Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2018.10

ENTSCHEID

vom 16. Mai 2018

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____ Berufungskläger 1

[...] Gesuchsgegner 1

B____ Berufungsklägerin 2

[...] Gesuchsgegnerin 2

C____ Berufungsklägerin 3

D____strasse [...], [...] Gesuchsgegnerin 3

E____ Berufungskläger 4

D____strasse [...], [...] Gesuchsgegner 4

gegen

F____ Berufungsbeklagte

[...] Gesuchstellerin

[...]

vertreten durch [...] Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts

vom 17. Januar 2018

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Die F____ (Vermieterin und Berufungsbeklagte) ist Eigentümerin der Liegenschaft D____strasse [...] in [...]. Mit Vertrag vom 31. Juli 2014 mieteten A____ und C____ (Mieter) von der vormaligen Eigentümerin, der [...] AG, eine 4 ½-Zimmer-Maisonettewohnung in dieser Liegenschaft. Nach erfolgloser Mahnung von Mietzinsausständen kündigte die Vermieterin am 27. Oktober 2017 das Mietverhältnis per 30. November 2017.

Mit Eingabe vom 13. Dezember 2017 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es seien A____ (Berufungskläger 1), B____ (Berufungsklägerin 2), C____ (Berufungsklägerin 3) und E____ (Berufungskläger 4) zu verurteilen, die 4 ½-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss an der D____strasse [...] in [...] vollständig geräumt und einwandfrei gereinigt zu verlassen und die Schlüssel der Gesuchstellerin auszuhändigen. Mit Entscheid vom 17. Januar 2018 wies das Zivilgericht die Berufungskläger an, die gemieteten Räumlichkeiten bis 31. Januar 2018, 11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich wurde ihnen angedroht, dass widrigenfalls die Räumung auf Antrag der Vermieterin ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses vollzogen würde.

Nach Zustellung des schriftlich begründeten Entscheids haben die Berufungskläger am 5. März 2018 beim Appellationsgericht "Beschwerde" erhoben mit dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Mit Eingabe vom 27. März 2018 haben sie verschiedene Unterlagen zu ihrer "Beschwerde" eingereicht. Die Vermieterin beantragt mit Berufungsantwort vom 16. April 2018 Nichteintreten, eventualiter Abweisung der Berufung. Mit Eingabe vom 4. Mai 2018 (Postaufgabe: 7. Mai 2018) nahmen die Berufungskläger replicando nochmals Stellung. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.1 Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses strittig ist, entspricht der Streitwert nach der Praxis des Appellationsgerichts dem geschuldeten Mietzins für die Dauer, während der das Mietverhältnis bei Unwirksamkeit der Kündigung zwingend weiterlaufen würde. Dieser Zeitraum bestimmt sich unter Berücksichtigung der Sperrfrist von drei Jahren gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (vgl. AGE ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1, ZB.2017.17 vom 18. April 2017 E. 1.1 und BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1, je mit Hinweisen).

Die Berufungskläger rügen vorliegend explizit die Nichtigkeit der Kündigung wegen Nichtbeachtung von Formalitäten bei der Zahlungsverzugsmahnung vom 14. September 2017. Unter Berücksichtigung des monatlichen Bruttomietzinses von CHF 2'495.– und der genannten Sperrfristregel von drei Jahren wird der für die Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.– (36 Monate à CHF 2'495.– = CHF 89'820.–) erreicht. Dass die Berufungskläger ihr Rechtsmittel mit "Beschwerde" und nicht gemäss der Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Entscheid als Berufung bezeichnet haben, schadet nicht. Ihre Eingabe vom 5. März 2018 ist demzufolge als Berufung entgegenzunehmen.

1.2

1.2.1 Die Berufungsbeklagte begründet ihren Antrag auf Nichteintreten auf die Berufung mit mangelhaftem Rechtsbegehren und ungenügender Begründung (Berufungsantwort, Rz 4).

