Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Obere Aufsichtsbehörde über das

Betreibungs- und Konkursamt

BEZ.2026.29

ENTSCHEID

vom 22. Mai 2026

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber MLaw Martin Manyoki

Beteiligte

A____ Beschwerdeführer

[...] Schuldner

gegen

Betreibungsamt Basel-Stadt Beschwerdegegner

Aeschenvorstadt 56, 4001 Basel

Gegenstand

Beschwerde gegen einen Entscheid der unteren Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt vom 8. April 2026

betreffend Grundstückverwertung

Sachverhalt

Mit Eingabe vom 18. März 2025 (eingereicht am 20. März 2026) verlangte die B____ AG (nachfolgend: Gläubigerin) beim Betreibungsamt Basel-Stadt die Verwertung des von der Betreibung Nr.[...] als Grundpfand betroffenen Grundstücks [...] in Basel ([...]; nachfolgend: das Grundstück) für eine Forderung über CHF 297'635.– zuzüglich Zinsen. Am 21. März 2025 benachrichtigte das Betreibungsamt den Schuldner der in Betreibung gesetzten Forderung und Miteigentümer des zu verwertenden Grundstücks, A____ (nachfolgend: Schuldner), über das Verwertungsbegehren und ordnete die Schätzung des mutmasslichen Verkaufswerts respektive Verkehrswerts des Grundstücks an. Der eingesetzte Sachverständige, E____ ([…]), schätzte den Verkehrswert des Grundstücks mit Schätzungsbericht vom 12. Juni 2025 auf CHF 710'000.–. Das Betreibungsamt stellte den Bericht dem Schuldner am 17. Juni 2025 zu und informierte ihn darüber, dass er gegen Leistung eines Kostenvorschusses eine neue Bewertung des Grundstücks bei der Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt (nachfolgend: untere Aufsichtsbehörde) verlangen könne.

Von dieser Möglichkeit machte der Schuldner Gebrauch, indem er mit Eingabe vom 10. September «Einsprache» erhob und mit Schreiben vom 10. September 2025 die Einholung einer Schätzung bei der C____ AG vorschlug. Dem Ersuchen des Schuldners entsprechend wies die untere Aufsichtsbehörde das Betreibungsamt nach Eingang des Kostenvorschusses mit Verfügung vom 28. Oktober 2025 an, der C____ AG den Auftrag zur Schätzung des Grundstücks zu erteilen. Mit Schätzungsbericht vom 14. Januar 2026 schätzte D____ (C____ AG) den Verkehrswert des Grundstücks auf CHF 847'000.–. Am 12. Februar 2026 stellte die untere Aufsichtsbehörde diesen Bericht dem Schuldner zu und kündigte an, es sei vorgesehen, den Mittelwert der Erst- und Zweitschätzung als für die Versteigerung massgebenden Schätzwert festzulegen. Der Schuldner zeigte sich mit diesem Vorgehen nicht einverstanden und verlangte mit Eingabe vom 27. Februar 2026 die Einholung eines Obergutachtens. Eventualiter beantragte er, es seien den Sachverständigen Ergänzungsfragen zu stellen und diese aufzufordern, ihre Bewertungsgrundlagen offenzulegen. Die untere Aufsichtsbehörde lehnte die Anträge des Schuldners mit Entscheid vom 8. April 2026 ab und setzte den Schätzwert auf CHF 778'500.– fest. Ferner wies sie das Betreibungsamt an, die Schätzungsberichte bekanntzumachen.

Dagegen erhob der Schuldner am 21. April 2026 Beschwerde an das Appellationsgericht Basel-Stadt als obere Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt (nachfolgend: obere Aufsichtsbehörde). Darin beantragte er, die Sache sei zur ergänzenden fachlichen Klärung und Neubeurteilung an die untere Aufsichtsbehörde zurückzuweisen. Eventualiter seien die Sachverständigen zu einer ergänzenden schriftlichen Stellungnahme auf Grundlage eines gerichtlichen Fragenkatalogs und unter Offenlegung der wesentlichen Bewertungsgrundlagen zu den massgebenden Unterschieden, Annahmen und Bewertungsgrundlagen aufzufordern. Zudem sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Mit Verfügung vom 8. April 2026 wies der Verfahrensleiter das Gesuch um Anordnung der aufschiebenden Wirkung für das Beschwerdeverfahren ab. Die obere Aufsichtsbehörde verzichtete auf die Einholung von Stellungnahmen, zog die Akten der unteren Aufsichtsbehörde bei und fällte den vorliegenden Entscheid auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Entscheide der unteren Aufsichtsbehörde können innert 10 Tagen nach der Eröffnung an die obere Aufsichtsbehörde weitergezogen werden. Als solche amtet ein Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 5 Abs. 3 des basel-städtischen Gesetzes betreffend Einführung des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs [EG SchKG, SG 230.100]; § 92 Abs. 1 Ziff. 13 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich nach Art. 20a SchKG. Im Übrigen gelten die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) sinngemäss (§ 5 Abs. 4 EG SchKG). Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).

