilung der Anlagekosten nach der Grundfläche der entsprechenden Wohnungen, d.h. nach Quadratmetern, nicht zu beanstanden (E. 4.1 - 4.4).


Bruttorenditeberechnung für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das zusammen mit anderen Wohnblöcken und Einfamilienhäusern im Rahmen einer Quartierplanüberbauung erstellt wurde. Berücksichtigung der Tatsache, dass den Einfamilienhäusern spezielle Gartenflächen zugeteilt sind, den Wohnblöcken dagegen nicht. Bei einer Quartierplanüberbauung erscheint eine Bruttorenditeberechnung, bei der die gesamten allgemeinen Erstellungskosten, inklusive Landerwerbskosten, auf die gesamte bewohnbare Fläche inklusive Gärten, Velounterstände und Geräteschuppen aufgeteilt und nur der auf die einzelne Wohnung entfallende Anteil, zuzüglich Baukosten für diese Wohnung, berücksichtigt wird, als vertretbar (E. 5.1 - 5.8).


Sachverhalt

A. C. K. und B. M. sind Mieter einer Dreizimmerwohnung und eines Einstellplatzes der Immobilien Basel-Stadt (ehemals: Zentralstelle für staatlichen Liegenschaftsverkehr). Gemäss Mietvertrag vom 25. Juni 1999 wurde für die Wohnung ein monatlicher Nettomietzins von CHF 1'897.-- vereinbart (Basis: Hypothekarzinsfuss BLKB von 4,25 %). Der Einstellplatz wurde zu einem monatlichen Mietzins von CHF 130.-- vermietet (Basis: Hypothekarzinsfuss BLKB von 4 %). Infolge Senkung des Hypothekarzinses auf 3 % per 1. Oktober 2005 machten die Mieter bezüglich beider Mietobjekte eine Herabsetzung des Mietzinses geltend. Für die Wohnung ergebe sich ein Reduktionsanspruch von 10.77 % bzw. CHF 204.-- und für die Einstellhalle ein solcher von 8.05 % bzw. CHF 10.--. Mit Urteil vom 10. Januar 2007 wies der Bezirksgerichtspräsident Arlesheim das Begehren um Herabsetzung der Mietzinse ab. Die Beklagte habe zu Recht den Einwand der ungenügenden Bruttorendite vorgebracht. Sie erziele für die Wohnung eine Bruttorendite von 4,39 % und für die Einstellhalle eine solche von 4,6 %. Das Bundesgericht erachte eine Bruttorendite von 2 % über dem Zinssatz für Erstranghypotheken als nicht missbräuchlich, womit die Obergrenze vorliegend bei 5 % liege. Die mit Vertrag vom 25. Juni 1999 vereinbarten Mietzinse seien folglich nicht missbräuchlich, weshalb die Klage abzuweisen sei. Die ordentlichen Kosten wurden den Klägern in solidarischer Verbindung auferlegt und diese ausserdem verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 11'816.85 zu bezahlen.


B. Das Kantonsgericht hiess die von den Klägern gegen dieses Urteil erhobene Appellation teilweise gut, hob den erstinstanzlichen Kostenentscheid bezüglich der ausserordentlichen Kosten auf und legte die von den Klägern an die Beklagte zu bezahlende Parteientschädigung auf CHF 3'424.-- fest. Im Übrigen bestätigte das Kantonsgericht das Urteil des Bezirksgerichtspräsidenten Arlesheim vom 10. Januar 2007.


Gegen dieses Urteil reichten die Appellanten beim Bundesgericht zivilrechtliche Beschwerde ein.


C. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde mit Urteil vom 13. Juni 2008 teilweise gut, hob das Urteil des Kantonsgerichts vom 13. November 2007 auf und wies die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück.


