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Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt Dreiergericht |
ZB.2019.6
ENTSCHEID
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, Dr. Cordula Lötscher
und Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler
Parteien
A____ Berufungsklägerin 1
[...] Klägerin 1
B____ Berufungskläger 2
[...] Kläger 2
beide vertreten durch C____, Advokat, [...]
gegen
D____ Berufungsbeklagte
[...] Beklagte
[...]
vertreten durch E____, Advokat,
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 30. Oktober 2018
betreffend Anfangsmietzins
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 17. Februar 2017 mieteten A____ und B____ (Mieter und Berufungskläger) von der D____ (Vermieterin und Berufungsbeklagte) eine neu erstellte 3 ½-Zimmerwohnung im 9. Obergeschoss im [...] in Basel. Die Wohnfläche beträgt 95,5 m2. Die Parteien vereinbarten als Monatsmietzins CHF 2‘715.– zuzüglich Nebenkosten akonto von CHF 263.– sowie als Mietbeginn den 1. Februar 2018.
Am 16. Februar 2018 riefen die beiden Mieter die Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an und verlangten eine Herabsetzung des Anfangsmietzinses auf höchstens CHF 2‘215.–. In der Folge gelangten die Mieter an das Zivilgericht Basel-Stadt und verlangten eine Herabsetzung des Mietzinses ab 1. Februar 2018 auf höchstens CHF 2‘215.–. Den Verfahrensantrag auf Edition sämtlicher Unterlagen zur Überprüfung der Ertragslage des Mietobjekts wies die Verfahrensleiterin des Zivilgerichts ab. Am 30. Oktober 2018 fand die Hauptverhandlung statt. Mit Entscheid vom selben Tag trat das Zivilgericht auf die Klage nicht ein.
Der schriftlich begründete Entscheid wurde den Mietern am 16. Januar 2019 zugestellt. Dagegen haben sie am 15. Februar 2019 Berufung beim Appellationsgericht erhoben. Darin verlangen sie, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur materiellen Beurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen; eventualiter sei der Entscheid aufzuheben und der Anfangsmietzins auf höchstens CHF 2‘215.– herabzusetzen. Mit Berufungsantwort vom 2. Mai 2019 beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung, soweit darauf eingetreten werden könne. Mit Berufungsreplik vom 7. Juni 2019 halten die Mieter an ihren Anträgen fest. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Am 24. September 2019 fand eine Urteilsberatung statt.
Erwägungen
1. Eintreten
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Dies ist vorliegend der Fall: Bei Mietzinsstreitigkeiten in unbefristeten Mietverhältnissen beläuft sich der Streitwert auf den zwangzigfachen Jahresbetrag der umstrittenen Mietzinsdifferenz (BGer 4A_1/2014 vom 26. März 2014 E. 1; BGE 121 III 397 E. 1 S. 399). Im vorliegenden Fall haben die Parteien vereinbart, dass der Mietvertrag zunächst für fünf Jahre gelten soll und sich danach – ohne Kündigung – automatisch jeweils um fünf weitere Jahre verlängere. Damit liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor (vgl. Art. 255 OR Abs. 3 OR; BGE 114 II 165 E. 2 S. 166 f.; BGE 118 II 422 E. 1 S. 424). Folglich beträgt der Streitwert CHF 120'000.– (monatliche Mietzinsdifferenz von CHF 500.– x 12 Monate x 20 Jahre = CHF 120'000.–) und der für die Berufung erforderliche Mindeststreitwert von CHF 10‘000.– ist ohne Weiteres erreicht. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.
Zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gesetzes betreffend die Organisation der Gerichte und der Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100]).
2. Zivilgerichtsentscheid
Das Zivilgericht hat zunächst die Standpunkte der Parteien dargelegt: Nach Auffassung der Mieter genüge das Vorliegen einer Wohnungsnot, um den Anfangsmietzins gerichtlich überprüfen zu lassen; einer persönlichen Notlage der Mieter bedürfe es nicht. Nach Auffassung der Vermieterin hätten die Mieter eine luxuriöse Wohnung gemietet und würden ohne Not den Mietvertrag in Frage stellen; im Luxussegment herrsche keine Wohnungsnot (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1).