Die Beschwerde an die obere Aufsichtsbehörde ist zu begründen. Aus der gesetzlichen Pflicht, die Beschwerde zu begründen (Art. 321 Abs. 1 ZPO), fliesst die Pflicht, mit der Beschwerde konkrete Anträge zu stellen, ansonsten auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann. Eine Beschränkung darauf, lediglich die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids zu beantragen, genügt nicht, sondern es muss ein Antrag in der Sache gestellt werden (AGE BEZ.2023.28 vom 4. März 2024 E. 1.3 mit weiteren Hinweisen). In Bezug auf den von der unteren Aufsichtsbehörde festgesetzten massgebenden Schätzwert des Grundstücks enthält die Beschwerde keinen Antrag. Es wird lediglich die Rückweisung der Sache zur ergänzenden fachlichen Klärung und Neubeurteilung und eventualiter die Vornahme einer weiteren Klärung durch die obere Aufsichtsbehörde beantragt. Ob in dieser Situation von einem genügenden Antrag in der Sache auszugehen ist, kann vorliegend offenbleiben, da die Beschwerde aus den nachfolgenden Gründen ohnehin abzuweisen ist.

Die untere Aufsichtsbehörde erwog zusammengefasst, vorliegend würden Schätzungen gleich kompetenter Sachverständiger vorliegen, in den Schätzungsberichten seien die Grundlagen für die Bewertungen jeweils aufgeführt, und es würden keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass eine der Schätzungen nicht gesetzeskonform erstellt worden wäre. Aus dem Umstand allein, dass sie im Resultat wertmässig erheblich auseinanderliegen würden, könne nicht geschlossen werden, es liege eine falsche Bewertung vor. Zudem würden die Schätzungen im Ergebnis ohnehin nicht derart auseinanderliegen, dass erhebliche Zweifel an der fachgerechten Bewertung bestehen würden. Somit seien weder ein Obergutachten einzuholen noch den Sachverständigen Ergänzungsfragen zu stellen. Die untere Aufsichtsbehörde stellte auf den Mittelwert der Erst- und Zweitschätzung ab, setzte den Wert des Grundstücks auf CHF 778'500.– fest und wies das Betreibungsamt an, beide Schätzungsberichte öffentlich bekanntzumachen.

Der Schuldner macht in seiner Beschwerde geltend, es hätte angesichts der erheblichen Differenz im Ergebnis der beiden Schätzungen geprüft werden müssen, ob diese auf vergleichbaren, transparent offengelegten und fachlich tragfähigen Grundlagen beruhen würden. Dies hätte in Form der Einholung eines Obergutachtens oder durch Stellung gezielter Rückfragen an die Sachverständigen geschehen können. Insbesondere sei unklar geblieben, ob in beiden Schätzungen von denselben Wohn- und Nutzflächen ausgegangen werde, wie diese hergleitet und wie sie wertmässig behandelt würden. Ferner sei offen, wie die Denkmal-/Stadtbild-Schonzone in den Wert eingeflossen sei, wie die Renovations- und Investitionsannahmen hergeleitet worden seien, wie die Altersentwertung begründet werde, wie Nebenflächen und der Grenznutzen zusätzlicher Grundstückfläche berücksichtigt würden und was bei der zweiten Schätzung die konkrete Vergleichsdatenbasis und die Art der Adjustierungen gewesen sei. Es gehe nicht an, dass die untere Aufsichtsbehörde, ohne auf die Gründe für die Differenzen der beiden Schätzungen einzugehen, auf deren Mittelwert abstelle.

Gemäss Art. 99 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken vom 23. April 1920 (VZG; SR 281.42) ordnet das Betreibungsamt nach Mitteilung des Verwertungsbegehrens die Schätzung des zu verwertenden Grundstücks an. Dabei ist zu beachten, dass die Schätzung des zu versteigernden Objekts nichts über den tatsächlich erzielbaren Erlös aussagt, sondern den Interessenten bloss einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot geben und daher nicht möglichst hoch sein soll (BGE 143 III 532 E. 2.2, 135 I 102 E. 3.2.2 f., 134 III 42 E. 4). Dem Umstand, dass Schätzungen selbst von Experten auseinanderfallen können, wird dadurch Rechnung getragen, dass jeder Beteiligte ohne nähere Begründung eine Neuschätzung durch einen Sachverständigen verlangen kann (BGer 4A_471/2024 vom 3. Dezember 2024 E. 2.1.1; vgl. BGE 131 III 136 E. 3.2.1, 120 III 79 E. 2a). Sofern beide Schätzungen von gleich kompetenten Sachverständigen erstellt worden und schlüssig sind, ist es sachgerecht, auf den Mittelwert der beiden Schätzungen abzustellen (BGer 5A_471/2024 vom 3. Dezember 2024 E. 2.2; BGE 129 III 595 E. 3.1, 120 III 79 E. 2b). Ein Anspruch auf Einholung eines Obergutachtens existiert nicht (BGE 120 III 135 E. 2). Da es sich bei der Schätzung um eine Ermessensfrage handelt, werden Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Kren Kostkiewicz, in: SchKG Kommentar, 20. Auflage, Zürich 2020, Art. 97 N 11).