1.2.2 Die Berufungsschrift hat Rechtsbegehren, d.h. die Berufungsanträge zu enthalten (Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 311 N 33 f.). Wegen der grundsätzlich reformatorischen Natur der Berufung darf sich der Berufungskläger nicht darauf beschränken, lediglich die Aufhebung des angefochtenen erstinstanzlichen Entscheids zu beantragen, sondern muss in den Rechtsbegehren selbst einen Antrag in der Sache stellen. Mit den Berufungsanträgen soll präzise zum Ausdruck gebracht werden, wie genau die Berufungsinstanz entscheiden soll bzw. welche Punkte des Dispositivs des erstinstanzlichen Entscheids angefochten werden und inwiefern der erstinstanzliche Entscheid abzuändern ist (Reetz/Theiler, a.a.O., Art. 311 N 34). Gemäss einem allgemeinen Prozessgrundsatz muss das Rechtsbegehren so bestimmt gefasst sein, dass es im Falle seiner Gutheissung unverändert zum Urteil erhoben werden kann (BGE 137 III 617 E. 4.3 S. 619; AGE ZB.2014.30 vom 15. Juli 2014 E. 2.1 und ZB.2016.14 vom 16. Januar 2017 E. 2.1 mit Hinweisen). Bei teilweisem oder vollständigem Fehlen genügender Berufungsanträge ist auf die Berufung grundsätzlich teilweise oder vollständig nicht einzutreten (vgl. AGE ZB.2017.31 vom 20. Oktober 2017 E. 2.1 und ZB.2016.14 vom 16. Januar 2017 E. 2.1; Reetz/Thei-ler, a.a.O., Art. 311 N 35). Die Rechtsfolge des Nichteintretens steht allerdings unter dem Vorbehalt des überspitzten Formalismus (Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV, SR 101]). Daraus folgt nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass auf eine Berufung mit formell mangelhaften Rechtsbegehren ausnahmsweise einzutreten ist, wenn sich aus der Begründung, allenfalls in Verbindung mit dem angefochtenen Entscheid, ergibt, was der Berufungskläger in der Sache verlangt (BGE 137 III 617 E. 6.2 S. 621 f.; AGE ZB.2016.14 vom 16. Januar 2017 E. 2.1 mit Hinweisen).

Der ausdrückliche Antrag der Berufungskläger lautet nur auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Aus der Begründung ergibt sich jedoch, dass die Berufungskläger wünschen, die Wohnung nicht räumen zu müssen. Die Verpflichtung zur Räumung könnte im vorliegenden Fall nur dadurch verhindert werden, dass auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht eingetreten würde. Damit ergibt sich aus dem Antrag in Verbindung mit der Begründung mit für juristische Laien hinreichender Klarheit, dass die Berufungskläger beantragen, auf das Gesuch der Berufungsbeklagten sei nicht einzutreten. Entgegen der Auffassung der Berufungsbeklagten (Berufungsantwort, Rz 4) steht das formell mangelhafte Rechtsbegehren dem Eintreten auf die Berufung deshalb nicht entgegen.

1.2.3 Die Berufung muss eine Begründung enthalten (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt ein Berufungskläger nicht, wenn er lediglich auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375 [Praxis 2013 Nr. 4]; BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2; AGE ZB.2017.41 vom 16. November 2017 E. 1). Ob die Begründung der vorliegenden Berufung den vorstehenden Anforderungen genügt, kann offen bleiben, weil die Berufung aus den nachstehenden Gründen ohnehin abzuweisen ist (unten E. 3 f.).

