Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.39

ENTSCHEID

vom 27. Mai 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, Prof. Dr. Ramon Mabillard

und Gerichtsschreiber Dr. Johannes Hermann

Parteien

A____ Berufungskläger

[...] Kläger

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

B____ Berufungsbeklagter

[...] Beklagter

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts

vom 2. Mai 2023

betreffend Forderung aus Mietvertrag

Sachverhalt

Im Juli 2008 mietete A____ (Mieter) von B____ (Vermieter) eine 4-Zimmerwohnung und eine Garage am [...]weg [...] in Basel. Für die Wohnung vereinbarten die Parteien einen Mietzins von CHF 1'600.–. Ob sie auch die Zahlung von Nebenkosten vereinbart haben, ist umstritten. Mit Schreiben vom 11. Februar 2022 bestritt der Mieter gegenüber dem Vermieter die Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2020/2021, da keine klare Nebenkostenvereinbarung vorliege. Nachdem im Schlichtungsverfahren vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten keine Einigung erzielt werden konnte, stellte die Schlichtungsstelle dem Mieter eine Klagebewilligung aus.

Mit Klage vom 4. Juli 2022 gelangte der Mieter an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, der Vermieter sei zur Zahlung von CHF 18'000.– nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 zu verurteilen, dies unter dem Vorbehalt von Mehrforderungen (Verfahrensnummer MG.2022.45). Mit Klage vom gleichen Tag beantragte der Mieter zudem eine Senkung des Mietzinses (MG.2022.46). Ebenfalls am 4. Juli 2022 klagte der Vermieter gegen den Mieter auf Zahlung noch offener Saldi aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen (MG.2022.47). Nachdem das Zivilgericht den Parteien am 31. Januar 2023 einen Vergleichsvorschlag zu allen drei Klagen vorgelegt hatte und dieser Vorschlag vom Mieter abgelehnt worden war, fand am 2. Mai 2023 die Hauptverhandlung statt. An dieser erweiterte der Mieter im Verfahren MG.2022.45 sein Klagebegehren und verlangte nunmehr, den Vermieter zur Zahlung von CHF 22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 zu verurteilen. Der Vermieter beantragte die Abweisung der Klage. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht die Klage ab. Auf Gesuch des Mieters hin begründete es seinen Entscheid schriftlich.

Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter am 13. Juli 2023 Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragt er, es sei der Vermieter zur Zahlung von CHF 22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 zu verurteilen. Mit Berufungsantwort vom 26. September 2023 beantragt der Vermieter die Abweisung der Berufung, soweit auf diese einzutreten sei. Mit unaufgefordert eingereichter Replik vom 9. Oktober 2023 hielt der Mieter an seiner Berufung fest. Mit Eingabe vom 20. Oktober 2023 verzichtete der Vermieter auf eine weitere Stellungnahme. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1. Eintreten

In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Im vorliegenden Fall beträgt dieser Streitwert CHF 22'605.20, so dass der massgebliche Streitwert von CHF 10'000.– erreicht wird. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2. Beweis einer besonderen Vereinbarung über die Nebenkosten

2.1 Im angefochtenen Entscheid bejahte das Zivilgericht in einem ersten Schritt seine Zuständigkeit und trat auf die auf CHF 22'605.20 erweiterte Klage ein (Zivilgerichtsentscheid, E. 1). In einem zweiten Schritt fasste es die Standpunkte des Mieters und des Vermieters zusammen (E. 2). In einem dritten Schritt legte es zunächst die Anforderungen an die Vereinbarung von Nebenkosten und die Voraussetzungen der Rückerstattung von nicht genügend vereinbarten Nebenkosten dar. Sodann auferlegte es im vorliegenden Fall dem Mieter die Beweislast dafür, dass es an einer genügenden Nebenkostenvereinbarung fehle. Der Vermieter habe nämlich glaubhaft gemacht, dass ihm der schriftliche Mietvertrag mit der Nebenkostenvereinbarung bei einem Einbruch abhandengekommen sei. Der Mieter seinerseits habe nicht beweisen können, welche Nebenkostenvereinbarung die Parteien getroffen hätten und dass diese Vereinbarung ungenügend sei. Seine Klage auf Rückzahlung der aufgrund einer ungenügend Nebenkostenvereinbarung zu viel bezahlten Nebenkosten sei deshalb abzuweisen (E. 3). In einem vierten Schritt auferlegte das Zivilgericht die Gerichtskosten dem Mieter (E. 4).

