Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.1

ENTSCHEID

vom 3. Februar 2023

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____ Berufungsklägerin

Postlagernd / Annahme 5, 4005 Basel Mieterin

gegen

B____ AG Berufungsbeklagte

[...] Vermieterin

c/o [...]

Gegenstand

Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts

vom 29. Dezember 2022

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Mit Gesuch vom 7. Juli 2022 beantragte die B____ (Vermieterin) beim Zivilgericht Basel-Stadt, es sei A____ (Mieterin) im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gerichtlich anzuweisen, die bei der Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten an [...] in [...] per sofort zu räumen. Für den Fall, dass die Mieterin die genannten Räumlichkeiten bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei die Vermieterin zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Mit Entscheid vom 14. September 2022 (nachfolgend aufgehobener Entscheid) wies das Zivilgericht die Mieterin an, die bei der Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 26. September 2022, 11:30 Uhr, zu räumen. Zudem ordnete das Zivilgericht an, dass wenn die Mieterin innert der gesetzten Frist nicht ausgezogen ist, auf Antrag der Vermieterin ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die amtliche Räumung vollzogen werde.

Mit Eingabe vom 16. Oktober 2022 legte die Mieterin Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 14. September 2022 ein. Mit Entscheid vom 25. November 2022 (ZB.2022.32) hob das Appellationsgericht in Gutheissung der Berufung den Entscheid des Zivilgerichts vom 14. September 2022 auf und wies die Sache an das Zivilgericht zurück. Mit Entscheid vom 29. Dezember 2022 (nachfolgend angefochtener Entscheid) wies das Zivilgericht die Mieterin an, die bei der Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 16. Januar 2023, 11:30 Uhr, zu räumen. Zudem erkannte es, dass auf Antrag der Vermieterin nach Bezahlung des Kostenvorschusses ohne Weiteres die Räumung vollzogen werde, wenn die Mieterin die erwähnten Räumlichkeiten innert der gesetzten Frist nicht geräumt hat.

Am 5. Januar 2023 reichte die Mieterin beim Appellationsgericht eine als «Einsprache zum Zivilgerichtsentscheid vom 30. Dezember 2022/Fristerstreckung!» bezeichnete Eingabe vom 4. Januar 2023 ein, am 10. Januar 2023 eine als «Berufungseingabe/Einsprache zum Entscheid vom 29. Dezember 2022» bezeichnete Eingabe vom 9. Januar 2023 (nachfolgen Berufungsbegründung), eine Kopie des angefochtenen Entscheids mit Bemerkungen (nachfolgend angefochtener Entscheid mit Bemerkungen), einen «Nachruf zur zwölfseitigen Einsprache vom 29. Dezember 2022» vom 10. Januar 2023 (nachfolgend Ergänzung vom 10. Januar 2023) und eine Kopie eines ans Zivilgericht gerichteten Schreibens vom 10. Januar 2023 betreffend Mietzinsbegehren, Schadenersatzforderung, Genugtuungszahlungen sowie am 12. Januar 2023 eine Eingabe vom 11. Januar 2023 mit einer Beilage. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Die Akten des Zivilgerichts einschliesslich der vom Zivilgericht beigezogenen Akten des Kündigungsschutzverfahrens [...] vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (SSM) wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.1 Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einem Mietobjekt und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit. In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Der Mietzins beläuft sich im vorliegenden Fall auf CHF 1‘270.– pro Monat (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I). Damit beträgt der Streitwert des Berufungsverfahrens CHF 45‘720.–, womit der für die Berufung notwendige Streitwert erreicht ist.

1.2 Aus der Eingabe der Mieterin vom 29. Dezember 2022 ist ersichtlich, dass sie den Entscheid des Zivilgerichts vom 29. Dezember 2022 mit dem zulässigen Rechtsmittel beim Appellationsgericht anfechten will. Daher ist die Eingabe als Berufungserklärung gegen diesen Entscheid zu qualifizieren. Die falsche Bezeichnung des Rechtsmittels als Einsprache schadet der Mieterin nicht (vgl. Reetz, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Vorbemerkungen zu den Art. 308-318 N 51; Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, N 865 f. und 927). Insbesondere die Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 und der angefochtene Entscheid mit Bemerkungen enthalten eine Begründung der Berufung. Die Mieterin hat die Berufungserklärung vom 4. Januar 2023 (Postaufgabe 5. Januar 2023), die Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 (Postaufgabe 10. Januar 2023), den angefochtenen Entscheid mit Bemerkungen (Postaufgabe 10. Januar 2023), den Nachtrag vom 10. Januar 2023 (Postaufgabe 10. Januar 2023) und die Eingabe vom 11. Januar 2023 (Postaufgabe 12. Januar 2023) innert zehn Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids und damit rechtzeitig eingereicht (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Auf die Berufung ist einzutreten. Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

1.3 Am 31. Januar 2023 und damit lange nach Ablauf der Berufungsfrist reichte die Mieterin beim Appellationsgericht eine weitere Eingabe mit Beilagen ein. Eine Ergänzung der Berufungsbegründung ist nach Ablauf der Berufungsfrist grundsätzlich unzulässig. Dass die Voraussetzungen der Zulässigkeit von Noven im Berufungsverfahren erfüllt wären, wird von der Mieterin nicht behauptet und ist nicht ersichtlich. Folglich sind die Eingabe vom 31. Januar 2023 und die damit eingereichten Beilagen im vorliegenden Berufungsverfahren unbeachtlich.

2.1 Die Mieterin beantragt, dass ihr eine Anwältin oder ein Anwalt bestellt werde (Berufung vom 9. Januar 2023 S. 2; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 8). Die gerichtliche Bestellung eines Rechtsbeistands kommt gestützt auf Art. 69 Abs. 1 oder Art. 117 und Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO in Betracht. Da die Voraussetzungen für die Bestellung eines Rechtsbeistands nach beiden Bestimmungen aus den nachstehenden Gründen nicht erfüllt sind, ist der Antrag der Mieterin abzuweisen.