Sodann hat das Zivilgericht dargelegt, unter welchen Voraussetzungen der Mieter den Anfangsmietzins anfechten darf. Gemäss dem Bundesgericht genüge eine statistisch erstellte Knappheit an Wohnungsangeboten bereits für sich allein für eine Mietzinsanfechtung (BGE 142 III 442). Den Nachweis der Wohnungsknappheit könne der Mieter dabei auch mittels amtlicher Statistiken erbringen. Aufgrund des Wortlauts und Sinns von Art. 270 OR komme man – so das Zivilgericht weiter – nicht umhin, die in BGE 142 III 442 aufgestellten Grundsätze dahingehend zu konkretisieren, dass im Fall des Abstellens auf die örtlichen Verhältnisse für Mieträume auch die finanziellen Verhältnisse des Mieters, das Mietzinssegment, in welchem er sich bewege, sein Raumbedarf und eine allenfalls bestehende Beschränkung bezüglich der geographischen Lage zu berücksichtigen seien. Zudem sei zu fordern, dass die Statistik nach dem Ausbaustandard differenziere. Berücksichtige man diese Faktoren nicht, würde dies bedeuten, dass bei einer Leerstandsquote von weniger als 1,5 % jeder Mieter den Anfangsmietzins voraussetzungslos und ungeachtet seiner finanziellen Möglichkeiten auf Missbräuchlichkeit überprüfen lassen könnte (E. 2.2).
Das Zivilgericht hat im Weiteren ausgeführt, dass gemäss der Leerstandserhebung des Statistischen Amtes des Kantons Basel-Stadt 3-Zimmerwohnungen im Kanton Basel-Stadt am 1. Juni 2017 eine Leerstandsquote von 0,5 % und im Kanton Basel-Landschaft von 1,0 % aufwiesen. In den beiden Kantonen seien in den beiden Jahren vor dem 1. Juni 2017 29 bzw. 60 Wohnungen neu erstellt und 138 bzw. 191 Wohnungen neu renoviert worden. Vergleiche man die Zahlen der in den letzten beiden Jahren neu erstellten und neu renovierten Wohnungen mit den leerstehenden Wohnungen in dieser Kategorie, so ergebe sich im Kanton Basel-Stadt eine Leerstandsquote von über 1,5 %. Jedenfalls weise die Statistik der im Kanton Basel-Stadt neu erstellten und neu renovierten Wohnungen keine Wohnungsnot aus. Im Übrigen hätten die beiden Mieter nicht einmal behauptet, dass sie aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt gezwungen gewesen seien, den vorliegenden Mietvertrag zu unterschreiben oder auf eine Wohnung im Segment der Neubauten mit hohem Ausbaustandard auszuweichen. Demzufolge hätten die Mieter nicht belegt, dass die Klagevoraussetzungen von Art. 270 OR erfüllt seien. Da es sich dabei um Kriterien handle, die erfüllt sein müssten, damit eine Überprüfung des Mietzinses gemäss Art. 269 und 269a OR erfolgen könne, habe bei ihrem Fehlen ein Nichteintretensentscheid zu ergehen (E. 2.3).
3. Voraussetzung(en) der Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses
3.1 Die Mieter berufen sich zunächst auf BGE 142 III 442: In diesem Entscheid habe das Bundesgericht Art. 270 Abs. 1 lit. a OR (Anfechtung des Anfangsmietzinses) umfassend ausgelegt. Es sei zum Schluss gekommen, dass für die Anfechtung des Anfangsmietzinses der Nachweis genüge, dass auf dem örtlichen Markt Wohnungsnot herrsche, ohne dass der Mieter darüber hinaus eine persönliche Notlage dartun müsse (Berufung, S. 6 f.). Im Widerspruch dazu stehe die Auffassung des Zivilgerichts, wonach man nicht umhin komme, die in BGE 142 III 442 aufgestellten Grundsätze dahingehend zu konkretisieren, dass beim Abstellen auf die örtlichen Verhältnisse auch die finanziellen Verhältnisse des Mieters, das Mietzinssegment, in dem er sich bewege, sein Raumbedarf und eine allfällige Beschränkung bezüglich der geographischen Lage zu berücksichtigen seien (Berufung, S. 6–9).