Der Mieter macht in seiner Berufung zum Sachverhalt im Kern geltend, dass die Parteien nie einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen hätten. Sie hätten einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen, ohne sich über die Nebenkostenpositionen explizit auszutauschen oder zu einigen. Der Vermieter habe vor Zivilgericht behauptet, die Parteien hätten einen schriftlichen Mietvertrag geschlossen, der ihm bei einem Einbruch in seine Räume abhandengekommen sei. Diese Behauptung sei unbelegt geblieben. Der Vermieter habe zudem behauptet, die übrigen Mietverträge der Liegenschaft seien noch vorhanden, habe diese Verträge aber nicht eingereicht (Berufung, Rz. 12). Der Vermieter habe vor Zivilgericht nie substantiierte und bewiesene Behauptungen zum Inhalt einer allfälligen Nebenkostenvereinbarung gemacht (Rz. 13). Zum Rechtlichen führt der Mieter aus, die Beweislast für das Bestehen einer Nebenkostenvereinbarung liege beim Vermieter und dieser habe eine solche Vereinbarung nicht beweisen können (Rz. 14–23). Aufgrund der fehlenden Nebenkostenvereinbarung seien die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen. Da der Mieter seit Februar 2012 insgesamt CHF 22'605.20 zu viel an Nebenkosten bezahlt habe, könne er diesen Betrag nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern. Er habe diesen Betrag weder freiwillig noch irrtumsfrei gezahlt (Rz. 24–26).

Der Vermieter führt zum Sachverhalt im Kern aus, das Zivilgericht habe zutreffend festgestellt, dass der Vermieter das Abhandenkommen des Mietvertrags glaubhaft gemacht habe. Entgegen der Behauptung des Mieters habe der Vermieter in seiner Klage vom 4. Juli 2022 in Rz. 3 die Heiz- und Nebenkostenpositionen genannt (Berufungsantwort, Rz. 16–20). Zum Rechtlichen macht der Vermieter geltend, nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung trage der Mieter die Beweislast für das Bestehen eines bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruchs wegen zu viel bezahlter Nebenkosten. Dazu gehöre zwangsläufig auch der Beweis einer fehlenden oder ungenügenden Nebenkostenvereinbarung. Diesen Beweis habe der Mieter nicht erbracht (Rz. 21–30).

2.2

2.2.1 Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 des Obligationenrechts [OR, SR 220]). Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer besonderen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Bei Art. 257a Abs. 2 OR handelt es sich mithin nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert vielmehr eine Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart wurden, vom Vermieter getragen werden (zum Ganzen BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 5 mit Hinweisen).

Der Mieter, der aufgrund einer ungenügenden Vereinbarung Nebenkosten gezahlt hat, kann diese zurückfordern. Dieser Rückforderungsanspruch ist gemäss dem Bundesgericht entweder bereicherungsrechtlicher oder vertraglicher Natur: Wurde – wie hier – für eine Abrechnungsperiode ein Saldo gezogen und anerkannt, ist der Rückforderungsanspruch bereicherungsrechtlicher Natur. Diesbezüglich ist der Mieter behauptungs- und beweisbelastet für seine Forderung. Vor Anerkennung des Saldos handelt es sich dagegen um einen vertraglichen Anspruch und ist der Vermieter hierfür behauptungs- und beweispflichtig (zum Ganzen BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 8.1 mit Hinweis; ebenso BGer 4A_433/2020 vom 4. März 2021 E. 2.5.1).

