Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt Dreiergericht

 

ZB.2024.12

 

ENTSCHEID

 

vom 7. Mai 2024

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey  

und Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue

 

 

Parteien

 

A____                                                                               Berufungskläger

[...]                                                                                                     Mieter

 

gegen

 

B____                                                                          Berufungsbeklagter

[...]                                                                                               Vermieter

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts

vom 10. Januar 2024

 

betreffend Ausweisung

 

 

Sachverhalt

 

A____ (nachfolgend: Mieter) schloss am 19. November 2020 einen Mietvertrag mit B____ (nachfolgend: Vermieter) über eine 3-Zimmer-Wohnung an der [...] in [...] Basel. Mit amtlichem Formular vom 18. August 2023 kündigte der Vermieter unter Hinweis auf Zahlungsrückstände das Mieterverhältnis ausserordentlich per 30. September 2023. Diese Kündigung focht der Mieter am 8. September 2023 bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten Basel-Stadt an. Am 17. Juli 2023 leitete der Mieter ein weiteres Schlichtungsverfahren vor der Schlichtungsstelle betreffend Mängel am Mietobjekt und Hinterlegung des Mietzinses ein. Nach gescheiterten Schlichtungsversuchen in beiden Schlichtungsverfahren stellte die Schlichtungsstelle dem Mieter am 29. November 2023 jeweils eine Klagebewilligung aus.

 

Mit Gesuch vom 1. Dezember 2023 ersuchte der Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen. Mit Entscheid vom 10. Januar 2024 wies das Zivilgericht den Mieter an, die beim Vermieter gemieteten Räumlichkeiten (3-Zimmerwohnung, [...]) bis spätestens am 22. Januar 2024, 11.30 Uhr, zu räumen. Für den Fall, dass der Mieter innert der gesetzten Frist nicht ausgezogen sein sollte, werde auf Antrag des Vermieters ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Räumung vollzogen. Das Zivilgericht auferlegte zudem dem Mieter die Gerichtskosten von CHF 600.– (bei schriftlicher Begründung des Entscheids) und verpflichtete ihn zur Bezahlung einer Parteientschädigung an den Vermieter von CHF 1'005.30 zuzüglich Mehrwertsteuer von CHF 77.40.

 

Gegen den schriftlich begründeten Entscheid hat der Mieter am 12. März 2024 (Postaufgabe) Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt erhoben. Er beantragt, der Entscheid des Zivilgerichts vom 10. Januar 2024 sei aufzuheben, die «Gerichtskosten, Kostenvorschuss und Parteientschädigung» von CHF 1'082.70 seien dem Vermieter aufzuerlegen und der Vermieter sei zur Bezahlung einer Parteientschädigung von CHF 2'842.60 an den Mieter zu verpflichten. Mit Verfügung vom 13. März 2024 forderte das Appellationsgericht den Mieter auf, einen Kostenvorschuss von CHF 600.– zu zahlen. Nachdem der Kostenvorschuss nicht innert Frist geleistet worden war, setzte es ihm am 4. April 2024 eine Nachfrist zur Leistung des Kostenvorschusses. Mit Eingabe vom 2. April 2024 (Eingang beim Appellationsgericht am 5. April 2024) ersuchte der Mieter um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Mit Verfügung vom 5. April 2024 wies das Appellationsgericht dieses Gesuch ab, da die Berufung aussichtslos sei, und setzte dem Mieter eine weitere Nachfrist zur Zahlung des Kostenvorschusses. Innert dieser Nachfrist wurde der Kostenvorschuss bezahlt. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

 

 

Erwägungen

 

1.

1.1      Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einer Liegenschaft und somit ein erstinstanzlicher End-entscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen, wie vorliegend, die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Der Mietzins beläuft sich im vorliegenden Fall auf CHF 1'550.– brutto pro Monat (Zivilgerichtsentscheid Tatsachen Ziff. I). Damit ist der für die Berufung notwendige Streitwert offensichtlich erreicht.

 

Für die Beurteilung der Berufung ist grundsätzlich das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

 

1.2      Der angefochtene Entscheid erging im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1; vgl. auch Art. 248 lit. b ZPO). Daher betrug die Frist zur Einreichung der Berufung zehn Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO), worauf auch die Rechtsmittelbelehrung des angefochtenen Zivilgerichtsentscheids hinweist. Der begründete Entscheid wurde dem Mieter am 29. Februar 2024 zugestellt (Zustellnachweis, in den Vorakten). Die zehntägige Berufungsfrist lief, da der 10. März 2024 ein Sonntag war, am 11. März 2024 ab (vgl. Art. 142 Abs. 1 und 3 ZPO). Fristgebundene Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Gericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post übergeben werden (Art. 143 Abs. 1 ZPO). Der Mieter datierte seine Berufung zwar auf den 11. März 2024. Diese wurde der Schweizerischen Post jedoch erst am 12. März 2024 (Briefumschlag, bei den Verfahrensakten) und damit einen Tag zu spät übergeben. Da die Berufungsfrist somit nicht gewahrt worden ist, kann auf die Berufung nicht eingetreten werden.

