Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt Dreiergericht

 

ZB.2024.26

 

ENTSCHEID

 

vom 17. Juli 2024

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber MLaw Martin Manyoki

 

 

Parteien

 

A____                                                                            Berufungsklägerin

[...]                                                                                                 Beklagte

vertreten durch [...],

c/o B____ GmbH

[...]

 

gegen

 

C____                                                                           Berufungsbeklagte

c/o [...]                                                                                            Klägerin

vertreten durch D____, Advokat,

[...]

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts

vom 8. März 2024

 

betreffend Ausweisung

 

 

Sachverhalt

 

C____ (nachfolgend Vermieterin) ist Eigentümerin der Liegenschaft [...] (nachfolgend Liegenschaft). Am 27. Oktober 2015 schlossen die Vermieterin, vertreten durch die E____ AG, und F____ (nachfolgend Mieter) einen Mietvertrag für eine 3.5-Zimmerwohnung im 1. OG der Liegenschaft mit einem Mietzins von brutto CHF 1'800.– pro Monat und Mietbeginn am 1. November 2015. Am 4. November 2020 schlossen die Vermieterin und A____ (nachfolgend Mieterin) einen Mietvertrag für eine 3.5-Zimmerwohnung im 2. OG der Liegenschaft mit einem Mietzins von brutto CHF 1'590.– pro Monat und Mietbeginn am 16. Oktober 2020. Mit Schreiben vom 23. Dezember 2023 kündigte die E____ AG das Mietverhältnis mit der Mieterin gestützt auf Art. 257d des Obligationenrechts (OR, SR 220) (Zahlungsrückstand der Mieterin) per 31. Januar 2024. Mit einem zweiten Schreiben vom gleichen Tag kündigte die E____ AG auch das Mietverhältnis mit dem Mieter gestützt auf Art. 257d OR (Zahlungsrückstand des Mieters) per 31. Januar 2024.

 

Mit Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 1. Februar 2024 (Abgabe am Schalter des Zivilgerichts am 6. Februar 2024) beantragte die E____ AG im Namen der Vermieterin, die Mieterin sei anzuweisen, die Wohnung per sofort zu räumen. Mit einem zweiten Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen vom gleichen Tag beantragte die E____ AG im Namen der Vermieterin, auch der Mieter sei anzuweisen, die Wohnung per sofort zu räumen. Mit Eingabe vom 8. Februar 2024 teilte Advokat D____ dem Zivilgericht mit, dass ihn die Vermieterin, vertreten durch die E____ AG, mit der Wahrung ihrer Interessen beauftragt habe. Mit einer von der Mieterin, vom Mieter und G____, dem Vater der Mieterin, unterzeichneten Eingabe vom 28. Februar 2024 teilten die drei Unterzeichnenden dem Zivilgericht mit, dass die Mieterin und der Mieter von G____ vertreten werden. An der Hauptverhandlung des Zivilgerichts nahmen der Verwaltungsrat der E____ AG, J____, Advokat D____, die Mieterin, G____, der Mieter und H____, der Vater des Mieters, teil. Mit Entscheid vom 8. März 2024 wies das Zivilgericht die Mieterin an, die bei der Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 18. März 2024 zu räumen.

 

Gegen diesen Entscheid erhob die Mieterin am 30. Mai 2024 Berufung. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und auf das Ausweisungsgesuch sei nicht einzutreten (zum Anfechtungsobjekt vgl. unten E. 1.3). Mit Berufungsantwort vom 17. Juni 2024 beantragt die Vermieterin, auf die Berufung sei nicht einzutreten. Eventualiter sei sie abzuweisen. Am 1. Juli 2024 reichte die Vermieterin eine weitere Eingabe ein. Die Akten des Zivilgerichts sind beigezogen worden. Der vorliegende Entscheid ist auf dem Zirkulationsweg ergangen.

 

 

Erwägungen

 

1.         Formelles

 

1.1         Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einer Mietwohnung und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit. In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2, AGE ZB.2019.18 vom 30. August 2019 E. 1.1). Im vorliegenden Fall bestreitet die Mieterin die Gültigkeit der Kündigung und beläuft sich der Bruttomietzins auf CHF 1'590.– pro Monat (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I). Damit beträgt der Streitwert des Berufungsverfahrens CHF 57'240.–, womit der für die Berufung notwendige Streitwert erreicht ist. Für die Beurteilung der Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

 

1.2

1.2.1      Im vorliegenden Fall ist die Berufung innert zehn Tagen seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 314 Abs. 1 und Art. 248 lit. b ZPO). Die Vermieterin macht geltend, die Mieterin habe diese Frist nicht eingehalten, weshalb auf ihre Berufung nicht einzutreten sei (Berufungsantwort Rz. 8 f.). Dieser Einwand ist unbegründet.

 

1.2.2      Bei einer eingeschriebenen Postsendung, die nicht abgeholt worden ist, gilt die Zustellung gemäss Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO als am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellungsversuch erfolgt, sofern die Person mit einer Zustellung rechnen musste. Die siebentätige Frist beginnt am auf den erfolglosen Zustellungsversuch folgenden Tag (BGer 5A_2/2010 vom 17. März 2010 E. 3.1; Ernst/Oberholzer/Sunaric, Fristen und Fristberechnung im Zivilprozess, Zürich 2021, N 189). Die Zustellungsfiktion wird auch dann unmittelbar am siebten Tag der Frist ausgelöst, wenn es sich dabei um einen Samstag, Sonntag oder anerkannten Feiertag handelt (BGer 5A_677/2013 vom 6. Dezember 2013 E. 2.1; Ernst/Oberholzer/Sunaric, a.a.O., N 193). Die für die Zustellungsfiktion massgebende siebentätige Frist von Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO gilt unabhängig davon, wie lange die Sendung gemäss den Abmachungen mit der Post abgeholt werden kann (BGer 5D_149/2018 vom 7. Mai 2019 E. 3). Die Zustellungsfiktion tritt deshalb auch dann am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellungsversuch ein, wenn die Post die Abholfrist im Auftrag der Zustellungsempfängerin verlängert (AGE BEZ.2018.34 vom 10. Dezember 2018 E. 3, ZB.2018.18 vom 8. August 2018 E. 2.2). Aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV, Art. 52 ZPO) ergibt sich jedoch, dass der Zustellungsempfängerin aus dem Auseinanderklaffen des Datums des Eintritts der gesetzlichen Zustellungsfiktion und des letzten Tags der postalischen Abholfrist kein Nachteil erwachsen darf, wenn das Auseinanderklaffen des Datums des Eintritts der Zustellungsfiktion und des letzten Tags der postalischen Abholfrist für sie nicht erkennbar war (vgl. BGE 127 I 31 E. 3; BGer 2C_990/2015 vom 19. Februar 2016 E. 3.4, 8C_655/2012 vom 22. November 2012 E. 4.2, 5A_211/2012 vom 25. Juni 2012 E. 1.3, 4A_704/2011 vom 16. Januar 2012 E. 3.4; OGer ZH PS190081 vom 17. Juni 2019 E. 4.3). Wenn die Post die Abholfrist im Auftrag der Zustellungsempfängerin verlängert, ist das Auseinanderklaffen des Datums des Eintritts der gesetzlichen Zustellungsfiktion und des letzten Tags der postalischen Abholfrist für eine Zustellungsempfängerin, die nicht Anwältin ist, nach der Praxis des Bundesgerichts und der aktuellen Praxis des Obergerichts des Kantons Zürich nicht erkennbar, weil von einer solchen nicht verlangt werden könne, die Unterscheidung zwischen dem Ende der postalischen Abholfrist und dem Ende der gesetzlichen Frist betreffend Zustellungsfiktion zu kennen (vgl. BGer 5A_211/2012 vom 25. Juni 2012 E. 1.3, 8C_655/2012 vom 22. November 2012 E. 4.6; OGer ZH PQ240005-O/U vom 28. Februar 2024 E. 4.2, PS190081 vom 17. Juni 2019 E. 4.3; anderer Ansicht OGer ZH NP130009 vom 26. April 2013 E. 2.3; VwGer ZH VB.2019.00616 vom 23. Oktober 2019 E. 3.2). In einem neueren Entscheid hat das Bundesgericht offengelassen, ob an dieser Rechtsprechung vorbehaltlos festgehalten werden kann (BGer 2C_258/2020 vom 14. April 2020 E. 3.3). Die Frage kann auch im vorliegenden Fall offenbleiben, weil die postalische Abholfrist und die gesetzliche Frist betreffend Zustellungsfiktion gar nicht auseinanderklaffen.

 

Das Bundesgericht erwog zwar in mehreren neueren Urteilen, die Erteilung eines Zurückbehaltungsauftrags oder eines Nachsendeauftrags vermöge die Wirkungen der Zustellungsfiktion nicht zu beeinträchtigen. Der Ablauf der Frist von sieben Tagen seit Eingang der Sendung bei der Poststelle am Wohnort oder Domizil der Empfängerin gelte unverändert als Zustellung. Ein derartiger Auftrag an die Schweizerische Post könne mithin den ordentlichen Fristenlauf weder hemmen noch verlängern (BGer 2C_879/2022 vom 1. November 2022 E. 4.2, 2C_543/2021 vom 27. Juli 2021 E. 2.2.1; vgl. 2C_103/2021 vom 9. Februar 2021 E. 3.2.1). Diese Erwägungen könnten dahingehend verstanden werden, dass ein Nachsendeauftrag den Zeitpunkt des Eintritts der Zustellungsfiktion nicht beeinflussen könne und die Zustellungsfiktion im Fall eines solchen Auftrags im Zeitpunkt eintrete, in dem sie ohne einen entsprechenden Auftrag eingetreten wäre. Eine solche Tragweite kann den Urteilen aber aus den nachstehenden Gründen nicht zugemessen werden. Die ersten beiden Urteile betreffen Fälle, in denen die Adressaten der Post einen Zurückbehaltungsauftrag (BGer 2C_879/2022 vom 1. November 2022 E. 1.1) oder einen Fristverlängerungsauftrag (BGer 2C_543/2021 vom 27. Juli 2021 E. 2.3.2) erteilt haben, und enthalten damit betreffend Nachsendeaufträge blosse obiter dicta. Das dritte Urteil betrifft zwar einen Fall, in dem die Adressatin der Schweizerischen Post einen Nachsendeauftrag erteilt hat. Das Bundesgericht hatte aber nicht zu entscheiden, in welchem Zeitpunkt die Zustellungsfiktion eintritt, wenn eine Sendung gestützt auf einen Nachsendeauftrag weitergeleitet wird, sondern ob die Zustellungsfiktion auch dann eintritt, wenn eine Gerichtsurkunde trotz eines Nachsendeauftrags nicht weitergeleitet wird, weil sich die Nachsendeadresse im Ausland befindet (vgl. BGer 2C_103/2021 vom 9. Februar 2021 E. 1.2 f., 3.3.2 und 3.3.4). Diese beiden Fragen sind miteinander nicht vergleichbar. In den beiden Urteilen, die das Bundesgericht als Belegstellen zitiert (BGer 2C_879/2022 vom 1. November 2022 E. 4.2), erwog es zwar allgemein, dass besondere Vereinbarungen mit der Post es nicht erlaubten, die Frist für die Zustellung zu verlängern bzw. den Eintritt der Zustellungsfiktion hinauszuschieben (BGer 2C_814/2022 vom 19. Oktober 2022 E. 3.2; vgl. BGE 141 II 429 E. 3.1). Konkret äusserte es sich aber nur zu den Rechtsfolgen der Erteilung eines Zurückbehaltungsauftrags (BGE 141 II 429 E. 3.3; BGer 2C_814/2022 vom 19. Oktober 2022 E. 3.2). Schliesslich werden die Urteile, in denen das Bundesgericht die Frage des Zeitpunkts des Eintritts der Zustellungsfiktion im Fall eines Nachsendeauftrags ausdrücklich geklärt hat, in den vorstehend erwähnten Urteilen nicht einmal zitiert. Daher kann nicht davon ausgegangen werden, das Bundesgericht habe diese Rechtsprechung ändern wollen. Dementsprechend hat es ausdrücklich klargestellt, dass es mit dem Urteil BGer 2C_103/2021 vom 9. Februar 2021 nicht von seiner bisherigen Rechtsprechung zum Zeitpunkt des Eintritts der Zustellungsfiktion im Fall eines Nachsendeauftrags abgewichen sei. In diesem Urteil habe es nur festgehalten, dass die Zustellungsfiktion sowohl bei einem Zurückhalteauftrag als auch bei einem Nachsendeauftrag greife. Darüber, wann bei einem Nachsendeauftrag die siebentägige Frist zu laufen beginnt, habe es sich im betreffenden Urteil gar nicht geäussert (BGer 4A_360/2021 vom 6. Januar 2022 E. 1.2).

 

Gemäss der bisherigen und aus den vorstehenden Gründen weiterhin massgebenden Rechtsprechung des Bundesgerichts wird bei einem Nachsendeauftrag die siebentägige gesetzliche Frist betreffend die Zustellungsfiktion erst durch die Hinterlegung der Abholungseinladung an der Nachsendeadresse ausgelöst (BGer 4A_360/2021 vom 6. Januar 2022 E. 1.1, 2C_867/2012 und 2C_868/2012 vom 6. November 2012; vgl. für Nachsendeaufträge postlagernd BGer 9C_410/2022 vom 7. November 2022 E. 3.2). Dies entspricht auch herrschender Lehre (Bohnet, in: Commentaire romand, 2. Auflage, Basel 2019, Art. 138 CPC N 24; Ernst/Oberholzer/Sunaric, a.a.O., N 215; Sutter-Somm/Seiler, Handkommentar zur ZPO, Zürich 2021, Art. 138 N 8; für Nachsendeaufträge postlagernd Frei, in: Berner Kommentar, 2012, Art. 138 ZPO N 21; Gschwend, in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 138 ZPO N 21; anderer Meinung soweit ersichtlich nur Weber, in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, Zürich 2021, Art. 138 N 5b). Als für den Fristenlauf massgeblicher Bestimmungsort einer Sendung gilt im Fall eines Nachsendeauftrags nicht der Wohnort der Empfängerin, sondern die durch den Auftrag definierte Nachsendeadresse. Die durch die Nachsendung entstehende Zeitverzögerung darf entgegen der Ansicht der Vermieterin (Berufungsantwort Rz. 9) nicht auf die Rechtsmittelfrist angerechnet werden (vgl. BGer 9C_410/2022 vom 7. November 2022 E. 3.2, 5P.425/2005 vom 20. Januar 2006 E. 3.3). Bei Zustellungen an Postfachinhaber tritt die Hinterlegung der Abholungseinladung im Postfach an die Stelle der Hinterlegung der Abholungseinladung im Briefkasten (vgl. BGer 5A_2/2010 vom 17. März 2010 E. 3.1; Huber, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2016, Art. 138 N 58; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 138 N 7). Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass ein Nachsendeauftrag entgegen der Ansicht der Vermieterin (Berufungsantwort Rz. 8) sehr wohl einen Einfluss auf den Zeitpunkt des Eintritts der Zustellungsfiktion haben kann. Die von der Vermieterin zitierte Belegstelle ist offensichtlich nicht einschlägig, weil sie nicht Nachsendeaufträge, sondern Zurückbehaltungsaufträge betrifft (Gschwend, a.a.O., Art. 138 ZPO N 22).

 

1.2.3      Im vorliegenden Fall wurde der angefochtene Entscheid als Gerichtsurkunde an eine Zustelladresse in Zürich gesendet. Gemäss der elektronischen Sendungsverfolgung der Schweizerischen Post wurde am 10. Mai 2024 und damit drei Tage vor der Ankunft der Sendung an der Abhol-/Zustellstelle in Zürich am 13. Mai 2024 ein Nachsendeauftrag ausgelöst, wurde die Sendung am 13. Mai 2024 zur Abholung mit Frist bis 21. Mai 2024 gemeldet, kam die Sendung am 14. Mai 2024 an der Abhol-/Zustellstelle in [...] an und wurde am 21. Mai 2024 in [...] am Schalter zugestellt. Indem die Post am 13. Mai 2024 eine Abholfrist bis am 21. Mai 2024 angesetzt hat, hat sie eine Frist von acht Tagen eingeräumt. Falls die gesetzliche Frist betreffend Zustellungsfiktion am 14. Mai 2024 begonnen hätte, hätte diese somit einen Tag vor der postalischen Abholfrist geendet. Die gesetzliche Frist betreffend Zustellungsfiktion kann aber frühestens am 15. Mai 2024 begonnen haben. Wegen des Nachsendeauftrags gilt als für den Fristenlauf massgeblicher Bestimmungsort der Sendung nicht Zürich, sondern [...] (vgl. oben E. 1.2.2). Folglich kann der massgebliche erfolglose Zustellungsversuch im Sinn von Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO nur in [...] erfolgt sein. Dort ist die Sendung erst am 14. Mai 2024 angekommen. Folglich kann die Frist gemäss Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO frühestens am 15. Mai 2024 begonnen haben. In diesem Fall hat sie am 21. Mai 2024 und damit am gleichen Tag wie die postalische Abholfrist geendet. Die Sendung wurde am 21. Mai 2024 und damit vor Ablauf der gesetzlichen Frist betreffend Zustellungsfiktion abgeholt. Folglich ist an diesem Tag eine tatsächliche Zustellung im Sinn von Art. 138 Abs. 2 ZPO erfolgt und kommt die Zustellungsfiktion nicht zur Anwendung. Aufgrund der Zustellung am 21. Mai 2024 hat die Berufungsfrist am 22. Mai 2024 begonnen (vgl. Art. 142 Abs. 1 ZPO) und am 31. Mai 2024 geendet. Indem die Berufung am 30. Mai 2024 zuhanden des Gerichts der Schweizerischen Post übergeben wurde, wurde die Berufungsfrist eingehalten (vgl. Art. 143 Abs. 1 ZPO). Zum gleichen Ergebnis führt die Anwendung der Rechtsprechung, dass die durch die Nachsendung entstehende Zeitverzögerung nicht auf die Rechtsmittelfrist angerechnet werden darf (vgl. oben E. 1.2.2). Durch die Nachsendung wurde die Zustellung um einen Tag verzögert (Ankunft an der Abhol-/Zustellstelle in Zürich am 13. Mai 2024 und Ankunft an der Abhol-/Zustellstelle in [...] am 14. Mai 2024). Bei einer Zustellung in Zürich hätten die gesetzliche Frist betreffend Zustellungsfiktion am 20. Mai 2024 und die Berufungsfrist am 30. Mai 2024 geendet. Da die durch die Nachsendung entstehende Zeitverzögerung nicht auf die Rechtsmittelfrist angerechnet werden darf, verlängert sich diese um einen Tag und endet somit am 31. Mai 2024.

 

Im Übrigen wäre die Berufung auch dann rechtzeitig eingereicht worden, wenn der Nachsendungsauftrag bei der Bestimmung des Zeitpunkts der Zustellung nicht berücksichtigt würde. Ohne den Nachsendungsauftrag wäre die Sendung mit dem angefochtenen Entscheid in Zürich zugestellt worden. Dort ist sie gemäss der elektronischen Sendungsverfolgung der Post am 13. Mai 2024 eingetroffen. Wenn gleichentags ein erfolgloser Zustellungsversuch unternommen worden wäre, hätte die gesetzliche Frist betreffend die Zustellungsfiktion am 14. Mai 2024 begonnen und am 20. Mai 2024 geendet. Da die Sendung innert dieser Frist nicht abgeholt worden ist, wäre gemäss Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO am 20. Mai 2024 die Zustellungsfiktion eingetreten. Folglich hätte die Berufungsfrist am 21. Mai 2024 begonnen und am 30. Mai 2024 geendet. Indem die Berufung an diesem Tag zuhanden des Gerichts der Schweizerischen Post übergeben worden ist, wäre die Berufungsfrist auch in diesem Fall eingehalten worden (vgl. Art. 143 Abs. 1 ZPO). Die Auffassung der Vermieterin, die Zustellungsfiktion sei am 10. Mai 2024 eingetreten (Berufung Rz. 9), entbehrt jeglicher Grundlage. Der Nachsendeauftrag vom 10. Mai 2024 als solcher hat offensichtlich keine Zustellungsfiktion ausgelöst und vor der Ankunft der Sendung an der Abhol-/Zustellstelle in Zürich am 13. Mai 2024 konnten offensichtlich weder eine tatsächliche noch eine fiktive Zustellung erfolgen.