2.2.2 Die Beweislastverteilung im Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückforderung durch den Mieter entspricht Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210): Wo es das Gesetz nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. Demgemäss hat die Partei, die einen Anspruch geltend macht, die rechtsbegründenden Tatsachen zu beweisen, während die Beweislast für rechtsvernichtende und rechtshindernde Tatsachen bei der Partei liegt, die den Untergang des Anspruchs behauptet oder dessen Entstehung oder Durchsetzbarkeit bestreitet. Diese Grundregel kann durch abweichende gesetzliche Beweislastvorschriften verdrängt werden und ist im Einzelfall zu konkretisieren (zum Ganzen BGE 130 III 321 E. 3.1).

Betreffend die Frage, ob eine Nebenkostenvereinbarung besteht oder nicht besteht, ist es im Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückforderung aus den folgenden Gründen angezeigt, dass der Vermieter die Beweislast für das Bestehen einer Nebenkostenvereinbarung trägt:

- Im Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückforderung stellt das Vorliegen einer besonderen Nebenkostenvereinbarung eine rechtsvernichtende oder rechtshindernde Tatsache dar. Wie dargelegt hat eine solche Tatsache derjenige zu beweisen, der den Untergang des Rückforderungsanspruchs behauptet oder dessen Entstehung bestreitet, im vorliegenden Fall also der Vermieter.

- Sodann wird in der Lehre in Bezug auf Art. 257a Abs. 2 OR ausgeführt, dass die Bestimmung nicht nur eine Auslegungsregel darstellt (vgl. E. 2.2.1 erster Abschnitt), sondern auch eine Beweislastregel enthält. Indem Art. 257a Abs. 2 OR vorschreibe, dass der Mieter die Nebenkosten nur bezahlen müsse, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat, werde dem Vermieter die Beweislast für das Bestehen einer besonderen Nebenkostenvereinbarung auferlegt (Richard, Les frais accessoires au loyer dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, in: 12^e Séminaire sur le droit du bail 2002, S. 1, 13 Rz. 39; Bieri, in: Bohnet/Carron/Montini [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Auflage 2017, Art. 257a/257b CO N 22; im Resultat wohl ebenso Rohrer, Entscheidbesprechung BGer 4A_620/2021 vom 18. Juli 2022, in: MRA 2022, S. 218, 226).

- In eine ähnliche Richtung zielt die Überlegung, dass gesetzliche Auslegungsregeln eine Vermutung enthalten (Wiegand, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 18 OR N 33; Kut/Bauer, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 18 OR N 16). Als gesetzliche Auslegungsregel enthält Art. 257a Abs. 2 OR demgemäss auch die gesetzliche Vermutung, dass Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind. Diese Vermutung kann der Vermieter widerlegen, indem er eine besondere Nebenkostenvereinbarung nachweist (Giger, in: Berner Kommentar 2015, Art. 257a OR N 10; Vischer, Entscheidbesprechung BGer 4A_451/2017 vom 22. Februar 2018, in: AJP 2018, S. 765, 768).

2.2.3 Vereinzelt wird in der Rechtsprechung bei unbestimmten negativen Tatsachen eine Umkehr der Beweislast befürwortet. Bei unbestimmten negativen Tatsachen sei der Beweis faktisch nicht zu erbringen, da eine unendliche Anzahl positiver Umstände dargelegt werden müsste, um die negative Tatsache lückenlos zu beweisen (BGE 118 II 1 E. 6a). Dies treffe zum Beispiel auf die Tatsache zu, dass eine Forderung nicht bezahlt wurde oder kein Vertrag abgeschlossen wurde (OGer ZH HG130071 vom 8. Juni 2015 E. 3.2; vgl. auch Göksu in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 8 ZGB N 19). Gemäss der wohl herrschenden Lehre und Rechtsprechung dagegen ändert der Umstand, dass negative Tatsachen bewiesen werden müssen, grundsätzlich nichts an der Beweislast, sondern lediglich an der Mitwirkung der Gegenpartei an der Beweisführung. Da es naturgemäss einfacher ist, das Vorhandensein von Tatsachen zu beweisen als deren Nichtvorhandensein, ist in diesen Fällen die Schwelle der rechtsgenüglichen Beweiserhebung vernünftig anzusetzen. Wo der beweisbelasteten Partei der regelmässig äusserst schwierige Beweis des Nichtvorhandenseins einer Tatsache obliegt, ist die Gegenpartei nach Treu und Glauben gehalten, ihrerseits verstärkt bei der Beweisführung mitzuwirken, namentlich indem sie einen Gegenbeweis erbringt oder zumindest konkrete Anhaltspunkte für das Vorhandensein der Tatsache aufzeigt (BGE 147 III 139 E. 3.1.2 mit Hinweisen).