Erwägungen

4.1 Das Kriterium der kostendeckenden Bruttorendite beruht auf dem Grundsatz der Kostenmiete, die ihrerseits auf individuellen Berechnungselementen gründet. Für die Berechnung der Bruttorendite gilt daher der Grundsatz der individuellen Ertragsberechnung. Das heisst, dass der zulässige Ertrag und zwar auch bei Mehrfamilienhäusern für jede Wohnung einzeln ermittelt werden muss. Er darf nicht gesamthaft für die ganze Liegenschaft oder gar für eine Mehrzahl von Liegenschaften berechnet werden (BGE 120 II 302 E. 6a S. 304; mp 4/97 E. 3b S. 243; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 305 ff.). Nach welchen Kriterien die Aufteilung der Anlagekosten erfolgen soll, wurde vom Bundesgericht nicht in genereller Weise festgelegt. Denkbar ist etwa die Aufteilung nach Grundfläche (m 2 ), Anzahl Zimmer, Gebäudeversicherungswert oder - wie gemäss Art. 712e ZGB beim Stockwerkeigentum - nach Wertquoten (vgl. hierzu BGE 116 II 184 = Pra 79 Nr. 197 E. 3a und b S. 692/694; mp 4/97 E. 3c S. 243 f). Wie die Wertquoten genau festzulegen und welche Faktoren dabei zu beachten sind, ist nicht gesetzlich geregelt. In der Praxis haben sich zur Ermittlung der Wertquoten verschiedene Vorgehensweisen herausgebildet, ohne dass eine davon objektive Richtigkeit und ausschliessliche Geltung für sich beanspruchen könnte. So werden die Quoten zum Teil einzig aufgrund von Flächen- oder Rauminhalten ermittelt. Zum Teil werden jedoch auch Faktoren, wie Lage der einzelnen Räume, Zugänglichkeit, Aussicht oder Immissionen, miteinbezogen, für deren Gewichtung es keine objektiven Bemessungskriterien gibt. Dem Gericht steht daher bei der Wahl des Systems zur Aufteilung der Anlagekosten eines Mehrfamilienhauses auf eine einzelne Wohnung ein Ermessensspielraum zu (Bundesgerichtsurteil vom 26. November 2007, 4A_219/2007, E. 3.2.1). Entscheidend ist, dass ein Aufteilungskriterium gewählt wird, welches den tatsächlichen Verhältnissen Rechnung trägt. Unterscheiden sich die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses oder die Liegenschaften einer Überbauung qualitativ erheblich, so ist dem in Form von Wertquoten Rechnung zu tragen. Dort wo aber qualitative Merkmale keine besondere Rolle spielen, erscheint das Abstellen auf die Wohnfläche ebenfalls vertretbar und ist regelmässig erheblich praktikabler (vgl. auch Gut, Angemessener Ertrag, in: mp 4/96, S. 196 f.).


4.2 Die Appellanten machten in ihrer Appellation geltend, eine Aufteilung nach Quadratmetern sei unzulässig, weil in der Überbauung unterschiedlich grosse Liegenschaftsblöcke und Einfamilienhäuser vorhanden seien. Es müsse daher von unterschiedlichen Investitionskosten und qualitativen Unterschieden ausgegangen werden. Insbesondere habe ihre Wohnung im Gegensatz zu den Einfamilienhäusern keinen Garten. Ansonsten brachten die Appellanten keine weiteren Hinweise auf qualitative Unterschiede vor.


4.3 Das Kantonsgericht hielt in seinem Urteil vom 13. November 2007 zu diesem Einwand zunächst fest, dass die Appellanten damit im Grunde lediglich die Aufteilung der Kosten des Gesamtobjekts, welche neben den Kosten für das Grundstück, Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten sowie Baunebenkosten für die gesamte Überbauung umfassen, beanstanden würden. Qualitative Unterschiede innerhalb ihres Wohnblocks hätten sie nicht geltend gemacht. Die Aufteilung der Erstellungskosten des Wohnblocks B2 nach der Wohnfläche werde demnach nicht in Frage gestellt. Was die Aufteilung der Gesamterstellungskosten betreffe, werde abgesehen vom Garten nicht substantiiert, inwiefern sich die Wohnungen in den verschiedenen Liegenschaften der Gesamtüberbauung qualitativ unterscheiden würden. Es lägen damit jedenfalls keine konkreten Hinweise darauf vor, dass erhebliche qualitative Unterschiede zwischen den Wohnungen der einzelnen Gebäude der Überbauung bestehen würden. Die Grösse der jeweiligen Liegenschaften reiche für sich genommen nicht aus, um auf einen unterschiedlichen Wert der darin liegenden Wohnungen zu schliessen. Es scheine deswegen nicht geboten, die Kosten des Gesamtobjekts nach Wertquoten zu verteilen. Eine entsprechende Aufteilung wäre überdies auch mit einem unverhältnismässig grossen Aufwand verbunden, zumal bisher keine Quoten festgelegt worden seien. Das Kantonsgericht erachtete es daher als vertretbar, die Erstellungskosten des Gesamtobjekts nach Quadratmetern Wohnfläche auf die einzelnen Liegenschaften bzw. Wohnungen zu verteilen.