2.2 Ist eine Partei offensichtlich nicht imstande, den Prozess selbst zu führen, so kann das Gericht sie gemäss Art. 69 Abs. 1 ZPO auffordern, eine Vertreterin oder einen Vertreter zu beauftragen. Leistet die Partei innert der angesetzten Frist keine Folge, so bestellt ihr das Gericht eine Vertretung. Art. 69 Abs. 1 ZPO bezieht sich auf Parteien, die nicht postulationsfähig sind (Domej, in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 69 N 1; Sutter-Somm/Seiler, Handkommentar zur ZPO, Zürich 2021, Art. 69 N 1). Postulationsfähigkeit ist die Fähigkeit, Prozesshandlungen wirksam selbst vorzunehmen (AGE BEZ.2022.2 vom 15. Juni 2022 E. 5.1; vgl. Domej, a.a.O., Art. 67 N 1; Sterchi, in: Berner Kommentar, 2012, Art. 67 ZPO N 24). Eine Partei ist postulationsunfähig, wenn sie nicht in der Lage ist, das, was sie im Prozess will, dem Gericht gegenüber zu formulieren oder in die vorgeschriebene Form zu bringen (vgl. Staehelin/Schweizer, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 69 N 2b; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 69 N 1). Zusätzlich zur offensichtlichen Unfähigkeit der Partei, den Prozess selbst zu führen, setzt ein Vorgehen nach Art. 69 Abs. 1 ZPO voraus, dass der Rechtsstandpunkt der Partei nicht aussichtslos erscheint (BGer 2C_708/2016 vom 24. August 2016 E. 2.2, 5A_286/2015 vom 2. November 2015 E. 2.2.4; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 69 N 5; Tenchio, in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 69 ZPO N 8).

2.3

2.3.1 Gemäss Art. 69 Abs. 2 ZPO benachrichtigt das Gericht die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (nachfolgend KESB), wenn es Schutzmassnahmen für geboten hält. Nach verbreiteter Lehre statuiert diese Bestimmung eine Meldepflicht des Gerichts für den Fall, dass es Zweifel an der Prozessfähigkeit einer natürlichen Person hegt und Massnahmen des Erwachsenenschutzes für geboten hält (Staehelin/Schweizer, a.a.O., Art. 69 N 23; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 69 N 14; vgl. Domej, a.a.O., Art. 69 N 12; Tenchio, a.a.O., Art. 69 ZPO N 7). Da die Anordnung einer Erwachsenenschutzmassnahme nicht notwendigerweise Prozess- bzw. Urteilsunfähigkeit oder Postulationsfähigkeit voraussetzt (vgl. Art. 388 ff. ZGB), kann eine Meldung des Gerichts an die KESB aber auch bei gegebener Prozess- und Postulationsfähigkeit geboten sein. Dementsprechend wird in der Lehre erklärt, eine Meldepflicht bestehe «insbesondere», wenn sich im Rahmen der Prüfung der Postulationsfähigkeit der begründete Verdacht ergebe, dass die Partei bezüglich des zu führenden Prozesses urteilsunfähig sei (Tenchio, a.a.O., Art. 69 ZPO N 28).

2.3.2 Das Zivilgericht stellte fest, dass sich die Mieterin in einem ausserordentlichen Zustand und einer verzweifelten Situation befunden habe. Um zu versuchen, ihr die notwendige Hilfe zukommen zu lassen, erstattete das Zivilgericht am 22. August 2022 bei der KESB eine informelle Gefährdungsmeldung und setzte es eine Verhandlung an, zu der es zusätzlich zu den Parteien auch eine Vertreterin der KESB und die Amtsärztin vorlud. Die Vermieterin wurde von der Teilnahme an der Verhandlung dispensiert (vgl. angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. II und E. 2.10). Die Mieterin konnte mangels rechtzeitiger Kenntnis von der Verhandlung nicht daran teilnehmen (vgl. AGE ZB.2022.32 vom 25. November 2022 E. 2.2.4 f.; angefochtener Entscheid E. 2.5). Daher stellte das Zivilgericht im angefochtenen Entscheid nicht auf die Angaben der Liegenschaftsverwaltung anlässlich der Verhandlung ab (vgl. angefochtener Entscheid E. 2.5). An der Verhandlung vom 14. September 2022 nahmen die Liegenschaftsverwaltung, C____ als Vertreterin der KESB mit ihrer Auszubildenden und die Amtsärztin teil (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. II). Das Zivilgericht teilte der KESB insbesondere die Eingaben der Mieterin vom 18. August und 4. September 2022, das Dispositiv des aufgehobenen Entscheids vom 14. September 2022 (Zustellung am 16. September 2022), die schriftliche Begründung des aufgehobenen Entscheids (Zustellung am 10. Oktober 2022) und den angefochtenen Entscheid vom 29. Dezember 2022 mit. Auf Anfrage des verfahrensleitenden Appellationsgerichtspräsidenten teilte die KESB mit Schreiben vom 10. Januar 2023 mit, dass bislang keine Beistandschaft für die Mieterin errichten worden sei, eine entsprechende Massnahme jedoch weiterhin geprüft werde. Da eine Meldung des Gerichts an die KESB und die Errichtung einer Beistandschaft auch bei einer prozess- und postulationsfähigen Partei geboten sein können, kann aus dem Umstand, dass das Zivilgericht die KESB eingeschaltet hat und diese die Errichtung einer Beistandschaft prüft, nicht geschlossen werden, es bestehe begründeter Anlass zu Zweifeln an der Postulations- oder gar Prozessfähigkeit der Mieterin.

2.3.3 Aufgrund der Eingaben der Mieterin ist davon auszugehen, dass sie teilweise unter einer verzerrten Wahrnehmung der Realität leidet. Dementsprechend beruht auch ein erheblicher Teil der Argumente, die sie in ihren Rechtsschriften vorbringt, offensichtlich auf einer verzerrten Wahrnehmung der Realität. Aus den Eingaben der Mieterin, insbesondere auch aus der Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, den Bemerkungen auf dem angefochtenen Entscheid (Postaufgabe 10. Januar 2023) und dem Nachtrag vom 10. Januar 2023, ist aber auch ersichtlich, dass sie in der Lage ist, die Bedeutung und die Tragweite der Ausweisung aus ihrer Mietwohnung und des angefochtenen Entscheids zu erkennen und einzuschätzen, sich diesbezüglich einen vernünftigen eigenen Willen zu bilden, entsprechend diesem Willen zu handeln und ihren Willen mit Eingaben im Prozess umzusetzen. Insbesondere ist sie offensichtlich fähig, der Begründung des angefochtenen Entscheids zu folgen und den Erwägungen des Zivilgerichts in einwandfreiem Deutsch zielgerichtet sachbezogene eigene Argumente entgegenzusetzen. Wie insbesondere ihr Gesuch vom 4. Januar 2023 um Erstreckung der Berufungsfrist zeigt, erkennt sie auch die Bedeutung prozessualer Fristen und ist sie in der Lage, Vorkehren zur Fristwahrung zu treffen. Dass ihr Fristerstreckungsgesuch abgewiesen werden musste, ändert daran nichts, zumal sie am 10. Januar 2023 rechtzeitig eine Berufungsbegründung eingereicht hat.