 

1.3      Selbst wenn die Berufung rechtzeitig erhoben worden wäre, wäre mangels ausreichender Begründung nicht auf diese einzutreten.

 

Die Berufung ist von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen im Sinn dieser Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich mit diesen auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Es liegt an ihm, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren (BGer 5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGE 141 III 569 E. 2.3.3). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält (AGE BEZ.2023.35 vom 5. August 2023 E. 2, BEZ.2013.73 vom 24. Januar 2014 E. 2; Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).

 

Das Zivilgericht führte im angefochtenen Entscheid zunächst aus, unter welchen Vor­aussetzungen eine Ausweisung des Mieters im Rechtsschutz in klaren Fällen zulässig sei (unbestrittener oder sofort beweisbarer Sachverhalt und klare Rechtslage [Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1 f.]) und erwog, im vorliegenden Fall seien die Sach- und Rechtslage klar: Der Mieter habe zwar die Mietzinse für die Monate Mai, Juni und August 2023 hinterlegt, nicht aber für den Monat Juli 2023. Am 18. August 2023 (Kündigungszeitpunkt) habe somit klarerweise ein Zahlungsausstand bestanden. Zudem sei der vom Mieter gerügte Mangel einer zu kleinen Wohnfläche nicht behebbar, weshalb eine Hinterlegung von vornherein unzulässig sei (E. 2.3.1). Auch die weiteren Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands seien erfüllt, weshalb das Mietverhältnis am 30. September 2023 geendet habe. Die Voraussetzungen der Ausweisung im Rechtsschutz in klaren Fällen seien somit erfüllt (E. 2.3.2 f.). Dem Mieter werde praxisgemäss eine Frist von zehn bis vierzehn Tagen ab Entscheidfällung gesetzt, um das Mietobjekt zu räumen (E. 3.1). Für den Fall, dass er seiner Verpflichtung nicht nachkomme, werde die amtliche Räumung angeordnet (E. 3.2).

 

In der kurzen Berufung beantragt der Mieter, die Gerichtskosten, der Kostenvorschuss und die Parteientschädigung von CHF 1'082.70 seien dem Vermieter aufzuerlegen; zudem sei dem Vermieter eine Parteientschädigung von CHF 2'842.60 [an den Mieter] aufzuerlegen. Zur sinngemässen Begründung dieser Anträge führt der Mieter im Wesentlichen zweierlei aus. Erstens habe das Zivilgericht den Sachverhalt falsch festgestellt; die Wohnung stehe seit dem 1. Dezember 2023 leer. Zweitens habe es die Zulässigkeit der Mietzinshinterlegung aufgrund irreführender Aussagen des Vermieters «untergraben»; «den Akten und Mängelrügen aus den Verfahren sind insgesamt CHF 8'685.60 geschuldet». Der Mieter unterlässt es mit dieser Begründung, sich bei der zentralen Frage der Hinterlegung mit den überzeugenden zivilgerichtlichen Erwägungen – keine Hinterlegung für den Monat Juli 2023 und Unzulässigkeit der Hinterlegung für den vom Mieter geltend gemachten Mangel einer zu kleinen Wohnfläche – auseinanderzusetzen. Vielmehr belässt er es bei den pauschalen Behauptungen, dass die Wohnung seit Anfang Dezember 2023 leer stehe und (wohl) der Vermieter ihm ausserdem CHF 8'685.60 schulde. Es kommt hinzu, dass der Mieter nicht einmal versucht, seine Darstellung mit irgendwelchen Belegen zu beweisen. Auch wenn es sich beim Mieter um einen juristischen Laien handelt, genügt seine Berufung den Begründungsanforderungen nicht, weshalb auch in dieser Hinsicht nicht auf die Berufung eingetreten werden kann.

 

2.

Bei diesem Verfahrensausgang hat der Mieter in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden in Anwendung von § 10 Abs. 2 Ziffer 11 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements (SG 154.810) auf CHF 600.– festgesetzt. Mangels Einholung einer Berufungsantwort sind dem Vermieter keine zu entschädigenden Parteikosten entstanden.

 

 

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Auf die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 10. Januar 2024 ([...]) wird nicht eingetreten.

 

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.–.

 

Mitteilung an:

-       Berufungskläger

-       Berufungsbeklagter

-       Zivilgericht Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

MLaw Thomas Inoue

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.