4.4 Das Bundesgericht schützt diesen Entscheid. Mangels substantiierter Geltendmachung qualitativer Unterschiede der Wohnungen im fraglichen Mehrfamilienhaus sei die Aufteilung der Anlagekosten nach der Wohnfläche der entsprechenden Wohnungen nicht zu beanstanden. Das Bundesgericht rügt jedoch, dass das Kantonsgericht mit der Aufteilung der gesamten Anlagekosten unter Einschluss der Landerwerbskosten auf die Wohnflächen der Wohnungen ausser Acht gelassen habe, dass den Einfamilienhäusern spezielle Gartenflächen zugeteilt seien, den Wohnblöcken dagegen nicht. Dies führe dazu, dass ein Einfamilienhaus pro Quadratmeter Wohnfläche mehr Boden beanspruche, als ein Wohnblock. Bereits aus diesem Grunde müssten die Landerwerbskosten für die Mehr- und Einfamilienhäuser unterschiedlich ausfallen. Hinzu komme, dass Mehrfamilienhäuser in aller Regel eine grössere Baudichte aufweisen würden als Einfamilienhäuser und damit auf einen Quadratmeter Landfläche im Wohnblock mehr Wohnfläche entfalle als im Einfamilienhaus. Aus diesen Gründen müssten die Landkosten pro Quadratmeter Wohnfläche eines Einfamilienhauses höher ausfallen als im mehrstöckigen Block. Indem das Kantonsgericht die Anlagekosten der Gesamtüberbauung ohne Berücksichtigung der unterschiedlichen Landerwerbskosten für die Ein- und Mehrfamilienhäuser einheitlich nach Wohnfläche aufgeteilt habe, habe es daher den Grundsatz der individuellen Ertragsberechnung verletzt. Das Bundesgericht hält schliesslich fest, das Kantonsgericht hätte die Unterschiede bezüglich der Landerwerbskosten etwa dadurch berücksichtigen können, dass es diese für die gesamte Überbauung nach der Grundfläche der Häuser - inklusive der ihnen ausschliesslich zugeteilten Gartenflächen - aufgeteilt und nur den entsprechenden Anteil des von den Appellanten bewohnten Hauses auf die sich darin befindlichen Wohnungen verteilt hätte.


5.1 Das Kantonsgericht stützte sich in seinem Urteil vom 13. November 2007 auf die vor-instanzliche Bruttorenditenberechnung, die es als richtig erachtet hatte. Der Bezirksgerichtspräsident Arlesheim hatte die allgemeinen Erstellungskosten von CHF 44'609'017.50, also inklusive Landerwerbskosten, durch die gesamte bewohnbare Fläche der Überbauung von 16'805.69 m 2 , also ohne Gartenfläche, geteilt, den daraus resultierenden Kostenanteil für das Haus B2 mit einer Wohnfläche von 1'368.98 m 2 aufgerechnet und war so auf einen Anteil an den allgemeinen Erstellungskosten von CHF 3'633'820.50 (44'609017.50 : 16'805.69 x 1'368.98) für den Block B2 gekommen. Zu diesem Betrag hatte er die eigentlichen Baukosten für das Mehrfamilienhaus von CHF 3'547'631.50 hinzugezählt, wobei er davon die Liftkosten von CHF 48'608.95 abzogen hatte, weil das Haus B2 über keinen Lift verfügt. Die gesamten Anlagekosten für das Haus B2 beliefen sich nach der bezirksgerichtlichen Berechnung auf CHF 7'132'843.05 resp. für die Wohnung der Appellanten mit einer Wohnfläche von 99.47 m 2 auf CHF 518'271.90 (7'132'843.05 : 1'368.98 x 99.47). Bei einem Nettomietzinsertrag pro Jahr für die fragliche Wohnung von CHF 22'764.-- resultierte somit eine Bruttorendite von 4.39% (22'764.-- x 100 : 518'271.90).