2.3.4 In ihrer Berufungserklärung vom 4. Januar 2023 behauptete die Mieterin, dass ihr das Verfassen von Briefen, die für die Weiterführung des Prozesses erforderlich seien, nicht mehr möglich sei, weil ihr die UPK mittlerweile Valium und Haldol verschrieben hätten. Mit Verfügung vom 9. Januar 2023 wies der Verfahrensleiter die Mieterin darauf hin, dass diese Behauptungen nicht genügten zur Glaubhaftmachung der Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit, innert der Berufungsfrist selbst eine Berufungsbegründung einzureichen oder eine Drittperson damit zu beauftragen. Insbesondere fehle jegliches Beweismittel dafür, dass die betreffenden Medikamente der Mieterin tatsächlich verschrieben worden seien und von ihr tatsächlich eingenommen würden, und könnte aus der Einnahme von Valium und/oder Haldol allein nicht geschlossen werden, dass der Zustand der Mieterin derart beeinträchtigt gewesen sei, dass es ihr unmöglich oder unzumutbar gewesen sei, selbst innert der Berufungsfrist eine Berufungsbegründung einzureichen oder eine Drittperson damit zu beauftragen. Als geeignetes Beweismittel für die Einnahme der Medikamente und deren Auswirkungen auf die Fähigkeiten der Mieterin komme insbesondere ein ärztliches Zeugnis in Betracht. Mit Eingabe vom 11. Januar 2023 (Postaufgabe 12. Januar 2023) reichte die Mieterin eine ärztliche Bestätigung der UPK vom 12. Januar 2023 ein. Gemäss dieser erhielt die Mieterin seit dem 3. Januar 2023 in den UPK Diazepam (Psychopax, anderer Handelsname Valium) und Haloperdiol (Haldol). Vom 6. bis 8. Januar 2023 habe sie kein Haloperdiol, sondern Olanzapin (Zyprexa) erhalten. Dass die Fähigkeit der Mieterin, Eingaben im Berufungsverfahren zu verfassen, durch die Einnahme dieser Medikamente beeinträchtigt gewesen wäre, kann der Bestätigung nicht entnommen werden. Damit stellen die Behauptungen der Mieterin und die ärztliche Bestätigung keine hinreichenden Gründe dar für die Annahme, das Verfassen von Eingaben im Berufungsverfahren sei der Mieterin nicht möglich oder nicht zumutbar gewesen. Im Übrigen hat die Mieterin auf der ärztlichen Bestätigung selbst vermerkt, dass Valium auf ihr Drängen hin in Reserve genommen worden sei und sie wieder fähig sei, Briefe zu verfassen, seitdem das Valium in Reserve sei und von ihr nicht mehr täglich eingenommen werden müsse. Die Fähigkeit, Eingaben im Berufungsverfahren zu verfassen, hat sie im Übrigen mit der Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, den Bemerkungen auf dem angefochtenen Entscheid (Postaufgabe 10. Januar 2023), dem Nachtrag vom 10. Januar 2023 und der Eingabe vom 11. Januar 2023 (Postaufgabe 12. Januar 2023) selbst unter Beweis gestellt. Damit könnte eine allfällige Unfähigkeit, Briefe zu verfassen, höchstens wenige Tage gedauert haben. Da die Mieterin innert der Berufungsfrist die Berufungsbegründung, die Bemerkungen auf dem angefochtenen Entscheid, den Nachtrag und die Eingabe vom 11. Januar 2023 eingereicht hat, wäre diese Unfähigkeit folgenlos geblieben und daher irrelevant.

2.3.5 Aus den vorstehenden Gründen ist die Postulationsfähigkeit der Mieterin zu bejahen. Damit ist die Bestellung einer anwaltlichen Vertretung gestützt auf Art. 69 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen. Eine solche kommt im Übrigen auch deshalb nicht in Betracht, weil die Berufung aus den nachstehenden Erwägungen aussichtslos erscheint.

2.4 Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Partei Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Wenn dies zur Wahrung der Rechte der Partei notwendig ist, umfasst die unentgeltliche Rechtspflege gemäss Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO die gerichtliche Bestellung einer Rechtsbeiständin oder eines Rechtsbeistands. Dass sie nicht über die erforderlichen Mittel für eine Anwältin oder einen Anwalt verfüge, behauptet die Mieterin soweit ersichtlich nicht. Jedenfalls ergibt sich aus den nachstehenden Erwägungen, dass die Berufung der Mieterin aussichtslos ist, und ist eine anwaltliche Vertretung zur Wahrung ihrer Rechte nicht notwendig. Damit kommt auch die Bestellung einer Anwältin oder eines Anwalts gestützt auf Art. 117 und Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO nicht in Betracht.

2.5

2.5.1 Im Übrigen ist davon auszugehen, dass die Mieterin über eine anwaltliche Vertretung verfügt hätte, wenn sie sich gehörig darum bemüht und ihren bisherigen Anwältinnen nicht mit unbegründetem Misstrauen begegnet wäre.

2.5.2 Die Mieterin behauptet, sie habe die KESB um eine neue anwaltliche Vertretung ersucht und dieser Antrag sei abgelehnt worden. Dabei bleibt unklar, ob sie eine anwaltliche Vertretung für das Ausweisungsverfahren und/oder für allfällige weitere Verfahren betreffend FU meint (vgl. Berufungserklärung vom 4. Januar 2023; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 8; Eingabe vom 11. Januar 2023 S. 5). Die Mieterin behauptet weiter, sie habe mit Inseraten in der Basler Zeitung erfolglos nach einer Anwältin oder einem Anwalt gesucht (vgl. angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 8; Eingabe vom 11. Januar 2023 S. 2). Selbst bei Wahrunterstellung könnte aus der Erfolglosigkeit einer derart ungewöhnlichen Art der Suche nicht geschlossen werden, dass die Mieterin keine anwaltliche Vertretung gefunden hätte, wenn sie den üblichen Weg individueller telefonischer oder schriftlicher Anfragen gewählt hätte. Die Mieterin behauptet zwar, sie habe auch mit Briefen eine Anwältin oder einen Anwalt gesucht (Berufungserklärung). Obwohl sie der verfahrensleitende Appellationsgerichtspräsident mit Verfügung vom 9. Januar 2023 darauf hingewiesen hat, dass die blosse Behauptung, sie habe mit Briefen eine anwaltliche Vertretung gesucht, zur Glaubhaftmachung hinreichender Suchbemühungen nicht genüge, und geeignete Beweismittel insbesondere Kopien von Absagen angefragter Anwältinnen oder Anwälte wären, hat die Mieterin Suchbemühungen mittels individueller Anfragen weder substanziiert noch belegt.

