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Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt Dreiergericht
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ZB.2025.31
ENTSCHEID
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und a.o. Gerichtsschreiberin BLaw Zilan Basaran
Parteien
A____ Berufungskläger
[...] Beklagter
per Adresse an [...]
gegen
B____ Berufungsbeklagte
[...] Klägerin
verbeiständet durch […], Berufsbeiständin,
Amt für Beistandschaften und Erwachsenenschutz (ABES),
Rheinsprung 16/18, Postfach 1532, 4001 Basel
vertreten durch MLaw Gioele Ballarino, Advokat,
Blumenrain 20, Postfach 112, 4001 Basel
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 8. Juli 2025
betreffend Ausweisung
B____ (nachfolgend Vermieterin) ist Eigentümerin der Liegenschaft [...] (nachfolgend Liegenschaft). Am 27. Oktober 2015 schlossen die Vermieterin, vertreten durch die C____ (nachfolgend bisherige Verwaltung), und A____ (nachfolgend Mieter) einen Mietvertrag für eine 3.5-Zimmerwohnung im 1. OG der Liegenschaft mit einem Mietzins von brutto CHF 1'800.– pro Monat und Mietbeginn am 1. November 2015.
Mit Schreiben vom 23. Dezember 2023 kündigte die bisherige Verwaltung das Mietverhältnis mit dem Mieter wegen Zahlungsrückstands des Mieters per 31. Januar 2024. Mit Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 1. Februar 2024 beantragte die bisherige Verwaltung im Namen der Vermieterin, der Mieter sei anzuweisen, die Wohnung per sofort zu räumen. Mit Eingabe vom 8. Februar 2024 teilte Advokat MLaw Gioele Ballarino (nachfolgend Rechtsvertreter der Vermieterin) dem Zivilgericht mit, dass ihn die Vermieterin, vertreten durch die bisherige Verwaltung, mit der Wahrung ihrer Interessen beauftragt habe. Der Mieter wurde vor dem Zivilgericht von D____ vertreten. Mit Entscheid vom 8. März 2024 wies das Zivilgericht den Mieter an, die bei der Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 18. März 2024 zu räumen. Gegen diesen Entscheid erhob der Mieter am 30. Mai 2024 vertreten durch eine Advokatin Berufung. Er beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und auf das Ausweisungsgesuch sei nicht einzutreten. Mit Berufungsantwort vom 13. Juni 2024 beantragte die Vermieterin, auf die Berufung sei nicht einzutreten. Eventualiter sei sie abzuweisen. Am 1. Juli 2024 reichte die Vermieterin eine weitere Eingabe ein. Mit Entscheid ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 hiess das Appellationsgericht die Berufung gut, hob den Entscheid des Zivilgerichts vom 8. März 2024 auf und trat auf das Gesuch der Vermieterin vom 1. Februar 2024 nicht ein. Diesen Nichteintretensentscheid begründete das Appellationsgericht damit, dass die bisherige Verwaltung und der Rechtsvertreter der Vermieterin im erstinstanzlichen Verfahren im Namen der Vermieterin gehandelt hatten, ohne eine Vollmacht gehabt zu haben (AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 insb. E. 2.8).
Mit Schreiben vom 14. Februar 2025 mahnte die Vermieterin, vertreten durch ihren Rechtsvertreter, den Mieter für die Mietzinsen seit November 2023 von insgesamt CHF 28'800.–, forderte ihn auf, den Ausstand innert einer Frist von 30 Tagen zu begleichen, und erklärte, dass sie ohne vollständige Zahlung das Mietverhältnis kündigen werde. Mit Schreiben vom 19. März 2025 bestritt der Mieter einen Mietzinsausstand und erklärte Verrechnung mit Forderungen von insgesamt CHF 29'634.40, die bis im Dezember 2023 aufgelaufen seien, sowie mit Herabsetzungs- und Schadenersatzforderungen von insgesamt CHF 25'375.10, die wegen Mängeln der Mietsache seit Januar 2024 entstanden seien. Mit Schreiben und amtlichem Formular vom 20. März 2025 kündigte die Vermieterin, vertreten durch ihren Rechtsvertreter, das Mietverhältnis mit dem Mieter wegen Zahlungsverzugs. Am 19. April 2025 focht der Mieter die Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an. Mit Gesuch um Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 2. Mai 2025 beantragte die Vermieterin, vertreten durch ihren Rechtsvertreter, der Mieter sei anzuweisen, die Wohnung unverzüglich, spätestens bis am 16. Mai 2025, zu räumen und der Vermieterin ordnungsgemäss zu übergeben. Das Zivilgericht verfügte am 12. Mai 2025, dass das Ausweisungsgesuch vom 2. Mai 2025 dem Mieter zugestellt werde und die Parteien in eine Verhandlung geladen würden, an der über das Gesuch entschieden werde. Die Verhandlung des Zivilgerichts fand am 8. Juli 2025 in Anwesenheit des Rechtsvertreters der Vermieterin sowie des Mieters mit D____ statt. Dabei hielt D____ die mündlichen Vorträge für den Mieter. Mit Entscheid vom 8. Juli 2025 wies das Zivilgericht den Mieter an, die Wohnung bis spätestens 18. Juli 2025 zu räumen. Gegen diesen Entscheid erhob der Mieter am 11. August 2025 Berufung mit dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Nichteintreten auf das Ausweisungsgesuch. Am 13. August 2025 reichte der Mieter eine korrigierte Fassung seiner Berufungsschrift ein. Das Appellationsgericht hat auf die Einholung einer Berufungsantwort verzichtet, die Akten des Zivilgerichts beigezogen und den vorliegenden Entscheid auf dem Zirkulationsweg gefällt.
1. Formelles
1.1 Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einer Mietwohnung und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit. In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2, AGE ZB.2019.18 vom 30. August 2019 E. 1.1). Im vorliegenden Fall bestreitet der Mieter die Gültigkeit der Kündigung und beläuft sich der Bruttomietzins auf CHF 1'800.– pro Monat. Damit beträgt der Streitwert des Berufungsverfahrens CHF 64'800.–, womit der für die Berufung notwendige Streitwert erreicht ist. Die Berufung wurde frist- und formgerecht erhoben. Darauf ist einzutreten. Für die Beurteilung der Berufung ist ein Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
Am 13. August 2025 reichte der Mieter eine korrigierte Fassung seiner Berufungsschrift ein. Gemäss Begleitschreiben vom 12. August 2025 will er Verschriebe auf den Seiten 2 und 13 korrigiert haben. Da der Inhalt der Seite 13 in der ursprünglichen und in der korrigierten Fassung identisch ist, ist davon auszugehen, dass der Mieter nicht die Seite 13, sondern die Seite 14 meint. In der Berufungsschrift vom 11. August 2025 finden sich auf Seite 2 zwei (RB.2024.26 statt RB.2025.86 und 20.11.2023 statt 20.10.2023) und auf Seite 14 zwei (8.7.2023 statt 8.7.2025 und überflüssiges +) offensichtliche Verschriebe, deren Korrektur berücksichtigt werden kann, obwohl die korrigierte Fassung der Berufungsschrift erst nach Ablauf der Frist für die Einreichung der Berufung am Schalter des Appellationsgerichts abgegeben worden ist. Nicht nachvollziehbar ist hingegen, weshalb die in der ursprünglichen Fassung als Begleitung zum Schreiben vom 3.7.2025 bezeichneten Aktenstücke A–F in der korrigierten Fassung als Begleitung zum Schreiben vom 2.7.2025 bezeichnet werden, obwohl das in der Verhandlung des Zivilgerichts eingereichte Schreiben an das Amt für Beistandschaften und Erwachsenenschutz, in dem Beilagen A–F erwähnt werden, mit 3. Juli 2025 datiert ist. Insoweit fehlt es an einem offensichtlichen Verschrieb, der nach Ablauf der Berufungsfrist korrigiert werden könnte.