Die Vermieterin macht dagegen geltend, BGE 142 III 442 betreffe die Frage, ob der Mieter nicht nur die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt, sondern zusätzlich auch noch eine persönliche Notlage nachzuweisen habe. Hingegen setze sich BGE 142 III 442 nicht mit der Frage auseinander, wie konkret die massgebenden Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zu bestimmen und demgemäss vom beweisbelasteten Mieter zu behaupten und zu beweisen seien. Bei der Beurteilung dieser im vorliegenden Fall interessierenden Frage sei das Zivilgericht zutreffend zur Auffassung gelangt, dass die Mieter den erforderlichen Nachweis einer Wohnungsnot in dem von ihnen anvisierten Wohnungsmarkt nicht erbracht hätten; namentlich hätten sie auch nie geltend gemacht, dass der von ihnen anvisierte Wohnungsmarkt nicht ihren Verhältnissen entspreche und sie auf diesen Wohnungsmarkt ausgewichen seien, weil sie aufgrund einer Wohnungsnot dazu gezwungen worden wären (Berufungsantwort, Rz 13–15).
3.2 Art. 270 Abs. 1 OR lässt die Anfechtung des Anfangsmietzinses durch den Mieter zu, wenn:
„a. er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnungen und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah, oder
b. der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.“
Das Bundesgericht hat im Leitentscheid BGE 142 III 442 ausgeführt, dass die Anfechtung nach Art. 270 Abs. 1 OR in drei alternativen Fällen möglich sei, nämlich erstens wenn der Mieter aus persönlicher oder familiärer Notwendigkeit zum Abschluss des Vertrags gezwungen war (lit. a erste Alternative), wenn er zweitens wegen der Situation auf dem lokalen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen war (lit. a zweite Alternative) oder drittens wenn der Mietzins gegenüber demjenigen des Vormieters erheblich erhöht wurde (lit. b) (E. 2.2 S. 446). Das Bundesgericht hat sodann eingehend die Frage erörtert, ob der Mieter im Rahmen der zweiten Alternative nicht nur die Wohnungsknappheit, sondern auch eine persönliche Notwendigkeit zum Vertragsschluss nachweisen müsse (namentlich die Notwendigkeit des Wohnungswechsels und hinreichender Suchbemühungen). In der Literatur – so das Bundesgericht – seien die Meinungen geteilt (E. 2.2.3 und 2.3 S. 447–449). Aufgrund einer umfassenden Prüfung des Wortlauts, der Gesetzessystematik, der Entstehungsgeschichte und des Sinns von Art. 270 Abs. 1 OR kommt das Bundesgericht zum Schluss, dass es im Rahmen der zweiten Alternative genügt, wenn der Mieter nachweist, dass im örtlichen Markt eine Wohnungsknappheit herrscht, ohne dass darüber hinaus eine Not- oder Zwangslage dargetan werden müsste (E. 3.1 S. 449–455).