2.3

2.3.1 Im vorliegenden Fall legte der Vermieter in seiner schriftlichen Klagebegründung vor Zivilgericht im Parallelverfahren MG.2022.47 dar, seine Klage betreffe eine Forderung aus zumeist unvollständig bezahlten Heiz- und Nebenkosten der Perioden 2016/2017 bis 2020/2021. Die Schlichtungsstelle habe in ihrem Vergleich vom 27. April 2022 vorgeschlagen, dass der Mieter weiterhin monatlich Nebenkosten-Akontozahlungen von CHF 150.– bezahle und zumindest folgende Nebenkosten besonders vereinbart seien: Heizung, Warmwasser, Wasser/ARA, Hauswartung, Allgemeinstrom (Klage vom 4. Juli 2022, Rz. 3 [Berufungsbeilage 5]). Mit dieser Darstellung in der schriftlichen Klagebegründung stellte der Vermieter entgegen seiner Auffassung (Berufungsantwort, Rz. 19) keine Behauptung dazu auf, welche konkreten Nebenkosten zwischen den Parteien vereinbart gewesen sein sollen. Vielmehr gab er mit dieser Darstellung einzig wieder, welchen Vergleichsvorschlag die Schlichtungsstelle unterbreitet hatte. Eine substantiierte Behauptung der zwischen den Parteien vereinbarten Nebenkostenpositionen enthält die Klage somit nicht.

Zudem fehlt es auch an einem Beweis für die angeblich vereinbarten Nebenkostenpositionen. In seiner schriftlichen Klagebegründung erwähnte der Vermieter, dass der Mietvertrag bei einem Einbruch im Jahr 2017 abhandengekommen sei, ohne diesen Umstand zu belegen (Klage vom 4. Juli 2022, Rz. 1 und 4). Am 2. Mai 2023 führte das Zivilgericht die mündliche Hauptverhandlung durch, wobei die Verfahren MG.2022.45 (vorliegendes Verfahren) und MG.2022.47 (Parallelverfahren) gemeinsam verhandelt wurden. Der Mieter führte in der Hauptverhandlung in seiner mündlichen Klageantwort einleitend aus, es gebe keinen schriftlichen Mietvertrag. Die Parteien hätten sich im 2008 darüber geeinigt, dass für die Wohnung ein Nettomietzins von CHF 1'600.– und Nebenkosten von CHF 150.– bezahlt werden sollten. Dieser Betrag sei nicht näher konkretisiert worden, sondern es sei nur vereinbart worden, dass CHF 150.– für die Nebenkosten seien. Bezüglich der Nebenkostenpositionen habe man sich nicht näher verständigt, was darin enthalten sein sollte. Ein schriftlicher Vertrag werde vom Mieter bestritten und müsse vom Vermieter bewiesen werden. Bisher habe dieser nur gesagt, dass der Mietvertrag bei einem Einbruch abhandengekommen sei. Nur der Mietvertrag des Mieters (und nicht auch der anderen Mieter) soll abhandengekommen sein; diese Geschichte sei wenig glaubhaft. Es habe nie einen schriftlichen Mietvertrag gegeben und dieser habe also nicht gestohlen werden können (Protokoll der Verhandlung vom 2. Mai 2023, S. 2). Daraufhin führte der Vermieter in seiner mündlichen Replik aus, dass der Mieter seit 2009 jedes Jahr saubere Nebenkostenabrechnungen bekommen habe. Der Mieter habe sich nie darauf berufen, dass es nicht in Ordnung sei. Wenn er keinen Mietvertrag gehabt hätte, hätte das sofort klar sein müssen. Er habe es bezahlt; nach wie vielen Jahren könne man wieder darauf zurückkommen, nachdem der Mieter Kenntnis gehabt habe, dass kein Mietvertrag vorhanden sei? (Protokoll, S. 3 unten). Im Weiteren gab der Vermieter an, es fehle der Vertrag. Er habe den Polizeirapport mit den Fotos. Das könne er einreichen (Protokoll, S. 4 oben). Der Mieter entgegnete darauf in seiner mündlichen Duplik, es fehle an einem Konsens über die einzelnen Nebenkostenpositionen, die geschuldet sein sollen. Der Vermieter habe auch keine konkludente Vereinbarung der konkreten Ausscheidung von Nebenkosten nachweisen können (Protokoll, S. 5 oben).