1.3 Der angefochtene Entscheid ist der Berufungsklägerin 3 an der Hauptverhandlung vom 17. Januar 2018 mündlich eröffnet und im Dispositiv ausgehändigt worden. Den übrigen Berufungsklägern wie auch ihrer damaligen Rechtsvertretung, welche an der Verhandlung nicht teilgenommen hatten, wurde der Entscheid im Dispositiv durch Zustellung auf postalischem Weg eröffnet (Versand: 22. Januar 2018). Mit Eingabe vom 1. Februar 2018 liessen die Berufungskläger durch ihre Vertretung die Ausfertigung einer schriftlichen Begründung verlangen. Mit Verfügung vom 5. Feb-ruar 2018 ordnete die Zivilgerichtspräsidentin an, dass der Entscheid vom 17. Januar 2018 auf Antrag der Berufungskläger 1, 2 und 4 schriftlich begründet werde. Mit Bezug auf die Berufungsklägerin 3 wurde angemerkt, dass für diese die zehntägige Frist für den Antrag auf schriftliche Begründung (Art. 239 Abs. 2 ZPO) bereits abgelaufen sei, nachdem der Entscheid ihr anlässlich der Verhandlung vom 17. Januar 2018 ausgehändigt worden sei. Nachdem die schriftlich ausgefertigte Entscheidbegründung der früheren Rechtsvertretung der Berufungskläger am 21. Februar 2018 zugestellt worden war, ist die Berufung innert der gesetzlichen Frist von 10 Tagen eingereicht worden (Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 und 142 Abs. 3 ZPO). Zumindest mit Bezug auf die Berufungskläger 1, 2 und 4 ist somit auf die Berufung einzutreten.

1.4 Zum Entscheid über die Berufung ist das Appellationsgericht als Dreiergericht zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Mit der Berufung können eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).

Die Berufungsbeklagte macht geltend, die Berufung sei mangels Sachlegitimation abzuweisen, weil die Berufungskläger eine notwendige Streitgenossenschaft bildeten und die Berufungsklägerin 3 die zehntägige Frist für den Antrag auf schriftliche Begründung ungenutzt habe verstreichen lassen und in einer Vereinbarung mit der Berufungsbeklagten vom 26. Januar 2018 sogar ausdrücklich auf das Verlangen einer Begründung verzichtet habe (Berufungsantwort, Rz 7-9). Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben, weil die Berufung aus den nachstehenden Gründen ohnehin abzuweisen ist.

3.1 Das Zivilgericht hat das vorliegende Ausweisungsbegehren im Verfahren nach Art. 257 ZPO beurteilt. Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und dass die Rechtslage klar ist (lit. b).

Sofort beweisbar ist der Sachverhalt dann, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Kläger hat in der Regel durch Urkunden den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Bestreitet der Beklagte die Tatsachen, genügt es, wenn er substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die aufgrund der Aktenlage gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Glaubhaftmachung ist dazu nicht erforderlich, doch reichen offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen nicht aus, um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid erscheinen zu lassen (eingehend dazu BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 621 ff.). Insoweit kommt der Beweislastverteilung keine entscheiderhebliche Bedeutung zu. Denn die Ausgangslage im summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, wonach der Kläger die anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich der Beklagte mit substantiierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass der Kläger auch den Beweis für den Nichtbestand des diesen Einwendungen zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide Verhältnisse schaffen will (BGE 138 III 620 E. 6.2 S. 624 f.).

Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 und 138 III 728 E. 3.3 S. 734). Soweit – wie vorliegend – die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu prüfen ist, beziehen sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch darauf. Sind sie nicht erfüllt und kann der Rechtsschutz in klaren Fällen deshalb nicht gewährt werden, kann gemäss Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht auf das Ausweisungsgesuch eingetreten werden (BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 265).