1.2 Neue Tatsachen und Beweismittel werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Rechtsprechung und Lehre unterscheiden zwischen echten und unechten neuen Vorbringen (sogenannte Noven). Echte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die erst nach dem Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind. Sie sind im Berufungsverfahren grundsätzlich immer zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden. Unechte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die am Ende der erstinstanzlichen Hauptverhandlung bereits vorhanden gewesen sind. Sie sind im Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können (BGE 143 III 42 E. 4.1; BGer 4A_334/2012 vom 16. Oktober 2012 E. 3.1; AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 E. 1.5; vgl. Sutter-Somm/Seiler, Handkommentar ZPO, Zürich 2021, Art. 317 N 3). Dass unechte Noven trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz haben vorgebracht werden können, setzt voraus, dass der Partei und einem allfälligen Parteivertreter keine Nachlässigkeit bei der Behauptung und Beweisführung vorzuwerfen ist bzw. dass das Nichtvorbringen der Noven vor der ersten Instanz von der Partei und einem allfälligen Parteivertreter nicht verschuldet worden ist. Das (sorgfältige wie unsorgfältige) Verhalten ihres Vertreters wird der Partei angerechnet. Zumindest wenn die Zulässigkeit der Noven nicht offenkundig oder unzweifelhaft ist, muss die Partei, die das Novenrecht beansprucht, mit dem Vorbringen der Noven selbst auch substanziiert behaupten und beweisen, dass die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO erfüllt sind (AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 E. 1.5, ZB.2022.15 vom 5. Juli 2022 E. 2.2 mit Nachweisen). Im Fall unechter Noven hat sie dabei namentlich die Gründe detailliert darzulegen, weshalb sie die Tatsache oder das Beweismittel bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz hätte vorbringen können (AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 E. 1.5; vgl. BGE 143 III 42 E. 4.1; BGer 4A_334/2012 vom 16. Oktober 2012 E. 3.1; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 317 N 16).
2. Befangenheit des Zivilgerichtspräsidenten
2.1 Der Mieter macht geltend, der Zivilgerichtspräsident, der sowohl im ersten als auch im zweiten Ausweisungsverfahren als Einzelgericht entschieden hat, sei befangen (Berufung Rz. 18).
2.2
2.2.1 Die ZPO regelt den Ausstand in Art. 47–51. Diese Bestimmungen konkretisieren den verfassungs- und menschenrechtlichen Anspruch der Parteien auf ein unparteiisches Gericht gemäss Art. 30 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK (AGE BEZ.2023.72 vom 19. Januar 2024 E. 4.1.1 mit Nachweisen).
2.2.2 Gemäss Art. 47 Abs. 1 lit. b ZPO tritt eine Gerichtsperson in den Ausstand, wenn sie in einer anderen Stellung in der gleichen Sache tätig gewesen ist. Der Begriff der gleichen Sache gemäss Art. 47 Abs. 1 lit. b ZPO ist im formellen Sinn zu verstehen. Eine gleiche Sache im Sinn dieser Bestimmung setzt deshalb eine Identität des Verfahrens, der betroffenen Parteien und der beantworteten bzw. zu beantwortenden Streitfragen voraus (AGE BEZ.2023.72 vom 19. Januar 2024 E. 3.1; vgl. BGer 5A_489/2017 vom 29. November 2017 E. 3.2; AGE DG.2017.29 vom 12. September 2017 E. 2.2.2; BGE 143 IV 69 E. 3.1 [zu Art. 56 lit. b der Strafprozessordnung (StPO, SR 312.0)]; BGer 1B_348/2015 vom 17. Februar 2016 E. 3 [zu Art. 56 lit. b StPO]; zustimmend Colombini, in: Chabloz et al. [Hrsg.], Petit commentaire CPC, Basel 2020, Art. 47 N 11; Wullschleger, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 4. Auflage, Zürich 2025, Art. 47 N 17). Ein anderes oder früheres Verfahren zwischen denselben Parteien betreffend die gleiche Angelegenheit im weiteren Sinn, das heisst die gleiche Gesamtheit von Tatsachen und Rechten, stellt keine gleiche Sache gemäss Art. 47 Abs. 1 lit. b ZPO dar (AGE BEZ.2023.72 vom 19. Januar 2024 E. 3.1; Colombini, a.a.O., Art. 47 N 11; vgl. BGE 143 IV 69 E. 3.1 [zu Art. 56 lit. b StPO]).
Das Zivilgericht hat nicht im selben Verfahren über die erste und die zweite Ausweisung entschieden. Folglich handelt es sich bei der ersten und der vorliegend zu beurteilenden zweiten Ausweisung nicht um die gleiche Sache im Sinn von Art. 47 Abs. 1 lit. b ZPO. Zudem ist der Zivilgerichtspräsident in den beiden Ausweisungsverfahren in gleicher Stellung tätig gewesen. Damit ist Art. 47 Abs. 1 lit. b ZPO im vorliegenden Fall nicht anwendbar.
Diejenigen Fälle der Vorbefassung, das heisst der früheren Befassung einer Gerichtsperson mit der konkreten Streitsache, welche nicht von Art. 47 Abs. 1 lit. b ZPO erfasst werden, beurteilen sich nach Art. 47 Abs. 1 lit. f ZPO (AGE BEZ.2023.72 vom 19. Januar 2024 E 3.1 mit Nachweisen).
2.2.3 Gemäss Art. 47 Abs. 1 lit. f ZPO tritt eine Gerichtsperson in den Ausstand, wenn sie aus anderen Gründen als den in Art. 47 Abs. 1 lit. a–e ZPO genannten befangen sein könnte, insbesondere wegen Freundschaft oder Feindschaft mit einer Partei oder ihrer Vertretung. Befangenheit und damit ein Ausstandsgrund ist generell anzunehmen, wenn Umstände bestehen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilichkeit der Gerichtsperson zu erwecken. Das subjektive Empfinden einer Partei ist bei der Beurteilung solcher Umstände nicht massgebend. Vielmehr müssen die Umstände bei objektiver Betrachtung den Anschein der Befangenheit oder Voreingenommenheit begründen. Dass die Gerichtsperson tatsächlich befangen ist, wird nicht verlangt (AGE BEZ.2023.72 vom 19. Januar 2024 E. 4.1.3 mit Nachweisen).