2.3.2 Folgt man den in E. 2.2.2 dargelegten Überlegungen und auferlegt die Beweislast für das Bestehen einer besonderen Nebenkostenvereinbarung auch im Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückforderung von Nebenkosten dem Vermieter, ist offensichtlich, dass der Vermieter vor Zivilgericht eine solche Nebenkostenvereinbarung weder substantiiert behauptet noch bewiesen hat. Eine solch detaillierte Behauptung ist weder in der schriftlichen Klagebegründung im Verfahren MG.2022.47 noch in der mündlichen Replik in der Hauptverhandlung vom 2. Mai 2023 erfolgt. An einem Beweis einer solchen Nebenkostenvereinbarung fehlt es erst recht. Obliegt die Beweislast im Einklang der E. 2.2.2 dem Vermieter, ist eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten nicht nachgewiesen.

2.3.3 Zum gleichen Resultat gelangt man, wenn man die Beweislast für das Bestehen einer besonderen Vereinbarung zwar beim Mieter belässt, aber im Einklang mit E. 2.2.3 im Rahmen des Beweises einer negativen Tatsache – hier: des Nichtvorhandenseins einer schriftlichen Nebenkostenvereinbarung – die Pflicht des Vermieters zur Mitwirkung an der Beweisführung verstärkt, indem dieser entweder den Gegenbeweis erbringen muss oder zumindest konkrete Anhaltspunkte für das Vorhandensein der Tatsache aufzeigen muss. Im vorliegenden Fall unterliess es der Vermieter vor Zivilgericht, einen solchen Gegenbeweis zu erbringen oder konkrete Anhaltspunkte für das Vorhandensein einer schriftlichen Vereinbarung aufzuzeigen. Der Vermieter behauptete einzig, dass er zum Beweis des von ihm behaupteten Einbruchs, bei welchem der schriftliche Mietvertrag (samt Nebenkostenvereinbarung) mit dem Mieter abhandengekommen sei (nicht aber die Mietverträge mit den anderen Mietern), einen entsprechenden Polizeirapport und Fotos habe. Diesen Polizeirapport und die Fotos reichte er allerdings nicht ein. Entgegen der Einschätzung des Zivilgerichts (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2 S. 8 oben) ist damit nicht glaubhaft gemacht, dass erstens beim Vermieter eingebrochen wurde und zweitens bei diesem Einbruch einzig der Mietvertrag mit dem Mieter abhandenkam (nicht aber die Mietverträge mit den anderen Mietern). Unter diesen Umständen hat der Vermieter weder den Gegenbeweis erbracht, dass mit dem Mieter eine besondere Nebenkostenvereinbarung abgeschlossen wurde, noch konkrete und belegte Anhaltspunkte für das Bestehen einer solchen Vereinbarung aufgezeigt. Auch bei Annahme einer bloss verstärkten Mitwirkungsobliegenheit des Vermieters wäre diesem eine Verletzung dieser Obliegenheit vorzuwerfen und das Bestehen einer genügenden Nebenkostenvereinbarung nicht bewiesen.