Das Bundesgericht legt in Bezug auf den Sinn von Art. 270 Abs. 1 OR dar, es sei nicht einzusehen, weshalb für die Anfechtung des Anfangsmietzinses wegen einer nicht funktionierenden Marktlage der Nachweis einer persönlichen Not- bzw. Zwangslage erforderlich sein sollte. Der Grundsatz pacta sunt servanda gelte uneingeschränkt und gehöre gar zum ordre public, wenn gleichberechtigte und vergleichbar marktmächtige Kontrahenten einen Vertrag schlössen. Es sei nun jedoch eine Binsenwahrheit, dass Konsumenten im Allgemeinen und Mieter im Besonderen keine den Anbietern vergleichbare Stellung einnähmen, die ihnen die Verhandlung eines ausgewogenen Vertrags ermöglichen könnte. Um den Missbrauch eines Marktungleichgewichts zu verhindern, habe sich der Gesetzgeber deshalb gezwungen gesehen, die herkömmlichen Anfechtungsgründe wegen Willensmängeln und Übervorteilung in besonderen Konstellationen zu ergänzen (etwa in Art. 40a ff. OR für Haustürgeschäfte und ähnliche Geschäfte). Im Mietrecht habe sich erwiesen, dass beim Neuabschluss von Verträgen die Gefahr missbräuchlicher Mietzinse namentlich dann bestehe, wenn der Bestand an verfügbaren Wohnungen so gering sei, dass ein Interessent den Vertrag auch dann schliesse, wenn der Anbieter missbräuchliche Preise verlange. In diesen Fällen bestehe rein aufgrund der Marktlage ein Zwang zum Abschluss des Mietvertrags – auch zu missbräuchlichen Bedingungen. Um dieser Gefahr zu begegnen, ermögliche die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR die Überprüfung des Anfangsmietzinses auf Missbrauch während der 30-tägigen Anfechtungsfrist. In der Literatur werde zutreffend darauf hingewiesen, es sei vom Gesetz vorausgesetzt, dass sich die Marktlage bei Knappheit an Wohnungen beim Vertragsschluss konkret bemerkbar mache. Die Knappheit des Angebots verschaffe den Anbietern auf dem Wohnungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Unternehmen nahekomme. Die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse gestützt auf die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR diene insoweit der gleichen Zielsetzung wie die Preisüberwachung oder die Kartellgesetzgebung. Dass die zivilrechtlichen Rechtsbehelfe zur Korrektur eines Marktungleichgewichts nur voraussetzten, dass der Vertrag vom marktmächtigen Partner diktiert werde, ohne auch noch einen auf einer persönlichen Notlage beruhenden Vertragsabschlusszwang zu erfordern, sei in der massgebenden Literatur anerkannt. Mit der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR soll einzig das Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit ermöglichen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 442 E. 3.1.4 S. 452–454 mit Hinweisen).
3.3 Wenngleich BGE 142 III 442 in der Literatur kontovers aufgenommen worden ist (Dietschy Martenet, DB 2016, S. 38, S. 39 [„La solution retenue est convaicante“]; Koller/Strik, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2016, ZBJV 2018, S. 208, 236 [„Entscheid zu begrüssen“]; Rohrer, BGE 142 III 442 [Urteil des Bundesgerichts 4A_691/2015 vom 18 Mai 2016], S. 128, 142 [„Das Bundesgericht entfernt sich … vom Rahmen, den die Bundesverfassung den Eingriffen in die zivilrechtliche Vertragsfreiheit im Mietrecht setzt“]), besteht jedenfalls Einigkeit darüber, wie der Entscheid zu verstehen ist. Nach einhelliger Auffassung genügt der Nachweis, dass im örtlichen Markt Wohnungsknappheit herrscht, ohne dass darüber hinaus eine Not- oder Zwangslage des Mieters dargetan werden muss (Dietschy Martenet, a. a. O., S. 39 f.; Koller/Strik, a. a. O., S. 232 und 239; Rohrer, a. a. O., S. 142; Hürlimann-Kaupp, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Einleitungstitel des ZGB in den Jahren 2014 bis 2017, ZBJV 2019, S. 79, 99; Kägi/Wirz, Mietrecht – Entwicklungen 2017, njus.ch, S. 1, 9 f.; Roncoroni, Die Anfechtung des Anfangsmietzinses im schweizerischen Rechtssystem, mp 2018, S. 1, 24; Tschudi, Entwicklungen im Mietrecht, SJZ 2017, S. 319, 322 f.). Diesen in BGE 142 III 442 statuierten Grundsatz hat das Bundesgericht in BGer 4A_93/2017 vom 21. September 2017 E. 4.1 bestätigt. Unter diesen Umständen bleibt kein Raum für die vom Zivilgericht postulierte „Konkretisierung“ des in BGE 142 III 442 aufgestellten Grundsatzes. Ebenso wie in BGE 142 III 442, der ebenfalls zwei gutsituierte Mieter betraf, sind demnach beim Abstellen auf die örtlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt die finanziellen Verhältnisse der Mieter, das Mietzinssegment, in dem sie sich bewegen, und der Wohnungsstandard nicht zu berücksichtigen (vgl. aber Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2, S. 6). Diese vom Zivilgericht geforderte „Konkretisierung“ würde den in BGE 142 III 442 aufgestellten Grundsatz weitgehend aushöhlen, wonach der Nachweis einer Wohnungsknappheit auf dem örtlichen Wohnungsmarkt genügt, ohne dass darüber hinaus eine Notlage des Mieters belegt werden müsste.