 

1.3         Die Vermieterin macht geltend, auf die Berufung sei nicht einzutreten, weil sich diese gegen einen Entscheid betreffend einen anderen Mieter richte und die Mieterin kein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung dieses Entscheids habe (vgl. Berufungsantwort Rz. 5–7). Dieser Einwand ist geradezu trölerisch.

 

Die E____ AG reichte am 6. Februar 2024 im Namen der Vermieterin nicht nur ein Ausweisungsgesuch vom 1. Februar 2024 gegen die Mieterin, sondern auch ein solches gegen den Mieter einer Wohnung in derselben Liegenschaft (F____) ein. Das Zivilgericht führte das Verfahren betreffend die Mieterin unter der Verfahrensnummer [...].26 und dasjenige betreffend den Mieter unter der Verfahrensnummer [...]. Am 29. Februar 2024 verfügte es, dass der Antrag der Mieterin und des Mieters um formelle Vereinigung der beiden Verfahren abgewiesen werde, die beiden Fälle aber nacheinander verhandelt würden. Die Vermieterin wurde in beiden Verfahren vor dem Zivilgericht zunächst von der E____ AG und später von Advokat D____ vertreten und wird vor dem Appellationsgericht in beiden Verfahren von Advokat D____ vertreten. Vor dem Zivilgericht wurden sowohl die Mieterin als auch der Mieter von G____ vertreten. Vor dem Appellationsgericht wird die Mieterin weiterhin von G____ vertreten und der Mieter von einer Advokatin. In der Hauptverhandlung des Zivilgerichts vom 8. März 2024 waren sowohl die Mieterin als auch der Mieter sowie G____, der Vater des Mieters, Advokat D____ als Rechtsvertreter der Vermieterin und der Verwaltungsrat der Liegenschaftsverwaltung anwesend. Sowohl der Entscheid betreffend die Mieterin als auch derjenige betreffend den Mieter stammen vom 8. März 2024. Der Entscheid betreffend die Mieterin trägt das Aktenzeichen [...].26 und der Entscheid betreffend den Mieter das Aktenzeichen [...].24. Mit den Rechtsbegehren 1 und 2 ihrer Berufung beantragt die Mieterin die Aufhebung des Entscheids des Zivilgerichts vom 8. März 2024 «(Verfahren Nr. [...].24) [Hervorhebung hinzugefügt]». Mit dem Rechtsbegehren 3 beantragt sie, dass das Gericht nach freiem Ermessen über eine Parteientschädigung befindet inklusive der Kosten aus dem erstinstanzlichen «Verfahren Nr. [...].26 [Hervorhebung hinzugefügt]». Als angefochtener Entscheid legte die Mieterin als Berufungsbeilage 2 den Entscheid mit dem Aktenzeichen [...].24 betreffend den Mieter bei. Unter den gegebenen Umständen ist es offensichtlich, dass die Mieterin versehentlich in den Rechtsbegehren 1 und 2 das Aktenzeichen [...].24 statt des Aktenzeichens [...].26 genannt und ihrer Berufung versehentlich den Entscheid betreffend den Mieter statt des Entscheids betreffend die Mieterin beigelegt hat, und besteht nicht der geringste Zweifel, dass sich ihre Berufung gegen den sie betreffenden Entscheid mit dem Aktenzeichen [...].26 richtet. Dies wird dadurch bestätigt, dass das Verfahren mit dem Aktenzeichen [...].24 in der Berufungsbegründung (Rz. 26) als Parallelverfahren bezeichnet wird. Unter diesen Umständen kann das Appellationsgericht die Bezeichnung des angefochtenen Entscheids berichtigen (vgl. zu dieser Möglichkeit betreffend die Parteibezeichnung statt vieler Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 221 N 3).

 

Mit Verfügung vom 18. Juni 2024 teilte der verfahrensleitende Appellationsgerichtspräsident den Parteien mit, er sei bei provisorischer und summarischer Beurteilung davon ausgegangen, dass sich die Berufung der Mieterin gegen den Entscheid mit dem Aktenzeichen [...].26 richte und die Mieterin versehentlich das Aktenzeichen [...].24 angegeben und ihrer Berufung den Entscheid betreffend den Mieter beigelegt habe, und dass er daher von Amts wegen den Entscheid betreffend die Mieterin mit dem Aktenzeichen [...].26 beigezogen habe. Entgegen der Ansicht der Vermieterin (vgl. Eingabe vom 1. Juli 2024 Rz. 5) ist auch der Beizug des tatsächlich angefochtenen Entscheids vom Zivilgericht von Amtes wegen nicht zu beanstanden. Gemäss Art. 311 Abs. 2 ZPO ist der Berufung zwar der angefochtene Entscheid beizulegen. Dabei handelt es sich aber um eine blosse Ordnungsvorschrift (Gehri, in: Gehri et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2023, Art. 311 N 6; Hungerbüher/Bucher, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2016, Art. 311 N 11; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 311 N 12). Bei ihrer Nichteinhaltung kann die Berufungsinstanz der Berufungsklägerin eine Nachfrist zum Nachreichen des angefochtenen Entscheids ansetzen (Gehri, a.a.O., Art. 311 N 6; Hungerbühler/Bucher, a.a.O., Art. 311 N 11) oder diesen bei der Vorinstanz anfordern (Hungerbühler/Bucher, a.a.O., Art. 311 N 11; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 311 N 12).

 

In ihrer Berufung verwendet die Mieterin teilweise die Bezeichnung Berufungskläger, obwohl unter Berücksichtigung des Kontexts offensichtlich sie als Berufungsklägerin gemeint ist (vgl. beispielsweise Berufung Rz. 2, 4, 10 [Beweisantrag], 13, 15, 36 und 46). Teilweise ist mit der Bezeichnung Berufungskläger unter Berücksichtigung des Kontexts hingegen offensichtlich der Mieter gemeint (vgl. beispielsweise Berufung Rz. 20, 24 f., 27, 31). In der Berufung (Rz. 6) findet sich zudem die widersinnige Feststellung, «Der Berufungskläger / Gesuchsbeklagter / Mieter wird im Nachfolgenden als ‘Berufungsklägerin’ [Hervorhebung hinzugefügt]» bezeichnet. Weiter werden teilweise das Substantiv Berufungsklägerin als männlich und das Substantiv Berufungskläger als weiblich behandelt (vgl. beispielsweise Berufung Rz. 9 f., 12). Diese Begriffsverwendung zeugt zwar von erstaunlicher Unsorgfalt von G____, steht aber dem Eintreten auf die Berufung nicht entgegen, weil zumindest in einem Grossteil der Fälle bei Berücksichtigung des Kontexts kein Zweifel besteht, wer mit dem jeweiligen Begriff gemeint ist. Ob dies an allen Stellen der Berufung der Fall ist, kann mangels Entscheidwesentlichkeit offenbleiben.

 

Am 4. Juni 2024 und damit nach Ablauf der Berufungsfrist hat die Mieterin beim Appellationsgericht korrigierte Auszüge ihrer Berufung eingereicht. Ob diese Korrektur allenfalls berücksichtigt werden könnte, kann offenbleiben, weil die Berufung auch ohne Berücksichtigung der Eingabe vom 4. Juni 2024 gutzuheissen ist.

 

1.4

1.4.1      Auf dem Deckblatt der Berufung wird kein Vertreter der Mieterin erwähnt, sondern bloss eine Zustelladresse, und auf der letzten Seite der Berufung findet sich in Computerschrift der Name der Mieterin. In Rz. 1 der Berufung wird aber erklärt, der Unterzeichnende, G____, sei gehörig bevollmächtigt. Zudem wurde auf der letzten Seite über dem Namen der Mieterin handschriftlich die Abkürzung «i. V.» und eine Unterschrift angebracht. Ein Vergleich mit anderen Dokumenten zeigt, dass es sich dabei zweifellos nicht um die Unterschrift der Mieterin, sondern um diejenige von G____ handelt. Damit hat die Mieterin bei der Einreichung der Berufung nicht selbst gehandelt, sondern sich von G____ vertreten lassen.

 

1.4.2      Die Vermieterin macht geltend, die Mieterin sei durch G____ nicht wirksam vertreten worden, weil er sie berufsmässig vertrete und nicht als Anwalt in einem kantonalen Anwaltsregister eingetragen sei (vgl. Berufungsantwort Rz. 10 f.). Wie sich aus den nachstehenden Erwägungen ergibt, ist dieser Einwand unbegründet.

 

1.4.3      Im vorliegenden Verfahren sind gemäss Art. 68 Abs. 2 lit. a ZPO zur berufsmässigen Vertretung nur Anwältinnen und Anwälte befugt, die nach dem Anwaltsgesetz (BGFA, SR 935.61) berechtigt sind, Parteien vor schweizerischen Gerichten zu vertreten. Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die Vertretung als berufsmässig im Sinn von Art. 68 ZPO zu qualifizieren, wenn der Vertreter bereit ist, in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen als Parteivertreter in Gerichtsverfahren tätig zu werden. Darauf kann geschlossen werden, wenn er bereit ist, die Vertretung ohne besondere Beziehungsnähe beziehungsweise ohne persönliches Näheverhältnis zur Vertretenen zu übernehmen (vgl. BGE 140 III 555 E. 2.3; AGE ZB.2019.1 vom 29. April 2019 E. 1.2.3). Nach Ansicht des Bundesgerichts kann es für die Auslegung des Begriffs der berufsmässigen Vertretung nicht entscheidend darauf ankommen, ob der Vertreter seine Tätigkeit gegen Entgelt ausübt (BGE 140 III 555 E. 2.3). Die Frage, ob die Entgeltlichkeit grundsätzlich trotzdem genügt, um die Vertretung als berufsmässig zu qualifizieren (so Bohnet/Ecklin, La représentation en procédure civile suisse, in: ZSR 2018 I S. 327, 332; Grolimund, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 3. Auflage, Zürich 2019, § 13 N 16; May Canellas, in: Chabloz et al. [Hrsg.], Petit commentaire CPC, Basel 2020, Art. 68 CPC N 3), kann im vorliegenden Fall mangels Entscheidwesentlichkeit offenbleiben. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts, wonach die Vertretung berufsmässig erfolgt, wenn der Vertreter bereit ist, in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen als Parteivertreter in Gerichtsverfahren tätig zu werden, kann nicht bedeuten, dass die Vertretung durch einen Vertreter, der im Allgemeinen bereit ist, in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen tätig zu werden, aber gemäss BGFA nicht berechtigt ist, Parteien vor schweizerischen Gerichten zu vertreten, auch dann als berufsmässig zu qualifizieren wäre, wenn der Vertreter ausnahmsweise eine Partei, zu der er in einer besonderen Beziehungsnähe steht, unentgeltlich vertritt. Gemäss dem Bundesgericht besteht die Rechtfertigung für die Anwendung der Restriktionen für berufsmässige Vertreter auf Vertreter, die bereit sind, die Vertretung ohne besondere Beziehungsnähe zu übernehmen, darin, dass in solchen Fällen das Vertrauen in den Vertreter nicht auf seiner Person oder seiner Nähe zur Vertretenen beruhe, sondern auf anderen Eigenschaften des Vertreters und das Element des persönlichen Näheverhältnisses nicht im Vordergrund stehe (vgl. BGE 140 III 555 E. 2.3). Wenn sich eine Vertretene, die in einer besonderen Beziehungsnähe zu einem Vertreter steht, der zwar im Allgemeinen bereit ist, in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen als Parteivertreter in Gerichtsverfahren tätig zu werden, aber gemäss BGFA nicht zur Parteivertretung vor schweizerischen Gerichten berechtigt ist, von diesem unentgeltlich vertreten lässt, ist davon auszugehen, dass ihr Vertrauen in den Vertreter primär auf seiner Person oder seiner Nähe zur Vertretenen beruht und das persönliche Näheverhältnis im Vordergrund steht. Folglich ist die Vertretung in einem solchen Ausnahmefall trotz der allgemeinen Bereitschaft des Vertreters, in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen als Parteivertreter vor Gericht tätig zu werden, nicht als berufsmässig zu qualifizieren.

 

1.4.4      Am 30. November 2021 erteilte die Mieterin G____ und der B____ GmbH eine Generalvollmacht (Beilage zur Eingabe vom 28. Februar 2024). Diese umfasst insbesondere das Recht zur Vertretung vor Gerichten und eine Substitutionsbefugnis. Mit der Generalvollmacht vom 30. November 2021 ermächtigte sie G____, auch die B____ GmbH als Generalbevollmächtigter zu vertreten. Die Mieterin ist Tochter von G____ (Generalvollmacht vom 30. November 2021) sowie einzige Gesellschafterin und Geschäftsführerin der B____ GmbH (Handelsregisterauszug der B____ GmbH). Diese bezweckt die Erbringung von Dienstleistungen und Beratungen im Bereich Recht, Handel und Immobilien (Handelsregisterauszug der B____ GmbH). Gemäss ihrer Website (www.[...].ch) bietet die B____ GmbH «Rechts- und Wirtschaftsberatung» an.

 

Am 20. Oktober 2023 erteilten der Mieter und sein Vater der B____ GmbH, G____ und der Mieterin eine Generalvollmacht (Beilage zur Eingabe vom 28. Februar 2024). Diese umfasst insbesondere das Recht zur Vertretung vor Gerichten und eine Substitutionsbefugnis. Gemäss einer von G____ sowie vom Mieter und der Mieterin unterzeichneten Eingabe vom 28.Februar 2024 (S. 2) ist G____ ein Freund der Familie des Mieters. Die Familien des Mieters und der Mieterin seien befreundet und über die Grossväter seit Jahrzehnten miteinander bekannt.

 

Die Mieterin und G____ behaupten nicht, dass dieser Anwalt oder in einem kantonalen Anwaltsregister eingetragen sei. Das Vorbringen, die Vertretung erfolge unentgeltlich und nicht professionell, spricht für das Gegenteil. Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass G____ nach BGFA nicht zur Parteivertretung vor schweizerischen Gerichten berechtigt ist (vgl. Art. 4 BGFA).

 

Mit einer von der Mieterin, dem Mieter und G____ unterzeichneten Eingabe vom 28. Februar 2024 erklärten die Unterzeichnenden, G____ vertrete die Mieterin und den Mieter unentgeltlich und nicht als professioneller Vertreter. In der Berufung (Rz. 1) wird ebenfalls geltend gemacht, dass G____ das Mandat kostenlos führe.

 

Die Generalvollmacht vom 30. November 2021 (Beilage zur Eingabe vom 28. Februar 2024) gilt neben vielen weiteren Tätigkeiten insbesondere auch für die Vertretung vor allen Gerichten, Verwaltungsbehörden und Schiedsgerichten. Sie enthält die folgende Klausel: «Die Klientschaft / Auftraggeberin / Vollmachtgeberin verpflichtet sich in allen Fällen zur Zahlung des Honorars und der Barauslagen der Bevollmächtigten. Das Honorar bemisst sich nach der mit der Klientschaft geschlossenen Honorarvereinbarung und verpflichtet sich auf jeden Fall zur Bezahlung des Honorars (Akontozahlungen, Zwischen- und Schlussabrechnungen der bearbeiteten Dossiers und Fälle). Die Klient-schaft beauftragt die Bevollmächtigten, das Inkasso der zugesprochenen Streitsummen zu besorgen. Ferner tritt die Klientschaft den Bevollmächtigten allfällige Zuwendungen, Entschädigungen aller Art, Kompensationen, Prozessentschädigungen etc. bis zur Höhe ihrer Ansprüche zahlungshalber ab.» Die Vollmachtsurkunde erweckt den Eindruck eines Standardformulars. Nur der letzte Absatz erscheint individuell formuliert. Dieser Eindruck wird bestätigt durch einen Vergleich mit der Generalvollmacht, die der Mieter und sein Vater am 20. Oktober 2023 der B____ GmbH, G____ und der Mieterin erteilt haben (Beilage zur Eingabe vom 28. Februar 2024). Da die Mieterin die Tochter des Generalbevollmächtigten G____ und die einzige Gesellschafterin und Geschäftsführerin der Generalbevollmächtigten B____ GmbH ist, kann aus der Standardformulierung auf der Vollmachtsurkunde nicht geschlossen werden, die Mieterin und ihre Generalbevollmächtigten hätten vereinbart, dass die Vertretung entgeltlich erfolge. Angesichts der sehr engen persönlichen Beziehungen erscheint es vielmehr naheliegend, dass die Vertretung entsprechend der Darstellung der Vermieterin und von G____ unentgeltlich erfolgt und die Vollmachtgeberin sowie die Bevollmächtigten bloss vergessen haben, die Standardformulierung aus dem Standardformular zu streichen. Aus den vorstehenden Gründen ist davon auszugehen, dass die Vertretung der Mieterin durch G____ unentgeltlich erfolgt.

 

Auf der Generalvollmacht, welche die Mieterin am 30. November 2021 erteilt hat, und auf der Generalvollmacht, welche der Mieter und sein Vater am 20. Oktober 2023 erteilt haben, werden sowohl die B____ GmbH als auch G____ als Generalbevollmächtigte erwähnt. Mit der Generalvollmacht vom 30. November 2021 hat die Mieterin G____ auch ermächtigt, die B____ GmbH als Generalbevollmächtigter zu vertreten. Zudem hat G____ öfters auf Briefpapier der B____ GmbH mit «Counselor & Partner» gezeichnet (beispielsweise Ordner 2/F, 2/H, 3/E). Wie bereits erwähnt, erwecken die Generalvollmachten den Eindruck von Standardformularen und gelten auch für die Vertretung vor Gerichten. Auf der Website der B____ GmbH (www.[...].ch) findet sich in der Rubrik «VERHANDLUNGEN/VERGLEICHE» der Titel «VERTRETUNG VOR GERICHTEN». Diese Umstände sprechen dafür, dass G____ grundsätzlich bereit ist, in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen als Parteivertreter in Gerichtsverfahren tätig zu werden. Dagegen spricht allerdings, dass eine Parteivertretung nur für die Fälle der Mieterin und des Mieters erstellt ist, in denen ein persönliches Näheverhältnis in der Form von Verwandtschaft bzw. Freundschaft besteht, und dass im Text unter dem Titel «VERTRETUNG VOR GERICHTEN» nicht erwähnt wird, dass die B____ GmbH ihre Klientschaft vor Gericht vertreten könne. Die Ausführungen lassen sich unter Mitberücksichtigung ihrer Einordnung in die Rubrik «VERHANDLUNGEN/VERGLEICHE» und den Hinweis in der gleichen Rubrik unter dem Titel «PLANUNG ERSCHWINGLICHER RECHTSDIENSTE», dass die Gesellschaft ihrer Klientschaft in allen Rechtsbereichen mit ihrem Netzwerk zur Verfügung stehe, vielmehr auch dahingehend verstehen, dass die Dienstleistungen der Gesellschaft nur die Begleitung ihrer Mandantschaft bei aussergerichtlichen Vergleichsgesprächen umfasst und dadurch eine allfällige spätere Vertretung vor Gerichten durch eine von der Gesellschaft vermittelte Anwältin oder einen von der Gesellschaft vermittelten Anwalt erleichtert werden soll. Bei einer Gesamtbetrachtung genügen die vorliegenden Beweismittel entgegen der Ansicht der Vermieterin (vgl. Berufungsantwort Rz. 11) nicht zur Begründung der Annahme, G____ sei bereit, in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen Parteien vor Gerichten zu vertreten. Im Übrigen könnte die Vertretung der Mieterin im vorliegenden Fall auch dann nicht als berufsmässig qualifiziert werden, wenn G____ im Allgemeinen bereit wäre, in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen entgeltlich als Parteivertreter vor Gericht tätig zu werden. Da G____ der Vater der Mieterin ist, besteht zwischen dem Vertreter und der Vertretenen eine sehr nahe persönliche Beziehung. Da die Mieterin einzige Gesellschafterin und Geschäftsführerin der B____ GmbH ist, für die G____ gestützt auf die Vollmacht vom 30. November 2021 als Generalbevollmächtigter handeln kann, besteht zusätzlich ein enges geschäftliches Näheverhältnis. Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass das Vertrauen der Mieterin in G____ primär auf seiner Person und dem Näheverhältnis zwischen den beiden beruht und die Mieterin G____ primär wegen seiner Eigenschaft als ihr Vater als Vertreter ausgewählt hat. Wie vorstehend mit eingehender Begründung festgestellt worden ist, ist schliesslich davon auszugehen, dass die Vertretung der Mieterin durch G____ unentgeltlich erfolgt. Unter diesen Umständen kann die Vertretung der Mieterin durch G____ nicht als berufsmässig qualifiziert werden (vgl. oben E. 1.4.3). Da er im vorliegenden Fall nicht berufsmässig handelt, ist G____ zur Vertretung der Mieterin im vorliegenden Verfahren auch dann berechtigt, wenn er die Voraussetzungen von Art. 68 Abs.2 ZPO nicht erfüllt.