3.2 Umstritten war im erstinstanzlichen Verfahren, ob die Zahlungsaufforderungen/Mahnungen vom 14. September 2017 und die Kündigungen vom 27. Oktober 2017, welche schliesslich zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hatten, die gesetzlichen Formvorschriften erfüllen. Die Berufungsklägerin 3, welche als einzige der Berufungskläger an der Verhandlung vom 17. Januar 2018 teilgenommen hatte, hatte vor Gericht ausgeführt, dass die Schreiben an den Berufungskläger 4 nicht namentlich an ihn, sondern lediglich mit der Bezeichnung "Ehegatte von Frau C____" (Berufungsklägerin 3) adressiert gewesen seien. Das Zivilgericht hat hierzu erwogen, dass bei Mietverhältnissen mit Ehegatten sowohl die Ansetzung einer Zahlungsfrist wie auch die Kündigungen an beide Ehegatten separat versandt werden müssten. Nicht notwendig sei, dass auf der Kündigungsandrohung bzw. der Kündigung jeder Ehegatte als Adressat mit Namen aufgeführt sei. Gerade weil Mieter ihrer vertraglichen Informationspflicht nicht immer nachkämen, kenne der Vermieter den Namen des Ehegatten des Mieters unter Umständen gar nicht. Entsprechend könne der Vermieter die Kündigung schadlos an den Ehemann der Mieterin bzw. die Ehefrau des Mieters adressieren. Daran ändere nichts, dass der Name des Berufungsbeklagten 4 an der Verhandlung in einem früheren Verfahren genannt worden sei. Die damals eingereichten Unterlagen, welche dessen Namen enthalten hätten, seien der Vermieterin nicht ausgehändigt, sondern bloss zu den Akten genommen worden. Dass die Berufungsbeklagte sich damals den Namen offenbar nicht habe merken und über die Einwohnerkontrolle keine Auskunft habe erlangen können, dürfe ihr nicht zum Nachteil gereichen. Dies müsse umso mehr geltend, als in keinem Moment unklar gewesen sei, an wen die Schreiben adressiert gewesen seien, zumal die Berufungsklägerin 3 doch nur mit einer Person verheiratet sei (angefochtener Entscheid, E. 3.2). Gestützt hierauf ist das Zivilgericht zum Schluss gekommen, dass die Zahlungsaufforderungen und die Kündigungen alle gesetzlichen Anforderungen an Inhalt, Form und Frist erfüllten und somit kein Ermessensspielraum des Gerichts in der Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen bestehe. Demzufolge hat es das Ausweisungsbegehren gutgeheissen (E. 3.3).

3.3 Die Berufungskläger rügen, dass ihnen gegenüber am 14. September 2017 Mietzinsausstände von CHF 2'495.– angemahnt worden seien. Sie hätten aber nicht zu wenige Mietzinse geleistet. "Buchhalterisch" seien "zu viele Mietzinse erfasst worden" (Berufung, S. 1). Dieser Einwand wird zum ersten Mal vorgetragen. Die Berufungsklägerin 3 machte in der Verhandlung vor Zivilgerichts folgende Ausführungen: "Wir haben einfach zu spät bezahlt. Wir haben die Kündigung bei der Schlichtungsstelle angefochten. Gegen die Ausweisung wende ich Folgendes ein: Die Formalitäten stimmen nicht. Die Kündigung des Mietverhältnisses mit meinem Ehemann ging an mich, obschon der Name meines Ehemannes bekannt ist." (Verhandlungsprotokoll der Hauptverhandlung, S. 2) Nachdem die Zivilgerichtspräsidentin dargelegt hatte, dass die Formalitäten eingehalten worden seien, antwortete die Berufungsklägerin 3 auf die Frage nach weiteren Einwendungen: "Nein. Es war sonst alles korrekt." (Verhandlungsprotokoll, S. 3). Unter diesen Umständen stellte das Zivilgericht zu Recht fest, es sei unbestritten, dass die ausstehenden Mietzinsen nicht innerhalb der Zahlungsfrist beglichen worden seien (angefochtener Entscheid E. 3.1).