4. Nachweis einer Wohnungsknappheit im vorliegenden Fall
4.1 Die Mieter machen sodann geltend, dass die Wohnungsknappheit grundsätzlich mittels offizieller Statistiken bewiesen werden könne, vorausgesetzt, dass diese aktuell seien und auf verlässlichen und hinreichend differenzierten Erhebungen beruhten (Berufung, S. 10 oben). Die Leerstandserhebung des Statistischen Amtes Basel-Stadt, welche sie – die Mieter – vor Zivilgericht eingereicht hätten, erfülle diese Anforderungen und weise zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Leerstandsquote von 0,5 % aus, was derjenigen der 3-Zimmerwohnungen entspreche. Die Statistik differenziere auch nach Wohnquartier und weise für das […]-Quartier, in welchem die Wohnung liege, eine Leerstandsquote von 0,8 % aus. Die Mieter hätten somit die Wohnungsknappheit nachgewiesen (S. 10 unten). Die Mieter legen sodann dar, dass das Zivilgericht die amtliche Statistik gar nicht in Frage gestellt habe, sondern diese in unzulässiger Weise ergänzt habe, um zu einer Leerstandsquote von über 1,5 % für neu erstellte und renovierte Wohnungen zu kommen (S. 11 f.).
Die Vermieterin wendet ein, die Mieter hätten sich vor Zivilgericht nur pauschal und in keiner Weise substantiiert auf die Leerstandserhebung bezogen; namentlich hätten sie nicht dargelegt, inwieweit diese Erhebung die Anforderungen an eine genügende Statistik zum Nachweis einer Wohnungsknappheit erfülle (Berufungsantwort, Rz 16 und 17). Das Zivilgericht habe überzeugend festgestellt, dass die Mieter den Beweis der Wohnungsknappheit nicht erbracht hätten, da die Leerstandserhebung nicht hinreichend differenziert sei. Mit dieser Feststellung setzten sich die Mieter – so die Vermieterin – in ihrer Berufung nicht auseinander. Das Zivilgericht habe zutreffend angenommen, dass die Mieter eine Wohnungsknappheit in Bezug auf dasjenige Marktsegment hätten dartun und beweisen müssen, in welches die von ihnen gemietete Wohnung falle (Rz 18). Bemerkenswerterweise stellten die Mieter den Befund des Zivilgerichts nicht in Frage, wonach in dem von ihnen anvisierten Marktsegment eine Leerstandsquote von über 1,5 % bestehe (Rz 19). Dass im von den Mietern beanspruchten Luxussegment keine Wohnungsknappheit bestehe, sei von der (nicht beweisbelasteten) Vermieterin bereits vor Zivilgericht bewiesen worden (Rz 20).
4.2 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann die Wohnungsknappheit im Sinn der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR grundsätzlich mit offiziellen Statistiken belegt werden. Vorausgesetzt ist, dass diese aktuell sind und auf verlässlichen und hinreichend differenzierten Erhebungen beruhen (BGE 142 III 442 E. 3.2 S. 455). Eine Wohnungsknappheit wird bei einer Leerstandsquote von weniger als 1,5 % bejaht (BGer 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3 b) bb; BGer 4A_453/2015 vom 18. Mai 2016 E. 2.3).