 

1.5         Wie sich aus den vorstehenden Erwägungen ergibt (oben E. 1.2 f.), wurde die Berufung fristgerecht gegen den die Mieterin betreffenden Entscheid eingereicht und ist der Vertreter der Mieterin zu deren Vertretung im vorliegenden Verfahren berechtigt (oben E. 1.4). Die Einreichung der Berufung erfolgte auch schriftlich und begründet (vgl. dazu Art. 311 Abs. 1 ZPO). Somit ist auf die Berufung einzutreten.

 

1.6

1.6.1      In seiner Eingabe vom 1. Juli 2024 (Rz. 2) behauptet Advokat D____ im Namen der Vermieterin, in der Hauptverhandlung vom 8. März 2024 habe das Zivilgericht den Fall der Mieterin und denjenigen des Mieters aufgrund des Vorpreschens von G____ entgegen der Verfügung vom 29. Februar 2024 nicht nacheinander, sondern gemeinsam verhandelt. Ob diese Behauptung berücksichtigt werden kann, obwohl sie erst nach Ablauf der Frist für die Berufungsantwort erhoben worden ist, und ob sie den Tatsachen entspricht, kann offenbleiben, weil die Vermieterin daraus ohnehin nichts zu ihren Gunsten ableiten kann.

 

In der Hauptverhandlung des Zivilgerichts reichte G____ als Vertreter der Mieterin und des Mieters einen Ordner mit Dokumenten ein. Advokat D____ erhielt als Vertreter der Vermieterin Einsicht in diese Unterlagen (vgl. Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 3). Entgegen der Darstellung von Advokat D____ in der Berufungsantwort (Rz. 12) ist es unter diesen Umständen offensichtlich, dass das Zivilgericht die Dokumente im Ordner zu den Verfahrensakten genommen hat. Dementsprechend befindet sich der Ordner mit den Dokumenten in Papierform zwar nur in den Akten des Verfahrens [...].24 des Zivilgerichts, in elektronischer Form aber auch in den Akten des Verfahrens [...].26 des Zivilgerichts. Nachdem er in der Berufungsantwort (Rz. 12) noch generell in Frage gestellt hatte, ob der Inhalt des Ordners zu den Akten des Verfahrens gegeben worden sei, macht Advokat D____ in der Eingabe vom 1. Juli 2024 (Rz. 2) geltend, aufgrund der gemeinsamen Verhandlung der beiden Fälle sei unklar gewesen, welche Dokumente im Ordner G____ in welchem der beiden Verfahren zu den Akten gegeben habe. Auch dieser Einwand ist unbegründet. Der Ordner trägt die Aufschrift «Geschäftsfälle [...] Beweismittel 1 – 5» und wurde von G____ als Vertreter der Mieterin und des Mieters eingereicht. Damit ist es offensichtlich, dass alle Dokumente im Ordner in beiden Verfahren und damit auch im Verfahren betreffend die Mieterin als Beweismittel eingereicht worden sind. Dass gewisse Dokumente unmittelbar nur den Mieter betreffen, ändert daran nichts, weil solche Dokumente auch im Verfahren betreffend die Mieterin relevant sein können. Beispielsweise ist für die Beurteilung der Frage, ob die Vermieterin Anlass dazu gehabt hat, den Auftrag und die Vollmacht der E____ AG zu widerrufen, deren Verhalten sowohl gegenüber der Mieterin als auch gegenüber dem Mieter relevant, und ist es für die Beurteilung der Glaubhaftigkeit der Behauptungen betreffend Mängel der Liegenschaft von Interesse, dass solche nicht nur von der Mieterin, sondern auch vom Mieter geltend gemacht worden sind. Das Zivilgericht hat im Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 (S. 3) generell vermerkt, dass Advokat D____ Einsicht in die von G____ eingereichten Unterlagen erhalten habe, und den Ordner mit allen darin befindlichen Unterlagen in elektronischer Form zu den Akten des Verfahrens [...].26 genommen. Damit ist offensichtlich auch das Zivilgericht davon ausgegangen, dass alle Dokumente im Ordner in beiden Verfahren als Beweismittel eingereicht worden sind.

 

1.6.2

1.6.2.1  Advokat D____ behauptet im Namen der Vermieterin, G____ habe nur ein Exemplar des Ordners mit den Unterlagen eingereicht und das Zivilgericht habe keine Kopie von den Unterlagen angefertigt und Advokat D____ keine Kopien der Unterlagen herausgegeben oder zugestellt. Das Zivilgericht habe ihm den Ordner lediglich für kurze Zeit zur Einsichtnahme während der Verhandlung übergeben. Nach einer kurzen Durchsicht der Unterlagen und deren Bestreitung durch Advokat D____ habe das Zivilgericht den Ordner wieder zurückgenommen (Berufungsantwort Rz. 12 und 35). Ob diese Darstellung den Tatsachen entspricht, kann offenbleiben, weil die Vermieterin daraus ohnehin nichts zu ihren Gunsten ableiten kann.

 

1.6.2.2  Die Vermieterin macht geltend, die Mieterin und das Zivilgericht hätten Art. 131 ZPO verletzt. Deshalb seien die Dokumente im Ordner nicht zu berücksichtigen (vgl. Berufungsantwort Rz. 35). Dieser Einwand ist unbegründet.

 

Gemäss Art. 131 ZPO sind Eingaben und Beilagen in Papierform in je einem Exemplar für das Gericht und für jede Gegenpartei einzureichen. Andernfalls kann das Gericht eine Nachfrist ansetzen oder die notwendigen Kopien auf Kosten der Partei erstellen. Selbst wenn eine Partei die erforderlichen Kopien innert einer vom Gericht angesetzten Nachfrist nicht einreicht, ist es unzulässig, deshalb auf die Eingabe nicht einzutreten (Frei, a.a.O., Art. 131 ZPO N 8; Staehelin, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 131 N 4; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 131 N 4), die Eingabe als nicht erfolgt zu betrachten (Gschwend, Art. 131 ZPO N 1) oder die Beilagen aus dem Recht zu weisen (Staehelin, a.a.O., Art. 131 N 4). Das Gericht hat bloss die erforderlichen Kopien selbst zu erstellen und die anfallenden Kosten gestützt auf Art. 108 ZPO der betreffenden Partei aufzuerlegen (Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 131 N 2; vgl. Jenny/Abegg, in: Gehri et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2023Art. 131 N 4; Staehelin, a.a.O., Art. 131 N 4;). Eine Eingabe ist eine schriftliche Prozesshandlung einer Partei (Frei, a.a.O., Art. 130 ZPO N 2; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 130 N 1; Weber, a.a.O., Art. 130–132 N 2). Eine solche kann definiert werden als eine das Verfahren betreffende schriftliche Äusserung einer Partei (vgl. Bohnet, a.a.O., Art. 130 CPC N 2; Kramer/Erk, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2016, Art. 130 N 2). Blosse Begleitschreiben zu Aktenzustellungen sind keine Eingaben im Sinn von Art. 130–132 ZPO (Frei, a.a.O., Art. 130 ZPO N 2; Weber, a.a.O., Art. 130–132 ZPO N 2). Beilagen gehören zu einer Eingabe (Weber, Art. 130–132 ZPO N 5).

 

Indem G____ in der Hauptverhandlung des Zivilgerichts einen Ordner mit Dokumenten eingereicht hat, hat er im Rahmen einer mündlichen Prozesshandlung Beweismittel in der Form von Urkunden eingereicht. Damit fehlt es an einer schriftlichen Prozesshandlung und somit an einer Eingabe. Mangels Eingabe können die Dokumente im Ordner auch nicht als Beilagen qualifiziert werden. Folglich war G____ nicht verpflichtet, die Dokumente im Ordner in mehreren Exemplaren einzureichen und war das Zivilgericht nicht verpflichtet, ihm dafür eine Nachfrist anzusetzen oder die Dokumente im Ordner selbst zu kopieren. Die Rüge einer Verletzung von Art. 131 ZPO ist daher unbegründet. Im Übrigen hätte eine Verletzung dieser Bestimmung entgegen der Ansicht der Vermieterin offensichtlich nicht zur Folge, dass die Urkunden im Ordner als Beweismittel nicht zu berücksichtigen wären. Schliesslich hätte die bereits in der Hauptverhandlung des Zivilgerichts anwaltlich vertretene Vermieterin die Möglichkeit verwirkt, sich auf eine Verletzung von Art. 131 ZPO zu berufen. Es verstösst gegen Treu und Glauben (Art. 52 ZPO), formelle Rügen, die in einem früheren Prozessstadium hätten geltend gemacht werden können, bei ungünstigem Ausgang noch später vorzubringen (BGE 141 III 210 E. 5.2; AGE ZB.2023.47 vom 5. März 2024 E. 3.1.3, ZB.2023.11 vom 12. August 2023 E. 1.5). Die angebliche Verletzung von Art. 131 ZPO war für Advokat D____ als Vertreter der Vermieterin anlässlich der Hauptverhandlung des Zivilgerichts ohne weiteres erkennbar. Wenn sie sich darauf hätte berufen wollen, hätte er die angebliche Verletzung daher in der Verhandlung rügen und verlangen müssen, dass Kopien der Dokumente im Ordner angefertigt und ihm ausgehändigt werden.

 

1.6.2.3  Weiter macht die Vermieterin geltend, mit dem vorstehend geschilderten Vorgehen (oben E. 1.6.2.1) sei ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden. Auch diese Rüge ist unbegründet.

 

Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 53 Abs. 1 ZPO). Insbesondere können sie die Akten einsehen und Kopien anfertigen lassen, soweit keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen (Art. 53 Abs. 2 ZPO). Die Ausübung des Akteneinsichtsrechts setzt grundsätzlich ein Gesuch um Akteneinsicht voraus (vgl. BGer 4A_233/2017 vom 28. September 2017 E. 2.1, 5A_339/2017 vom 8. August 2017 E. 2.2; Chabloz, in: Chabloz et al. [Hrsg.], Petit commentaire CPC, Basel 2020, Art. 53 N 10; Göksu, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2016, Art. 53 N 31, Steinmann/Schindler/Wyss, in: St. Galler Kommentar, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 29 BV N 69).

 

Advokat D____ als Vertreter der Vermieterin erhielt in der Hauptverhandlung des Zivilgerichts zugestandenermassen die Gelegenheit, die Dokumente im Ordner einzusehen, und hat von dieser Möglichkeit zugestandenermassen Gebrauch gemacht. Dass er das Zivilgericht ersucht hätte, Kopien der Dokumente im Ordner anzufertigen und ihm auszuhändigen oder zuzustellen, behauptet er nicht einmal. Mangels eines entsprechenden Ersuchens hat das Zivilgericht das Recht der Vermieterin auf rechtliches Gehör in der Form des Rechts auf Akteneinsicht nicht verletzt, wenn es keine Kopien angefertigt und Advokat D____ keine Kopien ausgehändigt oder zugestellt hat. Im Übrigen verhält sich Advokat D____ treuwidrig, indem er geltend macht, der Anspruch der Vermieterin auf rechtliches Gehör sei dadurch verletzt worden, dass ihm keine Kopien ausgehändigt oder zugestellt worden seien, nachdem er in der Hauptverhandlung des Zivilgerichts offenbar kommentarlos akzeptiert hat, dass ihm der Ordner mit den Dokumenten bloss zur Einsichtnahme vorübergehend überlassen worden ist (vgl. oben E. 1.6.2.2 sowie BGer 5A_339/2017 vom 8. August 2017 E. 2.4).

 

1.6.2.4  In ihrer Berufungsantwort (vgl. Rechtsbegehren 3 und Rz. 12) stellte die Vermieterin den Verfahrensantrag, falls die Dokumente im Ordner zu den vom Appellationsgericht beigezogenen Verfahrensakten des Zivilgerichts genommen worden seien, sei ihr der Inhalt des Ordners zur Einsichtnahme zuzustellen und sei ihr eine Frist zur Einreichung einer ergänzten Berufungsantwort anzusetzen. Am 18. Juni 2024 verfügte der verfahrensleitende Appellationsgerichtspräsident, dass die Akten des Zivilgerichts der Vermieterin zur Einsichtnahme zugestellt werden und es der Vermieterin freistehe, innert einer nicht erstreckbaren Frist von zehn Tagen ihre Berufungsantwort zu ergänzen. Dabei stellte er klar, dass der Entscheid, ob eine allfällige Ergänzung der Berufungsantwort im Berufungsverfahren zu berücksichtigen ist, dem Dreiergericht obliegt. Der Ordner mit den Dokumenten befand sich in den Akten des Zivilgerichts, die der Vermieterin zur Einsichtnahme zugestellt wurden.

 

Die Frist für die Berufungsantwort ist eine gesetzliche Frist (Art. 314 Abs. 1 ZPO). Als solche kann sie nicht erstreckt werden (Art. 144 Abs. 1 ZPO). Sie könnte höchstens in Anwendung von Art. 148 Abs. 1 ZPO wiederhergestellt werden. Folglich käme die Berücksichtigung einer nach Ablauf der Frist für die Berufungsantwort eingereichten Ergänzung der Berufungsantwort höchstens in Betracht, wenn die Vermieterin glaubhaft gemacht hätte, dass sie kein oder nur ein leichtes Verschulden daran trifft, dass ihr beim Verfassen ihrer Berufungsantwort weder die Originale noch Kopien der Dokumente im Ordner zur Verfügung gestanden haben. Dies ist nicht der Fall. Wie bereits erwähnt (oben E. 1.6.1), ist es entgegen der Darstellung der Vermieterin offensichtlich, dass das Zivilgericht alle von G____ als Vertreter der Mieterin und des Mieters als Beweismittel eingereichten Dokumente im Ordner zu den Akten beider Verfahren genommen hat. Dass die Berufungsinstanz die Akten der Vorinstanz beizieht, ist selbstverständlich (statt vieler Reetz, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Vorbemerkungen zu den Art. 308–318 N 38). Daher musste sich die anwaltlich vertretene Vermieterin bei Anwendung minimaler Sorgfalt bereits vor der Zustellung des begründeten Entscheids des Zivilgerichts klar sein, dass der Ordner mit den Dokumenten im Fall einer Berufung vom Appellationsgericht beigezogen wird, und war ihr dies nicht erst aufgrund der Verfügung des verfahrensleitenden Appellationsgerichtspräsidenten vom 5. Juni 2024 bekannt. Darin stellte er fest, dass die Akten des Zivilgerichts beigezogen worden waren, ordnete er an, dass die Berufung einschliesslich Beilagen der Vermieterin zugestellt wird, und setzte er dieser eine nicht erstreckbare Frist von zehn Tagen für die Berufungsantwort an. Mit Eingabe vom 12. März 2024 verlangte die Mieterin eine schriftliche Begründung des Entscheids des Zivilgerichts vom 8. März 2024. Am 13. März 2024 verfügte das Zivilgericht, dass diese Eingabe der Vermieterin zugestellt wird. Spätestens nach Erhalt dieser Verfügung musste die Vermieterin damit rechnen, dass die Mieterin Berufung erhebt. Wenn sie der Ansicht ist, dass sie für eine Berufungsantwort die Dokumente im in der Hauptverhandlung des Zivilgerichts eingereichten Ordner benötigt, hätte sie deshalb bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt bereits in diesem Zeitpunkt das Zivilgericht um Zustellung der Originale oder von Kopien dieser Dokumente ersuchen müssen. In diesem Fall wäre sie im Zeitpunkt der Ansetzung der Frist für die Berufungsantwort längst im Besitz der Dokumente gewesen. Im Übrigen hätte die Vermieterin beim Verfassen ihrer Berufungsantwort auch dann über die Originale oder Kopien der Dokumente im Ordner verfügt, wenn sie das Appellationsgericht unmittelbar nach Erhalt der Verfügung vom 5. Juni 2024 um Zustellung der Originale oder von Kopien ersucht hätte. Advokat D____ hatte demnach hinreichend Möglichkeiten, rechtzeitig vor Ablauf der Frist für das Verfassen der Berufungsantwort Kenntnis der von G____ eingereichten Dokumente zu erhalten. Von keinem oder nur einem leichten Verschulden daran, dass ihm beim Verfassen der Berufungsantwort weder die Originale noch Kopien der Dokumente im Ordner zur Verfügung standen, kann bei dieser Ausgangslage folglich nicht die Rede sein. Das Verschulden von Advokat D____ ist der Vermieterin zuzurechnen (vgl. Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 148 N 8).

 

Aus den vorstehenden Gründen ist die nach Ablauf der Frist für die Berufungsantwort eingereichte Eingabe von Advokat D____ als Vertreter der Vermieterin vom 1. Juli 2024 nicht zu berücksichtigen, soweit sie Ergänzungen der Berufungsantwort enthält. Im Übrigen änderte auch ihre Berücksichtigung nichts am Ausgang des vorliegenden Verfahrens.

 

1.7         Neue Tatsachen und Beweismittel werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Rechtsprechung und Lehre unterscheiden zwischen echten und unechten neuen Vorbringen (sogenannte Noven). Echte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die erst nach dem Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind. Sie sind im Berufungsverfahren grundsätzlich immer zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden. Unechte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die am Ende der erstinstanzlichen Hauptverhandlung bereits vorhanden gewesen sind. Sie sind im Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können (BGE 143 III 42 E. 4.1; BGer 4A_334/2012 vom 16. Oktober 2012 E. 3.1; AGE ZB.2020.11 vom 24. September 2020 E. 1.4; vgl. Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 317 N 3). Die Zulässigkeit von Noven, deren Entstehung vom Willen der betreffenden Partei abhängt (sogenannte Potestativ-Noven), entscheidet sich auch dann danach, ob sie trotz zumutbarer Sorgfalt im Sinn von Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten, wenn sie erst nach dem Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind (BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.3.1, 4A_204/2021 vom 7. Juni 2021 E. 3.1; vgl. BGE 146 III 416 E. 5.3). Dies bedeutet, dass die Noven im Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen sind, wenn die betreffende Partei die neuen Tatsachen oder Beweismittel bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits vor dem Ende der erstinstanzlichen Hauptverhandlung hätte herstellen oder herstellen lassen und vorbringen können (vgl. Grobéty, Les faits et moyens de preuve nouveaux en procédure civile suisse, in: SJ 2023 S. 431, 441 f.; Moret, Potestativ-Noven – echte oder unechte Noven?, in: ZZZ 2021 S. 486, 495 ff.).

 

Dass unechte Noven trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz haben vorgebracht werden können, setzt voraus, dass der Partei und einem allfälligen Parteivertreter keine Nachlässigkeit bei der Behauptung und Beweisführung vorzuwerfen ist bzw. dass das Nichtvorbringen der Noven vor der ersten Instanz von der Partei und einem allfälligen Parteivertreter nicht verschuldet worden ist. Das (sorgfältige wie unsorgfältige) Verhalten ihres Vertreters wird der Partei angerechnet. Zumindest wenn die Zulässigkeit der Noven nicht offenkundig oder unzweifelhaft ist, muss die Partei, die das Novenrecht beansprucht, mit dem Vorbringen der Noven selbst auch substanziiert behaupten und beweisen, dass die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO erfüllt sind (AGE ZB.2022.15 vom 5. Juli 2022 E. 2.2 mit Nachweisen). Im Fall unechter Noven hat sie dabei namentlich die Gründe detailliert darzulegen, weshalb sie die Tatsache oder das Beweismittel bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz hätte vorbringen können (vgl. BGE 143 III 42 E. 4.1; BGer 4A_334/2012 vom 16. Oktober 2012 E. 3.1; AGE ZB.2020.11 vom 24. September 2020 E. 1.4; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 317 N 16).