Im vorliegenden Fall liegen keinerlei Anzeichen dafür vor, dass eine oder beide der Schätzungen nicht fachgerecht erarbeitet worden wären. Sowohl E____ als auch D____ gehören der Schätzungsexperten-Kammer des schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft an. Ihre fachliche Fähigkeit und Erfahrung werden vom Schuldner zu Recht nicht in Zweifel gezogen. In beiden Schätzungsberichten werden die Grundlagen, auf welchen die Schätzung basiert, ausführlich dargestellt. Beide Berichte enthalten eine Beschreibung des Objekts mit Detailangaben der Nutzungsflächen (Schätzung von E____ S. 9 ff.; Schätzung C____S. 4.2 und 5.2). In beiden Schätzungsberichten wird dargelegt, auf welchen Unterlagen die Beurteilung basiert (Schätzung von E____ S. 3 f.; Schätzung C____ AG S. 5.1 und 5.3). Beide Schätzungen basieren neben den genannten Planunterlagen auch auf einer Besichtigung, und die Berichte enthalten eine ausführliche Fotodokumentation. Die angewandte Methodik zur Ermittlung des Verkehrswerts wird in beiden Schätzungsberichten nachvollziehbar dargestellt (Schätzung von E____ S. 3 f.; Schätzung C____ AG S. 3 ff.). Bei der Ermittlung des Realwerts respektive Sachwerts des Grundstücks kommen die beiden Sachverständigen zu einem Ergebnis mit einer sehr geringfügigen Differenz (Schätzung von E____ S. 14: CHF 710'000.–; Schätzung C____ AG S. 3.1: CHF 756'000.–.). Im Schätzungsbericht von E____ wird in nachvollziehbarer Weise aufgezeigt, weshalb auf eine Ertragswert-Schätzung verzichtet und auf den Realwert unter Abzug der sofort notwendigen Investitionen für Instandstellungsarbeiten abgestellt wird (Schätzung von E____ S. 15). Ebenso transparent und nachvollziehbar wird im Schätzungsbericht von D____ erläutert, dass die Bewertung aufgrund von Sachwert, Ertragswert, Barwert, einer DCF(«Discounted-Cashflow»)-Berechnung und einem Vergleichswert erfolge, wobei die DCF-Berechnung der Plausibilisierung diene (Schätzung C____ AG S. 3 f.). Auch im Schätzungsbericht von D____ wird darauf hingewiesen, dass die ertragsorientierten Werte bei Bewertungen von selbstgenutztem Wohneigentum in den Hintergrund treten würden (Schätzung C____ AG S. 3 f.). Im Schätzungsbericht von D____ wird zudem ausgeführt, dass für die Klärung eines erzielbaren Verkaufserlöses auch Knappheitsüberlegungen berücksichtigt werden könnten. Die Bewertung mithilfe eines Vergleichswerts der Firma F____ berücksichtige die heutige erhöhte Nachfrage nach Einfamilienhäusern, da nur wenige bis gar keine solchen Objekte in Städten erstellt würden. Damit würden die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in die Höhe getrieben. Gestützt auf den Vergleichswert der Datenbank der Firma F____ gelangt D____ zu einem Verkehrswert von CHF 847'000.–, welcher damit höher liegt als der von ihm errechnete Sachwert von CHF 756'000.– respektive Ertragswert von CHF 720'000.– (Schätzung C____ AG S. 3 und 3.1).