Für die Unterscheidung zwischen gemäss Art. 47 Abs. 1 lit. f ZPO zulässiger und unzulässiger Vorbefassung ist massgebend, ob sich die Gerichtsperson durch ihre frühere Befassung mit der konkreten Streitsache in einzelnen Punkten bereits in einem Mass festgelegt hat, das sie nicht mehr als unvoreingenommen und dementsprechend das Verfahren nicht mehr als offen erscheinen lässt. Die Tatsache, dass eine Gerichtsperson in einem früheren Verfahren zwischen den gleichen Parteien mitgewirkt und zuungunsten der Partei entschieden hat, die ihren Ausstand verlangt, bildet für sich genommen keinen Ausstandsgrund (AGE BEZ.2023.72 vom 19. Januar 2024 E. 4.1.3 mit Nachweisen).
Verfahrensfehler oder inhaltlich falsche Entscheide einer Gerichtsperson vermögen im Allgemeinen keinen objektiven Verdacht der Befangenheit zu begründen. Sie können somit grundsätzlich nicht als Begründung für die Befangenheit herangezogen werden, sondern sind im dafür vorgesehenen Rechtsmittelverfahren zu rügen. Dies gilt auch für willkürliche prozessleitende Entscheide. Befangenheitsbegründend sind nur besonders qualifizierte oder wiederholte Fehler, die als schwere Amtspflichtverletzungen zu betrachten sind. Dabei müssen objektiv gerechtfertigte Gründe zur Annahme bestehen, dass sich in den Verfahrensfehlern gleichzeitig eine Haltung manifestiert, die auf fehlender Distanz und Neutralität beruht (AGE BEZ.2023.72 vom 19. Januar 2024 E. 4.1.3 mit Nachweisen).
Die den Ausstand begründenden Tatsachen sind gemäss Art. 49 Abs. 1 ZPO von der Partei, die eine Gerichtsperson ablehnen will, glaubhaft zu machen (BGE 145 III 469 E. 3.3; AGE BEZ.2023.72 vom 19. Januar 2024 E. 3.1).
2.3
2.3.1 Die Vorbringen des Mieters (vgl. insbesondere Berufung Rz. 10–17) sind bei objektiver Betrachtung nicht geeignet, den Anschein der Befangenheit oder Voreingenommenheit des Zivilgerichtspräsidenten zu begründen.
2.3.2 Dass sich der Zivilgerichtspräsident im ersten Ausweisungsverfahren in einzelnen Punkten bereits in einem Mass festgelegt hätte, das ihn nicht mehr als unvoreingenommen und dementsprechend das zweite Ausweisungsverfahren nicht mehr als offen erscheinen liesse, legt der Mieter nicht nachvollziehbar dar und ist auch nicht ersichtlich. Dies gilt erst recht unter Mitberücksichtigung der Umstände, dass der Mieter im zweiten Ausweisungsverfahren viel höhere Gegenforderungen hätte substanziiert behaupten müssen als im ersten Ausweisungsverfahren und dass die für die Beantwortung der Frage, welche Tatsachen substanziiert behauptet worden sind, wesentlichen mündlichen Vorträge des Mieters in den beiden Verfahren nicht identisch gewesen sind (vgl. unten E. 5.2.3).
2.3.3 Der Mieter behauptet, der Rechtsvertreter der Vermieterin und der Zivilgerichtspräsident hätten in beiden Ausweisungsverfahren gemeinsamen Humor gezeigt, und der «Kläger» habe «zynische Sprüche» einstecken müssen (Berufung Rz. 18). Diese völlig unsubstanziierten Behauptungen sind unabhängig davon, ob mit dem Kläger der Mieter oder D____ gemeint sein soll, nicht geeignet, Misstrauen in die Unparteilichkeit des Zivilgerichtspräsidenten zu erwecken.
Weiter behauptet der Mieter, der Zivilgerichtspräsident habe sich in der Hauptverhandlung vom 8. März 2025 (richtig wohl 8. Juli 2025) mehrmals abschätzig über den Entscheid des Appellationsgerichts im ersten Ausweisungsverfahren geäussert (vgl. Berufung Rz. 10, 16 und 25). Dieser Entscheid ist für das zweite Ausweisungsverfahren nicht verbindlich (vgl. unten E. 5.2.3). Daher hätte es dem Zivilgerichtspräsidenten freigestanden, diesen Entscheid mit klaren Worten zu kritisieren. Daher könnte der Mieter aus seiner Behauptung selbst bei Wahrunterstellung nichts zu seinen Gunsten ableiten.
2.3.4 Der Mieter macht geltend, der Zivilgerichtspräsident habe D____ während der mündlichen Vorträge mehrmals unnötigerweise unterbrochen und diese dadurch systematisch gestört. Damit habe er den Anspruch des Mieters auf rechtliches Gehör verletzt (Berufung Rz. 15). Diese Rügen sind unbegründet. Erstens waren die Unterbrechungen geboten oder zumindest vertretbar. Zweitens hatte der Mieter, handelnd durch D____, trotz der Unterbrechungen offensichtlich hinreichend Gelegenheit, die für die Beurteilung des vorliegenden Ausweisungsgesuchs relevanten Ausführungen vorzubringen. Die erste Unterbrechung bestand darin, dass der Zivilgerichtspräsident nach Ausführungen von D____ zum Inhalt des vom Appellationsgericht im ersten Ausweisungsverfahren gefällten Entscheids erklärt hat, dieser Entscheid sei bekannt und D____ solle doch den vorbereiteten Vortrag halten (Verhandlungsprotokoll vom 8. Juli 2025 S. 3). Zum zweiten Mal unterbrach der Zivilgerichtspräsident D____ nach dem Verlesen von zwei Feststellungsbegehren mit dem Hinweis, die Feststellungsbegehren könnten im vorliegenden Verfahren nicht behandelt werden (Verhandlungsprotokoll vom 8. Juli 2025 S. 3). Im angefochtenen Entscheid stellte das Zivilgericht diesbezüglich fest, gemäss den Plädoyernotizen habe der Mieter diverse, ergänzende Feststellungsbegehren gestellt. Aufgrund des mündlichen Vortrags sei unklar geblieben, ob diese (noch) gestellt worden seien. Mangels Erfüllung der Voraussetzungen für eine Widerklage könnten sie gemäss dem angefochtenen Entscheid im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ohnehin nicht behandelt werden (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. III). In seiner Berufung setzt sich der Mieter mit dieser Erwägung überhaupt nicht auseinander und legt nicht einmal ansatzweise dar, weshalb betreffend die erwähnten Feststellungsbegehren die Voraussetzungen einer Widerklage erfüllt gewesen sein sollten. In seiner Berufung beschränkt er sich vielmehr darauf, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und ein Nichteintreten auf das Ausweisungsgesuch zu beantragen, und stellt keine Feststellungsbegehren mehr. Unter diesen Umständen ist auf die Frage der Zulässigkeit der Feststellungsbegehren nicht weiter einzugehen und davon auszugehen, dass der diesbezügliche Hinweis des Zivilgerichtspräsidenten berechtigt gewesen ist. Ein drittes Mal unterbrach der Zivilgerichtspräsident D____ nach Ausführungen zu angeblicher Veruntreuung und Misswirtschaft durch die bisherige Verwaltung und einem Verweis auf diesbezügliche Akten mit der Bitte, bei den relevanten Umständen zu bleiben (Verhandlungsprotokoll S. 4). Diese Unterbrechung ist nicht zu beanstanden, weil der Mieter nicht einmal behauptet, dass das angebliche Fehlverhalten ihn betroffen hätte, und das allgemeine Geschäftsgebaren der bisherigen Verwaltung für die Beurteilung des vorliegenden Ausweisungsgesuchs irrelevant ist. Abgesehen von diesen aus dem Verhandlungsprotokoll leicht erkennbaren Unterbrechungen behauptet der Mieter weitere Unterbrechungen, legt aber nicht dar, wann diese erfolgt sein sollten und weshalb sie unnötig gewesen sein sollten. Darauf ist daher mangels Begründung nicht weiter einzugehen.