In Bezug auf die Anforderungen, die eine Statistik zur Wohnungsknappheit erfüllen muss, hat sich das Bundesgericht bis anhin zu den Statistiken der Kantone Genf, Freiburg und Zürich geäussert. In Bezug auf den Kanton Genf gelangte es im Jahr 2002 zum Schluss, dass auf die Statistik der Genfer Kantonsregierung abgestellt werden könne, die nach der Grösse der Wohnungen (Anzahl Zimmer) differenziere und Jahr für Jahr aktualisiert werde (BGer 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3 b)). In den Jahren 2016 und 2017 bestätigte das Bundesgericht die „Seriosität“ der Genfer Statistik (BGer 4A_453/2015 vom 18. Mai 2016 E. 2.3; BGer 4A_93/2017 vom 21. September 2017 E. 4.2 und 4.3).
In Bezug auf die Statistik des Kantons Freiburg stellte das Bundesgericht im Jahr 2009 fest, dass diese nicht genüge, da sie weder nach Grösse der Wohnungen (Anzahl Zimmer) unterscheide noch jährlich erneuert werde. Zudem beschränke sie sich auf eine Gesamteinschätzung der kantonalen Verhältnisse. In einem Kanton wie Freiburg mit seiner ausgedehnten Fläche erscheine es jedoch als notwendig, zwischen den verschiedenen Regionen des Kantons zu unterscheiden, die in Bezug auf den Leerwohnungsbestand erhebliche Diskrepanzen aufweisen könnten, namentlich zwischen den städtischen Gebieten und den Randregionen oder ländlichen Regionen. In diesem Punkt sei die Situation in Freiburg anders als in Genf, wo örtliche Abweichungen geringer seien (BGE 136 III 82 E. 2 S. 86 = Pra 2010 Nr. 98).
In Bezug auf den Kanton Zürich hat das Bundesgericht im Jahr 2016 dargelegt, dass das erstinstanzliche Mietgericht aufgrund der amtlichen Statistik eine Leerstandsquote von 0,11 % in der Stadt Zürich und von 0,61 % im ganzen Kanton Zürich angenommen habe. Da die Vermieterin keine substantiierten Einwendungen gegen diese amtlichen statistischen Grundlagen angeführt habe, erachtete das Bundesgericht die Wohnungsknappheit in Bezug auf die Stadt Zürich als ausgewiesen (BGE 142 III 442 E. 3.2 S. 455 f.).
Die Leerstandserhebung des Statistischen Amtes des Kantons Basel-Stadt entspricht bezüglich Differenzierungsgrad und Aktualität der Genfer Statistik (vgl. zur Genfer Statistik [arrêté déterminant les catégories des logement où sévit la penurie, Recueil systematique [RS] I 4 45 07). Sie unterscheidet beim Leerwohnungsbestand ebenfalls nach der Wohnungsgrösse (Anzahl Zimmer) und wird jährlich neu erstellt. Sie entspricht deshalb den bundesgerichtlichen Anforderungen an eine seriöse Statistik und ist deshalb zum Nachweis einer Wohnungsknappheit geeignet.
4.3 Im vorliegenden Fall haben sich die Mieter vor Zivilgericht auf die basel-städtische Leerstandserhebung (Ausgabe 2017) berufen (Protokoll der Verhandlung vom 30. Oktober 2018, S. 2 und 3 unten) und diese auch eingereicht (Klagebeilage 7). Der Einwand der Vermieterin, die Mieter hätten sich vor Zivilgericht nur pauschal auf die Leerstandserhebung bezogen und nicht dargelegt, inwieweit sie die Anforderungen an eine genügende Statistik erfülle (Berufungsantwort, Rz 16 und 17), geht fehl. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Wohnungsknappheit nämlich erstellt, wenn diese aufgrund einer seriösen Statistik festgestellt wird (BGE 136 III 82 E. 2 S. 85 = Pra 2010 Nr. 98; BGer 4A_453/2015 vom 18. Mai 2016 E. 2.3). Es genügt somit, dass sich die Mieter vor Zivilgericht auf die basel-städtische Leerstandserhebung berufen haben, ohne eingehend deren Seriosität darzulegen. Es ist vielmehr Aufgabe des Gerichts zu prüfen, ob die angerufene Statistik den bundesgerichtlichen Anforderungen an eine seriöse Statistik (vgl. dazu E. 4.2) genügt.