 

2.         Bevollmächtigung der Vertreter der Vermieterin

 

2.1         Die Mieterin macht sinngemäss geltend, die E____ AG und Advokat D____, die im Ausweisungsverfahren im Namen der Vermieterin gehandelt haben, hätten dafür keine Vollmacht gehabt (vgl. Plädoyernotizen S. 3; G____ Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 3; Berufung Rz. 18 f., 38 und 43). Advokat D____ macht geltend, die E____ AG und er seien bevollmächtigt gewesen (Berufungsantwort Rz. 65).

 

2.2         Gemäss Art. 68 Abs. 3 ZPO hat sich der Vertreter durch eine Vollmacht auszuweisen. Gemäss der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichts stellt das Vorliegen einer Vollmacht der gewillkürten Parteivertretung eine Prozessvoraussetzung gemäss Art. 59 ZPO dar (BGer 4A_533/2023 vom 18. April 2024 E. 3.2, 4A_454/2018 vom 5. Juni 2019 E. 2.4). In zwei älteren Urteilen hat das Bundesgericht zwar erwogen, eine Vollmacht sei keine Prozessvoraussetzung im Sinn von Art. 59 Abs. 2 lit. c ZPO (BGer 5D_142/2017 vom 24. April 2018 E. 3.1, 5A_460/2017 vom 8. August 2017 E. 3.3.2). Eine Begründung für diese Ansicht ist es aber schuldig geblieben. Auch gemäss überwiegender Lehre stellt das Vorliegen einer Vollmacht der gewillkürten Parteivertretung eine Prozessvoraussetzung dar (Gehri, in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 59 ZPO N 12; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 59 N 10; Tenchio, in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 68 ZPO N 14; Zingg, in: Berner Kommentar, 2012, Art. 59 ZPO N 62; Zürcher, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 59 N 59; anderer Meinung Domej, in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 59 N 23; Müller, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2016, Art. 59 N 91). Art. 132 Abs. 1 ZPO spricht nicht gegen diese Qualifikation (anderer Meinung Domej, a.a.O., Art. 59 N 23; Müller, a.a.O., Art. 59 N 91). Gemäss dieser Bestimmung ist der im Fehlen einer Vollmacht bestehende Mangel innert einer gerichtlichen Nachfrist zu verbessern und gilt die Eingabe andernfalls als nicht erfolgt. Nach überzeugender Lehre bedeutet dies bei Klagen und Gesuchen, dass darauf nicht einzutreten ist (vgl. Bohnet, in: Commentaire romand, 2. Auflage, Basel 2019, Art. 132 CPC N 20; Kumschick, in: Baker & McKenzie [Hrsg.], Stämpflis Handkommentar ZPO, Bern 2010, Art. 132 N 11; May Canellas, a.a.O., Art. 68 N 21; Weber, a.a.O., Art. 130–132 N 18; vgl. ferner BGE 144 III 54 E. 4.1.3.5; AGE BEZ.2018.45 vom 2. November 2018 E. 3 und ZB.2018.18 vom 14. August 2018 E. 2.3 mit Hinweisen [beide betreffend Rechtsmittel]; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 132 N 10; Zürcher, a.a.O., Art. 59 N 60; differenzierend [Nichteintretensentscheid nur wenn der Mangel eine Prozessvoraussetzung betrifft] Gschwend, a.a.O., Art. 132 ZPO N 36a und Jenny/Abegg, a.a.O., Art. 132 N 4; anderer Meinung Domej, a.a.O., Art. 59 N 23; Frei, in: Berner Kommentar, 2012, Art. 132 ZPO N 25; Kramer/Erk, a.a.O., Art. 132 N 5 f.; Müller, a.a.O., Art. 59 N 92). Dies entspricht der Rechtsfolge des Fehlens einer Prozessvoraussetzung (Art. 59 Abs. 1 ZPO; statt vieler Sutter-Somm/Seiler a.a.O., Art. 59 N 5).

 

Gemäss Art. 60 ZPO prüft das Gericht von Amts wegen, ob die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind. Da es sich dabei um eine Prozessvoraussetzung handelt (vgl. vorstehend), hat das Gericht bei der gewillkürten Parteivertretung von Amts wegen zu prüfen, ob eine Vollmacht vorliegt (BGer 4A_533/2023 vom 18. April 2024 E. 3.2, 4A_454/2018 vom 5. Juni 2019 E. 2.4). Dies enthebt die Parteien jedoch weder der Beweislast noch davon, an der Sammlung des Prozessstoffs aktiv mitzuwirken und dem Gericht das in Betracht fallende Tatsachenmaterial zu unterbreiten und die Beweismittel zu bezeichnen. Dabei hat die klagende Partei die Tatsachen vorzutragen und zu belegen, welche die Zulässigkeit ihrer Klage begründen, und die beklagte Partei diejenigen Tatsachen, die sie angreifen (BGE 139 III 278 E. 4.3; BGer 4A_229/2017 vom 7. Dezember 2017 E. 3.1). Die Beweislastverteilung hinsichtlich der Prozessvoraussetzungen richtet sich somit grundsätzlich nach Art. 8 des Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210; Erk, Prozessvoraussetzungen, Basel 2022, S. 88; vgl. Domej, a.a.O., Art. 60 N 8). Art. 60 ZPO statuiert eine eingeschränkte oder partielle Untersuchungsmaxime. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass sie sich für beide Prozessparteien nicht gleichmässig, sondern asymmetrisch auswirkt, indem für die klagende Partei weiter die für das Verfahren insgesamt anwendbaren Prozessmaximen und das für das Verfahren insgesamt anwendbare Novenrecht gelten, während der beklagten Partei betreffend das Vorliegen der Prozessvoraussetzungen die Bestreitungslast abgenommen wird und gegen das Vorliegen der Prozessvoraussetzungen sprechende Tatsachen auch bei verspätetem Vorbringen von Amts wegen zu berücksichtigen sind. Das Gericht muss lediglich von Amts wegen erforschen, ob Tatsachen bestehen, die gegen das Vorliegen der Prozessvoraussetzungen sprechen. Soweit für das Verfahren nicht generell die uneingeschränkte Untersuchungsmaxime gilt, ist das Gericht dabei allerdings nicht zu ausgedehnten Nachforschungen verpflichtet. Eine Tatsachenermittlung von Amts wegen ist aber geboten, wenn nach den Parteivorträgen, aufgrund notorischer Tatsachen oder sonst nach der Wahrnehmung des Gerichts Anhaltspunkte dafür bestehen, dass eine Prozessvoraussetzung fehlen könnte. Hingegen ist das Gericht nicht gehalten, nach Tatsachen zu suchen, die für das Vorhandensein der Prozessvoraussetzungen sprechen, oder solche zu berücksichtigen, wenn sie von der klagenden Partei nicht oder verspätet vorgebracht worden sind (vgl. BGer 4A_229/2017 vom 7. Dezember 2017 E. 3.4 und 3.4.1 f.; vgl. ferner BGer 4A_533/2023 vom 18. April 2024 E. 3.2). Soweit für das Verfahren nicht generell die Untersuchungsmaxime gilt, sind somit jedenfalls neue Tatsachen und Beweismittel, die für das Vorhandensein von bereits vom erstinstanzlichen Gericht zu prüfenden Prozessvoraussetzungen sprechen, im Berufungsverfahren nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig (vgl. BGer 4A_229/2017 vom 7. Dezember 2017 E. 3.4.3 und 3.5; AGE ZB.2017.18 vom 17. November 2017 E. 2.3.2, ZB.2016.2 vom 3. März 2017 E. 2.2). Dies ergibt sich ohne weiteres daraus, dass die Pflicht gemäss Art. 60 ZPO, Tatsachen nachzugehen oder von Amtes wegen zu berücksichtigen, nach ständiger Praxis des Bundesgerichts lediglich Umstände betrifft, welche die Zulässigkeit der Klage hindern und ein Nichteintreten begründen können (statt vieler BGer 4A_136/2022 vom 3. August 2022 E. 4.1.2 und 4A_427/2018 vom 14. September 2018 E. 4) und damit aus der asymmetrischen Wirkung der eingeschränkten Untersuchungsmaxime im Sinn von Art. 60 ZPO. Die Auffassung gewisser Autoren, die ohne Auseinandersetzung mit der vorstehend dargelegten Rechtsprechung des Bundesgerichts unter blossem Verweis auf Art. 60 ZPO an der Meinung festhalten, neue Tatsachen und Beweismittel, die sich auf Prozessvoraussetzungen beziehen, seien im Berufungsverfahren unabhängig von den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO bis zur Urteilsberatung uneingeschränkt zulässig (Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 317 N 5), überzeugt daher nicht. Ob beim Rechtsschutz in klaren Fällen die Voraussetzungen, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar sind (Art. 257 Abs. 1 ZPO), auch für die allgemeinen Prozessvoraussetzungen gelten, ist umstritten (dafür Erk, a.a.O., S. 71 f.; vgl. Göksu, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2016, Art. 257 N12; Sutter-Somm/Lötscher, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257 N 4; dagegen Bohnet, a.a.O., Art. 257 CPC N 15; Delabays, in: Chabloz et al. [Hrsg.], Petit commentaire CPC, Basel 2020, Art. 257 N 15). Die letzte Frage kann im vorliegenden Fall mangels Entscheiderheblichkeit offenbleiben.

 

2.3         Zur Beantwortung der Frage, ob die E____ AG und Advokat D____ eine Vollmacht zum Handeln im Namen der Vermieterin gehabt haben, sind zunächst die Beziehungen zwischen den involvierten Personen sowie die Mietverhältnisse und die Erklärungen der involvierten Personen im Verlauf der Mietverhältnisse zu beleuchten.

 

Die am [...] geborene Vermieterin (C____) ist Eigentümerin der Liegenschaft [...]). Dabei handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus. Gemäss den Angaben von H____ wohnte die Vermieterin bis zu einem Unfall Ende 2022 im vierten Stock der Liegenschaft (schriftliche Erklärung vom 27. Januar 2024 [Ordner Reiter 4]). Im Berufungsverfahren hat die Vermieterin zugestanden, dass sie bis Ende 2022 in der Liegenschaft gewohnt hat und im Januar 2023 in das [...]zentrum I____ (nachfolgend I____) gezogen ist (Berufungsantwort Rz. 38).

 

Am 17. März 1997 wurde die [...] im Handelsregister eingetragen. Gesellschafter mit Einzelunterschrift dieser Kollektivgesellschaft waren [...] und J____. Am 25. April 2002 wurde die Gesellschaft gelöscht (Handelsregisterauszug der [...]). Am 27. August 1992 wurde die [...] im Handelsregister eingetragen. Per 12. September 2000 wurde die Gesellschaft in E____ AG umfirmiert. J____ war bis 9. März 2001 Präsident und ist seither einziges Mitglied des Verwaltungsrats mit Einzelunterschrift (Handelsregisterauszug der E____ AG). Gemäss der Darstellung der E____ AG wird die Liegenschaft seit drei Jahrzehnten von der Familie J____ verwaltet, namentlich durch das Treuhandbüro [...], [...] und seit rund 20 Jahren die E____ AG (Strafanzeige vom 29. Februar 2024 Rz. 9). In der Berufungsantwort (Rz. 15) behauptet die Vermieterin erstmals, die Liegenschaft sei seit rund 70 Jahren von der Familie J____ verwaltet worden. Weshalb sie diese Behauptung bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätte vorbringen können, erklärt die Vermieterin nicht und ist nicht ersichtlich. Daher handelt es sich bei der erwähnten Behauptung um ein gemäss Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO unzulässiges Novum (vgl. oben E. 1.7). Im Übrigen änderte die behauptete Tatsache ohnehin nichts am Ausgang des Verfahrens.

 

Der am [...] geborene Mieter (F____) ist ein Sohn des am [...] geborenen H____ (nachfolgend Vater des Mieters) (Generalvollmacht vom 20. Oktober 2023 [Beilage zur Eingabe vom 28. Februar 2024]) und ein Bruder von [...] (Schlichtungsgesuch vom 20. Januar 2024 S. 2 [Ordner Reiter 5]).

 

Am 14. November 1984 (vgl. Mietvertrag vom 11. Juli 2011 S. 2 [Beilage 1c zum Schlichtungsgesuch vom 20. Januar 2024 (Ordner Reiter 5)]) oder 1. Februar 1985 (vgl. Nachtrag vom 5. Juni 1992 [Beilage 1d zum Schlichtungsgesuch vom 20. Januar 2024 (Ordner Reiter 5)]) schlossen die Vermieterin einerseits sowie der Vater und die Mutter des Mieters andererseits einen Mietvertrag für eine 3.5-Zimmerwohnung im 1. OG der Liegenschaft (Beilage 1d zum Schlichtungsgesuch vom 20. Januar 2024 [Ordner Reiter 5]). Am 11. Juli 2011 schlossen die Vermieterin, vertreten durch die E____ AG, einerseits sowie der Mieter und sein Bruder [...] andererseits für dieselbe Wohnung einen Mietvertrag mit Mietbeginn am 1. September 2011 (Beilage 1c zum Schlichtungsgesuch vom 20. Januar 2024 [Ordner Reiter 5]). Unter dem Titel «Besondere Vereinbarungen» wird festgehalten, dass der Mietvertrag vom 14. November 1984 auf die Söhne übergegangen sei. Am 27. Oktober 2015 schlossen die Vermieterin, vertreten durch die E____ AG, und der Mieter einen Mietvertrag für die gleiche Wohnung mit einem Mietzins von brutto CHF 1'800.– pro Monat und Mietbeginn am 1. November 2015 (Beilage 1a zum Schlichtungsgesuch vom 20. Januar 2024 [Ordner Reiter 5]). Unter dem Titel «Besondere Vereinbarungen» wird festgehalten, dass der Mietvertrag vom 11. Juli 2011 auf den Mieter übergegangen sei.

 

Die am [...] geborene Mieterin (A____) ist Tochter des am [...] geborenen G____ (Generalvollmacht vom 30. November 2021 [Beilage zur Eingabe vom 28. Februar 2024]) und Enkelin des am [...] geborenen [...] und der am [...] geborenen [...] (Wohnsitzbescheinigungen [Ordner 1/E/7 und 1/E/8]).

 

Am 4. November 2020 schlossen die Vermieterin und die Mieterin einen Mietvertrag für eine 3.5-Zimmerwohnung im 2. OG der Liegenschaft mit einem Mietzins von brutto CHF 1'590.– pro Monat und Mietbeginn am 16. Oktober 2020 (Beilage 5 zur Strafanzeige vom 29. Februar 2024; Beilage 3a zum Schlichtungsgesuch vom 20. Januar 2024 [Ordner Reiter 5]).

 

Mit Schreiben vom 27. Februar 2021 machten die Grosseltern der Mieterin geltend, dass die Waschmaschine und der Tumbler nicht korrekt funktionierten und daher nicht brauchbar seien sowie dass das Treppenhaus nicht ordentlich gereinigt werde. Sie forderten die E____ AG auf, diese Mängel zu beseitigen (Ordner 2/A). Dieses Schreiben wurde der E____ AG am 2. März 2021 zugestellt (Ordner 2/A).

 

Am 30. November 2021 erteilte die Mieterin G____ und der B____ GmbH eine Generalvollmacht (Beilage zur Eingabe vom 28. Februar 2024). Diese umfasst insbesondere das Recht zur Vertretung vor Gerichten und eine Substitutionsbefugnis. Die Mieterin ist einzige Gesellschafterin und Geschäftsführerin der B____ GmbH (Handelsregisterauszug der B____ GmbH). Mit der Generalvollmacht vom 30. November 2021 ermächtigte sie G____, auch die B____ GmbH als Generalbevollmächtigter zu vertreten.

 

Mit Schreiben vom 30. November 2021 machte G____ geltend, dass der ordentliche Gebrauch der Waschmaschine und des Tumblers nicht mehr möglich sei, forderte die E____ AG auf, diese zu ersetzen, und erklärte, dass die Wäsche durch eine Drittperson gewaschen und die Kosten der Vermieterin in Rechnung gestellt würden (Ordner 2/F). Das Schreiben wurde der E____ AG am 1. Dezember 2021 zugestellt (Ordner 2/F).

 

Mit Schreiben vom 7. Januar 2022 (Ordner 3/B) machten der Mieter und sein Vater geltend, die Waschmaschine und der Tumbler seien nicht brauchbar. Daher liessen sie ihre Wäsche auswärts waschen. Die dadurch verursachten Kosten beliefen sich per Ende 2021 auf CHF 8'484.90 und nach Abzug des Werts der kostenlosen Nutzung eines Parkplatzes auf CHF 8'004.90. Die Vermieterin habe sich bereit erklärt, die Kosten des Auswärtswaschens der Wäsche zu übernehmen. Der Mieter und sein Vater forderten einen Ersatz der Waschmaschine und des Tumblers. Weiter beklagten sie sich über Schmutz und Gestank im Treppenhaus wegen fehlender Hauswartung und forderten eine Lösung dieses Problems. Schliesslich machten sie weitere Mängel geltend. Sie behaupteten, sie hätten mit der Vermieterin vereinbart, dass sie wegen der Mängel eine Kompensation von zwei Jahresmietzinsen entsprechend CHF 49'200.– erhielten und daher für die Wohnung des Mieters und einen vom Vater des Mieters gemieteten Musikraum im Jahr 2023 keinen Mietzins sowie in den Jahren 2024 und 2025 nur die Hälfte des Mietzinses bezahlen müssten. Schliesslich erklärten der Mieter und sein Vater Verrechnung mit der geltend gemachten Forderung von CHF 8'004.90 auf Ersatz der Kosten des Auswärtswaschens. Das Schreiben wurde der E____ AG am 10. Januar 2022 zugestellt.

 

Am 12. Juni 2023 überwies [...] (Grossvater der Mieterin) der Vermieterin letztmals den Mietzins von CHF 1'590.– für die Wohnung der Mieterin (an der Verhandlung vom 8. März 2024 eingereichter Kontoauszug [Akten Zivilgericht]).

 

Mit Schreiben vom 2. Oktober 2023 (Beilage zum Gesuch vom 1. Februar 2024) stellte die E____ AG, handelnd durch J____, fest, dass die Mieterin die Mietzinsen für ihre Wohnung für Juli bis Oktober 2023 nicht überwiesen habe, setzte ihr für die Bezahlung der ausstehenden Miet- und Nebenkosten von CHF 6'360.– eine Frist von 30 Tagen und erklärte sinngemäss, dass das Mietverhältnis bei nicht fristgerechter Zahlung gekündigt werde. Das Schreiben wurde der Mieterin am 20. November 2023 zugestellt (Sendungsverfolgung [Beilage zum Gesuch vom 1. Februar 2024]).

 

Mit Vollmacht vom 18. Oktober 2023 (Beilage zum Gesuch vom 1. Februar 2024; Beilage 2 zur Eingabe vom 8. Februar 2024) bevollmächtigte die Vermieterin die E____ AG mit ihren Zeichnungsberechtigten zur Vertretung in sämtlichen Verfahren, welche die Verwaltung der Liegenschaft betreffen. Die Vollmacht umfasst die Vertretung vor der Schlichtungsstelle und vor Gerichten sowie die Erteilung von Substitutionsvollmachten.

 

Am 20. Oktober 2023 erteilten der Mieter und sein Vater der B____ GmbH, G____ und der Mieterin eine Generalvollmacht (Beilage zur Eingabe vom 28. Februar 2024). Diese umfasst insbesondere das Recht zur Vertretung vor Gerichten und eine Substitutionsbefugnis. Mit der Generalvollmacht vom 20. Oktober 2023 ermächtigte der Mieter auch seinen Vater, ihn vollumfänglich zu vertreten.

 

Mit Schreiben vom 21. Oktober 2023 (Beilage 12 zur Strafanzeige) stellte E____ AG, handelnd durch J____, fest, dass die Mieterin die Mietzinsen für ihre Wohnung für Juli bis Oktober 2023 nicht überwiesen habe, setzte ihr für die Bezahlung der ausstehenden Miet- und Nebenkosten von CHF 6'360.– eine Frist von 30 Tagen und erklärte sinngemäss, dass das Mietverhältnis bei nicht fristgerechter Zahlung gekündigt werde. Das Schreiben wurde am 23. Oktober 2023 G____ übergeben.

