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Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt Dreiergericht |
ZB.2023.35
ENTSCHEID
vom 5. August 2023
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler
Parteien
A____ Berufungskläger
[...] Mieter
gegen
B____ Berufungsbeklagter
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 31. Mai 2023
betreffend Ausweisung
Am 8. November 2019 schlossen B____ (Vermieter) und A____ (Mieter) einen Untermietvertrag über ein Restaurant an der [...] in [...], dies zu einem Mietzins von CHF 3'550.– und Nebenkosten von CHF 400.– pro Monat. Es wurde vereinbart, dass der Mietvertrag 3 Jahre gültig sei (bis Ende 2022) und danach der Mieter ein Optionsrecht auf Verlängerung um 4 Jahre mittels einer neuen Vereinbarung habe; zudem könne der Mietvertrag nach der festen Vertragsdauer von 3 Jahren jeweils mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist auf Ende des Monats gekündigt werden. Mit Kündigung vom 18. Dezember 2022 «kündigte» der Vermieter den Mietvertrag und gab zur Begründung an, dass der Vertrag befristet sei und die Frist am 31. Dezember 2022 ende.
Am 4. April 2023 ersuchte der Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es sei der Mieter anzuweisen, das Restaurant per sofort zu räumen. Für den Fall, dass der Mieter das Restaurant bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei der Vermieter zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Der Mieter nahm zu diesem Gesuch weder schriftlich Stellung noch ersuchte er um Durchführung einer mündlichen Verhandlung. Mit Entscheid 31. Mai 2023 wies das Zivilgericht den Mieter an, das Restaurant bis spätestens 14. Juni 2023, 11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich wurde ihm angedroht, dass widrigenfalls die Räumung vollzogen werde. Auf Gesuch des Mieters hin begründete das Zivilgericht seinen Entscheid schriftlich.
Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter mit Eingabe vom 28. Juni 2023 Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Der vorliegende Entscheid wurde nach Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg gefällt.
1.
Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 3’950.–. Unter Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist wird der für die Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.– (36 Monate à CHF 3’950.– = CHF 142’200.–) erreicht.
Die Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Auf die Berufung ist deshalb grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 2). Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2.
Das Zivilgericht legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1 und 2.2). Das Zivilgericht prüfte und bejahte sodann die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind: Da sich der Mieter nicht habe vernehmen lassen, seien die Angaben des Vermieters zum Sachverhalt unbestritten geblieben. Ein befristeter Mietvertrag bedürfe von Gesetzes wegen keiner Kündigung, sondern ende mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer. Der vorliegende befristete Mietvertrag habe am 31. Dezember 2022 geendet und sei nicht stillschweigend weitergeführt worden; dies habe der Vermieter mit seiner «Kündigung» vom 18. Dezember 2022 klarstellen wollen. Es sei ihm nicht zur Last zu legen, dass er eine «Kündigung» versandt habe, zumal die Bedeutung dieser «Kündigung» aus seiner Sicht klar sei und dem Mieter dadurch keine Nachteile entstanden seien. Da der Mieter das Mietobjekt seit dem Ablauf der festen Vertragsdauer am 31. Dezember 2022 ohne Rechtsgrund nutze, habe er es dem Vermieter zurückzugeben (E. 2.3 bis 2.7).
Die Berufung ist von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen im Sinn dieser Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich mit diesen auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Es liegt an ihm, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren (BGer 5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGE 141 III 569 E. 2.3.3). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält (AGE BEZ.2013.73 vom 24. Januar 2014 E. 2; Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).
Im vorliegenden Fall führt der Mieter in seiner Berufung aus, dass er den angefochtenen Entscheid ablehne. Die Angelegenheit werde auf jeden Fall in die Medien kommen, da die Person – gemeint ist wohl der Vermieter – mehr als dubios sei. Er – der Mieter – habe nicht die Möglichkeit gehabt, sich am Verfahren zu beteiligen. Eine Klage gegen den Vermieter wegen Diebstahl und Erpressung sei unterwegs. Der Plan des Vermieters sei es gewesen, dem Mieter zu kündigen, nachdem dieser das Restaurant saniert habe und dieses wieder gut laufe. Der Vermieter schulde dem Mieter seit 3 ½ Jahren IWB-Rechnungen, die der Mieter bezahlt habe. Der Vermieter habe ihn auch erpresst, er solle ihm zusätzlich zur Miete jeden Monat CHF 1'000.– in bar zahlen, sonst würde er kündigen; er – der Mieter – sei sicher, dass der Vermieter diese Summe von CHF 38'000.– nicht versteuert habe. Der Vermieter habe auch versucht, ihm zusätzliche Nebenkosten aufzubürden, obwohl eine Pauschale von CHF 400.– vereinbart worden sei (Berufung, S. 1 f.). Mit diesen Ausführungen legt der Mieter nicht dar, inwiefern der angefochtene Zivilgerichtsentscheid fehlerhaft sein soll. Insbesondere kritisiert er die zentrale und wohlbegründete Einschätzung des Zivilgerichts mit keinem Wort, dass das Mietverhältnis am 31. Dezember 2022 endete und der Mieter seither das Restaurant ohne Rechtsgrund nutzt. Es wird nicht klar, weshalb er den Zivilgerichtsentscheid als unrichtig erachtet. Auf die Berufung kann mangels ausreichender Begründung nicht eingetreten werden.
3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren grundsätzlich CHF 600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung nicht einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt (vgl. § 16 Abs. 1 lit. b GGR) und somit mit CHF 300.– festgesetzt werden.
Dem Vermieter sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist deshalb nicht zuzusprechen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 31. Mai 2023 ([...]) wird nicht eingetreten.
Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 300.–.
Mitteilung an:
- Berufungskläger
- Berufungsbeklagter
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
PD Dr. Benedikt Seiler
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.