Rechtsprechung Steuergericht

01-105 Grundstückgewinnsteuer: Verkehrswert vor 20 Jahren

Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der gelegenen Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Dieser ist bei unüberbauten Grundstücken nach der statistischen Methode zu ermitteln. Dazu sind Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar können dabei Handänderungen gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags oder zuvor gehandelt wurden.

Aus den Erwägungen:

Strittig und zu prüfen ist, ob der für die Bestimmung des Grundstückgewinns massgebliche Verkehrswert vor zwanzig Jahren der Grundstücke von der Vorinstanz richtig ermittelt worden ist.

a) Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Unter dem Begriff des Grundstückgewinns ist gemäss § 75 Abs. 1 StG derjenige Betrag zu verstehen, um den der Veräusserungspreis die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Liegt der Erwerb mehr als zwanzig Jahre zurück, so bemisst sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert vor zwanzig Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist (§ 77 Abs. 3 StG).

b) Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der gelegenen Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist der Handel am freien Markt, bei dem sich die Preise nach den marktwirtschaftlichen Gegebenheiten auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage bilden, bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern freiwillig und in Wahrung seiner eigenen Interessen zu handeln in der Lage ist. Danach ist der Verkehrswert einer Liegenschaft ein objektiver Wert, der sich auf das Grundstück als solches bezieht und nicht von den persönlichen besonderen Verhältnissen des Eigentümers abhängt. Massgebend sind die Eigenschaften des Grundstückes und die ihm anhaftenden rechtlichen und tatsächlichen Vorteile und Lasten, die im Veräusserungsfalle auf den neuen Eigentümer übergehen; einzig hienach bestimmt sich der mutmasslich erzielbare Kaufpreis. Erlösändernde Faktoren, die nicht dem Grundstück anhaften, sondern in den persönlichen besonderen Rechtsverhältnissen des gegenwärtigen Eigentümers begründet sind (wie z.B. Affektions- und Arrondierungswert oder durch Freundschaft bedingte Kaufpreisgestaltung), haben auf den Verkehrswert des Schätzungsobjekts begriffsgemäss keinen Einfluss (vgl. Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis (BStPra.), Bd. X, 492 E. 3; BGE 103 Ia 105; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, N. 93 ff. zu § 220).

c) Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung, die sowohl von der Steuerrekurskommission als auch vom Verwaltungsgericht geschützt worden ist, ist der objektive Verkehrswert von unüberbauten Grundstücken nach der statistischen Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der statistischen Methode bilden die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar können dabei Handänderungen gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags oder zuvor gehandelt wurden. Handänderungen, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt sind, können nur insofern berücksichtigt werden, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende Preisentwicklung Auskunft gegeben. Als vergleichbar können dabei Handänderungen an (möglichst nahe gelegenen) Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen- und formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich sind (vgl. BStPra., Bd. X, 492 f. E. 3; Bd. VIII, 224; Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., N. 101 ff. zu § 220).

3. a) Im vorliegenden Fall verkauften die Steuerpflichtigen ihren Miteigentumsanteil von je (…) an Parzelle Nr. 10 mit Vertrag vom xx. November 1999. Somit gilt für die Berechnung des Verkehrswerts vor zwanzig Jahren der xx. November 1979 als Bewertungsstichtag. Die zur Diskussion stehende Parzelle liegt im Gebiet „…" in Z in der Zone W2.