 

Auf dem Schreiben vom 21. Oktober 2023 an die Mieterin vermerkte G____ am 23. Oktober 2023, dass der Erhalt der Kündigungsandrohung bestätigt und diese zurückgewiesen werde, weil die Mietzinsforderungen durch Verrechnung getilgt seien. Die Tatsache, dass die E____ AG das Schreiben mit der handschriftlichen Anmerkung als Beilage 12 ihrer Strafanzeige vom 29. Februar 2024 beigelegt hat, beweist, dass sie dieses erhalten hat.

 

Die Mieterin hat drei an die E____ AG zuhanden der Vermieterin adressierte Rechnungen vom 23. Oktober 2023 eingereicht (Ordner 3/K). Damit macht sie Herabsetzungsansprüche wegen Defekts der Waschmaschine und des Tumblers sowie Unzugänglichkeit der Waschküche von CHF 260.– pro Monat für Januar bis Oktober 2023, Kosten von CHF 172.– pro Monat für das Auswärtswaschen für 4. November 2020 bis 31. Oktober 2023 sowie Herabsetzungsansprüche von CHF 125.– pro Monat wegen nicht gereinigter, schmutziger und stinkender Allgemeinflächen für 4. November 2020 bis 31. Oktober 2023 geltend und erklärt die Verrechnung dieser Forderungen mit den laufenden Mietzinsen.

 

Mit Schreiben vom 2. November 2023 (Ordner 3/D) machten der Mieter und sein Vater Herabsetzungsansprüche von CHF 194.70 pro Monat für die Kosten des Auswärtswaschens, von CHF 141.50 pro Monat wegen fehlender Hauswartung sowie von CHF 294.30 pro Monat wegen weiterer Mängel geltend und erklärten Verrechnung dieser Ansprüche mit den Mietzinsforderungen. Das Schreiben wurde der E____ AG am 6. November 2023 zugestellt (Ordner 3/D).

 

Mit Schreiben vom 21. November 2023 (Beilage 14 zur Strafanzeige vom 29. Februar 2024) stellte die E____ AG, handelnd durch [...] im Auftrag von J____, fest, dass der Mieter den Mietzins für seine Wohnung für November 2023 nicht überwiesen habe, setzte ihm für die Bezahlung der ausstehenden Miet- und Nebenkosten von CHF 1'800.– eine Frist von 30 Tagen und erklärte sinngemäss, dass das Mietverhältnis bei nicht fristgerechter Zahlung gekündigt werde. Das Schreiben wurde dem Mieter am 22. November 2023 zugestellt (Sendungsverfolgung [Beilage zum Gesuch vom 1. Februar 2024]).

 

Die Mieterin hat je zwei an die E____ AG zuhanden der Vermieterin adressierte Rechnungen vom 1., 12. und 16. Dezember 2023 eingereicht (Ordner 3/E). Damit macht der Mieter Herabsetzungsansprüche wegen Defekts der Waschmaschine und des Tumblers sowie Unzugänglichkeit der Waschküche von CHF 294.30 pro Monat für November 2020 bis Oktober 2023, Juni 2018 bis Oktober 2020 und Dezember 2023 sowie Herabsetzungsansprüche wegen nicht gereinigter, schmutziger und stinkender Allgemeinflächen von CHF 141.50 pro Monat für November 2020 bis Oktober 2023, Juni 2018 bis Oktober 2020 und Dezember 2023 geltend und erklärt die Verrechnung dieser Forderungen mit den laufenden Mietzinsen.

 

Mit Schreiben vom 23. Dezember 2023 (Beilage zum Gesuch vom 1. Februar 2024) kündigte die E____ AG, handelnd durch [...], das Mietverhältnis mit der Mieterin gestützt auf Art. 257d OR (Zahlungsrückstand der Mieterin) per 31. Januar 2024. Das Schreiben wurde der Mieterin am 10. Januar 2024 zugestellt (Sendungsverfolgung [Beilage zum Gesuch vom 1. Februar 2024]).

 

Mit Schreiben vom 23. Dezember 2023 (Beilage 15 zur Strafanzeige vom 29. Februar 2024) kündigte die E____ AG, handelnd durch J____, das Mietverhältnis mit dem Mieter gestützt auf Art. 257d OR (Zahlungsrückstand des Mieters) per 31. Januar 2024.

 

Mit Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 1. Februar 2024 (Abgabe am Schalter des Zivilgerichts am 6. Februar 2024) beantragte die E____ AG, handelnd durch J____, im Namen der Vermieterin, die Mieterin sei anzuweisen, die Wohnung per sofort zu räumen.

 

Mit Eingabe vom 8. Februar 2024 teilte Advokat D____ dem Zivilgericht mit, dass ihn die Vermieterin, vertreten durch die E____ AG, mit der Wahrung ihrer Interessen beauftragt habe. Er reichte eine Vollmacht vom 5. Februar 2024 ein (Beilage 1 zur Eingabe vom 8. Februar 2024), mit der die E____ AG, vertreten durch J____, Advokat D____ Vollmacht mit Substitutionsrecht erteilte für die Interessenwahrung betreffend Mietangelegenheiten bezüglich der Liegenschaft, sowie die bereits erwähnte Vollmacht vom 18. Oktober 2023.

 

Mit einer von der Mieterin, vom Mieter und von G____ unterzeichneten Eingabe vom 28. Februar 2024 erklärten die drei Unterzeichnenden, dass die Vertretung der Mieterin und des Mieters durch G____ unentgeltlich und nicht als professioneller Vertreter erfolge, und bezeichneten sie die B____ GmbH als Zustelladresse.

 

Die Mieterin hat einen zwölf Seiten mit diversen Fotos umfassenden Bericht von G____ eingereicht (Ordner 3/K), der die behaupteten Mängel der Waschmaschine und des Tumblers belegen soll. Zudem hat sie detaillierte Auflistungen der Kosten eingereicht, die ihren Grosseltern und dem Mieter durch das Auswärtswaschen entstanden sein sollen (Ordner 3/B und Ordner 2/G), sowie eine Vereinbarung zwischen dem Mieter und seinem Vater einerseits und dem Bruder des Mieters [...] andererseits über das Waschen (Ordner 3/B). Die Vermieterin reicht als Berufungsantwortbeilage 27 Belege für Wartungen der Waschmaschine und des Tumblers ein. Da sie nicht einmal behauptet, diese bereits im erstinstanzlichen Verfahren eingereicht zu haben, und weder dargelegt wird noch ersichtlich ist, weshalb ihr dies bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt nicht möglich gewesen sein sollte, ist davon auszugehen, dass es sich um unzulässige Noven handelt (vgl. oben E. 1.7).

 

Dass die Vermieterin dem Mieter und seinem Vater wie von ihnen behauptet wegen Mängeln der Mietsache eine Kompensation von CHF 49'200.– verspochen hat, erscheint sehr unwahrscheinlich. Insbesondere aufgrund der vorstehenden Erwägungen und der darin erwähnten Dokumente ist es aber durchaus möglich, dass die Mieterin und der Mieter gegenüber der Vermieterin Forderungen aus Mängeln der Mietsache in einem die ausstehenden Mietzinsen übersteigenden Umfang gehabt und die Mietzinsforderungen innert der Zahlungsfrist wirksam mit ihren Forderungen verrechnet haben. Ob die Forderungen der Mieterin und des Mieters bewiesen sind und ob alle Voraussetzungen einer wirksamen Verrechnung erfüllt sind, kann im Rahmen der Beurteilung der Vollmachten der E____ AG und von Advokat D____ offenbleiben. Fest steht aber aufgrund der vorstehenden Erwägungen, dass der Einwand der Mieterin und des Mieters, die Kündigungen seien unwirksam, weil die offenen Mietzinsforderungen innert der Zahlungsfrist durch Verrechnung getilgt worden seien, substanziiert ist und nicht als haltlos qualifiziert werden kann.

 

2.4         Gestützt auf die Bevollmächtigung vom 18. Oktober 2023 durch die Vermieterin hat die E____ AG grundsätzlich die Vollmacht gehabt, im Ausweisungsverfahren im Namen der Vermieterin zu handeln und Advokat D____ als Unterbevollmächtigten zu bevollmächtigen, im Ausweisungsverfahren im Namen der Vermieterin zu handeln. Gestützt auf die Bevollmächtigung vom 5. Februar 2024 durch die E____ AG hat Advokat D____ grundsätzlich die (Unter-)Vollmacht gehabt, im Ausweisungsverfahren im Namen der Vermieterin zu handeln. Unter Vorbehalt einer im vorliegenden Fall nicht gegebenen Sondervollmacht zur Erteilung einer über ihre eigene Vertretungsmacht hinausgehenden Vollmacht kann die Hauptbevollmächtigte dem Unterbevollmächtigten nicht mehr Vertretungsmacht erteilen, als sie selbst hat (vgl. Klein, in: Zürcher Kommentar, 3. Auflage 2020, Art. 33 OR N 60; Zäch/Künzler, in: Berner Kommentar, 2. Auflage 2014, Art. 33 OR N 71). Falls die Vermieterin die Vollmacht der E____ AG vom 18. Oktober 2023 vor dem 5. Februar 2024 widerrufen hat, haben folglich weder die E____ AG noch Advokat D____ eine Vollmacht gehabt, um im Ausweisungsverfahren im Namen der Vermieterin zu handeln. Ob die Vermieterin die Vollmacht widerrufen hat, ist im Folgenden zu prüfen.

 

2.5

2.5.1      Die Mieterin hat ein mit Computer geschriebenes Schreiben der Vermieterin an die E____ AG vom 8. Januar 2024 mit dem Betreff «Kündigung aller Aufträge / Widerruf aller Vollmachten» eingereicht (Ordner Reiter 4). Darin orientiert die Vermieterin J____, dass sie sämtliche Vollmachten widerrufe sowie dass alle Auftrags- und Vertragsverhältnisse mit sofortiger Wirkung gekündigt seien, und erklärt, sie sei nicht einverstanden damit, dass er den Unterhalt der Liegenschaft vernachlässigt und ohne ihre Autorisierung Zusagen nicht eingehalten und Kündigungen versandt habe. Das Schreiben ist handschriftlich mit C____ unterzeichnet. Die Mieterin hat ein zweites mit Computer geschriebenes Schreiben der Vermieterin an die E____ AG vom 24. Januar 2024 mit dem Betreff «Kündigung aller Aufträge / Widerruf aller Vollmachten / Rechenschaft» eingereicht (Ordner Reiter 4). Auch darin orientierte sie J____, dass sie sämtliche Vollmachten widerrufe sowie dass alle Auftrags- und Vertragsverhältnisse mit sofortiger Wirkung gekündigt seien, und erklärte, dass er den Unterhalt der Liegenschaft vernachlässigt, ihre Zusagen nicht eingehalten und Kündigungen versandt habe, entspreche nicht ihrem Willen. Das Schreiben vom 24. Januar 2024 ist handschriftlich mit [...] unterzeichnet. Es wurde am 25. Januar 2024 der Post übergeben und am 27. Januar 2024 der E____ AG zugestellt (Ordner Reiter 4).

 

Die Mieterin hat eine schriftliche Erklärung des Vaters des Mieters vom 27. Januar 2024 eingereicht (Ordner Reiter 4). Darin erklärt der Vater des Mieters, die Vermieterin habe seine Söhne F____ und [...] aufwachsen sehen. Sie seien fast 40 Jahre lang Nachbarn gewesen und würden sich gut kennen. Es bestehe ein Vertrauensverhältnis. Seit einem Sturz im Dezember 2022 lebe die Vermieterin im I____. Seit dem Unfall habe er sie mehrmals besucht und persönliche Gespräche mit ihr geführt. Sie habe gewünscht, dass er sie regelmässig besuche und über alles informiere. Die Weiterführung des persönlichen Kontakts sei ihr wichtig gewesen. Anlässlich eines Besuchs des Vaters des Mieters im I____ habe die Vermieterin sich darüber beklagt, dass die E____ AG sie nicht informiere und ihre Instruktionen nicht befolge, und erklärt, dass sie der E____ AG nicht traue und die Zusammenarbeit mit ihr beenden wolle. Anschliessend habe der Vater des Mieters der Vermieterin den Bericht betreffend die Mängel der Waschmaschine und den Betreibungsregisterauszug der E____ AG übergeben und erklärt, dass die Liegenschaft verwahrlost sei und nicht unterhalten werde. Zudem habe er sie darüber informiert, dass die E____ AG die Vereinbarungen zwischen der Vermieterin und den Mietern nicht einhalte und beabsichtige, die Mietverhältnisse mit dem Mieter, seinem Vater und der Mieterin zu kündigen. Die Vermieterin habe erklärt, dass sie davon nichts wisse und damit nicht einverstanden sei. Sie habe ihn gebeten, alle wichtigen Unterlagen zusammenzustellen, ihr einen vollständigen Bericht zu übergeben und ihr zu helfen, die Vereinbarung mit der E____ AG zu kündigen. Sie hätten vereinbart, dass er die gewünschten Unterlagen beim nächsten Besuch mitbringe. Anlässlich eines Besuchs vom 8. Januar 2024 habe er der Vermieterin mitgeteilt, dass die E____ AG die drei Mietverhältnisse inzwischen gekündigt habe. Dies habe sie überrascht und schockiert. Sie habe gefragt, ob er das Kündigungsschreiben für die E____ AG mitgebracht habe. Nachdem er es ihr vorgelesen und erläutert habe, habe sie es unterzeichnet. Sie sei gewillt gewesen, die Zusammenarbeit mit der E____ AG und J____ zu beenden. Sie habe ihn gebeten, die Kündigung zur Post zu bringen und sie regelmässig zu besuchen. Er habe darauf bestanden, die Kündigung erst dann zu versenden, wenn er die Umsetzung ihres Auftrags, die Verwaltung abzulösen, mit seinem Netzwerk besprochen habe und sie wüssten, wie zur Ablösung der Verwaltung genau vorzugehen sei. Daher habe er die Kündigung vom 8. Januar 2024 noch nicht zur Post gebracht. Anlässlich eines Besuchs vom 24. Januar 2024 habe er sie über die neuesten Ereignisse orientiert und ihr bestätigt, dass es nun eine Lösung zur Ablösung der Verwaltung gebe. Sie habe ihm erklärt, dass sie sich von den Leuten der E____ AG bedroht fühle, dass sie seine Hilfe brauche und dass sie und die Mieter sich gegen die E____ AG wehren müssten. Er habe ihr eine mitgebrachte gekürzte und neu datierte Kündigung vorgelesen. Sie habe mehrere Exemplare davon unterzeichnet und ihn gebeten, die Kündigung zur Post zu bringen. Zudem habe sie ihn gebeten, sie weiterhin regelmässig zu besuchen. Er habe das Kündigungsschreiben am 25. Januar 2024 zur Post gebracht.

 

In der Verhandlung des Zivilgerichts erklärte der Vater des Mieters, bei seinem Besuch bei der Vermieterin hätten sie normal gesprochen. Sie hätten auch über die Liegenschaft gesprochen. Er habe ihr gesagt, wo die Probleme mit der Verwaltung lägen. Sie habe ihn gefragt, ob die Sachen, die sie zugesagt habe, erledigt worden seien. Er habe das verneint. Sie sei empört gewesen, habe gesagt, sie hätte die Verwaltung schon lange wechseln sollen, und habe gewollt, dass er eine Kündigung vorbereite. Er habe sie aber noch nicht versendet. Er habe wissen wollen, was passiere. Dann habe sie gesagt, er solle sie versenden (Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 3). Die Beziehung zwischen der Vermieterin und dem Vater des Mieters sei einmal besser und einmal schlechter gewesen, aber sie hätten immer alle Probleme lösen können (Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 4).

 

Advokat D____ behauptete als Vertreter der Vermieterin und als Vertreter der E____ AG, G____ und der Vater des Mieters hätten die Vermieterin im I____ besucht. Der Besuch sei der E____ AG vom I____ mitgeteilt und von der Vermieterin gegenüber J____ in Anwesenheit von K____ vom Rechnungswesen des I____ bestätigt worden. Die beiden Besucher seien vom I____ als G____ und Vater des Mieters identifiziert worden. Der I____ habe die beiden Herren weggewiesen und ihnen am 1. Februar 2024 ein schriftliches Hausverbot erteilt (vgl. Advokat D____ Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 3; Strafanzeige vom 29. Februar 2024 Rz. 22). Als Vertreter der E____ AG behauptete Advokat D____ zudem, der I____ habe der E____ AG mitgeteilt, dass die Vermieterin nach diesem unangekündigten und ungeplanten Besuch sehr aufgebracht gewesen sei (Strafanzeige vom 29. Februar 2024 Rz. 22). Zum Beweis wurde die Einvernahme von K____ beantragt (vgl. Advokat D____ Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 3; Strafanzeige vom 29. Februar 2024 Rz. 22). Die Einvernahme von K____ wurde von Advokat D____ im vorliegenden Verfahren erst in der Hauptverhandlung beantragt (vgl. Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 3). Ihre Einvernahme hätte das Verfahren deshalb wesentlich verzögert, weil dafür eine neue Verhandlung hätte angesetzt werden müssen. Eine Einvernahme war auch im Hinblick auf den Verfahrenszweck nicht erforderlich, weil der Beweis der Vollmacht ohne weiteres mit einer schriftlichen Bestätigung der Vollmacht oder einer neuen schriftlichen Bevollmächtigung hätte geführt werden können. Aufgrund ihrer asymmetrischen Wirkung (vgl. oben E. 2.2) lässt sich die Zulässigkeit einer Einvernahme von K____ auch nicht mit der für die Prozessvoraussetzungen geltenden partiellen Untersuchungsmaxime begründen. Aus den vorstehenden Gründen wäre eine Einvernahme von K____ gemäss Art. 254 Abs. 2 ZPO unzulässig gewesen. Im Übrigen wäre der Beweisantrag auch mangels Rechtserheblichkeit der zu beweisenden Tatsachenbehauptungen abzuweisen, weil diese auch bei Wahrunterstellung einen gültigen Widerruf der Vollmacht keineswegs ausschlössen.