In der Hauptverhandlung des Zivilgerichts reichte D____, handelnd für den Mieter, Plädoyernotizen ein. Gemäss dem Verhandlungsprotokoll vom 8. Juli 2025 (S. 3) forderte der Zivilgerichtspräsident D____ auf, den vorbereiteten Vortrag zu halten. D____ habe begonnen, die eingereichten Plädoyernotizen vorzulesen. Die Gerichtsschreiberin habe mitgelesen und Änderungen und Ergänzungen angemerkt. Ab Seite 3 habe sich D____ kaum mehr an die eingereichten Plädoyernotizen gehalten. Daher habe die Gerichtschreiberin diese nicht mehr mitgelesen und stattdessen das von D____ Gesagte protokolliert. Der Mieter behauptet, D____ habe zu Protokoll gegeben, dass die Plädoyernotizen als integrierter Bestandteil des Parteivortrags gelten sollten. Die Gerichtsschreiberin habe sich darüber gefreut und bemerkt, dass in diesem Fall weniger protokolliert werden müsse, was auch der Präsident bestätigt habe. Die Erläuterungen zu den einzelnen Dokumenten seien jedoch nicht protokolliert und im angefochtenen Entscheid nicht berücksichtigt worden (vgl. Berufung Rz. 14). Angaben dazu, welche konkreten Ausführungen von D____ die Gerichtsschreiberin nicht protokolliert haben soll, ist der Mieter aber schuldig geblieben. Seine Beanstandungen könnten höchstens dahingehend verstanden werden, dass er behaupten möchte, der Zivilgerichtspräsident und die Gerichtsschreiberin hätten den Eindruck erweckt, dass die Plädoyernotizen unabhängig davon berücksichtigt würden, ob sie verlesen werden oder nicht (vgl. dazu Berufung Rz. 48), oder D____ habe grössere Teile der Plädoyernotizen mündlich vorgetragen als im Verhandlungsprotokoll vermerkt und wiedergegeben. Für beides fehlt jeglicher Hinweis. Wie es sich damit verhält, kann aber ohnehin offenbleiben, weil auch die Berücksichtigung der gesamten Plädoyernotizen nichts daran ändert, dass bereits die erste Voraussetzung für eine Erfüllung der Substanziierungsobliegenheit durch Verweis auf in Papierform oder elektronischer Form eingereichte Akten nicht erfüllt ist (vgl. unten E. 5.1.5.1 und 5.2.2.2), und aus einer mangelhaften Protokollierung durch die Gerichtsschreiberin nicht auf Befangenheit des Zivilgerichtspräsidenten geschlossen werden könnte.
Anlässlich der Hauptverhandlung des Zivilgerichts reichte D____, handelnd für den Mieter, einen USB-Stick ein, auf dem sich gemäss seinen Angaben Unterlagen und Videos befinden. Er bat darum, dass die Unterlagen ausgedruckt sowie die Unterlagen und die Videos angeschaut werden, wenn dies für die Substanziierung wichtig sei (Verhandlungsprotokoll vom 8. Juli 2025 S. 2). Der Mieter behauptet, der Zivilgerichtspräsident habe diese Bitte ignoriert sowie später, als D____ den Inhalt des USB-Stick eingeordnet habe, erklärt «Ich werde den abgelieferten Stick schon gar nicht anschauen…!» und die Gerichtsschreiberin instruiert, diesen Kommentar nicht zu protokollieren (Berufung Rz. 12). Ob diese nicht ansatzweise glaubhaft gemachte Darstellung den Tatsachen entspricht oder nicht, kann offenbleiben, weil der Mieter daraus auch bei Wahrunterstellung nichts zu seinen Gunsten ableiten könnte. Wie im Folgenden dargelegt wird, ist bereits die erste Voraussetzung für eine Erfüllung der Substanziierungsobliegenheit durch Verweis auf in Papierform oder elektronischer Form eingereichte Akten nicht erfüllt (vgl. unten E. 5.1.5.1 und 5.2.2.2). Im Übrigen wird in der Berufung auch nicht mit Hinweisen auf bestimmte Aktenstücke aufgezeigt, dass sich auf dem USB-Stick für die Substanziierung bestimmter rechtserheblicher Tatsachen relevante Dokumente befinden. Der Mieter macht nur pauschal geltend, aus den Daten auf dem USB-Stick sei ersichtlich, dass diverse Mängel auf einer Liste mit 20 Positionen «technisch und kaufmännisch verknüpft» und «lebensbedrohliche Gefährdungen der Bewohner in Kauf genommen» worden seien (Berufung Rz. 34 f.). Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass auch das Ausdrucken und Sichten der gemäss dem Mieter auf dem USB-Stick gespeicherten Unterlagen nichts daran geändert hätte, dass der Mieter nicht alle für die Beurteilung seiner Einwendungen rechtserheblichen Tatsachen substanziiert behauptet hat (vgl. unten E. 5.2.2.3). Im Übrigen ist es ohnehin weder am Gericht noch an der Vermieterin, die Sachdarstellung aus den Akten zusammenzusuchen (vgl. unten E. 5.1.5.1). Die Videos, die sich gemäss den Angaben des Mieters auf dem USB-Stick befinden, sind zur Substanziierung seiner Behauptungen unter keinen Umständen geeignet und ausschliesslich als Beweismittel zu qualifizieren. Zur Sichtung der Unterlagen oder Videos als Beweismittel hatte der Zivilgerichtspräsident mangels substanziierter Behauptung aller für die Beurteilung der Einwendungen des Mieters rechtserheblichen Tatsachen keinen Anlass (vgl. unten E. 5.1.4.1 und 5.1.5.2), wie im angefochtenen Entscheid richtig festgestellt wird (vgl. angefochtener Entscheid E. 7.2.3). Aus den vorstehend dargelegten Gründen wäre es nicht zu beanstanden, wenn der Zivilgerichtspräsident auf die Bitte des Mieters nicht eingegangen wäre, die Unterlagen und Videos auf dem USB-Stick nicht gesichtet und dies bereits in der Hauptverhandlung angekündigt hätte. Da Bemerkungen des Verfahrensleiters nicht zum notwendigen Inhalt des Verhandlungsprotokolls gehören (vgl. Art. 235 Abs. 1 und 2 ZPO), wäre auch eine Instruktion des Zivilgerichtspräsidenten, die erwähnte Ankündigung nicht zu protokollieren, nicht zu beanstanden.