Somit beruhen beide Schätzungen auf vergleichbaren, transparent offengelegten und fachlich tragfähigen Grundlagen. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass Kriterien berücksichtigt worden wären, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder dass umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben wären. Wie die untere Aufsichtsbehörde zu Recht festgestellt hat, besteht damit kein Anlass für eine zusätzliche fachliche Klärung. Dabei durfte und musste die untere Aufsichtsbehörde berücksichtigen, dass ihr eine Nachprüfung der Schätzungen untersagt ist (Kren Kostkiewicz, in: SchKG Kommentar, 20. Auflage, Zürich 2020, Art. 97 N 7) und dass auch der Anspruch auf die hier erfolgte Zweitschätzung gerade dem Umstand Rechnung trägt, dass die Ansichten über den Verkehrswert eines Grundstücks – selbst unter Sachverständigen – nicht selten erheblich auseinander liegen können (BGer 4A_471/2024 vom 3. Dezember 2024 E. 2.1.1; vgl. BGE 131 III 136 E. 3.2.1, 120 III 79 E. 2a). Da im vorliegenden Fall zwei sachgerecht ausgearbeitete Schätzungen von zwei gleich kompetenten Sachverständigen vorliegen, ist es entgegen den Ausführungen des Schuldners richtig, dass als massgebender Schätzwert des Grundstücks der Mittelwert zwischen den beiden Schätzungen festgelegt wurde (vgl. BGer 5A_471/2024 vom 3. Dezember 2024 E. 2.2; BGE 129 III 595 E. 3.1, 120 III 79 E. 2b). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind in diesem Fall die beiden Sachverständigen auch nicht zu einer Stellungnahme aufzufordern (BGer 5A_639/2013 vom 21. Januar 2014 E. 2.3).

Der Schuldner moniert ferner, es sei widersprüchlich, dass die untere Aufsichtsbehörde den Mittelwert der beiden Schätzungen als massgebenden Schätzwert bestimmt und dennoch die Bekanntgabe der beiden Schätzungen angeordnet habe. Dadurch werde Unklarheit geschaffen.

Die Einholung einer Schätzung gemäss Art. 97 SchKG verfolgt im Pfändungsverfahren primär zwei Funktionen. Erstens dient sie der Bestimmung des Deckungsumfangs, dessen Kenntnis notwendig ist, um sicherzustellen, dass nicht mehr Vermögenswerte mit Beschlag belegt werden, als zur Befriedigung der pfändenden Gläubiger für ihre Forderungen samt Zinsen und Kosten erforderlich ist. Zweitens orientiert die Schätzung die Gläubiger über das voraussichtliche Ergebnis der späteren Verwertung der gepfändeten Gegenstände. Die Schätzung soll somit den Interessenten einen Anhaltspunkt über ein «vertretbares» Angebot liefern und nicht «möglichst hoch» sein (BGE 143 III 532 E. 2.2, 135 I 102 E. 3.2.2 f., 134 III 42 E. 4, BGer 5A_34/2023 vom 22. August 2023 E. 2.3). Diesem Ziel dienen in erster Linie die Festlegung und Bekanntgabe des massgebenden Schätzwerts selbst. Dieser Wert wird denn auch gemäss Art. 29 VZG in die Steigerungsbedingungen aufgenommen. In den Bekanntmachungen für Grundstücksversteigerungen wird im Kanton Basel-Stadt neben dem massgebenden Schätzwert und den Steigerungsbedingungen auch der Schätzungsbericht selbst aufgeführt respektive per Link zugänglich gemacht. Diese Praxis steht im Einklang mit dem von Art. 97 SchKG verfolgten Ziel, den Interessenten einen möglichst aussagekräftigen Anhaltspunkt für das voraussichtliche Ergebnis der Verwertung zu liefern.

Da der massgebende Schätzwert im vorliegenden Fall auf dem Mittelwert zwischen den beiden sachgerecht ausgearbeiteten Schätzungen von zwei gleich kompetenten Sachverständigen basiert, ist es angebracht, zusätzlich zum bekannt gegebenen massgebenden Schätzwert auf die beiden Schätzungsberichte hinzuweisen respektive diese im Hinblick auf die Versteigerung öffentlich zugänglich zu machen. Es ist nicht ersichtlich, welches Interesse gegen die Zugänglichmachung der beiden Schätzungsberichte im Vorfeld der Versteigerung sprechen würde, zumal die Offenlegung der abweichenden Schätzungsberichte dem interessierten Publikum auch insofern einen Mehrwert liefert, als sie verdeutlicht, dass es sich beim festgesetzten Schätzwert um einen blossen Anhaltspunkt handelt, der vom auf dem Markt erzielbaren Preis erheblich abweichen kann.

Aus den genannten Gründen ist die Beschwerde gegen den Entscheid der unteren Aufsichtsbehörde vom 8. April 2026 abzuweisen. Das Beschwerdeverfahren vor der oberen Aufsichtsbehörde ist kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG).

Demgemäss erkennt die obere Aufsichtsbehörde:

://: Die Beschwerde gegen den Entscheid der unteren Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt vom 8. April 2026 (AB.2025.37) wird abgewiesen.

Mitteilung an:

- Beschwerdeführer

- B____ AG

- Betreibungsamt Basel-Stadt

- Untere Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Martin Manyoki

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 10 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.