 

Mit E-Mail vom 5. Februar 2024 an J____ (Akten Zivilgericht) erklärte K____, «[w]ir haben ein Hausverbot für die beiden Herren ausgesprochen und am Donnerstag per A+ versendet.» Wer mit den beiden Herren gemeint ist, ist aus der E-Mail nicht ersichtlich. Gemäss dem Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 (S. 3) soll G____ als Vertreter des Mieters behauptet haben, der I____ habe das Hausverbot seinem Vater und dem Vater des Mieters erteilt und der Vater von G____ sei nie dort gewesen. In ihrer Berufung macht die Mieterin geltend, die Aussage von G____ sei falsch protokolliert worden. Er habe gesagt, dass das Hausverbot seinem Vater und dem Mieter erteilt worden sei (vgl. Berufung Rz. 20, 25 und 31). Die Feststellung des Zivilgerichts, der Vater des Mieters habe anlässlich der Verhandlung bestätigt, dass er die Vermieterin zusammen mit G____ besucht habe, ist aktenwidrig (vgl. angefochtener Entscheid E. 1.6.3; Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 4; Berufung Rz. 31). Kein Zweifel besteht aufgrund eines Schreibens des Geschäftsführers des I____ vom 18. März 2024 (Berufungsbeilage 4A) daran, dass der I____ eines der beiden Hausverbote gegen den Mieter ausgesprochen, dieses mit Schreiben vom 7. Februar 2024 mit sofortiger Wirkung aufgehoben und den zur Begründung des Hausverbots erhobenen Vorwurf der Belästigung der Vermieterin zurückgezogen hat. Dass der I____ auch betreffend den Adressaten des zweiten Hausverbots das Verbot widerrufen oder den zu seiner Begründung erhoben Vorwurf zurückgezogen hätte, ist jedoch nicht ersichtlich. Zusammenfassend ist somit aufgrund der im erstinstanzlichen Verfahren eingereichten Beweismittel nicht erstellt, dass der I____ gegen den Vater des Mieters oder G____ ein Hausverbot erlassen oder den Vorwurf der Belästigung der Vermieterin erhoben hätte. Mit ihrer Berufungsantwort (Rz. 28) reicht die Vermieterin ein Schreiben des Geschäftsführers und des Leiters Dienste des I____ vom 11. Juni 2024 ein (Berufungsantwortbeilage 24). Gemäss diesem hat der I____ am 1. Februar 2024 zwei Herren schriftlich ein Hausverbot erteilt und das eine davon am 7. Februar 2024 zurückgezogen, weil er es irrtümlich gegen den Mieter statt gegen den Vater des Mieters ausgestellt habe, und gilt das andere weiterhin. Weshalb der I____ dem Vater des Mieters ein Hausverbot hätte erteilen wollen und wem er das zweite Hausverbot erteilt hat, kann aber auch diesem Schreiben nicht entnommen werden. Ob es sich beim erwähnten Schreiben um ein zulässiges Novum handelt oder nicht, kann mangels Entscheidwesentlichkeit offenbleiben. Selbst wenn der I____ gegen den Vater des Mieters und G____ mit der Begründung der Belästigung der Vermieterin Hausverbote erlassen hätte, könnte daraus noch nicht geschlossen werden, dass der Vater des Mieters und/oder G____ die Vermieterin zum Unterzeichnen des Schreibens vom 24. Januar 2024 gedrängt hätten. In ihrer Berufungsantwort (Rz. 28) beantragt die Vermieterin als zusätzliches Beweismittel erstmals eine amtliche Erkundigung beim I____. Da sie nicht darlegt und nicht ersichtlich ist, weshalb ihr Rechtsvertreter einen entsprechenden Antrag bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätte stellen können, handelt es sich dabei um ein gemäss Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO unzulässiges Novum (vgl. oben E. 1.7). Das Gleiche gilt für die erstmals in der Berufungsantwort (Rz. 28) aufgestellte Behauptung, von den Besuchen im I____ seien Videoüberwachungsbilder vorhanden. Im Übrigen behauptet Advokat D____ als Vertreter der Vermieterin, die Besucher hätten die Vermieterin am 24. Januar 2024 in ihr Zimmer geführt und es sei «nicht klar», was hinter der verschlossenen Türe geschehen sei (Berufungsantwort Rz. 26). Damit gesteht er zu, dass die massgebliche Besprechung vom 24. Januar 2024 nicht auf Video aufgezeichnet worden ist.

 

In der Berufungsantwort (Rz. 27) behauptet Advokat D____ als Vertreter der Vermieterin erstmals, am 27. Januar 2024 hätten «mutmasslich» der Vater des Mieters und G____ die Vermieterin gegen ihren Willen erneut besucht. Sie habe gegenüber den Pflegeverantwortlichen festgehalten, dass sie keinen Besuch von diesen Herren wünsche. Am 28. Januar 2024 hätten «mutmasslich» der Vater des Mieters und G____ versucht, erneut zur Vermieterin zu gelangen. Zum Beweis reicht er einen Auszug aus dem Verlaufsbericht des I____ ein (Berufungsantwortbeilage 23). Advokat D____ legt nicht ansatzweise dar und es ist auch nicht ersichtlich, weshalb er diese Behauptungen und dieses Beweismittel bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätte vorbringen können. Daher handelt es sich um gemäss Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO unzulässige Noven (vgl. oben E. 1.7). Im Übrigen änderten die behaupteten Tatsachen ohnehin nichts am Ausgang des vorliegenden Verfahrens.

 

Die Behauptungen von Advokat D____ als Vertreter der E____ AG und als Vertreter der Vermieterin betreffend die Unterzeichnung des Schreibens vom 24. Januar 2024 sind widersprüchlich. Als Vertreter der E____ AG behauptete er, J____ habe nach dem Erhalt des Schreibens vom 24. Februar 2024 die Vermieterin im I____ besucht. Dabei habe er sich von K____ begleiten lassen. Die Vermieterin habe ihnen mitgeteilt, dass sie einige Tage zuvor von zwei Herren lang und intensiv bedrängt worden sei, aber kein Schreiben unterzeichnet habe und keine Kenntnis von einer «Kündigung aller Aufträge» habe (Strafanzeige vom 29. Februar 2024 Rz. 23). Advokat D____ scheint aber selbst unsicher zu sein, ob diese behauptete Aussage der Vermieterin verlässlich ist. In der Strafanzeige der E____ AG vom 29. Februar 2024 (Rz. 23) erklärte er als deren Vertreter zunächst, «[s]elbst wenn [die Vermieterin] die entsprechende Unterschrift unter das Schreiben setzte, wäre diese Willensbekundung mit einem derart eklatanten Willensmangel behaftet, woraus die gänzliche Nichtigkeit des Schreibens vom 24. Januar 2024 ergehen würde.» Da sich die Vermieterin gemäss eigenen Angaben geweigert habe, das Schreiben vom 24. Januar 2024 zu unterzeichnen, «muss im Eventualfall davon ausgegangen werden, dass [G____] die Unterschrift [der Vermieterin] selbst unter das Schreiben gesetzt hat. Indem er die Urkundenfälschung als Eventualfall bezeichnet hat, hat er klar zum Ausdruck gebracht, dass er es für wahrscheinlicher hält und primär davon ausgeht, dass die Vermieterin das Schreiben entgegen ihrer Darstellung selbst unterzeichnet hat. Im Widerspruch dazu stellte er die Unterzeichnung durch die Vermieterin nur eine Seite weiter hinten in der Strafanzeige vom 29. Februar 2024 (Rz. 25) als die weniger wahrscheinliche Variante dar, indem er erklärte, «für den Fall, wonach die Unterschrift auf dem Schreiben vom 24. Januar 2024 wider Erwarten tatsächlich von [der Vermieterin] stammt, besteht der Verdacht, dass [G____] durch den unangekündigten Besuch und das lange Einwirken auf [die Vermieterin] sie derart unter Druck gesetzt hat, bis diese das vorverfasste Schreiben unterzeichnet hat, was mutmasslich den Tatbestand der Nötigung nach Art. 181 StGB erfüllen würde.» Als Vertreter der Vermieterin behauptete Advokat D____ zunächst, sie habe gesagt «sie sei bedrängt worden. Sie sei dazu gezwungen worden, die Unterschrift zu leisten oder die Unterschrift wurde von den Herren geleistet. […] [Die Vermieterin] hat gesagt, sie hat die Unterschrift nie geleistet.» (Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 3). Der erste Teil dieser Erklärungen lässt sich nur dahingehend erklären, dass die Vermieterin selbst nicht mehr gewusst hat, ob sie das Schreiben vom 24. Januar 2024 unterzeichnet hat oder nicht, und deshalb gesagt haben soll, entweder sei sie zur Unterschrift gezwungen worden oder die Unterschrift sei von den beiden Herren angebracht worden. Anschliessend behauptete Advokat D____ dann allerdings, die Vermieterin habe gesagt, sie habe die Unterschrift nicht geleistet. Diese widersprüchlichen Ausführungen erwecken den Eindruck, dass der genaue Inhalt der Behauptungen der Vermieterin Advokat D____ selbst nicht bekannt ist. Dies wäre auch nicht erstaunlich, weil aufgrund seiner Angabe, die Vermieterin habe sich gegenüber J____ und K____ geäussert (Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 3), davon auszugehen ist, dass er vor der Hauptverhandlung des Zivilgerichts nicht einmal selbst mit der Vermieterin gesprochen hat, sondern seine Behauptungen bloss auf den Behauptungen von J____ über die angeblichen Aussagen der Vermieterin beruhen. Zum Beweis wurde die Einvernahme von K____ beantragt (vgl. Advokat D____ Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 3; Strafanzeige vom 29. Februar 2024 Rz. 23). Eine Einvernahme von K____ wäre aus den vorstehend erwähnten Gründen (vgl. oben E. 2.5.1) gemäss Art. 254 Abs. 2 ZPO unzulässig gewesen.

 

In der Berufungsantwort (Rz. 32) behauptet Advokat D____ als Vertreter der Vermieterin, sie habe mehrmals bekräftigt, dass die Liegenschaft in einwandfreiem Zustand sei und darin keine Mieter gratis wohnen dürften, und sich von akzeptierten Verrechnungserklärungen wegen angeblicher Mängel distanziert. Diese Aussagen habe die Vermieterin mit einer Bevollmächtigung vom 29. Mai 2024 (vgl. dazu unten E. 2.6) und zuletzt im Rahmen einer Besprechung vom 6. Juni 2024 bekräftigt. Die Behauptung von Bekräftigungen vor dem 29. Mai 2024 ist bereits mangels jeglicher Substanziierung betreffend Ort und Zeit unbeachtlich. Bei den behaupteten Bekräftigungen vom 29. Mai und 6. Juni 2024 handelt es sich um gemäss Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO unzulässige Potestativ-Noven (vgl. oben E. 1.7). Advokat D____ legt nicht ansatzweise dar und es ist auch nicht ersichtlich, weshalb es ihm bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt nicht möglich gewesen wäre, bereits vor der Hauptverhandlung des Zivilgerichts vom 8. März 2024 eine Besprechung mit der Vermieterin persönlich durchzuführen. Eine solche wäre zwecks sorgfältiger Abklärung des Sachverhalts geboten gewesen. Stattdessen scheint sich Advokat D____ für das erstinstanzliche Verfahren mit den Angaben von J____ vom Hörensagen begnügt zu haben. Jedenfalls behauptet er nicht einmal, dass er die Angelegenheit vor dem 8. März 2024 mit der Vermieterin persönlich besprochen habe. Im Fall der rechtzeitigen Durchführung einer persönlichen Besprechung mit der Vermieterin hätte Advokat D____ allfällige Bekräftigungen der Vermieterin bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt ohne Weiteres in der Hauptverhandlung des Zivilgerichts behaupten können, zumal das Schreiben der Vermieterin vom 24. Januar 2024 der E____ AG am 27. Januar 2024 zugestellt worden war (Ordner Reiter 4), die von Advokat D____ eingereichte Strafanzeige im Zusammenhang mit diesem Schreiben vom 29. Februar 2024 datiert und Advokat D____ damit mit einer Bestreitung der Vollmacht(en) im Mietausweisungsverfahren rechnen musste. Im Übrigen schlösse auch die Annahme, dass die Vermieterin inzwischen der Ansicht sei, dass die Liegenschaft mangelfrei und die Verrechnungserklärungen der Mieterin und des Mieters ungerechtfertigt gewesen seien, keineswegs aus, dass sie diesbezüglich am 24. Januar 2024 anderer Ansicht gewesen ist und deshalb oder auch bloss aufgrund ihrer Unzufriedenheit mit der E____ AG oder deren Vorgehen die Vollmacht der E____ AG aus freien Stücken widerrufen hat.

 

Advokat D____ macht als Vertreter der Vermieterin und der E____ AG geltend, der Vermieterin gehe es gesundheitlich nicht gut sowie G____ und der Vater des Mieters hätten den Gesundheitszustand der Vermieterin (vgl. Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 3) bzw. ihre Alters- und allfällige Geistesschwäche (vgl. Strafanzeige vom 29. Februar 2024 Rz. 23) ausgenutzt.

 

G____ wies die Vorwürfe in der Strafanzeige als falsche Anschuldigungen zurück. Als Vertreter der Mieterin behauptete er, der Vater des Mieters habe der Vermieterin eine Blume gebracht, als sie im Spital gewesen sei. Seither hätten sie Kontakt, nicht erst seit der Kündigung. Der Vater des Mieters habe mit der Vermieterin ein Gespräch geführt (Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 3). Der Mieter und sein Vater erklärten mit Schreiben vom 12. März 2024 (Akten des Zivilgerichts), weder sie noch jemand in ihrem Umfeld habe Dokumente gefälscht.

 

In der Strafanzeige, die Advokat D____ als Vertreter der E____ AG verfasst und als Vertreter der Vermieterin als Beweismittel eingereicht hat, behauptete er, die Vermieterin habe beim Besuch von J____ im I____ gegenüber J____ und K____ bestätigt, dass die Vollmacht der E____ AG weiterhin gültig sei. Zum Beweis wird die Einvernahme von J____, K____, des Vaters des Mieters und von G____ beantragt (Strafanzeige vom 29. Februar 2024 Rz. 23). Rechtserhebliche Behauptungen müssen grundsätzlich in der Rechtsschrift bzw. im mündlichen Parteivortrag selbst vorgebracht werden. Eingereichte Akten und Beilagen sind grundsätzlich bloss Beweismittel und keine Parteibehauptungen. Ein Pauschalverweis auf Akten bzw. die allgemeine Erklärung, diese würden integrierenden Bestandteil der Rechtsschrift bzw. des mündlichen Vortrags bilden, stellt keine hinreichende Behauptung dar. Durch den Verweis auf Akten können Sachverhaltselemente höchstens dann als behauptet gelten, wenn im entsprechenden Verweis in der Rechtsschrift oder im mündlichen Parteivortrag spezifisch ein bestimmtes Aktenstück genannt wird und aus dem Verweis in der Rechtsschrift oder im mündlichen Parteivortrag selbst klar wird, dass das Dokument in seiner Gesamtheit oder ein bestimmter Teil davon als Parteibehauptung gelten soll (AGE ZB.2021.13 vom 3. August 2021 E. 4.2.1 mit Nachweisen). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Betreffend die 17 Seiten umfassende Strafanzeige wird im Verhandlungsprotokoll nur erwähnt, dass Advokat D____ diese eingereicht habe und dass er erklärt habe, es gebe eine Strafanzeige gegen G____ (Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 2 f.). In seinen schriftlichen und mündlichen Ausführungen im erstinstanzlichen Ausweisungsverfahren hat Advokat D____ eine Bestätigung der Vollmacht der E____ AG anlässlich des Besuchs von J____ nicht behauptet. Im Übrigen findet sich auch in der Berufung keine entsprechende Behauptung, wobei es sich dabei um ein gemäss Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO unzulässiges Novum handeln würde. Damit fehlt es betreffend eine Bestätigung der Vollmacht anlässlich des Besuchs von J____ bereits an der erforderlichen Parteibehauptung. Im Übrigen wurde eine mündliche Bestätigung der Vollmacht auch vom in der Verhandlung des Zivilgerichts anwesenden J____ nicht erwähnt. Selbst wenn eine mündliche Bestätigung der Vollmacht im vorliegenden Verfahren behauptet worden wäre, wäre diese Behauptung unbewiesen geblieben. Eine entsprechende Aussage von J____ genügte zum Beweis nicht, weil er als einziger Verwaltungsrat der E____ AG ein erhebliches Eigeninteresse an einer Bestätigung der Vollmacht und damit einer Fortführung des Liegenschaftsverwaltungsmandats hat. Eine Einvernahme von K____ wäre aus den vorstehend erwähnten Gründen (vgl. oben E. 2.5.1) gemäss Art. 254 Abs. 2 ZPO unzulässig gewesen.

 

Gemäss dem Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 (S. 3) erklärte [...], «[d]ie KESB ist über jeden Schritt informiert worden. Sie hat dem Verfahren zugestimmt. [Die Vermieterin] ist nicht verbeiständet. Aber Frau [...] war bei ihr. Ich habe sie orientiert. Sie hat auch das Kündigungsschreiben bekommen.» Wer [...] sein soll, ist dem Protokoll nicht zu entnehmen. Möglicherweise wurde versehentlich [...] statt [...] geschrieben. In diesem Fall stammt die Aussage von J____. Dass die KESB dem Verfahren angeblich zugestimmt hat, ist irrelevant, weil ihre Zustimmung mangels Verbeiständung der Vermieterin eine Bevollmächtigung durch die Vermieterin nicht zu ersetzen vermöchte. In der Berufungsantwort (Rz. 16) behauptet Advokat D____ als Vertreter der Vermieterin, [...] von der KESB könne bestätigen, dass J____ ihre Interessen korrekt wahrnehme, und beantragt zum Beweis eine amtliche Erkundigung bei der KESB. Bei dieser Tatsachenbehauptung und diesem Beweisantrag handelt es sich um gemäss Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO unzulässige Noven, weil in der Berufung nicht dargelegt wird und nicht ersichtlich ist, weshalb sie bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können (vgl. oben E. 1.7). Im Übrigen änderte auch die Einschätzung, dass das Vorgehen von J____ objektiv den Interessen der Vermieterin entsprochen hätte, nichts an der Möglichkeit, dass die Vermieterin das Vorgehen abgelehnt und deshalb die Vollmacht der E____ AG widerrufen hat.

 

2.5.2

2.5.2.1 Eine Nichtigkeit des Widerrufs der Vollmacht vom 24. Januar 2024 wegen Urteilsunfähigkeit (vgl. Art. 18 ZGB) der Vermieterin kommt nicht in Betracht. Angesichts ihres hohen Alters von 90 Jahren und ihres Aufenthalts in einem [...]zentrum erscheint es zwar naheliegend, dass ihre körperlichen und möglicherweise auch geistigen Kräfte gegenüber denjenigen einer jüngeren Person reduziert gewesen sind. Dass ihre geistigen Kräfte derart vermindert gewesen sein könnten, dass ihre Urteilsfähigkeit in Frage gestellt wäre, ist aber nicht ersichtlich und wird von der Vermieterin auch nicht geltend gemacht. Indem sie sich von der Vermieterin persönlich Vollmachten ausstellen liessen, gingen die E____ AG und Advokat D____ vielmehr selbst davon aus, dass die Vermieterin handlungsfähig und insbesondere urteilsfähig sei.

 

2.5.2.2 Die Echtheit einer Urkunde wird vermutet (AGE ZB.2021.14 und BEZ.2021.15 vom 12. März 2021 E. 2.2.4.6; Dolge, in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 178 ZPO N 1; Rüetschi, in: Berner Kommentar, 2012, Art. 178 ZPO N 2). Sie ist nur zu beweisen, wenn die Gegenpartei konkrete Umstände dartut, die beim Gericht ernsthafte Zweifel an der Authentizität des Urkundeninhalts oder der Unterschrift wecken (AGE ZB.2021.14 und BEZ.2021.15 vom 12. März 2021 E. 2.2.4.6; Dolge, a.a.O., Art. 178 ZPO N 2; Weibel, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 178 N 5).

 

Die Möglichkeit, dass die Unterschrift auf dem Schreiben vom 24. Januar 2024 nicht von der Vermieterin wissentlich und willentlich angebracht worden sein könnte, wird nur in den Ausführungen von Advokat D____ ins Spiel gebracht. Dieser tritt im Ausweisungsverfahren als Vertreter der Vermieterin und im Strafverfahren als Vertreter der E____ AG auf. Die Behauptungen von Advokat D____ betreffend die Unterschrift beruhen ausschliesslich auf angeblichen Aussagen der Vermieterin. Folglich handelt es sich um reine Parteibehauptungen. Im Übrigen ist davon auszugehen, dass die Behauptungen von Advokat D____ betreffend die Aussagen der Vermieterin nicht einmal auf eigener unmittelbarer Wahrnehmung beruhen, sondern sich nur auf Behauptungen von J____ stützen. Dieser hat als einziger Verwaltungsrat der E____ AG ein erhebliches Eigeninteresse an der Unwirksamkeit des Widerrufs des Auftrags und der Vollmacht. Schliesslich sind die Behauptungen von Advokat D____ betreffend die Unterschrift widersprüchlich (vgl. oben E. 2.5.1). Die von der Vermieterin behaupteten und vorstehend dargelegten Umstände (E. 2.3 und 2.5.1) sind auch bei Wahrunterstellung der diesbezüglichen Behauptungen der Vermieterin nicht geeignet, beim Gericht ernsthafte Zweifel an der Authentizität des Inhalts des Schreibens vom 24. Januar 2024 oder der darauf angebrachten Unterschrift zu wecken. Selbst wenn entsprechend der Darstellung der Vermieterin davon ausgegangen würde, dass sie den Auftrag und die Vollmacht nicht hätte widerrufen wollen und vom Vater des Mieters sowie G____ dazu gedrängt worden wäre, das Schreiben zu unterzeichnen, bestünde abgesehen von den Angaben von Advokat D____ zu den angeblichen diesbezüglichen Äusserungen der Vermieterin überhaupt kein Hinweis darauf, dass die Vermieterin dem behaupteten Druck standgehalten hätte und das Schreiben nicht von ihr sondern von einer anderen Person mit ihrer Unterschrift versehen worden wäre. Dagegen spricht im Übrigen auch die Tatsache, dass das Schreiben vom 8. Januar 2024 (Ordner Reiter 4) mit «C____» in schräger Stellung und das Schreiben vom 24. Januar 2024 (Ordner Reiter 4) mit «[...]» in gerader Stellung unterzeichnet ist. Wenn der Ersteller der Schreiben über eine Unterschrift der Vermieterin verfügt und diese selbst angebracht hätte, wäre zu erwarten gewesen, dass er beide Male die gleiche Unterschrift verwendet hätte.