Der Mieter macht geltend, in beiden Verfahren sei das Verhandlungsprotokoll nicht korrekt geführt und von ihm eingereichte Akten nicht berücksichtigt worden (vgl. Berufung Rz. 14, 17, 24 f., 46 und 49). Allfällige Mängel der von zwei unterschiedlichen Gerichtsschreiberinnen erstellten Protokolle wären offensichtlich nicht geeignet, die Befangenheit des Zivilgerichtspräsidenten zu begründen, weshalb auf die betreffend das Verhandlungsprotokoll des ersten Ausweisungsverfahrens unsubstanziierte und betreffend beide Verhandlungsprotokolle nicht ansatzweise glaubhaft gemachte Behauptung des Mieters nicht weiter einzugehen ist. Wie bereits erwähnt sind im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für eine Erfüllung der Substanziierungsobliegenheit durch Verweis auf eingereichte Akten nicht erfüllt (vgl. unten E. 5.1.5.1 und 5.2.2.2) und mangels substanziierter Behauptung aller für die Beurteilung der Einwendungen des Mieters rechtserheblichen Tatsachen sind diesbezüglich keine Beweise abzunehmen (vgl. unten E. 5.1.4.1 und 5.1.5.2). Daher ist es nicht zu beanstanden, wenn der Zivilgerichtspräsident die vom Mieter eingereichten Akten im vorliegenden zweiten Ausweisungsverfahren nicht weiter berücksichtigt hat. Inwieweit der Zivilgerichtspräsident im ersten Ausweisungsverfahren vom Mieter eingereichte Aktenstücke zu Unrecht nicht berücksichtigt haben soll, wird in der Berufung nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich. Selbst wenn der Zivilgerichtspräsident im ersten Ausweisungsverfahren gewisse Aktenstücke zu Unrecht nicht berücksichtigt hätte, handelte es sich dabei im Übrigen um einen einfachen Fehler, der ohnehin nicht geeignet ist, seine Befangenheit zu begründen (vgl. oben E. 2.2.3).
2.3.5 Zusammenfassend ist die Rüge der Befangenheit des Zivilgerichtspräsidenten unbegründet.
3. Wirksamkeit der Vertretung der Vermieterin
3.1 Das Zivilgericht stellte im angefochtenen Entscheid (E. 2.2) fest, dass die Vermieterin mit Entscheid vom 22. August 2024 verbeiständet worden sei. Diese Beistandschaft umfasse auch die Verwaltung der Liegenschaft […] sowie die Befugnis, betreffend das Mietverhältnis des Mieters Prozesse zu führen und dafür einen Anwalt zu mandatieren. Die Beiständin habe in Ausübung dieser Befugnisse dem Rechtsvertreter der Vermieterin am 29. August 2024 die Vollmacht erteilt, die Vermieterin in den Mietstreitigkeiten mit dem Mieter zu vertreten. Die vorliegend zu beurteilende Kündigungsandrohung vom 14. Februar 2025 und die anschliessend ausgesprochene Kündigung vom 20. März 2025 seien somit mit einer gültigen Vollmacht ausgesprochen worden. Auch im vorliegenden Verfahren sei die Vermieterin gehörig vertreten. Die Ernennung der Beiständin und die Bevollmächtigung des Rechtsvertreters sowie der Umfang der Aufgaben der Beiständin und der Vollmacht des Rechtsvertreters sind durch den Entscheid der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde Basel-Stadt vom 22. August 2024 (Gesuchsbeilage 2) und die Vollmacht vom 29. August 2024 (Gesuchsbeilage 1) bewiesen und werden vom Mieter soweit ersichtlich auch nicht bestritten.
3.2
3.2.1 Der Mieter macht geltend, die Vertretung der Vermieterin durch ihren Rechtsvertreter erfolge gegen ihren Willen und widerspreche ihren wahren Interessen (vgl. Berufung Rz. 39 f.). Weshalb die Wirksamkeit der Vertretung der Vermieterin bei der Kündigungsandrohung und der Kündigung sowie im Ausweisungsverfahren durch die behaupteten Umstände in Frage gestellt werden sollte, wird in der Berufung jedoch nicht dargelegt.
3.2.2
3.2.2.1 Der Mieter behauptet, das Appellationsgericht habe im ersten Ausweisungsverfahren festgehalten, dass die Vertreter nicht seriös gearbeitet hätten, und sie als «[t]reuwidrig, trölerisch, die Sorgfaltspflicht schwerverletzend und nicht geeignet in finanziellen Dingen zu beraten» erkannt (Berufung Rz. 21). Diese Behauptungen sind teilweise aktenwidrig. Im Übrigen sind die Feststellungen des Appellationsgerichts im ersten Ausweisungsverfahren nicht geeignet, die Wirksamkeit der Vertretung der Vermieterin bei den für die Beurteilung des vorliegenden zweiten Ausweisungsgesuchs relevanten Handlungen in Frage zu stellen.
Das Appellationsgericht hat bei seinem Entscheid im ersten Ausweisungsverfahren mehrere neue Tatsachenbehauptungen und Beweismittel nicht berücksichtigt, weil davon auszugehen sei, dass sie von der von ihrem Rechtsvertreter vertretenen Vermieterin bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können (vgl. AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 E. 2.3 S. 16 und 20 f., E. 2.5.1 S. 24 f., 26 f. und 29, E. 2.6.2 und E. 2.7). Betreffend einen Teil dieser Tatsachenbehauptungen hat das Appellationsgericht allerdings ausdrücklich festgehalten, dass ihre Berücksichtigung ohnehin nichts am Ausgang des Verfahrens geändert hätte (vgl. AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 E. 2.3 S. 16 und E. 2.5.1 S. 25). Selbst wenn gewisse Verletzungen der im Prozess gebotenen Sorgfalt durch den Rechtsvertreter der Vermieterin dieser zum Nachteil gereicht hätten, würden dadurch die Eignung ihres Rechtsvertreters zur Vertretung der Vermieterin und erst recht die Wirksamkeit dieser Vertretung nicht in Frage gestellt.
Die Ergänzung der Berufungsantwort im ersten Ausweisungsverfahren hat das Appellationsgericht nicht berücksichtigt, weil den Rechtsvertreter der Vermieterin am Umstand, dass ihm beim Verfassen der Berufungsantwort bestimmte Dokumente nicht zur Verfügung gestanden hätten, mehr als nur ein leichtes Verschulden getroffen habe. Allerdings hat das Appellationsgericht auch festgestellt, dass die Berücksichtigung der Ergänzung der Berufungsantwort ohnehin nichts am Ausgang des Verfahrens geändert hätte. Schliesslich hat das Appellationsgericht in seinem Entscheid im ersten Ausweisungsverfahren festgestellt, dass sich der Rechtsvertreter der Vermieterin treuwidrig verhalten habe, indem er im Berufungsverfahren formelle Rügen vorgebracht habe, die er bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätte geltend machen können (vgl. AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 E. 1.4 und 2.2 f.). Auch diese Feststellungen sind offensichtlich nicht geeignet, die Eignung des Rechtsvertreters zur Vertretung der Vermieterin oder gar die Wirksamkeit dieser Vertretung in Frage zu stellen.