2.5.3 Im angefochtenen Entscheid stellte das Zivilgericht fest, dass die Mieterin im Verfahren betreffend fürsorgerische Unterbringung (nachfolgend FU) von einer Anwältin als Prozessbeiständin unterstützt worden sei und diese auch im Ausweisungsverfahren von der Mieterin oder der KESB hätte beigezogen werden können (angefochtener Entscheid E. 2.10). Die Mieterin wendet dagegen ein, diese Anwältin habe sich wie bereits die Anwältin, die ihr die Rechtsschutzversicherung bewilligt habe (vgl. dazu Stellungnahme vom 9. Dezember 2022 S. 5) nur vordergründig für sie, in Wirklichkeit aber mehrheitlich gegen sie und für die Gegenpartei eingesetzt (Berufungserklärung; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 20; Eingabe vom 11. Januar 2023 S. 2). Daher habe sie die Zusammenarbeit mit ihr beenden müssen (Berufungserklärung). Die unsubstanziierten Behauptungen der Mieterin sind nicht geeignet, Zweifel daran zu erwecken, dass die Anwältin die Interessen der Mieterin im Verfahren betreffend FU pflichtgemäss gewahrt hat und daher bei objektiver Betrachtung von der Vermieterin auch im Ausweisungsverfahren hätte beigezogen werden können.

2.6 Zusammenfassend kann dem Antrag der Mieterin auf Bestellung einer Anwältin oder eines Anwalts für das vorliegende Berufungsverfahren nicht gefolgt werden.

3.1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtlage klar ist (lit. b). Von der klagenden Partei wird verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen. Für die Verneinung eines klaren Falles genügt es, dass die beklagte Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der Einwände der beklagten Partei könne daran nichts ändern. Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren Falls nicht (BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.1). Wenn die Ausweisung wie im vorliegenden Fall gestützt auf eine Kündigung angeordnet werden soll, die von der Mieterin angefochten worden ist, ist die Gültigkeit der Kündigung im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen und beziehen sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 518). Im summarischen Verfahren gilt grundsätzlich die Verhandlungsmaxime. Im für den mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen vereinfachten Verfahren ist der Sachverhalt dagegen im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen festzustellen (BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2). Damit das vom Gesetzgeber mit diesen Bestimmungen verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser in Fällen, in denen die Kündigung angefochten worden ist, nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 518; BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2).

3.2

3.2.1 Die Vermieterin hat mit dem Gesuch vom 7. Juli 2022 eine Kopie eines Schreibens der Liegenschaftsverwaltung vom 14. April 2022 eingereicht. Darin wird die Mieterin darauf hingewiesen, dass die Miete plus Nebenkosten für Januar, Februar, März und April 2022 von je CHF 1'270.– und damit insgesamt CHF 5'080.– ausstehend seien, wird ihr gestützt auf Art. 257d OR eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ab Empfang des Schreibens gesetzt und wird ihr für den Fall, dass sie die Zahlungsfrist unbenutzt verstreichen lässt, die Kündigung des Mietvertrags mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende des Monats angedroht. Dieses Schreiben wurde der Mieterin gemäss der eingereichten Sendungsverfolgung am 22. April 2022 zugestellt. Ein Indiz für eine Fälschung findet sich auf der Kopie des Schreibens vom 14. April 2022, die sich in den Akten befindet, nicht.

3.2.2 Die Mieterin behauptet, die ursprüngliche Version des Schreibens vom 14. April 2022 habe keine Kündigungsandrohung enthalten (angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 2, 9 und 21 f.; aufgehobener Entscheid mit Bemerkungen S. 2). Deshalb habe Frau D____ (Leiterin Kanzlei) von der SSM bei der Mieterin nachgefragt. Schliesslich habe Frau D____ selbst wiederholt, dass die Rechnung keine Kündigungsandrohung enthalte (aufgehobener Entscheid mit Bemerkungen S. 2; vgl. angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 9). Damit will die Mieterin wohl behaupten, die SSM habe eine Version des Schreibens vom 14. April 2022 ohne Kündigungsandrohung erhalten. Eine solche Behauptung wäre jedoch aktenwidrig, weil sich in den vom Zivilgericht beigezogenen Akten des Schlichtungsverfahrens ([...]) keine entsprechende Version findet. Nur wenige Tage nach dem Telefonat mit Frau D____ soll gemäss der Mieterin ein erster Überfallsversuch auf die Mieterin erfolgt sein. Per 30. April 2022 sei die Entwendung dann gelungen. Die Mieterin scheint behaupten zu wollen, die ursprüngliche Version des Schreibens vom 14. April 2022 sei ihr unter Mitwirkung der Polizei in den Räumlichkeiten der Fachhochschule Nordwestschweiz entwendet worden, die Vermieterin habe nachträglich die Kündigungsandrohung eingefügt und das Schreiben neu ausgedruckt und die Version mit der Kündigungsandrohung sei anlässlich einer Personenkontrolle zu ihren Effekten gelegt worden (vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 7 f.; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 2 und 9; aufgehobener Entscheid mit Bemerkungen S. 2 und 6). Hätte das Schreiben vom 14. April 2022 tatsächlich keine Kündigungsandrohung enthalten, hätte die Vermieterin der Mieterin ein neues Schreiben mit Kündigungsandrohung zustellen können. Dadurch wäre die Beendigung des Mietverhältnisses mit einem Bruttomietzins von CHF 1‘270.– höchstens um einen Monat verzögert worden. Dass die Vermieterin oder Liegenschaftsverwaltung als ihre Vertreterin stattdessen zu den von der Mieterin behaupteten drastischen und strafbaren Mitteln gegriffen hätte, erscheint nach allgemeiner Lebenserfahrung ausgeschlossen. Wie das Appellationsgericht bereits in seinem Entscheid vom 25. November 2022 festgestellt hat, bezichtigt die Mieterin in ihren Bemerkungen zum aufgehobenen Entscheid überdies diverse Personen ohne Nennung irgendeines Beweismittels strafbaren Verhaltens, ist es nach allgemeiner Lebenserfahrung ausgeschlossen, dass sie Opfer aller dieser Straftaten geworden sein könnte, und lassen sich ihre Behauptungen nur damit erklären, dass sie teilweise unter einer verzerrten Wahrnehmung der Realität leidet (vgl. AGE ZB.2022.32 vom 25. November 2022 E. 3). Aus den vorstehenden Gründen ist die Behauptung der Mieterin, die ursprüngliche Version des Schreibens vom 14. April 2022 habe keine Kündigungsandrohung enthalten, aus den vorstehenden Gründen offensichtlich unbegründet und haltlos und besteht kein ernsthafter Zweifel, dass die eingereichte Kopie mit der ursprünglichen Version des Schreibens vom 14. April 2022 übereinstimmt. Entgegen der Ansicht der Mieterin erscheint es ausgeschlossen, dass bei einer Untersuchung der Computer der Vermieterin oder der Liegenschaftsverwaltung ein Hinweis darauf gefunden werden könnte, dass die ursprüngliche Version des Schreibens vom 14. April 2022 keine Kündigungsandrohung enthalten hat. Die entsprechenden Beweisanträge der Mieterin (vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 7 f.; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 2), sind daher in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen.