 

Aus den vorstehenden Gründen ist im vorliegenden Verfahren davon auszugehen, dass das Schreiben vom 24. Januar 2024 von der Vermieterin wissentlich und willentlich unterzeichnet worden ist.

 

2.5.2.3 Das Schreiben vom 24. Januar 2024 kann nicht anders verstanden werden, als dass die Vermieterin damit unter anderem die mit Bevollmächtigung vom 18. Oktober 2023 der E____ AG erteilte Vollmacht widerrufen hat. Nachdem aus den vorstehend dargelegten Gründen (oben E. 2.5.2.2) davon auszugehen ist, dass das Schreiben von der Vermieterin wissentlich und willentlich unterzeichnet worden ist, liesse sich die Unwirksamkeit des Widerrufs der Vollmacht nur noch damit begründen, dass er auf einem Willensmangel der Vermieterin (wesentlicher Irrtum gemäss Art. 23 f. OR, absichtliche Täuschung gemäss Art. 28 OR oder Drohung gemäss Art. 29 f. OR) beruhe. Dafür trägt die Vermieterin die Beweislast (vgl. Jungo, in: Zürcher Kommentar, 3. Auflage 2018, Art. 8 ZGB N 386).

 

Es erscheint zwar durchaus möglich, dass die Vermieterin den Auftrag und die Vollmacht der E____ AG wegen eines aufgrund der langjährigen geschäftlichen Beziehung bestehenden Vertrauensverhältnisses und/oder weil sie die Forderungen der Mieterin und des Mieters für ungerechtfertigt und die Kündigung der Mietverhältnisse für geboten erachtet hat, nicht widerrufen wollte und das Schreiben vom 24. Januar 2024 nur deshalb unterzeichnet hat, weil anlässlich des Besuchs vom gleichen Tag der Vater des Mieters und allenfalls auch G____ sie unter Druck gesetzt haben. Aus den vorstehenden Erwägungen (oben E. 2.5.1) folgt aber, dass dies nicht bewiesen ist. Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, weshalb das allfällige Bedrängen der Vermieterin eine gegründete Furcht im Sinn von Art. 30 OR verursacht haben sollte und worin eine allfällige Täuschung und ein allfälliger Irrtum bestanden haben sollten.

 

Insbesondere aus den nachstehenden Gründen erscheint es vielmehr zumindest auch ernsthaft möglich, dass die Vermieterin nicht unter Druck gesetzt worden ist und den Widerruf des Auftrags und der Vollmacht aus freien Stücken unterzeichnet hat. Es ist durchaus möglich, dass die Vermieterin der Meinung gewesen ist, dass die Liegenschaft gewisse Mängel aufgewiesen hat, und mit der E____ AG unzufrieden gewesen ist, weil sie sich nicht um die Mangelbeseitigung gekümmert hat. Weiter ist es durchaus möglich, dass die Vermieterin die Forderungen der Mieterin und des Mieters zumindest im Umfang der ausstehenden Mietzinsen als berechtigt und die von der E____ AG ausgesprochenen Kündigungen deshalb als unberechtigt erachtet hat. Aufgrund der vorstehenden Feststellungen (oben E. 2.3) ist davon auszugehen, dass die Vermieterin während mindestens gut 25 Jahren in der gleichen Liegenschaft wie der Vater des Mieters und während gut 37 Jahren in der gleichen Liegenschaft wie der Mieter gewohnt und den Mieter seit seiner frühesten Kindheit gekannt hat. Unter diesen Umständen erscheint die Möglichkeit naheliegend, dass sie mit dem Mieter und seinem Vater eine persönliche Beziehung verbunden hat und sie dieser mehr Gewicht beigemessen hat als der geschäftlichen Beziehung (vgl. dazu Berufungsantwort Rz. 16) zu J____ bzw. der E____ AG. Selbst wenn die Vermieterin davon ausgegangen wäre, dass die Voraussetzungen für die Kündigung erfüllt gewesen sind, könnte sie es daher als unverhältnismässig und rücksichtslos erachtet haben, dass die E____ AG dem Mieter bereits wegen des Verzugs mit der Überweisung einer einzigen Monatsmiete gekündigt hatte, und deshalb das Vertrauen in die Verwaltung verloren haben. Schliesslich besteht bei objektiver Betrachtung auch aufgrund der Betreibungsregisterauszüge betreffend die E____ AG und J____ (Beilagen 5d und 5a zum Schlichtungsgesuch vom 20. Januar 2024 [Ordner Reiter 5]) ein sachlicher Grund, das Vertrauen in die Verwaltung zu verlieren und ihr das Mandat und die Vollmacht zu entziehen. Im Betreibungsregisterauszug betreffend die E____ AG vom 27. September 2023 sind acht offene Betreibungen für einen Gesamtbetrag von CHF 198'965.65 verzeichnet. Zudem ist daraus ersichtlich, dass die Gesellschaft 17 Forderungen erst nach Einleitung einer Betreibung bezahlt hat und dass ihr mindestens eine Konkursandrohung zugestellt worden ist. Im Betreibungsregisterauszug betreffend J____ vom 27. September 2023 sind 23 offene Betreibungen für einen Gesamtbetrag von CHF 2'938'897.90 verzeichnet. Zudem ist daraus ersichtlich, dass Vermögenswerte von J____ zwangsverwertet worden sind und ihm eine Konkursandrohung zugestellt worden ist. Damit sind die E____ AG und J____ offensichtlich nicht in der Lage oder nicht gewillt, ihre finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen. Dies stellt ihre Eignung als insbesondere auch für finanzielle Belange zuständige Verwaltung in Frage. Gemäss seinen Angaben hat der Vater des Mieters den Betreibungsregisterauszug der E____ AG der Vermieterin im Januar 2024 übergeben (vgl. oben E. 2.5.1). Der Umstand, dass die Vermieterin mit der Bevollmächtigung der E____ AG und ihrer Zeichnungsberechtigten vom 18. Oktober 2023 der Verwaltung ihr Vertrauen ausgesprochen hat, schliesst keineswegs aus, dass sie dieses aufgrund des Verhaltens, das die E____ AG und/oder J____ nach dem 18. Oktober 2023 gezeigt haben, und/oder der Informationen, die sie nach dem 18. Oktober 2023 erhalten hat, bis am 24. Januar 2024 verloren hat.

 

Dass die Vermieterin nach dem Besuch des Vaters des Mieters und einer weiteren Person vom 24. Januar 2024 sehr aufgebracht gewesen ist und dass sie beim anschliessenden Besuch von J____ im I____ erklärt hat, sie sei beim Besuch vom 24. Januar 2024 bedrängt worden und habe das Schreiben vom 24. Januar 2024 nicht oder nur aufgrund des auf sie ausgeübten Drucks unterzeichnet, ist aus den vorstehend erwähnten Gründen nicht erstellt (vgl. oben E. 2.5.1). Im Übrigen würden diese Umstände nicht notwendigerweise dagegen sprechen, dass der Widerruf des Auftrags und der Vollmacht dem Willen der Vermieterin entsprochen hat. Sehr aufgebracht könnte sie auch wegen des Verhaltens der E____ AG und von J____ gewesen sein, von der ihr der Vater des Mieters anlässlich des Besuchs vom 24. Januar 2024 berichtet hat. Weiter wäre es durchaus verständlich, wenn ihr der Widerruf des Auftrags und der Vollmacht aufgrund der langjährigen Geschäftsbeziehung sehr unangenehm gewesen wäre, sie sich durch die persönliche Präsenz von J____ unter Druck gesetzt gefühlt hätte, deshalb nicht den Mut gehabt hätte, den Widerruf im persönlichen Gespräch mit J____ zu bestätigen, und stattdessen wahrheitswidrig behauptet hätte, sie habe den schriftlichen Widerruf nicht oder nur unter Druck unterzeichnet.

 

Die Vermieterin macht geltend, der Widerruf des Auftrags und der Vollmacht habe bei objektiver Betrachtung den Interessen der Vermieterin widersprochen und nur im Interesse der Mieterin und des Mieters gelegen (vgl. Berufungsantwort Rz. 26). Ob diese Einschätzung der Interessenlage korrekt ist, erscheint sehr fraglich. Aufgrund des bisherigen Verhaltens der Mieterin und des Mieters war damit zu rechnen, dass sie die Kündigungen nicht akzeptieren werden und diese deshalb Anlass zu Prozessen bieten werden. Angesichts der damit verbundenen finanziellen und emotionalen Belastungen hätte es möglicherweise durchaus auch im objektiven Interesse der Vermieterin gelegen, weiter nach einer einvernehmlichen Lösung zu suchen, anstatt bereits nach einem Verzug mit der Überweisung von vier (Mieterin) bzw. einer (Mieter) Monatsmieten Zahlungsverzugskündigungen auszusprechen. Zudem hätte der Widerruf des Auftrags und der Vollmacht der E____ AG die Vermieterin nicht daran gehindert, Advokat D____ selbst mit auf die von der E____ AG vor dem Widerruf ihrer Vollmacht ausgesprochenen Kündigungen gestützten Ausweisungsgesuchen zu beauftragen und ihm zu diesem Zweck vor der Gesuchseinreichung selbst eine Vollmacht zu erteilen. Im Übrigen stellte die Annahme, der Widerruf des Auftrags und der Vollmacht habe dem objektiven Interesse der Vermieterin widersprochen, keinen hinreichenden Grund zur Annahme dar, er habe auch nicht im Einklang mit ihrem subjektiven Willen gestanden.

 

Nach Ansicht des Zivilgerichts ist es naheliegend, dass der Widerruf des Auftrags und der Vollmacht ihren Ursprung nicht im Willen der Vermieterin gehabt hat sowie dass der Vater des Mieters und G____ sie um Unterzeichnung eines vorgefassten Schreibens ersucht haben (angefochtener Entscheid E. 1.6.3). Zunächst ist festzustellen, dass die Tatsache, dass das Schreiben vom 24. Januar 2024 nicht von der Vermieterin persönlich verfasst worden ist, keineswegs dagegen spricht, dass es auf ihre Initiative hin erstellt worden ist und sein Inhalt ihrem Willen entsprochen hat. Es erscheint vielmehr üblich, dass eine Person von 90 Jahren ein geschäftliches Schreiben nicht selbst verfasst, sondern von einer anderen Person verfassen lässt und bloss selbst unterzeichnet. Dass die Initiative für den Widerruf des Mandats und der Vollmacht entgegen der Darstellung des Vaters des Mieters nicht von der Vermieterin ausgegangen ist, ist nicht bewiesen. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass der Vater des Mieters und/oder G____ die Vermieterin um Unterzeichnung des Widerrufs gebeten haben, spräche dieser Umstand aber nicht dagegen, dass das Vorgehen dem Willen der Vermieterin entsprochen hat. Es ist vielmehr notorisch, dass viele Personen im Alter von 90 Jahren in geschäftlichen Angelegenheiten nicht mehr aus eigener Initiative, sondern auf Anregung anderer Personen handeln. Im Übrigen erscheint es naheliegend, dass die Vermieterin das offensichtlich von J____ vorgefertigte Schreiben vom 18. Oktober 2023, mit dem sie die E____ AG und ihre Zeichnungsberechtigten bevollmächtigt hat, nicht aus eigener Initiative, sondern auf Ersuchen von J____ unterzeichnet hat, der an der Bevollmächtigung ein eigenes Interesse gehabt hat. Trotzdem ist die Vermieterin der Ansicht, dass die Gültigkeit dieser Bevollmächtigung nicht in Frage zu stellen sei, und wurde die Gültigkeit der Bevollmächtigung auch vom Zivilgericht nicht in Frage gestellt.

 

2.5.2.4 Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Vermieterin die Vollmacht der E____ AG am 24. Januar 2024 widerrufen hat. Folglich haben weder die E____ AG noch Advokat D____ eine Vollmacht gehabt, um im Ausweisungsverfahren im Namen der Vermieterin zu handeln.

 

2.6

2.6.1      Wenn ein gewillkürter Parteivertreter im Zeitpunkt der Vornahme einer Prozesshandlung nicht gültig bevollmächtigt gewesen ist, kann die Partei, in deren Namen er gehandelt hat, die Prozesshandlung in analoger Anwendung von Art. 38 Abs. 1 OR nachträglich rückwirkend genehmigen (vgl. BGer 5D_142/2017 vom 24. April 2018 E. 3.1, 5A_460/2017 vom 8. August 2017 E. 3.3.2, 5A_822/2014 vom 4. Mai 2015 E. 2.3; Bohnet, a.a.O., Art. 68 ZPO N 31; Tenchio, a.a.O., Art. 68 ZPO N 4; Watter, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 32 OR N 7 und Art. 38 OR N 8). Das Nachreichen einer Vollmacht gilt auch als rückwirkende Genehmigung der zuvor ohne Vollmacht erfolgten Prozesshandlungen (Gschwend, a.a.O., Art. 132 ZPO N 12).

 

2.6.2      Mit der Berufungsantwort hat Advokat D____ eine Vollmacht vom 29. Mai 2024 eingereicht (Berufungsantwortbeilage 3), mit der ihn die Vermieterin persönlich für die Wahrung ihrer Interessen betreffend die Liegenschaft bevollmächtigt hat. Damit hat Advokat D____ zweifellos eine Vollmacht, um im vorliegenden Berufungsverfahren im Namen der Vermieterin zu handeln. Materiellrechtlich wurden damit auch die Handlungen, die Advokat D____ im erstinstanzlichen Verfahren im Namen der Vermieterin vorgenommen hat, rückwirkend genehmigt. Prozessual könnte diese nachträgliche Genehmigung für die Beurteilung, ob Advokat D____ im erstinstanzlichen Verfahren eine Vollmacht zum Handeln im Namen der Vermieterin gehabt hat, aber nur berücksichtigt werden, wenn es sich bei der Vollmacht vom 29. Mai 2024 und den diesbezüglichen Behauptungen in der Berufungsantwort um gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässige Noven handelte. Dies ist aus den nachstehenden Gründen nicht der Fall.

 

Advokat D____ legt in der Berufungsantwort nicht ansatzweise dar, weshalb betreffend die Vollmacht vom 29. Mai 2024 die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO erfüllt sein könnten. Davon, dass dies offenkundig sei, kann aus den nachstehend dargelegten Gründen keine Rede sein. Folglich ist die Vollmacht vom 29. Mai 2024 bei der Prüfung, ob Advokat D____ im erstinstanzlichen Verfahren eine Vollmacht gehabt hat, um im Namen der Vermieterin zu handeln, bereits mangels substanziierter Behauptung der Erfüllung der Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht zu berücksichtigen.

 

Die Entstehung der Vollmacht hing vom Willen der Vermieterin ab. Daher handelt es sich bei der Vollmacht vom 29. Mai 2024 um ein Potestativ-Novum. Mangels gegenteiliger Behauptungen ist davon auszugehen, dass es der Vermieterin ohne weiteres möglich gewesen wäre, Advokat D____ bereits vor der Hauptverhandlung des Zivilgerichts vom 8. März 2024 zu bevollmächtigen. Advokat D____ hat der von ihm als Vertreter der E____ AG verfassten Strafanzeige vom 29. Februar 2024 als Beilage 18 das Schreiben vom 24. Januar 2024 beigelegt. Damit ist erstellt, dass ihm dieses bereits vor der Hauptverhandlung des Zivilgerichts vom 8. März 2024 bekannt gewesen ist. Er musste davon ausgehen, dass die Mieterin das Schreiben vom 24. Januar 2024 dem Gericht einreichen und gestützt darauf seine Vollmacht bestreiten wird. Aus den vorstehend dargelegten Gründen (oben E. 2.5) musste Advokat D____ zudem damit rechnen, dass seine auf der Vollmacht der E____ AG vom 18. Oktober 2023 beruhende Untervollmacht vom 5. Februar 2024 aufgrund des im Schreiben vom 24. Januar 2024 enthaltenen Widerrufs der Vollmacht der E____ AG unwirksam ist und das Gericht seiner Ansicht, der Widerruf der Vollmacht sei unwirksam, mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht folgen wird. Der Umstand, dass das Zivilgericht die Vollmacht von Advokat D____ mit unzutreffender Begründung zu Unrecht bejaht hat (vgl. angefochtener Entscheid E. 1.6 und oben E. 2.5), ändert daran nichts. Selbst wenn entgegen der vorliegenden Einschätzung kein sehr grosses, sondern bloss ein geringes Risiko bestanden hätte, dass Advokat D____ keine Vollmacht zum Handeln im Namen der Vermieterin hat, hätte er die Vermieterin bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt vor der Hauptverhandlung des Zivilgerichts bitten müssen, ihn persönlich zu bevollmächtigen. Falls die Vertretung durch ihn dem Willen der Vermieterin entsprochen hat, wäre ihm dies ohne weiteres möglich gewesen, indem er ihr einen kurzen Besuch im I____ abgestattet hätte. Irgendein Grund, der gegen dieses Vorgehen gesprochen hätte, ist von der Vermieterin bzw. Advokat D____ nicht behauptet worden und nicht ersichtlich. Somit ist davon auszugehen, dass es Advokat D____ bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt möglich gewesen wäre, die Vollmacht bereits vor der erstinstanzlichen Hauptverhandlung ausstellen zu lassen und einzureichen, wenn die Vermieterin die Vertretung durch ihn gewünscht hat. Dass er darauf in Verletzung seiner Sorgfaltspflicht verzichtet hat, ist der Vermieterin anzurechnen. Folglich handelt es sich bei der Vollmacht vom 29. Mai 2024 und den diesbezüglichen Behauptungen in der Berufungsantwort betreffend das Handeln von Advokat D____ im erstinstanzlichen Verfahren um gemäss Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO unzulässige Noven, die bei der Beantwortung der Frage, ob Advokat D____ im erstinstanzlichen Verfahren eine Vollmacht zum Handeln im Namen der Vermieterin gehabt hat, nicht berücksichtigt werden dürfen.

 

2.7         Zum Beweis der Behauptung, die E____ AG und Advokat D____ seien zum Handeln im Namen der Vermieterin bevollmächtigt gewesen und weiterhin bevollmächtigt, nennt Advokat D____ in der Berufungsantwort (Rz. 1 und 51) die Vollmacht der E____ AG vom 18. Oktober 2023 (Berufungsantwortbeilage 1), eine von der E____ AG erteilte (Unter-)Vollmacht von Advokat D____ vom 3. November 2023 (Berufungsantwortbeilage 2) und die Vollmacht von Advokat D____ vom 29. Mai 2024 (Berufungsantwortbeilage 3). Seine von der E____ AG erteilte (Unter-)Vollmacht vom 5. Februar 2024 verschweigt er. Damit versucht Advokat D____ das Appellationsgericht offensichtlich glauben zu machen, er habe im erstinstanzlichen Verfahren eine (Unter-)Vollmacht eingereicht, die ihm die E____ AG vor dem Widerruf ihrer Vollmacht erteilt hat. Im erstinstanzlichen Verfahren hat Advokat D____ ausschliesslich die Vollmacht der E____ AG vom 18. Oktober 2023 (Beilage 2 zur Eingabe vom 8. Februar 2024) und seine (Unter-)Vollmacht vom 5. Februar 2024 (Beilage 1 zur Eingabe vom 8. Februar 2024) eingereicht (vgl. auch Eingabe vom 8. Februar 2024 S. 2 unten). Wenn Advokat D____ davon ausgegangen ist, dass die (Unter-)Vollmacht vom 3. November 2023 im März 2024 noch gültig gewesen sei und für das Ausweisungsverfahren gelte, hätte er sie bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren einreichen können und müssen. Dabei handelt es sich deshalb offensichtlich um ein gemäss Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO unbeachtliches Novum. Beachtlich ist damit einzig die (Unter-)Vollmacht vom 5. Februar 2024, die von der E____ AG erst nach dem Widerruf der Hauptvollmacht durch die Vermieterin erteilt worden ist. Unter diesen Umständen kann die in der Lehre umstrittene Frage offenbleiben, ob mit dem Untergang einer Hauptvollmacht die gleichzeitige Beendigung einer bestehenden Untervollmacht einhergeht (vgl. Klein, a.a.O., Art. 33 OR N 61 mit Hinweisen).