Die Steuerverwaltung führte im Einspracheentscheid vom 3. Januar 2001 sinngemäss aus, aus dem Durchschnitt der folgenden vor und unmittelbar nach dem fraglichen Zeitpunkt getätigten Verkäufen: Parz. A mit 658 m2 a Fr. 10.-- pro m2; Parz. B mit 205 m2 a Fr. 30.-- pro m2; Parz. C mit 150 m2 a Fr. 30.-- pro m2; Parz. D mit 556 m2 a Fr. 40.-- pro m2; Parz. E mit 643 m2 a Fr. 38.90 pro m2; Parz. F mit 1'221 m2 a Fr. 81.90 pro m2; Parz. G mit 1'041 m2 a Fr. 24.-- pro m2, ergebe sich ein Durchschnittswert von Fr. 42.35 pro m2. Die Steuerverwaltung habe gemäss der statistischen Methode den Verkehrswert der Parzelle Nr. 10 auf Fr. 60.-- pro m2 (unüberbaut) festgelegt. Im Rekurs vom 11. Januar 2001 wird eingewandt, die im Einspracheentscheid von der Steuerverwaltung dargelegte und angewandte statistische Methode enthalte willkürlich ausgewählte und nicht vergleichbare Parzellen und sei deshalb ungenau. Sechs von sieben zur Berechnung der Durchschnittspreise herangezogene Parzellen seien bezüglich Lage, Lageklasse und Beschaffenheit mit Sicherheit nicht vergleichbar. Lediglich die Parzelle F sei allenfalls vergleichbar. Es falle ihnen ferner auf, dass die gehandelten Parzellen Nrn. 51 (1979), 52 (1980), 53 (1981) und 54 (1981), welche möglicherweise sich für einen Vergleich eher geeignet hätten, in der Durchschnittsberechnung nicht enthalten seien.

Von den während des Jahrs vor dem Bewertungsstichtag (xx. November 1979) erfolgten Handänderungen in der Zone W2 in Z sind nach dem Ausscheiden von solchen unter unmittelbar verwandten Parteien folgende Verkäufe unbebauter Grundstücke zur Bestimmung des Verkehrswerts vor zwanzig Jahren heranzuziehen: Parz. 1 mit 1'470 m2 a Fr. 60.-- pro m2, nach dem Stichtag bis und mit dem Jahr 1980: Parz. 2 mit 556 m2 a Fr. 40.-- pro m2, Parz. 3 mit 193 m2 a Fr. 20.-- pro m2, Parz. 4 mit 643 m2 a Fr. 38.90 pro m2 und Parz. 5 (in der Zone WG2) mit 1'221 m2 a Fr. 81.90 pro m2. Daraus ergibt sich ein gewichteter Durchschnittspreis von Fr. 58.61 pro m2. Es steht somit fest, dass sich der von der Steuerverwaltung angenommene Verkehrswert vor zwanzig Jahren von Fr. 60.-- pro m2 für die Parzelle Nr. 10, Grundbuch Z, als angemessen erweist.

b) Im Weiteren wird im Rekurs ausgeführt, die von der Steuerpflichtigen gehandelten Parzellen würden an exklusiver Lage in unmittelbarer Nähe von Y liegen. Gemäss Kaufvertrag sei Parzelle Nr. 20 im Jahr 1982 mit einem Preis von Fr. 80.-- pro m2 gehandelt worden. Die Parzelle Nr. 20 liege in einem schlecht erschlossenen Quartier in wenig bevorzugter Nordhanglage. Daraus lasse sich ableiten, dass die wesentlich attraktiveren Parzellen Nrn. 10 und 30 tatsächlich bei rund Fr. 128.-- pro m2 gelegen haben müssten. Der Kaufvertrag betreffend die Parzelle Nr. 20 wurde am xx. November 1982 abgeschlossen. Diese Handänderung an der Parzelle Nr. 20 darf im vorliegenden Verfahren nicht mehr berücksichtigt werden, da der fragliche Vertrag erst 3 Jahre nach dem Bewertungsstichtag (xx. November 1979) abgeschlossen worden ist. Ferner ist anzumerken, dass die erschlossene Parzelle Nr. 20, anders als die Parzelle Nr. 10 abseits von Hauptverkehrsachsen, also an relativ ruhiger Lage, und zirka 200 bis 300 Meter von Y und der Parzelle Nr. 10, welche leicht nordwestlich exponiert ist, entfernt ist. Keinesfalls kann daher aus der fraglichen Handänderung an der Parzelle Nr. 20 abgeleitet werden, dass der errechnete Verkehrswert vor zwanzig Jahren von Fr. 60.-- pro m2 der streitbetroffenen Parzelle nicht zutreffend ist; vielmehr bestätigt der am xx. November 1982 für Parzelle Nr. 20 vereinbarte Quadratmeterpreis von Fr. 80.-- den allgemeinen Preistrend und erhärtet die Richtigkeit der von der Steuerrekurskommission vorgenommenen Berechnung.

Entscheid Nr. 105/2001 vom 6. Juli 2001