Nach Art. 317 Abs. 1 ZPO können neue Tatsachen und Beweismittel im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Die Berufungskläger legen nicht dar, warum es ihnen im Verfahren vor Zivilgericht nicht möglich gewesen sein soll zu bestreiten, dass sie im Zeitpunkt der Kündigung im Zahlungsrückstand gewesen seien. Ihre Behauptung, effektiv zuviele Mietzinse geleistet zu haben, muss deshalb als neue Tatsache im Berufungsverfahren unbeachtlich bleiben. Dies muss umso mehr gelten, als die Berufungsklägerin 3 in der erstinstanzlichen Verhandlung ausdrücklich zugestanden hatte, die Mietzinse seien zu spät bezahlt worden.

3.4 Die Berufungskläger machen sodann geltend, bei den Zahlungsfristansetzungen und den Kündigungen seien die Formvorschriften nicht eingehalten worden. An der Verhandlung vom 20. Juni 2017 sei der Berufungsbeklagten mitgeteilt worden, dass der Berufungskläger 4 an der D____strasse [...] wohne (Berufung, S. 1). Inwiefern die Formvorschriften nicht eingehalten worden sein sollen, kann der Berufung nicht entnommen werden. In der erstinstanzlichen Verhandlung beanstandete die Berufungsklägerin 3, dass auf den für den Berufungskläger 4 bestimmten Schreiben dessen Name nicht genannt worden sei und diese Schreiben von der Berufungsklägerin 3 abgeholt worden seien (Verhandlungsprotokoll, S. 2). Die Ansetzung einer Zahlungsfrist und die Kündigung durch den Vermieter sind dem Mieter und seinem Ehegatten separat zuzustellen (Art. 266n OR). Da das formale Erfordernis der separaten Zustellung dadurch nicht tangiert wird, ist es jedoch nicht erforderlich, dass jeder Ehegatte als Adressat mit Namen aufgeführt wird (Higi, in: Zürcher Kommentar. Schweizerisches Obligationenrecht, 4. Auflage, Zürich 1995, Art. 266m-266n N 45). Die Schreiben dürfen vielmehr auch an den Ehegatten des namentlich genannten Mieters adressiert werden (Higi, a.a.O., Art. 266m-266n N 51). Unabhängig davon, ob der Berufungsbeklagten der Name des Berufungsklägers 4 bekannt gewesen ist oder nicht, ist es deshalb nicht zu beanstanden, dass sie die Zahlungsfristansetzung an "Frau C____ Ehegatte von" und die Kündigung an "Ehegatte von Frau C____" adressiert hat. Im Übrigen war der Name des Berufungsklägers 4 der Berufungsbeklagten gemäss deren glaubhaften Angaben im Zeitpunkt des Versands der Schreiben nicht bekannt (Verhandlungsprotokoll, S. 2). Es kann von ihr nicht erwartet werden, dass sie sich fast drei Monate später noch an den in der Verhandlung vom 20. Juni 2017 genannten Namen des Berufungsklägers 4 erinnern kann. Die dem Zivilgericht eingereichte Wohnsitzbescheinigung ist gemäss den unbestritten gebliebenen Feststellungen des Zivilgerichts (angefochtener Entscheid, E. 3.2) der Berufungsbeklagten nicht ausgehändigt worden. Sie kann deshalb keine Kenntnis der Berufungsbeklagten begründen. Die Tatsache, dass die für den Berufungskläger 4 als Ehemann bestimmte Sendung nach den Geschäftsbedingungen der Post der Berufungsklägerin 3 als Ehefrau ausgehändigt worden ist, änderte selbst dann nichts an der Gültigkeit der Kündigung, wenn der Ehemann davon keine Kenntnis erhalten hätte (Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 266l-o OR N 8; Weber, in: Basler Kommentar. Schweizerisches Obligationenrecht, 6. Auflage, Basel 2015, Art. 266m/266n N 6). Somit stellte das Zivilgericht zu Recht fest, dass bei den Zahlungsfristansetzungen und den Kündigungen die gesetzlichen Formvorschriften eingehalten wurden.