Betreffend die bisherige Verwaltung und ihren Verwaltungsrat hat das Appellationsgericht nur festgestellt, dass sie offensichtlich nicht in der Lage oder nicht gewillt seien, ihre finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen, dass dies ihre Eignung als insbesondere auch für finanzielle Belange zuständige Verwaltung in Frage stelle und dass damit bei objektiver Betrachtung ein sachlicher Grund bestanden habe, das Vertrauen in die bisherige Verwaltung zu verlieren und ihr das Mandat und die Vollmacht zu entziehen (vgl. AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 E. 2.5.2.3 S. 31 f.). Im Übrigen ist die Eignung der bisherigen Verwaltung für die Beurteilung des zweiten Ausweisungsgesuchs unerheblich, weil die dafür massgebenden Handlungen nicht von der bisherigen Verwaltung oder ihrem Verwaltungsrat vorgenommen worden sind und aus dem Umstand, dass die bisherige Verwaltung nicht geeignet gewesen wäre, nicht auf Mängel der Mietsache geschlossen werden könnte.
3.2.2.2 Der Mieter behauptet, beide Vertreter der Vermieterin seien mit dem Entscheid des Appellationsgerichts im ersten Ausweisungsverfahren zur Bezahlung der Gerichtskosten verpflichtet worden, weil ihre Vertretung willkürlich und nicht rechtmässig gewesen sei und die Vermieterin nicht mit den Kosten habe belastet werden sollen (vgl. Berufung Rz. 42). Diese Behauptungen sind teilweise aktenwidrig. Im Übrigen sind die Feststellungen des Appellationsgerichts im ersten Ausweisungsverfahren nicht geeignet, die Wirksamkeit der Vertretung der Vermieterin bei den für die Beurteilung des vorliegenden zweiten Ausweisungsgesuchs relevanten Handlungen in Frage zu stellen. Das Appellationsgericht hat die Verpflichtung der bisherigen Verwaltung und des Rechtsvertreters der Vermieterin zur Tragung der erstinstanzlichen Gerichtskosten des ersten Ausweisungsverfahrens ausschliesslich damit begründet, dass sie in diesem Verfahren als vollmachtlose Vertreter der Vermieterin gehandelt hätten (AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 E. 3.2). Zudem hat es festgestellt, dass die Vermieterin die Handlungen ihres Rechtsvertreters in ihrem Namen im erstinstanzlichen ersten Ausweisungsverfahren mit einer Vollmacht vom 29. Mai 2024 rückwirkend genehmigt habe. Diese Genehmigung konnte vom Appellationsgericht als Berufungsinstanz im ersten Ausweisungsverfahren nur deshalb nicht berücksichtigt werden, weil die Vollmacht und die diesbezüglichen Behauptungen nicht rechtzeitig vorgebracht worden sind (vgl. AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 E. 2.6.2).
3.2.2.3 Weiter behauptet der Mieter, beide Vertreter der Vermieterin seien in Strafverfahren verwickelt. Urkundenfälschungen und Vermögensdelikte seien untersucht worden. Die Staatsanwaltschaft habe Anklage erhoben und beim Strafgericht sei das Verfahren SG.2025.173 hängig. Dies zeige, dass die Vertreter nicht seriös seien (vgl. Berufung Rz. 20, 39, 42 und 47). Dabei ist davon auszugehen, dass der Mieter mit den Vertretern der Vermieterin den Verwaltungsrat der bisherigen Verwaltung und den Rechtsvertreter der Vermieterin meint. Diesbezüglich ist zunächst festzuhalten, dass der Mieter seine Behauptungen betreffend ein angebliches Strafverfahren gegen die Vertreter der Vermieterin nicht ansatzweise glaubhaft gemacht hat. Weiter behauptet der Mieter nicht einmal, dass er das angebliche Strafverfahren gegen die Vertreter der Vermieterin im erstinstanzlichen Verfahren bereits erwähnt habe. Daher ist davon auszugehen, dass er die diesbezüglichen Behauptungen mit der Berufung erstmals vorbringt. Der Mieter behauptet nicht einmal, dass die Eröffnung des angeblichen Strafverfahrens oder die Anklageerhebung im angeblichen Strafverfahren erst nach Hauptverhandlung des Zivilgerichts vom 8. Juli 2025 erfolgt seien oder dass es ihm nicht möglich gewesen wäre, seine diesbezüglichen Behauptungen bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorzubringen. Es ist deshalb davon auszugehen, dass der Mieter seine Behauptungen betreffend das angebliche Strafverfahren gegen die Vertreter der Vermieterin bei Anwendung der ihm zumutbaren Sorgfalt schon vor dem Zivilgericht hätte vorbringen können. Folglich handelt es sich dabei um unzulässige Noven, die im Berufungsverfahren nicht mehr zu berücksichtigen sind (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO und oben E. 1.2). Im Übrigen wäre aufgrund der Darstellung des Mieters auch nicht ersichtlich, weshalb die Wirksamkeit der Vertretung der Vermieterin durch ihren Rechtsvertreter bei den für die Beurteilung des vorliegenden zweiten Ausweisungsgesuchs relevanten Handlungen durch das angebliche Strafverfahren in Frage gestellt werden sollte.
3.2.2.4 Schliesslich scheint der Mieter geltend machen zu wollen, die Beiständin der Vermieterin sei bei der Bevollmächtigung des Rechtsvertreters der Vermieterin und danach getäuscht und nicht vollständig informiert worden (vgl. Berufung Rz. 47). Der Mieter behauptet nicht einmal, dass er eine Täuschung der Beiständin im erstinstanzlichen Verfahren behauptet hätte. Daher ist davon auszugehen, dass er die Behauptung einer Täuschung mit der Berufung erstmals vorbringt. Der Mieter behauptet nicht einmal, dass es ihm nicht möglich gewesen wäre, seine diesbezüglichen Behauptungen bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorzubringen. Aus den vorstehenden Gründen ist davon auszugehen, dass der Mieter seine Behauptungen betreffend die angebliche Täuschung der Beiständin bei Anwendung der ihm zumutbaren Sorgfalt schon vor dem Zivilgericht hätte vorbringen können. Folglich handelt es sich dabei um unzulässige Noven, die im Berufungsverfahren nicht mehr zu berücksichtigen sind (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO und oben E. 1.5). Im Übrigen wird in der Berufung auch nicht dargelegt, worin die Täuschung bestanden haben soll und welche relevanten Informationen der Beiständin gefehlt haben sollen. Daher sind die diesbezüglichen Einwände des Mieters auch mangels Begründung nicht zu berücksichtigen. Soweit er sich dabei auf das behauptete Strafverfahren beziehen sollte, könnten seine Einwände auch deshalb keine Beachtung finden, weil es sich bei seinen diesbezüglichen Behauptungen aus den vorstehend dargelegten Gründen um unzulässige Noven handelt (vgl. oben E. 3.2.2.4).
3.2.3 Zusammenfassend hat der Mieter keine Umstände dargelegt, die geeignet wären, die Wirksamkeit der Vertretung der Vermieterin durch ihren Rechtsvertreter bei den für die Beurteilung des zweiten Ausweisungsgesuchs relevanten Handlungen in Frage zu stellen.