 

2.8         Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die E____ AG und Advokat D____, die im erstinstanzlichen Verfahren im Namen der Mieterin gehandelt haben, keine Vollmacht gehabt haben. Daher ist auf das Ausweisungsgesuch mangels Vorliegens einer allgemeinen Prozessvoraussetzung nicht einzutreten.

 

3.         Gemeinsamer Mietvertrag

 

3.1         Die Mieterin behauptete bereits in ihrem Schlichtungsgesuch, sie habe die Wohnung für ihre Grosseltern [...] (Jahrgang [...]) und [...] (Jahrgang [...]) gemietet (Schlichtungsgesuch vom 20. Januar 2024 S. 2 [Ordner Reiter 5]). In der Hauptverhandlung des Zivilgerichts erklärte G____ als ihr Vertreter, in der Wohnung der Mieterin wohnten ihre Grosseltern. Sie seien in den Mietvertrag eingetreten. G____ machte als Vertreter der Mieterin geltend, die Vermieterin hätte daher auch den Grosseltern der Mieterin kündigen müssen. Es handle sich um eine Familienwohnung. Trotzdem sei die Kündigung nur der Mieterin zugestellt worden. Deshalb sei die Kündigung unwirksam (Plädoyernotizen S. 2 und 4). In ihrer Berufung (Rz. 9) macht die Mieterin unter Verweis auf die Beilagen 1/E, die sie in der Verhandlung des Zivilgerichts im erwähnten Ordner eingereicht hat, geltend, das Zivilgericht habe ausser Acht gelassen, dass «die Berufungskläger die gemietete mit den Grosseltern, [...] und [...], bewohnt werden». Damit meint sie offensichtlich, dass die Mieterin die Wohnung mit ihren Grosseltern bewohne. Der Eintritt in den Mietvertrag sei nachgewiesen. Advokat D____ erklärte in der Hauptverhandlung des Zivilgerichts als Vertreter der Vermieterin, der Mietvertrag laute einzig auf die Mieterin und es sei irrelevant, wer in der Wohnung wohne (Verhandlungsprotokoll vom 8. März 2024 S. 2). In ihrer Berufungsantwort (Rz. 42) behauptet die Vermieterin, einzig die Mieterin sei Mietpartei. Das Zivilgericht erwog, gemäss Art. 8 ZGB trage die Mieterin die Beweislast für die Tatsachen, die den Schluss zuliessen, dass es sich bei der Wohnung um eine Familienwohnung handle. Die Mieterin habe dafür kein Beweismittel genannt. Aus dem Prozessmaterial, das dem Zivilgericht vorliege, ergäbe sich kein Hinweis darauf, dass es sich bei der Wohnung um eine Familienwohnung im Sinn des Mietrechts handle. Daher sei keine separate Zustellung der Kündigung an die Grosseltern der Mieterin erforderlich gewesen (angefochtener Entscheid E. 2.4.6).

 

3.2         Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Von der klagenden Partei wird verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen. Für die Verneinung eines klaren Falls genügt es, dass die beklagte Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der Einwände der beklagten Partei könne daran nichts ändern. Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren Falls nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1; BGer 4A_701/2015 vom 26. Januar 2016 E. 2.2.1, 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.5.1; AGE ZB.2023.1 vom 31. Januar 2023 E. 3.1). Die Rechtslage, nach welcher die klagende Partei die anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich die beklagte Partei mit substanziierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass die klagende Partei auch den Beweis für den Nichtbestand des diesen zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide Verhältnisse schaffen will. Damit kommt der Frage der Beweislastverteilung im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO keine entscheiderhebliche Bedeutung zu (BGE 138 III 620 E. 6.2; BGer 5A_710/2013 vom 17. Februar 2014 E. 2.2.1; AGE ZB.2020.36 vom 2. November 2020 E. 2.1). Wenn die Ausweisung wie im vorliegenden Fall gestützt auf eine Kündigung angeordnet werden soll, die von der Mieterin angefochten worden ist, ist die Gültigkeit der Kündigung im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen und beziehen sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 518; AGE ZB.2023.1 vom 31. Januar 2023 E. 3.1). Im summarischen Verfahren gilt grundsätzlich die Verhandlungsmaxime. Im für den mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen vereinfachten Verfahren ist der Sachverhalt dagegen im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen festzustellen (BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2; AGE ZB.2023.1 vom 31. Januar 2023 E. 3.1). Damit das vom Gesetzgeber mit diesen Bestimmungen verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser in Fällen, in denen die Kündigung angefochten worden ist, nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 518; BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2; AGE ZB.2023.1 vom 31. Januar 2023 E. 3.1).

 

Wenn die gemietete Sache als Wohnung der Familie dient, sind gemäss Art. 266n Abs. 1 in Verbindung mit Art. 266m Abs. 1 OR die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257d OR) und die Kündigung durch die Vermieterin der Mieterin und ihrem Ehegatten oder ihrer eingetragenen Partnerin separat zuzustellen. Als Familienwohnung wird eine Wohnung bezeichnet, in der zwei Ehegatten bzw. eingetragene Partner ihren gemeinsamen Haushalt haben und in der sich ihr Lebensmittelpunkt befindet (vgl. AGE ZB.2019.18 vom 30. August 2019 E. 2.2.2; Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich 2019, N 224). Wenn die Ansetzung einer Zahlungsfrist oder die Kündigung bei einer Familienwohnung dem Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin der Mieterin nicht separat zugestellt wird, ist die Kündigung gemäss Art. 266o OR nichtig.

 

Wenn auf einer Seite eines Mietvertrags mehrere Personen als Mieter oder Vermieter beteiligt sind, liegt ein gemeinsamer Mietvertrag vor (vgl. Hulliger, in: Hochstrasser et al. [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 253 OR N 12; Rohrer, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 253 N 2). Da ein gemeinsamer Mietvertrag ein einheitliches Rechtsverhältnis darstellt, muss seine Kündigung gegenüber allen Vermietern oder Mietern ausgesprochen werden. Die Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrags, die nicht an alle Vermieter oder Mieter gerichtet ist, ist nichtig (vgl. BGE 140 III 491 E. 4.2.1; Bachofner, a.a.O., N 191; Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 266a OR N 1b).

 

Wenn der Ehegatte die Familienwohnung verlassen hat und sich für ihr Schicksal nicht mehr interessiert, verhält sich die Mieterin gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts rechtsmissbräuchlich, wenn sie geltend macht, die Kündigung sei mangels separater Zustellung an ihren Ehegatten nichtig. Das Bundesgericht begründet dies damit, dass sich die Mieterin auf die Interessen einer Drittperson berufe, die diese nicht habe oder nicht wahrnehmen wolle (vgl. BGE 140 III 491 E. 4.2.3 f., 139 III 7 E. 2.3.2 f.). Das Gleiche gilt gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts, wenn bei einem gemeinsamen Mietvertrag einer der Mieter die Wohnung verlassen hat und sich für ihr Schicksal nicht mehr interessiert und der andere Mieter geltend macht, die Kündigung sei nichtig, weil sie nur an ihn gerichtet sei (vgl. BGE 140 III 491 E. 4.2.3 f.; kritisch Weber, a.a.O., Art. 266a OR N 1b). Im Umkehrschluss ist aus dieser Rechtsprechung zu folgern, dass die Nichtigkeit wegen Fehlens einer separaten Zustellung an den Ehegatten oder einer Kündigung gegenüber einem von mehreren Mietern grundsätzlich auch vom Mieter, dem die Kündigung zugestellt worden ist, geltend gemacht werden kann, wenn der Ehegatte oder der andere Mieter weiterhin in der Wohnung lebt.

 

3.3         Das Zivilgericht hat zwar richtig erwogen, dass gemäss Art. 8 ZGB die Mieterin die Beweislast für die Tatsachen trägt, aus denen sich ergibt, dass es sich beim Mietobjekt um eine Familienwohnung im Sinn von Art. 266m und Art. 266n OR handelt (BGE 139 III 7 E. 2.2; AGE ZB.2019.18 vom 30. August 2019 E. 2.2.2). Es hat aber verkannt, dass der Frage der Beweislastverteilung im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen keine entscheiderhebliche Bedeutung zukommt (oben E. 3.2 mit Nachweisen; vgl. AGE ZB.2019.18 vom 30. August 2019 E. 2.2.2). Im vorliegenden Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen ergibt sich aus der erwähnten Beweislastverteilung bloss, dass die Vermieterin das Nichtvorhandensein der tatsächlichen Voraussetzungen einer Familienwohnung nur dann zu beweisen hat, wenn die Mieterin das Vorliegen einer solchen substanziiert und schlüssig behauptet hat (AGE ZB.2019.18 vom 30. August 2019 E. 2.2.2; vgl. oben E. 3.2). Solche Behauptungen hat sie aufgestellt (vgl. oben E. 3.1). Folglich läge nur dann ein klarer Fall vor, wenn die Vermieterin die Einwendung, beim Mietobjekt handle sich um eine Familienwohnung, in tatsächlicher Hinsicht sofort widerlegt hätte. Davon kann keine Rede sein. Aufgrund der in den Akten befindlichen Beweismittel erscheint es vielmehr zumindest wahrscheinlich, dass es sich beim Mietobjekt um eine Familienwohnung handelt.

 

Das Zivilgericht stellte fest, aus dem Prozessmaterial, das ihm vorliege, ergebe sich kein Hinweis darauf, dass es sich beim Mietobjekt um eine Familienwohnung im Sinn des Mietrechts handle (angefochtener Entscheid E. 2.4.6). Diese Feststellung ist offensichtlich unrichtig, wie sich mit einem kurzen Blick in die Dokumente, die G____ namens der Mieterin als Beweismittel in einem Ordner eingereicht hat, feststellen lässt.

 

Die Mieterin hat eine Version des Mietvertrags eigereicht (Ordner 1/E/3), die abgesehen von der Datierung der Unterzeichnung durch die Vermieterin und die Mieterin sowie der Datierung und Unterzeichnung durch die Grosseltern der Mieterin identisch ist mit derjenigen, welche die Vermieterin ihrem Gesuch vom 1. Februar 2024 beigelegt hat (Beilage zum Gesuch vom 1. Februar 2024). Der 4. November 2020 als Datum der Unterzeichnung durch die Vermieterin und die Mieterin findet sich auch auf der Version des Mietvertrags, welche die E____ AG als Beilage 5 ihrer Strafanzeige vom 29. Februar 2024 eingereicht hat. Daher besteht an der Richtigkeit dieser Datierung kein Zweifel. Die von der Mieterin eingereichte Version des Mietvertrags ist auf jeder Seite von [...] und [...] mit dem 27. Februar 2021 datiert und unterzeichnet. Zudem hat die Mieterin ein Schreiben von [...] und [...] vom 27. Februar 2021 an die E____ AG eingereicht (Ordner 1/E/2). Darin erklären die Grosseltern der Mieterin, die E____ AG wünsche, dass sie ebenfalls in den Mietvertrag vom 4. November 2020 eintreten, und die E____ AG erhalte in der Beilage den von ihnen unterzeichneten Vertrag. Als Beilage wird zudem ausdrücklich der unterschriebene Mietvertrag erwähnt. Schliesslich hat die Mieterin eine Sendungsverfolgung eingereicht (Ordner 1/E/4), gemäss der eine Sendung am 27. Februar 2021 aufgegeben und am 2. März 2021 der E____ AG zugestellt worden ist. Damit besteht kein vernünftiger Zweifel daran, dass der Mietvertrag zwischen der Vermieterin und der Mieterin auf Wunsch der Vertreterin der Vermieterin auch von den Grosseltern der Mieterin unterzeichnet worden ist und dass sich die von den Grosseltern der Mieterin unterzeichnete Version im Besitz der E____ AG befindet und dieser bekannt gewesen ist. Auch auf der von den Grosseltern der Mieterin unterzeichneten Version des Mietvertrags wird als Mieter zwar nur die Mieterin erwähnt. Die Wohnung wird aber ausdrücklich als Familienwohnung für drei Personen bezeichnet. Dies spricht dafür, dass die Grosseltern den Mietvertrag nicht bloss als Garanten mitunterzeichnet, sondern ihm als Vertragsparteien beigetreten sind. Dafür spricht auch, dass auf dem insoweit wohl von der E____ AG erstellten Bestellformular für das Hausglocken-, Briefkasten- und Wohnungstürschild als Name der Mieter «A____ ([...] + [...])» angegeben wird (Ordner 1/E/1). Dass als Aufschrift für die Schilder nur der Familienname «[...]» gewünscht wird, ändert daran nichts. Gemäss den Wohnsitzbescheinigungen vom 5. März 2024 (Ordner 1/E/7 und 1/E/8) wohnen die Grosseltern der Mieterin im Übrigen tatsächlich in der Liegenschaft.

 

Aufgrund der vorstehend erwähnten Beweismittel erscheint es zumindest wahrscheinlich, dass die Grosseltern der Mieterin am 7. Februar 2021 dem Mietvertrag zwischen der Vermieterin und der Mieterin als Mieter beigetreten sind, dass sich der gemeinsame Haushalt und Lebensmittelpunkt der Grosseltern der Mieterin im Mietobjekt befindet und dass die Grosseltern weiterhin dort wohnen. Damit erscheint es zumindest wahrscheinlich, dass es sich beim Mietobjekt um die Familienwohnung der Grosseltern der Mieterin handelt und dass das gekündigte Mietverhältnis auf einem gemeinsamen Mietvertrag beruht, an dem die Mieterin sowie ihre Grosseltern als Mieter beteiligt sind. Davon, es sei unbestritten oder bewiesen, dass auf Mieterseite nur die Mieterin Vertragspartei sei, kann keine Rede sein. Dass die Vermieterin gegenüber den Grosseltern der Mieterin keine Kündigung ausgesprochen und ihnen auch keine solche zugestellt hat, ist unbestritten. Da es sich beim Mietobjekt nicht um die Familienwohnung der Mieterin und ihrer Grosseltern handelt, sondern bloss um die Familienwohnung der Grosseltern, erscheint es sehr fraglich, ob die Mieterin geltend machen kann, die Kündigung sei gemäss Art. 266o in Verbindung mit Art. 266n OR nichtig, weil die Kündigung ihren Grosseltern nicht separat zugestellt worden ist. Hingegen ist kein Grund ersichtlich, weshalb es der Mieterin verwehrt sein sollte, geltend zu machen, die Kündigung sei nichtig, weil das Mietverhältnis auf einem gemeinsamen Mietvertrag beruhe, an dem auf Mieterseite sie und ihre Grosseltern beteiligt seien, und die Kündigung nicht an ihre Grosseltern gerichtet ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es wahrscheinlich erscheint, dass die Grosseltern der Mieterin weiterhin im Mietobjekt wohnen und ein Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses haben. Folglich ist auf das Ausweisungsgesuch gemäss Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO auch deshalb nicht einzutreten, weil der Sachverhalt, auf den die Vermieterin ihr Ausweisungsgesuch stützt, weder unbestritten noch sofort beweisbar ist.

 

4.         Berufungsentscheid

 

4.1         Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass der angefochtene Entscheid in Gutheissung der Berufung aufzuheben und auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten ist, weil die E____ AG und Advokat D____, die im erstinstanzlichen Verfahren im Namen der Mieterin gehandelt haben, keine Vollmacht gehabt haben (oben E. 2) und weil der Sachverhalt weder unbestritten noch sofort beweisbar ist (oben E. 3).

 

4.2         Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt, wobei bei Nichteintreten die klagende Partei als unterliegend gilt. Grundsätzlich wären die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens somit der Vermieterin aufzuerlegen. Wie sich aus den vorstehenden Erwägungen ergibt (oben E. 2), haben die E____ AG und Advokat D____ im erstinstanzlichen Verfahren aber als vollmachtlose Vertreter der Vermieterin gehandelt. Durch Prozesshandlungen vollmachtloser Vertreter verursachte Prozesskosten sind in Anwendung von Art. 108 ZPO von diesen persönlich zu tragen (vgl. Domej, a.a.O., Art. 68 N 7; Tenchio, a.a.O., Art. 68 ZPO N 17). Folglich sind die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens der E____ AG und Advokat D____ je zur Hälfte aufzuerlegen.

 

Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens betragen gemäss dem insoweit von keiner Partei beanstandeten Entscheid des Zivilgerichts CHF 600.–.

 

Im erstinstanzlichen Verfahren hat G____ namens der Mieterin sowohl in der Eingabe vom 28. Februar 2024 (S. 2) als auch in der Hauptverhandlung (Plädoyernotizen S. 4) ausdrücklich erklärt, dass für das laufende Verfahren keine Kosten und keine Parteientschädigung beantragt werden. Mit ihrer Berufung (Rechtsbegehren 3 und Rz. 46) beantragt die Mieterin die Zusprechung einer Parteientschädigung zulasten der Vermieterin. Ob sich dieses Rechtsbegehren auch auf das erstinstanzliche Verfahren bezieht, erscheint unklar. Die Frage kann offenbleiben, weil die Beantragung einer Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren in der Berufung eine gemäss Art. 317 Abs. 2 ZPO unzulässige Klageänderung darstellte.

 

4.3         Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens (oben E. 4.1) hat die Vermieterin in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO die Prozesskosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Im Berufungsverfahren hat Advokat D____ mit Vollmacht der Vermieterin in ihrem Namen gehandelt (vgl. oben E. 2.6.2). Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens sind daher von der Vermieterin selbst zu tragen.

 

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden in Anwendung von § 10 Abs. 2 Ziff. 11 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 GGR auf CHF 600.– festgesetzt.

 

Die Mieterin beantragt für das Berufungsverfahren die Zusprechung einer Parteientschädigung zulasten der Vermieterin. Als Parteientschädigung gelten gemäss Art. 95 Abs. 3 ZPO der Ersatz notwendiger Auslagen (lit. a), die Kosten einer berufsmässigen Vertretung (lit. b) und in begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist (lit. c). Da die Mieterin im vorliegenden Verfahren nicht berufsmässig vertreten wird, kommen im vorliegenden Fall als Parteientschädigung bloss Auslagenersatz und eine Umtriebsentschädigung in Betracht. Bei den notwendigen Auslagen gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO geht es um Kosten, die bei der Partei für den Prozess effektiv angefallen sind (Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 95 N 14). Da die Mieterin nicht einmal behauptet, dass ihr solche Kosten entstanden seien, ist ihr kein Auslagenersatz zuzusprechen. Die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung stellt eine zu begründende Ausnahme dar. Es obliegt der obsiegenden Partei, sachlich überzeugende Gründe dafür vorzubringen (AGE BEZ.2023.43 vom 11. November 2023 E. 4.3, ZB.2021.1 vom 11. August 2021 E. 5.4.3; Rüegg/Rüegg, in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 95 ZPO N 21). Die Mieterin hat keinen Grund geltend gemacht, der die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung rechtfertigen könnte. Daher ist ihr auch keine solche zuzusprechen.

 

 

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        In Gutheissung der Berufung wird der Entscheid des Zivilgerichts vom 8. März 2024 ([...]) aufgehoben und auf das Gesuch der Berufungsbeklagten vom 1. Februar 2024 (Abgabe am Schalter des Zivilgerichts am 6. Februar 2024) nicht eingetreten.

 

Die E____ AG und Advokat D____ tragen die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 600.– je im Umfang von CHF 300.–.

 

Die Berufungsbeklagte trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.–. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden mit dem Kostenvorschuss der Berufungsklägerin von CHF 600.– verrechnet, so dass die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin CHF 600.– zu bezahlen hat.

 

Mitteilung an:

-       Berufungsklägerin

-       Berufungsbeklagte

-       D____, Advokat

-       E____ AG

-       Zivilgericht Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

MLaw Martin Manyoki

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.