4.1 Am 27. März 2018 reichten die Berufungskläger dem Appellationsgericht eine weitere Eingabe mit Beilagen ein. Der begründete Entscheid wurde den Berufungsklägern am 21. Februar 2018 zugestellt. Damit endete die Frist zur Einreichung der Berufung am 5. März 2018 (Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 142 Abs. 1 und 3 ZPO). Die Eingabe der Berufungskläger vom 27. März 2018 und die damit eingereichten Urkunden können deshalb nur noch berücksichtigt werden, soweit es sich um gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässige neue Tatsachenbehauptungen oder Beweismittel handelt. Gemäss dieser Bestimmung werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz haben vorgebracht werden können (lit. b). Im Folgenden ist getrennt nach den einzelnen Vorbringen und den dazugehörigen Belegen zu prüfen, ob sie vorliegend noch Beachtung finden können.

4.2 In Ziff. 4 ihrer Eingabe vom 27. März 2018 erklären die Berufungskläger unter Verweis auf E-Mail-Korrespondenz mit ihrer damaligen Parteivertreterin vom 6. und 21. März 2018, sie reichten sämtliche in ihren Händen befindlichen Unterlagen ein, weil ihre bisherige Parteivertreterin ihnen die Unterlagen nicht zurückgesendet habe. Diese Behauptungen und Beweismittel sind gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigen. Sie sind für die Beurteilung der Berufung aber unerheblich. Die gemäss der Darstellung der Berufungskläger noch ausstehende Rückgabe der Akten durch ihre frühere Parteivertreterin ist für die Frage, seit wann die Berufungskläger die mit ihrer Eingabe vom 27. März 2018 eingereichten Urkunden haben einreichen können, irrelevant, weil sich die fraglichen Dokument im Original, wie sich aus dem erwähnten E-Mail-Wechsel ergibt, in ihren Händen befunden haben.

4.3 In Ziff. 3 der Eingabe vom 27. März 2018 behaupten die Berufungskläger neu, am 5. März 2018 sei versucht worden, eine neue Vereinbarung mit allen Mietern abzuschliessen. Diese hätten die Mietzinsen im Voraus bezahlt, den Abschluss der Vereinbarung aber abgelehnt. Als Beweismittel reichen die Berufungskläger eine von der Berufungsbeklagten am 5. März 2018 vorunterzeichnete Vereinbarung zwischen der Berufungsbeklagten, vertreten durch ihren Parteivertreter, und den Berufungsklägern, vertreten durch ihre damalige Parteivertreterin, sowie eine von der damaligen Parteivertreterin der Berufungskläger am 5. März 2018 unterzeichnete Quittung ein. Ob die Berufungskläger diese Tatsachenbehauptungen und Beweismittel noch in der Berufung vom 5. März 2018 hätten vorbringen können, erscheint fraglich. Die Frage kann offen bleiben, weil die Tatsachenbehauptungen und Beweismittel für die Beurteilung der Berufung unerheblich sind. Die Berufungskläger lehnten den Abschluss der Vereinbarung gemäss eigenen Angaben ab (Eingabe vom 27. März 2018, Ziff. 3). Damit ist die Vereinbarung nicht zustande gekommen. Die Quittung beweist nur, dass die damalige Parteivertreterin der Berufungskläger am 5. März2018 CHF 6'531.00 zur Weiterleitung an die Berufungsbeklagte erhalten hat. Dass der Betrag tatsächlich weitergeleitet worden ist, kann ihr nicht entnommen werden. Zudem änderte die behauptete Bezahlung der Mietzinsen bis Ende April im Falle der Gültigkeit der Kündigung ohnehin nichts an der Verpflichtung der Berufungskläger zur Räumung der Wohnung.

4.4 Das erstmals mit der Eingabe vom 27. März 2018 eingereichte Schreiben vom 20. Juni 2017 (Mahnschreiben mit Zahlungsaufforderung der Berufungsbeklagten an den Berufungskläger 4) hätte von den Berufungsklägern bei Anwendung der auch juristischen Laien zumutbaren Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren und erst Recht mit der Berufung vom 5. März 2018 eingereicht werden können und müssen. Es handelt sich deshalb um ein neues Beweismittel, das nach Art. 317 Abs. 1 ZPO im Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen ist.