3. Weitere Voraussetzungen des Rückforderungsanspruchs

Ist eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten nicht nachgewiesen, waren die Nebenkosten Teil des Mietzinses (vgl. Art. 257a Abs. 2 OR). Der Mieter bezahlte somit eine Nichtschuld, indem er gleichwohl monatliche Akontobeiträge für die Nebenkosten von CHF 150.– sowie Nachzahlungen nach Abrechnung der Nebenkosten zahlte.

Es ist unbestritten, dass sich die Rückabwicklung dieser Leistungen nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff. OR) richtet (Berufung, Rz. 25; Berufungsantwort, Rz. 22). Unbestritten ist sodann die Höhe der seit Februar 2012 zu viel bezahlten Nebenkosten, nämlich CHF 22'605.20 (Berufung, Rz. 24 und 25; Berufungsantwort, Rz. 21–30).

Ob der Umstand, dass der Mieter die Nebenkosten in Unkenntnis der Rechtslage («irrtümlich») freiwillig bezahlte (Art. 63 Abs. 1 OR), vom Vermieter hinreichend bestritten worden ist (vgl. Protokoll der Verhandlung vom 2. Mai 2023, S. 3 unten: «Er hat sich nie darauf berufen, dass es nicht in Ordnung ist. Wenn er keinen Mietvertrag hat, hätte das sofort klar sein müssen. Er hat es bezahlt.»; vgl. auch Berufungsantwort, Rz. 30), kann offengelassen werden. Im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Irrtum des Mieters über die Rechtslage zu bejahen: In geschäftlichen Beziehungen ist nämlich grundsätzlich anzunehmen, dass der Leistende – hier der Mieter – keinen Schenkungswillen hat, weshalb regelmässig von einem Irrtum auszugehen ist; erfährt der Mieter erst im Lauf des Mietverhältnisses, welche Nebenkosten der Vermieter separat abrechnet, genügt dies zum Ausschluss eines Irrtums noch nicht, wenn – wie hier – bei Vertragsschluss eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten fehlte (vgl. zum Ganzen BGer 4A_451/2017 vom 22. Februar 2018 E. 5.3).

Unbestritten ist schliesslich die Verzinsung des Rückforderungsanspruchs (Berufung, Rz. 14–27; Berufungsantwort, Rz. 21–31).

Unter diesen Umständen hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung von CHF 22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022.

4. Berufungsentscheid

Aus diesen Erwägungen folgt, dass der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung von CHF 22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 hat. Der angefochtene Zivilgerichtsentscheid ist folglich aufzuheben und die dagegen erhobene Berufung vollständig gutzuheissen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Vermieter die Prozesskosten des Verfahrens vor Zivilgericht und vor Appellationsgericht (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins der Wohnung unter CHF 2'500.–. Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen somit wie diejenigen im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–. In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden sodann keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: In Gutheissung der Berufung wird der Entscheid des Zivilgerichts vom 2. Mai 2023 (MG.2022.45) aufgehoben und der Berufungsbeklagte verpflichtet, dem Berufungskläger CHF 22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 zu zahlen.

Der Berufungsbeklagte trägt die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 500.– und die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 500.–.

Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens werden mit dem Kostenvorschuss des Berufungsklägers von CHF 300.– verrechnet, so dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger CHF 300.– zu bezahlen hat.

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden mit dem Kostenvorschuss des Berufungsklägers von CHF 500.– verrechnet, so dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger CHF 500.– zu bezahlen hat.

Mitteilung an:

- Berufungskläger

- Berufungsbeklagter

- Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Johannes Hermann

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.