3.2.3 Die Mieterin bestreitet die Höhe des abgemahnten Mietzinses und die Höhe der Nebenkosten (aufgehobener Entscheid E. 2.11). Der Einwand der Mieterin, die Vermieterin habe die Zahlung eines zu hohen Betrags gefordert, ist rechtsmissbräuchlich und daher unbeachtlich, wenn die Mieterin die Vermieterin weder auf den Fehler hingewiesen noch den nach ihrem Wissen tatsächlich vorhandenen Ausstand beglichen hat oder zumindest darlegt, dass sie den Ausstand bei korrekter Angabe des geschuldeten Betrags beglichen hätte (BGer 4A_330/2017 vom 8. Februar 2018 E. 3.1, 4A_32/2007 vom 16. Mai 2007 E. 6.2). Die Mieterin behauptet nicht, dass sie die Vermieterin auf den angeblichen Fehler im Schreiben vom 14. April 2022 hingewiesen habe oder dass sie einen Teil der Mietzinsen und/oder Nebenkosten bezahlt habe oder bei Angabe des ihrer Ansicht nach korrekten Betrags bezahlt hätte. Im aufgehobenen Entscheid (E. 2.13) hat das Zivilgericht erwogen, dass die Berufung der Mieterin auf einen zu hohen abgemahnten Ausstand rechtsmissbräuchlich und folglich nicht zu hören sei, weil sie weder den unbestrittenen Teil des Mietzinses geleistet noch der Vermieterin die Vorbehalte bezüglich der Höhe der abgemahnten Mietzinsen mitgeteilt habe. Unter diesen Umständen hätte die Mieterin spätestens nach der Rückweisung zur Neubeurteilung entsprechende Behauptungen zweifellos vorgebracht, wenn sie die Vermieterin auf den angeblichen Fehler im Schreiben vom 14. April 2022 hingewiesen oder einen Teil des abgemahnten Betrags tatsächlich oder zumindest bei Angabe des ihrer Ansicht nach korrekten Betrags bezahlt hätte. Da sie das aber nie geltend gemacht hat, besteht kein Zweifel, dass dies nicht der Fall ist und die Sachverhaltsdarstellung diesbezüglich vollständig ist.

3.3 Die Zahlungsfrist endete am 23. Mai 2022. Am 24. Mai 2022 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag unter Verwendung des dafür vorgesehenen Kündigungsformulars unter Hinweis auf Art. 257d OR ausserordentlich per Ende Juni 2022. Die Kündigung wurde der Mieterin am 27. Mai 2022 zugestellt (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I und E. 2.11.2 f.). Dass sie die Mietzinsen und die Nebenkosten bezahlt habe, behauptet die Mieterin nicht.

3.4

3.4.1 Die Mieterin macht geltend, die Wohnung habe an diversen Mängeln gelitten (vgl. Berufungsbegründung S. 8). Wird durch einen Mangel, für den die Vermieterin gemäss Art. 259a Abs. 1 OR einzustehen hat (vgl. Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 259d OR N 2), die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann die Mieterin gemäss Art. 259d OR von der Vermieterin verlangen, dass sie den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem sie vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. Unter den Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR kann die Mieterin den Mietzins zudem hinterlegen. Mit der Hinterlegung gilt der Mietzins als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR).

3.4.2 Die Rechtsnatur der Herabsetzung des Mietzinses ist umstritten. Die überwiegende Lehre spricht sich für ein Gestaltungsrecht aus. Gemäss einer anderen Ansicht handelt es sich aber um eine gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses, die unabhängig von einer Herabsetzungserklärung solange gilt, als die Voraussetzungen der Herabsetzung gegeben sind (vgl. BGE 142 III 557 E. 8.2 S. 558 ff. mit Nachweisen). Das Bundesgericht liess die Frage nach der Rechtsnatur der Herabsetzung mangels Entscheidrelevanz offen. Zur Begründung erwog es unter anderem, dass bei Annahme einer gesetzlichen Verminderung des Mietzinses eine Voraussetzung für den Eintritt dieser Minderung ohne Weiteres in einer Erklärung der Mieterin bestehen könne (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 560 f.). Im Folgenden hielt es an seiner Praxis fest, dass die Herabsetzung nach Art. 259d OR eine Erklärung der Mieterin an die Vermieterin voraussetzt (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562). Aus dieser muss ersichtlich sein, dass die Mieterin nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen will (vgl. BGer 4C.66/2001 vom 15. Mai 2001 E. 3c; Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 22 FN 56). Zudem muss die Herabsetzungserklärung das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln angeben (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562; BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4; AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1). Dabei kann die Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1; vgl. BGE 142 III 557 E. 8.3.4 S. 566). Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine Herabsetzung nach Art. 259d OR der Kündigung wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegensteht, wenn die Herabsetzungserklärung vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR erfolgt (Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 257d OR N 15; vgl. Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257d OR N 10). Insofern ist die Situation vergleichbar mit derjenigen bei der Verrechnung (vgl. dazu unten E. 3.4.5). Die Mieterin behauptet in ihrer Berufung vom 16. Oktober 2022, ihren Bemerkungen zum aufgehobenen Entscheid, ihrer Stellungnahme vom 9. Dezember 2022, ihrer Berufungserklärung vom 4. Januar 2023, ihrer Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, ihren Bemerkungen zum angefochtenen Entscheid, ihrem Nachtrag vom 10. Januar 2023 und ihrer Eingabe vom 11. Januar 2023 nicht, dass sie spätestens am 23. Mai 2022 gegenüber der Vermieterin oder der Liegenschaftsverwaltung erklärt habe, sie wolle wegen Mangelhaftigkeit der Wohnung nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen. Erst recht behauptet sie nicht, sie habe dabei das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht genannt und einen konkreten Bezug zu beanstandeten Mängeln angegeben. Eine entsprechende an die Vermieterin oder die Liegenschaftsverwaltung gerichtete Erklärung aus der Zeit bis 23. Mai 2022 findet sich auch nicht in den Akten. Ein Anlass, diesbezüglich an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung zu zweifeln, besteht nicht. Damit ist davon auszugehen, dass es an einer rechtzeitigen Herabsetzungserklärung fehlt.

3.4.3 Im angefochtenen Entscheid stellte das Zivilgericht fest, die Mieterin habe sinngemäss erwähnt, dass sie den Mietzins für August bis Dezember 2021 hinterlegt habe, und die Schlichtungsstelle habe den Mietzins offenbar im Januar 2022 der Vermieterin überwiesen. Eine Hinterlegung des Mietzinses für den massgebenden Zeitraum von Januar bis April 2022 habe die Mieterin hingegen nicht behauptet (angefochtener Entscheid E. 2.11.5). Die Mieterin bestreitet dies im Berufungsverfahren nicht und behauptet auch im Berufungsverfahren keine Hinterlegung des Mietzinses für Januar bis April 2022. Nachdem das Zivilgericht bereits im aufgehobenen Entscheid vom 14. September 2022 (E. 2.16) festgestellt hat, dass eine Hinterlegung des Mietzinses für Januar bis April 2022 nicht behauptet worden und aus den Akten der Schlichtungsstelle nicht ersichtlich sei, und im angefochtenen Entscheid ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass die Frage, ob der Mietzins für diesen Zeitraum hinterlegt worden ist, massgebend sei, hätte die Mieterin eine entsprechende Hinterlegung zweifellos behauptet, wenn sie erfolgt wäre. Damit besteht kein Zweifel, dass die Mieterin den ausstehenden Mietzins nicht hinterlegt hat und die Sachverhaltsdarstellung diesbezüglich vollständig ist.