Mit der Replik vom 4. Mai 2018 haben die Berufungskläger noch ein Schreiben der Vermieterin an den Berufungskläger 1 vom 18. Juli 2017 eingereicht, aus welchem eine Gutschrift über CHF 299.30 aufgrund doppelt bezahlter Zahlungsbefehlskosten hervorgeht. Sie machen geltend, dass diese Gutschrift bei der Zahlungsaufforderung vom 14. September 2017 hätte berücksichtigt werden müssen (Replik, S. 1). Die Berufungskläger führen nicht aus, warum es ihnen nicht möglich gewesen sein soll, dieses Dokument nicht schon im erstinstanzlichen Verfahren vorzulegen. Es handelt sich somit um ein unzulässiges Novum, dass nicht mehr berücksichtigt werden kann (Art. 317 Abs. 1 ZPO).

Aufgrund dieser Erwägungen ist der angefochtene Entscheid zu bestätigen und ist die dagegen erhobene Berufung abzuweisen. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens werden die Prozesskosten den Berufungsklägern in solidarischer Verbindung auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden gestützt auf § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Ziff. 11 des Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810) auf CHF 600.– festgesetzt. Die Parteientschädigung wird in Anwendung von § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 lit. b Ziff. 9 und § 10 Abs. 2 der Honorarordnung für die Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt (HO, SG 291.400) auf CHF 1'200.– festgesetzt.

Mit der Zusprechung einer Parteientschädigung soll der obsiegenden Partei der aus der anwaltlichen Parteivertretung im Verfahren erlittene Schaden ersetzt werden. Da die Parteientschädigung somit als Schadenersatz im Sinn von Art. 18 Abs. 2 lit. i des Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG, SR 641.20) zu qualifizieren ist, wird darauf keine Mehrwertsteuer erhoben. Wenn die Partei durch die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer finanziell belastet wird, rechtfertigt es sich, diesen Betrag auch bei der Bemessung der Parteientschädigung zu berücksichtigen. Fehlt eine entsprechende Belastung, so ist die Mehrwertsteuer bei der Parteientschädigung hingegen nicht zu berücksichtigen. Wenn die obsiegende Partei selbst mehrwertsteuerpflichtig ist und den Prozess im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit geführt hat, kann sie die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer in der Regel als Vorsteuer abziehen (Art. 28 Abs. 1 lit. a MWSTG). In diesem Fall wird die Parteientschädigung deshalb ohne Mehrwertsteuer zugesprochen, sofern die betroffene Partei nicht ausdrücklich einen Zuschlag für die Mehrwertsteuer beantragt und nachweist, dass sie durch die Mehrwertsteuer belastet ist (AGE ZB.2017.36 vom 29. Dezember 2017 E. 3 und ZB.2017.1 vom 29. März 2017 E. 4.3). Gemäss dem UID-Register ist die Berufungsbeklagte mehrwertsteuerpflichtig. Das vorliegende Verfahren betrifft ihre unternehmerische Tätigkeit. Dass sie ausnahmsweise trotzdem durch die Mehrwertsteuer belastet sei, macht sie nicht geltend. Folglich ist ihr die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen. Das Zivilgericht sprach der Berufungsbeklagten die Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer zu. Da die Berufungskläger dies nicht beanstanden, besteht kein Anlass, den erstinstanzlichen Entscheid diesbezüglich zu ändern.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 17. Januar 2017 (RB.2017.295) wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Die Berufungskläger tragen die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.– in solidarischer Verbindung.

Die Berufungskläger haben der Berufungsbeklagten in solidarischer Verbindung eine Parteientschädigung von CHF 1'200.– zu bezahlen.

Mitteilung an:

- Berufungskläger 1 bis 4

- Berufungsbeklagte

- Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.