4. Zahlungsrückstand des Mieters
4.1 Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Von der klagenden Partei wird verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen. Für die Verneinung eines klaren Falls genügt es, dass die beklagte Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der Einwände der beklagten Partei könne daran nichts ändern. Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren Falls nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1; BGer 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2; AGE ZB.2024.26 vom 17. Juli 2024 E. 3.2). Die Rechtslage, nach welcher die klagende Partei die anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich die beklagte Partei mit substanziierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass die klagende Partei auch den Beweis für den Nichtbestand des diesen zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn sie liquide Verhältnisse schaffen will. Damit kommt der Frage der Beweislastverteilung im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO keine entscheiderhebliche Bedeutung zu (BGE 138 III 620 E. 6.2; BGer 5A_710/2013 vom 17. Februar 2014 E. 2.2.1; AGE ZB.2024.26 vom 17. Juli 2024 E. 3.2). Wenn die Ausweisung wie im vorliegenden Fall gestützt auf eine Kündigung angeordnet werden soll, die vom Mieter angefochten worden ist, ist die Gültigkeit der Kündigung im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen und beziehen sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf (BGE 142 III 515 E. 2.2.4; AGE ZB.2024.26 vom 17. Juli 2024 E. 3.2). Im summarischen Verfahren gilt grundsätzlich die Verhandlungsmaxime. Im für den mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen vereinfachten Verfahren ist der Sachverhalt dagegen im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen festzustellen (BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2; AGE ZB.2024.26 vom 17. Juli 2024 E. 3.2). Damit das vom Gesetzgeber mit diesen Bestimmungen verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser in Fällen, in denen die Kündigung angefochten worden ist, nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (BGE 142 III 515 E. 2.2.4; BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2; AGE ZB.2024.26 vom 17. Juli 2024 E. 3.2).
4.2 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen bei Wohn- und Geschäftsräumen setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 des Obligationenrechts [OR, SR 220]). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann die Vermieterin gemäss Art. 257d Abs. 2 OR bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
Im angefochtenen Entscheid (E. 6.3) hat das Zivilgericht festgestellt, es sei unbestritten, dass der Mieter letztmals für Oktober 2023 Mietzins bezahlt habe. Diese Feststellung wird auch in der Berufung nicht bestritten. Soweit die Forderungen der Vermieterin nicht aus anderen Gründen als Zahlung erloschen sind, sind im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung am 14. Februar 2025 somit 16 Monatsmieten in Höhe von insgesamt CHF 28'800.– offen gewesen (vgl. angefochtener Entscheid E. 6.3). Gemäss dem Zivilgericht erfüllt das Schreiben der Vermieterin vom 14. Februar alle formellen Anforderungen an eine Fristansetzung mit Kündigungsandrohung im Sinn von Art. 257d Abs. 1 OR und hat die Zahlungsfrist am 19. März 2025 geendet. Auch die Kündigung vom 20. März 2025 erfülle die Anforderungen an Form und Frist. Damit seien die formellen Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfüllt (angefochtener Entscheid E. 6.3 f.). Dies wird vom Mieter zu Recht nicht bestritten.
5. Verrechnungseinrede des Mieters
5.1
5.1.1 Der Mieter hat bereits im erstinstanzlichen Verfahren geltend gemacht, dass er sich nicht im Zahlungsrückstand befunden habe, weil er die Mietzinsausstände durch Verrechnung mit Herabsetzungsansprüchen, Schadenersatzansprüchen und Zusagen der Vermieterin verrechnet habe und weitere Herabsetzungsansprüche bestünden. Die Vermieterin hat vor dem Zivilgericht sowohl die vom Mieter geltend gemachten Mängel als auch den Bestand und den Umfang der von ihm geltend gemachten Forderungen und Ansprüche bestritten (vgl. angefochtener Entscheid E. 4).
5.1.2 Eine Verrechnung steht der Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegen, wenn der Mieter vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eine Verrechnungserklärung abgibt. Dass die Forderungen gemäss Art. 124 Abs. 2 OR bei wirksamer Verrechnung rückwirkend erlöschen, ändert daran nichts (AGE ZB.2023.1 vom 3. Februar 2023 E. 3.4.5; vgl. BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 3.1). Die Verrechnungserklärung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung des Verrechnenden. Sie kann ausdrücklich oder durch konkludentes Handeln erfolgen und muss den Willen des Verrechnenden in unzweideutiger Weise erkennen lassen (BGer 4A_549/2010 vom 17. Februar 2011 E. 3.3; AGE ZB.2023.1 vom 3. Februar 2023 E. 3.4.5).
5.1.3 Aus Art. 257d Abs. 2 und Art. 272a Abs. 1 lit. a OR ergibt sich, dass die Vermieterin bei Zahlungsrückstand des Mieters Anspruch auf rasche Beendigung des Mietverhältnisses und Ausweisung des Mieters hat (vgl. BGer 4A_211/2024 vom 11. Juni 2024 E. 3.4.1, 4A_140/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2). Wenn sich der Mieter im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen zur Verhinderung der Ausweisung damit begnügen könnte, substanziiert und schlüssig zu behaupten, dass er die Forderung der Vermieterin innert der Zahlungsfrist durch Verrechnung mit einer eigenen Forderung getilgt habe, würde der erwähnte Anspruch vereitelt und das vom Gesetzgeber zur Verfügung gestellte Instrument des Rechtsschutzes in klaren Fällen obsolet. Jedenfalls wenn es sich dabei um eine Forderung wegen eines Mangels der Mietsache handelt, muss der Mieter seine Verrechnungsforderung daher im Bestreitungsfall sofort beweisen können (vgl. BGer 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2, 4A_211/2024 vom 11. Juni 2024 E. 3.4.1). Selbstverständlich muss der Mieter seine Gegenforderung zunächst auch behaupten. Zudem muss der Mieter auch behaupten und im Bestreitungsfall beweisen, dass er vor Ablauf der Zahlungsfrist eine Verrechnungserklärung abgegeben hat. Die Voraussetzung der Möglichkeit des sofortigen Beweises im Bestreitungsfall gilt auch dann, wenn der Mieter bloss einen Herabsetzungsanspruch geltend macht (vgl. BGer 4A_574/2022 vom 23. Mai 2023 E. 3.4).
Somit hat das Zivilgericht zu Recht erwogen (vgl. angefochtener Entscheid E. 5 am Ende und E. 7.1), dass ein Mieter, der im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen Verrechnung oder Herabsetzung des Mietzinses einwende, Bestand und Höhe der von ihm geltend gemachten Verrechnungsforderung oder des von ihm geltend gemachten Herabsetzungsanspruchs sofort zu beweisen habe und damit für diese Einwendungen deutlich höhere Anforderungen gelten als gemäss den allgemeinen Regeln (vgl. dazu oben E. 4.1).
5.1.4
5.1.4.1 Zunächst genügt es, dass die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet werden. Immerhin muss die Tatsachenbehauptung so konkret formuliert sein, dass ein substanziiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann. Ein solchermassen vollständiger Tatsachenvortrag wird als schlüssig bezeichnet, weil er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt. Soweit die Prozessgegnerin den schlüssigen Tatsachenvortrag der behauptungsbelasteten Partei bestreitet, greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substanziierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert, so umfassend und klar darzustellen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGer 4A_62/2021 vom 27. Dezember 2021 E. 4.1; vgl. Glasl/Glasl, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2025, Art. 55 N 22).