3.4.4 Eine Zurückbehaltung des ganzen oder eines Teils des Mietzinses gestützt auf Art. 82 OR wegen Mängeln der Mietsache ist ausgeschlossen (BGer 4A_537/2016 E. 4.2, 4A_140/2014, 4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2; vgl. Bachofner, Die Mieterausweisung, Diss. Basel 2017, Zürich 2019, N 144), wie das Zivilgericht richtig festgestellt hat (angefochtener Entscheid E. 2.11.5).

3.4.5 Eine Verrechnung steht der Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegen, wenn die Mieterin vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eine Verrechnungserklärung abgibt. Dass die Forderungen gemäss Art. 124 Abs. 2 OR bei wirksamer Verrechnung rückwirkend erlöschen, ändert daran nichts (vgl. BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 3.1, 4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2, 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 5.2; AGE ZB.2020.36 vom 2. November 2020 E. 5.2). Die Verrechnungserklärung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung des Verrechnenden. Sie kann ausdrücklich oder durch konkludentes Handeln erfolgen und muss den Willen des Verrechnenden in unzweideutiger Weise erkennen lassen (BGer 4A_549/2010 vom 17. Februar 2011 E. 3.3; AGE ZB.2020.36 vom 2. November 2020 E. 5.2). Gemäss dem angefochtenen Entscheid (E. 2.11.6) behauptete die Mieterin nicht, dass sie innert der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eine Verrechnungserklärung abgegeben habe. Die Mieterin bestreitet dies nicht und behauptet auch im Berufungsverfahren keine fristgerechte Verrechnungserklärung. Sowohl im aufgehobenen Entscheid (E. 2.7 und 2.17) als auch im angefochtenen Entscheid (E. 2.11.2 und 2.11.6) hat das Zivilgericht festgestellt, dass die Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR am 23. Mai 2022 geendet und die Mieterin nicht behauptet habe, sie habe innert dieser Frist eine Verrechnungserklärung abgegeben. Unter diesen Umständen hätte die Mieterin zweifellos behauptet, sie habe spätestens am 23. Mai 2022 Verrechnung erklärt, wenn sie eine entsprechende Erklärung fristgerecht abgegeben hätte. Damit besteht kein Zweifel, dass die Mieterin bis am 23. Mai 2022 keine Verrechnung erklärt hat und die Sachverhaltsdarstellung diesbezüglich vollständig ist.

3.4.6 Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die von der Mieterin behaupteten Mängel nichts an der Gültigkeit der Kündigung zu ändern vermögen. Daher sind die diesbezüglichen Beweisanträge (vgl. Berufungsbegründung S. 8, 10) mangels Rechtserheblichkeit der zu beweisenden Tatsachen abzuweisen.

3.5

3.5.1 Die Mieterin behauptet, am 15. Februar 2022 sei sie auf dem Weg zum Einkaufen zweimal wahrnehmungslos gemacht worden. Dabei sei der Wohnungsschlüssel entwendet und gegen einen «Fake Schlüssel» ausgetauscht worden. Als sie nach dem Einkaufen die Wohnungstüre habe aufschliessen wollen, habe der Wohnungsschlüssel nicht mehr gepasst (vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 1; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 22; aufgehobener Entscheid mit Bemerkungen S. 2). Die Mieterin macht unter Berufung auf Art. 82 OR geltend, solange die Vermieterin sie am Betreten der Wohnung gehindert und damit ihre Leistung nicht erbracht habe, habe sie von ihr keine Mietzinszahlungen verlangen können (vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 10). Im ersten Berufungsverfahren behauptete die Mieterin, alle ihre Beweismittel seien hauptsächlich von Polizeikräften und vereinzelt von V-Leuten entwendet worden (AGE ZB.2022.32 vom 25. November 2022 E. 3). Mit Eingabe vom 21. Dezember 2022 stellte die Mieterin dem Zivilgericht einen Wohnungsschlüssel zu und erklärte, dabei handle es sich um ihren Wohnungsschlüssel, der seit dem 15. Februar 2022 nicht mehr ins Schloss ihrer Wohnung passe (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. IX). Mit dem angefochtenen Entscheid erkannte das Zivilgericht, dass der von der Mieterin eingereichte Wohnungsschlüssel dieser retourniert wird. Die Mieterin behauptet, der Wohnungsschlüssel sei ihr unmittelbar nach der Retournierung in der Nacht vom 2. auf den 3. Januar 2023 in den UPK «erneut» entwendet worden (Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 4, 10 und 12; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 7 und 22). In ihrer Eingabe vom 11. Januar 2023 (S. 2) behauptet sie zudem, der Wohnungsschlüssel sei ein zweites Mal ausgetauscht worden. Dass die Mieterin Opfer aller dieser Entwendungen geworden und der Wohnungsschlüssel mehrfach ausgetauscht worden sein soll, ist nach allgemeiner Lebenserfahrung ausgeschlossen. Ihre diesbezüglichen Behauptungen lassen sich nur damit erklären, dass sie teilweise unter einer verzerrten Wahrnehmung der Realität leidet oder dass es ihrer Prozesstaktik entspricht, stets eine Entwendung zu behaupten, wenn sie sich daraus einen Vorteil verspricht. Aus den vorstehenden Gründen ist die Behauptung der Mieterin, sie habe keinen Zugang mehr zu ihrer Wohnung gehabt, weil ihr der Wohnungsschlüssel im Zustand der Wahrnehmungslosigkeit entwendet worden sei, haltlos. Im Übrigen könnte sie aus der behaupteten Entwendung aus den nachstehenden Gründen ohnehin nichts zu ihren Gunsten ableiten.