5.2 In seiner Stellungnahme vom 29. August 2008 legt der Appellat dem Kantonsgericht eine neue Bruttorenditenberechnung vor, mit der er dem Argument des Bundesgerichts Rechnung tragen will. Bei dieser Berechnung berücksichtigt er bei allen 72 Einfamilienhäusern den dazugehörenden Gartenanteil von je 35 m 2 , zählt die gesamte Gartenfläche von 2'520 m 2 zur gesamten bewohnbaren Fläche der Überbauung und kommt so auf total 19'325.69 m2. Ausgehend von dieser Gesamtfläche der Häuser inklusive der den Einfamilienhäusern ausschliesslich zugeteilten Gartenflächen ergibt sich für das Haus B2 ein Anteil an den allgemeinen Erstellungskosten von CHF 3'159'983.05 (44'609'017.50 : 19'325.69 x 1'368.98). Unter Einrechnung der Baukosten für das Haus B2 abzüglich Liftkosten betragen die gesamten Anlagekosten für den Block B2 CHF 6'659'005.60 (3'159'983.05 + 3'547'631.50 - 48'608.95) resp. auf die Wohnung der Appellanten umgerechnet CHF 483'842.90 (6'659'005.60 : 1'368.98 x 99.47). Die Bruttorendite beläuft sich bei dieser Berechnung auf 4.7% (22'764.-- x 100 : 483'842.90).


5.3 Mit der dargelegten Bruttorenditenberechnung wird der Kritik des Bundesgerichts insoweit Rechnung getragen, als die Gartenflächen der Einfamilienhäuser nunmehr zur gesamten bewohnbaren Fläche der Überbauung hinzugezählt werden, wobei diese nach der Berechnung des Appellaten nicht nur - wie das Bundesgericht verlangt - bei Aufteilung der Landerwerbskosten, sondern bei der Aufteilung der gesamten allgemeinen Erstellungskosten berücksichtigt werden.


5.4 Die Appellanten stellen sich in ihrer Antwort vom 27. Oktober 2008 zur Stellungnahme des Appellaten auf den Standpunkt, dass sich aufgrund der neuen Ertragsberechnung immer noch keine rechtsgenügliche individuelle Renditeberechnung ausmachen lasse und bestreiten die errechnete Bruttorendite von 4.7%, ohne sich jedoch im Einzelnen mit der Berechnung der Appellaten auseinanderzusetzen. Konkret beanstanden sie lediglich, dass die Berücksichtigung der Gartenflächen ungenügend sei, weil auf dem Gartengelände der Einfamilienhäuser Velounterstände und Geräteschuppen stünden, die ebenfalls miteinbezogen werden müssten. Dieser Einwand ist zwar insoweit neu, als die Appellanten bis anhin nur den Garten erwähnten, der die Einfamilienhäuser qualitativ von den Wohnblöcken unterscheide. Da die nunmehr erwähnten Velounterstände und Geräteschuppen jedoch - wie aus dem vom Appellaten eingereichten Plan Nr. 101 zum Grundriss EG 1:100 ersichtlich wird - direkt an die einzelnen Gärten anschliessen resp. diese abschliessen, ist das Argument der Appellanten zuzulassen.


5.5 Die Gartenfläche inklusive Velounterstand und Geräteschuppen beläuft sich pro Einfamilienhaus auf etwa 46.89 m 2 . Dies lässt sich aufgrund der Massangaben im zuvor bereits erwähnten Plan Nr. 101 berechnen. Die gesamte bewohnbare Fläche aller Häuser inklusive Gartenflächen mit Velounterständen und Geräteschuppen beträgt damit 20'181.77 m 2 (72 x 46.89 + 16'805.69). Für das Haus B2 ergibt sich demnach ein Anteil an den allgemeinen Erstellungskosten von CHF 3'025'941.35 (44'609'017.50 : 20'181.77 x 1'368.98). Die gesamten Anlagekosten betragen CHF 6'524'963.90 (3'025'941.35 + 3'547'631.50 - 48'608.95) resp. auf die Wohnung der Appellanten umgerechnet CHF 474'103.45 (6'524'963.90 : 1'368.98 x 99.47). Die Bruttorendite beläuft sich bei dieser Berechnung auf 4.8% (22'764.-- x 100 : 474'103.45). Selbst wenn also neben den Gartenflächen die Velounterstände und Geräteschuppen - wie von den Appellanten beantragt - bei der Aufteilung der allgemeinen Erstellungskosten ebenfalls berücksichtigt werden, liegt die Bruttorendite immer noch unter der maximal zulässigen Obergrenze von 5 %.


