05-39 Abzug von Kosten für Liegenschaftsunterhalt bei Stockwerkeigentum

Ein Stockwerkeigentümer, der bislang nur den Pauschalabzug für Liegenschaftsunterhaltskosten geltend machte, kann die effektiven Kosten für den Unterhalt des Sonderrechts sowie die Kosten für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Stockwerkeigentumsteile im Umfang des auf ihn entfallenden Anteils im Zeitpunkt der Bezahlung der entsprechenden Rechnung abziehen.



Sachverhalt

1. Der Rekurrent zog in seiner Steuererklärung 2003 Fr. 23'617.-- für Liegenschaftsunterhalt BL privat ab. Diesen Abzug kürzte die Steuerverwaltung in der definitiven Veranlagungsverfügung der Staatssteuer 2003 vom 22. Juni 2004 auf Fr. 5'979.--.


2. Die dagegen erhobene Einsprache vom 23. Juni 2004 wies die Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 15. Oktober 2004 ab.


3. Mit Rekurs vom 5. November 2004 begehrte der Steuerpflichtige sinngemäss, es seien Fr. 12'255.-- als Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zuzulassen und machte unter anderem sinngemäss geltend, aufgrund einer aus seiner Sicht unvollständigen und nicht eindeutig geschriebenen Wegleitung zur Steuererklärung, habe er die Einlagen in den Erneuerungsfond nicht abgezogen. Denn in dieser stehe weder, dass Einzahlungen in den Erneuerungsfond als Ausgaben zählten (und somit jährlich abzuziehen seien), noch dass Einzahlungen in den Erneuerungsfonds im pauschalen Abzug enthalten seien. Aufgrund dieser Tatsache habe er die Einlagen in den Fond nie geltend gemacht und habe dann, als die Fassadenrenovation durchgeführt worden sei, die Kosten dafür abziehen wollen. Dass dies nach dem Steuergesetz nicht zugelassen werden könne, sei ihm bewusst. Aber dass sich die Steuerverwaltung auf das Steuergesetz beziehe und die Einsprache rundweg ablehne, damit habe er nicht gerechnet. Er habe einen Vergleich erwartet, in dem die in den Jahren 2000 bis 2002 zu viel bezahlte Steuer verrechnet worden wäre. Dem Staat entstehe dabei nicht einmal einen Schaden. Denn er würde nur Gelder, die er zuviel erhalten habe, wieder gutschreiben.


4. In ihrer Vernehmlassung vom 15. März 2005 beantragte die Steuerverwaltung Abweisung des Rekurses und führte insbesondere aus, gemäss konstanter und unangefochtener Praxis ihrer Verwaltung gälten Einlagen in den Erneuerungsfond - nicht aber die Einnahmen daraus - als abzugsfähige Unterhaltskosten. Werde - wie im vorliegenden Fall - lediglich der Pauschalabzug geltend gemacht, so gälten damit auch die Einlagen in den Erneuerungsfond als abgegolten.



Aus den Erwägungen :

2. a) Laut § 29 Abs. 1 lit. e StG werden von den steuerbaren Einkünften die notwendigen Kosten für die Verwaltung des Vermögens, dazu bei Liegenschaften die Aufwendungen für den Unterhalt, abgezogen. Gemäss § 29 Abs. 2 StG können die Kosten des Unterhalts und der Verwaltung von Grund und Boden in ihrem tatsächlichen Umfang, jene von Gebäuden, sofern sie nicht zum Geschäftsvermögen gehören, nach der Wahl des Steuerpflichtigen, und zwar für jede Veranlagungsperiode, entweder in ihrem tatsächlichen Umfang oder in Form einer Pauschale abgezogen werden.


b) Der in Art. 8 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) enthaltene Gleichheitssatz verlangt, dass Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich, und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird. Es dürfen keine Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den tatsächlichen Verhältnissen, über die zu entscheiden ist, nicht gefunden werden kann. Die Rechtsgleichheit ist verletzt, wenn zwei gleiche tatsächliche Situationen ohne sachlichen Grund unterschiedlich behandelt werden (vgl. Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts [BGE] 117 Ia 257 E. 3b S. 259).