3.5.2 In der Lehre wird die Ansicht vertreten, dass die Art. 259 ff. OR abgesehen allenfalls von Art. 259f OR die Verletzung der Überlassungspflicht während der Mietdauer durch einen Entzug der Mietsache nicht regeln (vgl. Tschudi, SVIT-Kommentar, 4. Auflage 2018, Vorbemerkungen zu Art. 258-259i OR N 2 f. und 11–13). Daher erscheint eine analoge Anwendung von Art. 82 OR im Fall eines nachträglichen Entzugs der Mietsache nicht ausgeschlossen. Als solcher könnte allenfalls auch die Entwendung des Wohnungsschlüssels qualifiziert werden. Die Mieterin hatte den Bruttomietzins monatlich im Voraus zu bezahlen (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I). Falls ihr die Wohnung am 15. Februar 2022 entzogen worden wäre, hätte sie daher in analoger Anwendung von Art. 82 OR höchstens die Bezahlung der Mietzinsen und Nebenkosten für März und April 2022 verweigern können (vgl. zur analogen Anwendung von Art. 82 OR auf Dauerschuldverhältnisse BGE 120 II 209 E. 6a S. 211 f.; Schraner, in: Zürcher Kommentar, 3. Auflage 2000, Art. 82 OR N 112). Mit den Mietzinsen und Nebenkosten für Januar und Februar 2022 hätte sie sich damit in jedem Fall in Verzug befunden. Das Leistungsverweigerungsrecht gemäss Art. 82 OR ist durch eine Einrede im technischen Sinn geltend zu machen. Diese zeigt erst ab dem Zeitpunkt Rechtsfolgen, in dem sie erhoben wird (vgl. Schroeter, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 82 OR N 41, 45 f. und 51; Weber, in: Berner Kommentar, 2. Auflage 2005, Art. 82 OR N 199 und 212–214). Dass sie die Einrede des nicht erfüllten Vertrags vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR und damit spätestens am 23. Mai 2022 erhoben habe, behauptet die Mieterin in ihrer Berufung vom 16. Oktober 2022, ihren Bemerkungen zum aufgehobenen Entscheid, ihrer Stellungnahme vom 9. Dezember 2022, ihrer Berufungserklärung vom 4. Januar 2023, ihrer Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, ihren Bemerkungen zum angefochtenen Entscheid, ihrem Nachtrag vom 10. Januar 2023 und ihrer Eingabe vom 11. Januar 2023 nicht einmal. Damit würde auch ein Entzug der Wohnung nichts daran ändern, dass sie sich im Zeitpunkt des Ablaufs der Zahlungsfrist mit der Zahlung der Mietzinsen und Nebenkosten für Januar bis und mit April 2022 in Verzug befunden hat und die Kündigung daher gültig ist.

3.5.3 Die Mieterin wirft zudem die Frage auf, wie es ihr ohne Zugang zur Wohnung möglich gewesen sein sollte, die ausstehenden Mietzinsen und Nebenkosten zu bezahlen (angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 20). Weshalb sie für die Zahlungen Zugang zur Wohnung benötigt hätte, begründet sie aber nicht. Insbesondere die Tatsache, dass die Mieterin am 15. November 2022 einen Kostenvorschuss von CHF 600.– geleistet hat, obwohl sie angeblich noch immer keinen Zugang zur Wohnung gehabt hat, spricht für das Gegenteil. Im Übrigen ist eine Befreiung von der Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit bei Geldschulden ohnehin ausgeschlossen (Furrer/Wey, in: Furrer/Schnyder [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 97–98 OR N 33; Gauch/Schluep/Emmenegger, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band II, 11. Auflage, Zürich 2020, N 2572; Thier, in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014, Art. 97 N 9; Weber/Emmenegger, in: Berner Kommentar, 2. Auflage 2020, Art. 97 OR N 73).

3.6 Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht zu Recht die Kündigung als gültig erachtet und den Ausweisungsanspruch der Vermieterin bejaht hat.

Die Mieterin machte im Verfahren vor dem Zivilgericht eigene Ansprüche geltend (vgl. angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. II und IX sowie E. 2.7). Damit erhob sie sinngemäss Widerklagen. Gemäss Art. 224 Abs. 1 ZPO kann die beklagte Partei in der Klageantwort Widerklage erheben, wenn der geltend gemachte Anspruch nach der gleichen Verfahrensart wie die Hauptklage zu beurteilen ist. Grundsätzlich ist eine Widerklage auch im summarischen Verfahren zulässig. Sie darf das Verfahren aber nicht wesentlich verzögern (vgl. Jent-Sørensen, in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 252 N 6; Klingler, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 252 N 24 und 27 f.; Sutter-Somm/Lötscher, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257 N 17). Teilweise sind Widerklagen für die von der Mieterin geltend gemachten Ansprüche bereits deswegen ausgeschlossen, weil sie sich nicht gegen die Vermieterin richten, weil sie Gegenstand des Schlichtungsverfahrens vor der SSM bilden (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. d ZPO) oder weil die Mieterin sie nicht spätestens in der Stellungnahme zum Gesuch geltend gemacht hat. Im Übrigen hätten die Behandlung der sinngemässen Widerklagen zu einer wesentlichen und mit der Natur des Verfahrens auf Rechtsschutz in klaren Fällen nicht vereinbaren Verfahrensverzögerung geführt. Daher ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die von der Mieterin geltend gemachten eigenen Ansprüche im angefochtenen Entscheid nicht beurteilt hat. Auch im Berufungsverfahren macht die Mieterin eigene Ansprüche geltend (vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 7–12). Soweit sie diese bereits im erstinstanzlichen Verfahren geltend gemacht hat, ist darauf nicht einzutreten, weil das Zivilgericht die Ansprüche mit dem angefochtenen Entscheid zu Recht nicht beurteilt hat. Soweit die Mieterin die Ansprüche erstmals im Berufungsverfahren geltend macht, ist darauf nicht einzutreten, weil eine Widerklage im Berufungsverfahren ausgeschlossen ist (Sutter-Somm/Seiler, Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2021, Art. 224 N 4).

5.1 In ihrer Eingabe vom 11. Januar 2023 ersucht die Mieterin darum, wenigstens solange in der Wohnung bleiben zu dürfen, bis sie wieder eine Arbeit und Einkommen habe, bis sie sich von der Brutalität während ihrer Obdachlosigkeit und ihres Aufenthalts in den UPK erholt habe oder bis sie ihr Hab und Gut verkauft habe.

5.2 Im vorliegenden Fall wurde das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstands der Mieterin gestützt auf Art. 257d OR gekündigt. In einem solchen Fall ist eine Erstreckung von Gesetzes wegen ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Soweit die Mieterin mit ihrem Antrag sinngemäss um eine Erstreckung des Mietverhältnisses ersucht, ist dieser deshalb offensichtlich unbegründet.