5.6 Die Appellanten verwerfen zwar - wie zuvor unter Ziffer 5.4 erwähnt - die Bruttorenditenberechnung des Appellaten, machen aber - abgesehen von Einwand bezüglich der Berücksichtigung der Velounterstände und Geräteschuppen - nicht konkret geltend, inwiefern sie diese Berechnung beanstanden. Nach Ansicht des Kantonsgerichts ist daher - mit dem unter Ziffer 5.5 erfolgten Zuschlag zur Gesamtfläche - auf diese Berechnung abzustellen. Es erscheint insbesondere im vorliegenden Fall gerade bezüglich der Aufteilung der Landerwerbskosten nicht angebracht, anstatt auf die gesamte bewohnbare Fläche lediglich auf die tatsächlich mit Einfamilienhäusern und Wohnblöcken überbaute Fläche inklusive Gärten abzustellen. Zum einen müssen nämlich bei grossen, hohen Gebäuden, insbesondere Mehrfamilienhäusern, regelmässig grössere Abstände zur Nachbargrenze resp. zur nächsten Liegenschaft berücksichtigt werden als bei kleineren Volumen. Zum anderen muss hier beachtet werden, dass der Block, in dem sich die hier in Frage stehende Mietwohnung befindet, Teil einer Quartierplanüberbauung ist.


5.7 Quartierpläne bezwecken gemäss § 37 Abs. 1 des basellandschaftlichen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG; SGS 400) eine haushälterische Nutzung sowie eine architektonisch und erschliessungsmässig gute, der Umgebung angepasste und auf die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ausgerichtete Überbauung eines zusammenhängenden Teilgebietes der Bauzonenfläche. Mit der Quartierplanung soll insbesondere eine höhere Ausnutzung des vorhandenen Baulandes, aber auch eine höhere Lebensqualität und Wohnhygiene für die Quartierbewohner erreicht werden. Gerade diesem Ziel wird bei der Quartierplanung durch die differenzierte Berücksichtigung der Bedürfnisse der Quartierbewohner - namentlich durch die Schaffung von privaten, halbprivaten und öffentlichen Bereichen - sowie durch ein breiteres Angebot an Wohnformen zwecks sozialer und nutzungsmässiger Durchmischung - also durch die Planung von Einfamilienhäusern und Wohnblöcken sowie eines Wohnungsmixes Rechnung getragen. Ganz besonders soll dieses Ziel aber durch die Förderung sowohl der Privatsphäre als auch der Gemeinschaft, durch die Schaffung von Gemeinschaftsräumen, Begegnungsplätzen und kulturellen Einrichtungen, Kinderspielplätzen, Spielwiesen und ähnlichem, erreicht werden. Diese öffentlichen Räume, wie auch die Erschliessung der Überbauung dienen allen Quartierbewohnern gleichsam. Im Gegensatz zu den eigentlichen, in der Regel sehr verdichtet angelegten Bauten beanspruchen diese Räume viel Land. Eine Umlegung der Landerwerbskosten alleine nach der überbauten Fläche wäre daher gerade bei einer Quartierplanüberbauung nicht nachvollziehbar.


5.8 Wie sich aus den Akten entnehmen lässt, wurden auch bei der vorliegend zur Diskussion stehenden Überbauung diverse Ziele, die mit der Quartierplanung umgesetzt werden sollen, realisiert. So gibt es einfamilienhausähnlich konzipierte Bauten und Wohnblöcke, in denen sich Ateliers sowie unterschiedlich grosse Zwei- bis Fünf-Zimmerwohnungen befinden. Aus dem vom Appellaten ebenfalls eingereichten Plan Nr. 1102 zur Umgebung EG 1:500 wird sodann ersichtlich, dass die einfamilienhausähnlich konzipierte Bauten aneinandergebaut sind und es zwischen den einzelnen Reihen der Einfamilienhauszeilen nur wenig Grünfläche hat, während um alle Wohnblöcke, namentlich aber um das in Frage stehende Haus B2 eine beachtliche Grünfläche frei gelassen wurde. Aus dem erwähnten Plan geht zudem hervor, dass es eine allgemeine Entsorgungsstelle, einen grossen Kinderspielplatz sowie weitere unüberbaute Bereiche, insbesondere ein breiter Weg durch die Überbauung, resp. Freiflächen hat, die allen Quartierbewohnern zur Verfügung stehen. Bei dieser Sachlage erscheint die zuvor dargelegte vom Kantonsgericht vorgenommene Bruttorenditeberechnung, bei der die gesamten allgemeinen Erstellungskosten, inklusive Landerwerbskosten, auf die gesamte bewohnbare Fläche inklusive Gärten, Velounterstände und Geräteschuppen aufgeteilt und nur der auf die Wohnung der Appellanten entfallende Anteil zuzüglich Baukosten für diese Wohnung berücksichtigt wird, als vertretbar.


KGE ZS vom 11. November 2008 i.S. C.K. und B.M. gegen Kanton Basel-Stadt (100 07 95/SCN)


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