Im vorliegenden Fall ist zu beachten, dass etwa ein Einfamilienhausbesitzer die Aufwendungen für Liegenschaftsunterhalt, welche den Betrag des Pauschalabzugs übersteigen, im Zeitpunkt der Zahlung der Rechnung voll von seinen steuerbaren Einkünften in Abzug bringen kann (vgl. Peter Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil/Basel 2001, N. 57 zu Art. 32; Der Steuerentscheid [StE] 2004 B 25.6 Nr. 51; Entscheid des Steuergerichts des Kantons Basel-Landschaft Nr. 17/2005 vom 18. März 2005, E. 2c). Dies gilt selbst wenn ihm in den Vorperioden keine Kosten für den Unterhalt seiner Liegenschaft anfielen und ihm jeweils der Pauschalabzug gewährt wurde. Demgegenüber kann nach der Praxis der Steuerverwaltung ein Stockwerkeigentümer die Kosten für die Renovation der gemeinschaftlichen Stockwerkeigentumsteile nicht im Umfang seines Anteils an den in der streitigen Bemessungsperiode bezahlten Rechnungen für den Unterhalt dieser Gebäudeteile abziehen. Es wird ihm nur ein Abzug in der Höhe der in der streitigen Bemessungsperiode geleisteten Einlagen in den Erneuerungsfond zugestanden; dies selbst wenn er die in den Vorperioden geleisteten Einlagen in den Erneuerungsfond nicht abzog und ihm lediglich der Pauschalabzug gewährt wurde. Die fragliche Praxis der Steuerverwaltung benachteiligt die Stockwerkeigentümer gegenüber den Einfamilienhausbesitzern. Für die dargestellte unterschiedliche Behandlung der Abzugsfähigkeit von Liegenschaftsunterhaltskosten ist ein sachlicher Grund nicht ersichtlich. Diese Praxis verletzt somit das Rechtsgleichheitsgebot.


c) Eine Regelung über den Abzug von Einlagen in den Erneuerungsfond einer Stockwerkeigentümergemeinschaft besteht weder im Steuergesetz noch in einer dazugehörigen Verordnung. Ebenso wenig enthält das Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) eine Regelung über die Abzugsfähigkeit solcher Einlagen. Ein Abzug der Aufwendungen für den Unterhalt von Stockwerkeigentum im Zeitpunkt der Bezahlung der fraglichen Rechnungen, wie dies für Liegenschaftsunterhaltskosten die Regel ist, ist demzufolge nicht ausgeschlossen. Damit folgt, dass der Rekurrent entsprechend seinem Anteil die im Streitjahr 2003 bezahlten Liegenschaftsunterhaltskosten der in gemeinschaftlicher Nutzung stehenden Gebäudeteile abziehen kann (vgl. Philip Funk, Der Begriff der Gewinnungskosten nach schweizerischem Einkommenssteuerrecht, Grüsch 1989, S. 159 f.).


d) Die Tatsachen, welche einen bestimmten Liegenschaftsaufwand als abzugsfähigen Liegenschaftsunterhalt im Sinne von § 29 Abs. 1 lit. e und Abs. 2 StG erscheinen lassen, sind steuermindernd und deshalb von der steuerpflichtigen Person darzutun und nachzuweisen (vgl. Der Steuerentscheid [StE] 1991 B 25.6 Nr. 21 E. 2b). Im vorliegenden Fall reichte indessen der Steuerpflichtige keine Belege über im Streitjahr 2003 bezahlte Liegenschaftsrechnungen ein. Die Sache ist deshalb gemäss § 126 Abs. 1 StG zur Neubeurteilung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. Die Steuerverwaltung ist anzuweisen, dem Steuerpflichtigen in dem Umfang Liegenschaftsunterhaltskosten für sein Sonderrecht zum Abzug zuzulassen, als er nachweist, dass er im Jahr 2003 Rechnungen für dessen Unterhalt bezahlte. Und sofern der Steuerpflichtige die Bezahlung von Rechnungen im Jahr 2003 für den Unterhalt der in gemeinschaftlicher Nutzung stehenden Gebäudeteile nachweist, ist die Steuerverwaltung anzuweisen, die dem Anteil des Steuerpflichtigen an der fraglichen Liegenschaft entsprechenden Aufwendungen zum Abzug zuzulassen. Sollte dem Steuerpflichtigen jedoch der Nachweis der effektiven Anteile am Unterhalt für die in gemeinschaftlicher Nutzung stehenden Gebäudeteile nicht gelingen, ist lediglich die Einlage in den Erneuerungsfond des betreffenden Jahres zum Abzug zuzulassen.


e) Dem Gesagten zufolge ergibt sich, dass der Rekurs in dem Sinne gutzuheissen ist, als die Steuerverwaltung anzuweisen ist, den Rekurrenten neu zu veranlagen und insbesondere die von ihm noch nachzuweisenden effektiven eigenen Unterhaltskosten aus dem Sonderrecht sowie die ihn treffenden Unterhaltsanteile aus dem Unterhalt der in gemeinschaftlicher Nutzung stehenden Gebäudeteile zum Abzug zuzulassen. Sollte dem Rekurrenten der Nachweis der effektiven Unterhaltskostenanteile betreffend die in gemeinschaftlicher Nutzung stehenden Gebäudeteile nicht gelingen, ist alternativ die Einlage in den Erneuerungsfond des betreffenden Jahres zum Abzug zuzulassen.


Entscheid Nr. 39/2005 vom 15.4.2005



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