5.3

5.3.1 Wenn das Gericht die Mieterin mit einem Leistungsurteil zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet, kann es in Anwendung von Art. 236 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO auf Antrag der Vermieterin für den Fall, dass die Mieterin ihrer Pflicht nicht nachkommt, die amtliche Räumung als Vollstreckungsmassnahme anordnen (AGE ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020 E. 3.4.3; vgl. BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6; Bachofner, a.a.O., N 325, 633, 641 f. und 732). Dies hat das Zivilgericht im vorliegenden Fall getan, indem es erkannt hat, auf Antrag der Mieterin werde ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Räumung vollzogen, wenn die Mieterin die gemieteten Räumlichkeiten nicht bis spätestens 16. Januar 2023, 11:30 Uhr, geräumt hat. Bei der Anordnung der amtlichen Räumung als Vollstreckungsmassnahme hat das Gericht den Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV, SR 101]) zu beachten. Es muss der Mieterin einen Aufschub der Vollstreckung des Ausweisungsentscheids bzw. eine Schonfrist zur freiwilligen Erfüllung gewähren, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Mieterin innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. In jedem Fall darf die Schonfrist aber nur kurz sein und nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (AGE ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020 E. 3.4.3; vgl. BGE 117 Ia 336 E. 2b S. 339; BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6, 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014 E. 3.1; Bachofner, a.a.O., N 641, 865 und 867; Brüllhardt/Püntener, Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, Kap. 5.28.4.3). Ein Aufschub bis zum Zeitpunkt, in dem die Mieterin eine neue Wohnung gefunden hat, und damit auf unbestimmte Zeit ist unzulässig (AGE ZB.2020.26 vom 6. Oktober 202 E. 3.4.3; vgl. BGE 117 Ia 336 E. 3 S. 340).

5.3.2 Mit dem aufgehobenen Entscheid vom 14. September 2022 wies das Zivilgericht die Mieterin an, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 26. September 2022, 11:30 Uhr, zu räumen. Aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Berufung gegen diesen Entscheid, der Aufhebung dieses Entscheids und der Rückweisung der Sache an das Zivilgericht kam die Mieterin bis zum angefochtenen Entscheid vom 29. Dezember 2022 faktisch in den Genuss einer Schonfrist von mehr als drei Monaten. Indem das Zivilgericht die Mieterin mit dem angefochtenen Entscheid vom 29. Dezember 2022 anwies, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 16. Januar 2023, 11:30 Uhr, zu räumen, gewährte es ihr eine Schonfrist von gut zwei Wochen. Aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Berufung gegen den angefochtenen Entscheid kam die Mieterin faktisch in den Genuss einer zusätzlichen Schonfrist von rund drei Wochen.

Ein Aufschub der Vollstreckung der Ausweisung bis die Mieterin wieder eine Arbeit und Einkommen hat, ist als Aufschub auf unbestimmte Zeit ausgeschlossen. Aufgrund der Akten und den Angaben der Mieterin ist davon auszugehen, dass sie sich seit dem 19. September 2022 in den UPK aufhält. Damit hatte sie rund viereinhalb Monate Zeit, um sich von den Belastungen der Obdachlosigkeit zu erholen. Subjektiv mag die Mieterin ihren Aufenthalt in den UPK zwar als belastend empfinden. Dass sie dort brutal oder in anderer Art und Weise unkorrekt behandelt worden oder einem «Psychoterror» ausgesetzt gewesen wäre (vgl. dazu Nachtrag vom 10. Januar 2023), hat sie aber nicht glaubhaft gemacht. Mangels gegenteiliger objektiver Hinweise ist vielmehr davon auszugehen, dass in den UPK eine angemessene Unterbringung der Mieterin gewährleistet gewesen ist.

Die amtliche Räumung von Wohnräumen ist im Kanton Basel-Stadt in § 51 GOG und in der Verordnung über die Räumung von Wohnräumen im Rahmen des Exmissionsverfahrens (SG 215.450, nachfolgend: Verordnung) geregelt. Das Zivilgericht setzt den Vollzugstag fest, informiert die Parteien und gegebenenfalls die beizuziehenden amtlichen Stellen darüber und beauftragt ein Transportunternehmen mit der Räumung des Mietobjekts und dem Abtransport der in den Wohnräumen zurückgelassenen Gegenstände, die eingelagert werden (vgl. § 3 Abs. 1 und § 5 Abs. 1 der Verordnung; Bachofner, a.a.O., N 790). Eingelagert werden insbesondere Gegenstände mit wirtschaftlichem Wert und wirtschaftlich wertlose Gegenstände mit affektivem Wert, die weder beschädigt noch verschmutzt sind und ohne grossen Aufwand eingelagert werden können. Nicht eingelagert werden Gegenstände, die sowohl wirtschaftlich als auch affektiv wertlos sind, wirtschaftlich wertlose Gegenstände mit affektivem Wert, die beschädigt oder verschmutzt sind oder nur mit grossem Aufwand eingelagert werden können, sowie verderbliche Waren und Pflanzen. Die Vermieterin entscheidet, ob nicht einzulagernde Gegenstände ihr zu überlassen oder im Rahmen der Räumung zu entsorgen sind (vgl. 51 Abs. 1 und 2 GOG; § 6 Abs. 1 der Verordnung; Bachofner, a.a.O., N 790). Die einzulagernden Gegenstände werden während drei Monaten aufbewahrt. Bei Vorliegen einer Kostengutsprache für die Lagerkosten kann die Aufbewahrungsdauer bis auf zwölf Monate verlängert werden. Die eingelagerten Gegenstände können von der Mieterin während der gesamten Einlagerungsdauer nach vorgängiger Terminvereinbarung und Bezahlung der entstandenen Lagerkosten ausgelöst werden (vgl. § 8 Abs. 1 und 2 der Verordnung; Bachofner, a.a.O., N 791). Wenn die eingelagerten Gegenstände nicht innert Frist ausgelöst werden, werden sie durch Verkauf an das Trödelgewerbe ausübende Personen verkauft. Zu verwertende Gegenstände, die nicht verkauft werden, werden grundsätzlich entsorgt. Für die Einlagerung und die allfällige Verwertung ist der Bereich Bevölkerungsdienste und Migration (BdM) des Justiz- und Sicherheitsdepartements zuständig. Aus einem allfälligen Verwertungserlös werden die Kosten des BdM gedeckt. Ein allfälliger Überschuss wird der Mieterin ausgehändigt (vgl. § 3 Abs. 2 und § 10–13 der Verordnung; Bachofner, a.a.O., N 791). Aus der vorstehenden Darstellung folgt, dass es der Mieterin selbst im Fall der amtlichen Räumung noch möglich ist, ihr Hab und Gut zu verkaufen, und dass im Rahmen der Verwertung ohnehin versucht wird, die Gegenstände zu verkaufen, wenn sie von der Mieterin nicht rechtzeitig ausgelöst werden.

Aus den vorstehenden Gründen besteht kein hinreichender Anlass, der Mieterin mit dem vorliegenden Entscheid eine zusätzliche Schonfrist anzusetzen.

Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens hat die Mieterin in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Diese betragen gemäss § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Ziff. 11 des Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810) CHF 600.–.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 29. Dezember 2022 ([...]) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.–.

Mitteilung an:

- Berufungsklägerin

- Berufungsbeklagte

- Zivilgericht Basel-Stadt

- Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.