Wie das Zivilgericht zutreffend festgehalten hat, weist die basel-städtische Leerstandserhebung (Ausgabe 2017) – für 3-Zimmerwohnungen im Kanton Basel-Stadt eine Leerstandsquote von 0,5 % aus (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3 S. 7 oben; Leerstandserhebung, S. 7 oben). Über alle Wohnungsgrössen beträgt die Leerstandsquote ebenfalls 0,5 % (Leerstandserhebung, S. 6 oben). Der Erhebung lässt sich sodann entnehmen, dass die räumliche Verteilung des Leerstands im Stadtkanton ein „recht ausgeglichenes Bild“ zeigt (S. 6). Lag die Leerstandsquote im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für 3-Zimmerwohnungen bei 0,5 % und waren die Leerstände räumlich recht ausgeglichen verteilt, ist eine Wohnungsknappheit in Bezug auf die vorliegende 3 ½-Zimmerwohnung – entgegen der Auffassung des Zivilgerichts – zu bejahen. Für darüber hinausgehende statistische Differenzierungen zum Nachweis der Wohnungsknappheit, wie sie das Zivilgericht vorgenommen hat (Zivilgerichtsentscheid, E.2.3), bietet die bundesgerichtliche Rechtsprechung keine Grundlage. Namentlich muss die Statistik innerhalb des Segments der 3-Zimmerwohnungen nicht nach weiteren Kriterien differenzieren (wie zum Beispiel nach dem Erstellungs- oder Renovationsdatum der Wohnung [Unterteilung in neu gebaute Wohnungen, neu renovierte Wohnungen und andere Wohnungen] oder nach dem Ausbaustandard der Wohnung [hoher, mittlerer und tiefer Standard]) (vgl. obige E. 3 und 4.2).
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Mieter mit der Anrufung der basel-städtischen Leerstandserhebung ihrer Behauptungs- und Beweislast in Bezug auf das Vorliegen einer Wohnungsknappheit nachgekommen sind und die Leerstandserhebung eine Wohnungsknappheit bei 3-Zimmerwohnungen ausweist. Ist aber eine Wohnungsknappheit erstellt, ist die Voraussetzung der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR erfüllt. Das Zivilgericht hat es somit zu Unrecht unterlassen, die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses materiell zu beurteilen.
5. Sachentscheid und Kostenentscheid
5.1 Aufgrund dieser Erwägungen ist die Berufung der Mieter gutzuheissen und der Fall zur materiellen Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses an das Zivilgericht zurückzuweisen. Damit trägt die Vermieterin die Prozesskosten des vorliegenden Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
5.2 In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2‘500.– bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800], in Kraft seit dem 5. Juli 2018). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Nettomietzins für die Wohnung CHF 2‘715.–, so dass § 2a Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes nicht anwendbar ist. Anwendung finden somit die allgemeinen Bestimmungen des Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810): Diese sehen bei einem Streitwert von noch CHF 120‘000.– (vgl. obige E. 1) im Berufungsverfahren einen Gerichtsgebührenrahmen von CHF 750.– bis CHF 6‘000.– vor (§ 12 in Verbindung mit § 6 Abs. 1 lit. a GGR). Da sich das Berufungsverfahren auf die Frage des Eintretens beschränkt (vgl. § 16 GRR; Zivilgerichtsentscheid, E. 3), werden die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren auf CHF 1‘000.– festgelegt.
In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden sodann keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und 3a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz). Die im Berufungsverfahren obsiegenden Mieter haben demnach trotz ihres Obsiegens keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung wird gutgeheissen, der Entscheid des Zivilgerichts Basel-Stadt vom 30. Oktober 2018 (MG.2018.39) aufgehoben und der Fall zur materiellen Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses an das Zivilgericht zurückgewiesen.
Die Berufungsbeklagte trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'000.–.
Mitteilung an:
- Berufungsklägerin 1
- Berufungskläger 2
- Berufungsbeklagte
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
PD Dr. Benedikt Seiler
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.