Trotz Substanziierungslast ungenügend substanziierte Behauptungen sind vom Gericht nicht zu berücksichtigen und betreffend trotz Substanziierungslast nicht genügend substanziiert behauptete Tatsachen ist kein Beweisverfahren durchzuführen (vgl. Glasl/Glasl, a.a.O., Art. 55 N 28).
5.1.4.2 Das Zivilgericht hat zu Recht festgestellt, dass zur substanziierten Behauptung der geltend gemachten Herabsetzungsansprüche insbesondere erforderlich gewesen wäre, dass der Mieter die behaupteten Mängel einzeln beschrieben hätte, dass er dargelegt hätte, von wann bis wann die einzelnen Mängel bestanden haben sollen und wann er sie der Vermieterin angezeigt oder diese anderweitig davon erfahren haben soll, und dass der Mieter konkret beziffert hätte, um welchen Betrag oder Prozentsatz der Mietzins seiner Meinung nach wegen welchem Mangel zu reduzieren gewesen wäre (vgl. angefochtener Entscheid E. 7.2.1). Soweit sich die geltend gemachten Gegenforderungen aus angeblichen Herabsetzungsansprüchen ergeben, gelten diese Anforderungen auch für die Verrechnungsforderungen. Zur substanziierten Behauptung der geltend gemachten Schadenersatzforderungen wegen Mängeln der Mietsache wäre insbesondere erforderlich gewesen, dass der Mieter die behaupteten Mängel einzeln beschrieben hätte, dass er dargelegt hätte, von wann bis wann die einzelnen Mängel bestanden haben sollen, und dass er beziffert hätte, welcher Schaden ihm aus welchem Mangel entstanden sein soll. Soweit er Verrechnung einwendet, hätte der Mieter auch darlegen müssen, wann er in welcher Form für welche Hauptforderung Verrechnung mit welcher Gegenforderung erklärt habe will (vgl. zum Erfordernis der Bezeichnung der Haupt- und Verrechnungsforderung BGer 4A_454/2024 vom 3. März 2025 E. 3.1.4 und 4A_601/2013 vom 31. März 2014 E. 3.3). Schliesslich hätte der Mieter auch die angeblichen Zusagen der Vermieterin substanziiert darlegen müssen (vgl. angefochtener Entscheid E. 7.2.2).
5.1.5
5.1.5.1 Rechtserhebliche Behauptungen müssen grundsätzlich in der Rechtsschrift bzw. im mündlichen Parteivortrag selbst vorgebracht werden (AGE BEZ.2022.2 vom 15. Juni 2022 E. 4.1). Der Behauptungs- und Substanziierungslast ist im Prinzip in den Rechtsschriften oder mündlichen Parteivorträgen nachzukommen (vgl. BGer 5A_745/2021 vom 26. April 2022 E. 2.2.2, 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.1). Eingereichte Akten und Beilagen sind grundsätzlich bloss Beweismittel und keine Parteibehauptungen. Ein Pauschalverweis auf Akten bzw. die allgemeine Erklärung, diese würden integrierenden Bestandteil der Rechtsschrift bzw. des mündlichen Parteivortrags bilden, stellt keine hinreichende Behauptung dar (AGE BEZ.2025.5 vom 10. April 2025 E. 1.5.2.2). Es ist weder am Gericht noch an der Gegenpartei, die Sachdarstellung aus den Akten oder Beilagen zusammenzusuchen (vgl. BGer 5A_745/2021 vom 26. April 2022 E. 2.2.2). Unter den folgenden Voraussetzungen kann ausnahmsweise der Inhalt eines Aktenstücks bzw. einer Beilage als behauptet gelten und eine Partei ihrer Substanziierungsobliegenheit durch Verweise auf Akten oder Beilagen nachkommen: Erstens werden die rechtserheblichen Tatsachen in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen in einer Rechtsschrift oder einem mündlichen Parteivortrag selbst behauptet. Zweitens wird in einem Verweis in der Rechtsschrift oder im mündlichen Parteivortrag spezifisch ein bestimmtes Aktenstück oder eine bestimmte Beilage genannt und wird aus dem Verweis in der Rechtsschrift oder im mündlichen Parteivortrag selbst klar, dass das Dokument in seiner Gesamtheit oder ein bestimmter Teil davon als Parteibehauptung gelten soll. Drittens ist ein problemloser Zugriff auf die verlangten beziehungsweise in der Rechtsschrift oder im mündlichen Parteivortrag bezeichneten Informationen gewährleistet. Dies ist der Fall, wenn das Aktenstück beziehungsweise die Beilage selbsterklärend ist, genau die verlangten beziehungsweise in der Rechtsschrift oder im mündlichen Parteivortrag bezeichneten Informationen enthält und kein Interpretationsspielraum besteht. Wenn die dritte Voraussetzung nicht erfüllt ist, kann ein Verweis nur genügen, wenn zusätzlich das Aktenstück beziehungsweise die Beilage in der Rechtsschrift oder im mündlichen Parteivortrag derart konkretisiert und erläutert wird, dass die Informationen ohne weiteres zugänglich werden und weder interpretiert noch zusammengesucht werden müssen. Wenn die nötigen Informationen in der Beilage nicht eindeutig und vollständig enthalten sind oder daraus zusammengesucht werden müssen, ist der Verweis ungenügend (vgl. BGer 5A_745/2021 vom 26. April 2022 E. 2.2.3, 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.2; Sutter-Somm/Schrank, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 4. Auflage, Zürich 2025, Art. 55 N 31).
5.1.5.2 Gegenstand des Beweises sind rechtserhebliche, streitige Tatsachen (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Dies setzt entsprechende, substanziierte Tatsachenbehauptungen voraus, die von der Gegenseite genügend substanziiert bestritten werden (BGE 144 III 67 E. 2.1). Ein Beweismittel gilt nur dann als formgerecht angeboten, wenn sich die Beweisofferte eindeutig der damit zu beweisenden Behauptung zuordnen lässt und umgekehrt (BGer 4A_33/2025 vom 6. Mai 2025 E. 3.2; vgl. BGE 144 III 67 E. 2.1). Fehlende oder ungenügend substanziierte Tatsachenbehauptungen können weder durch Beweisanträge noch durch ein Beweisverfahren ersetzt oder ergänzt werden (Glasl/Glasl, a.a.O., Art. 55 N 22; vgl. BGE 144 III 67 E. 2.1; BGer 4A_284/2017 vom 22. Januar 2018 E. 3.3).
5.2
5.2.1 Gemäss dem angefochtenen Entscheid sind die Behauptungen des Mieters in seinen von D____ gehaltenen mündlichen Vorträgen in der Verhandlung des Zivilgerichts zu den für die Einwendungen der Verrechnung und Herabsetzung relevanten Tatsachen allenfalls abgesehen von solchen betreffend Baustellenlärm (vgl. dazu unten E. 5.2.4) völlig unsubstanziiert geblieben. Insbesondere habe er auch die angeblichen Zusagen der Vermieterin nicht ansatzweise substanziiert (vgl. angefochtener Entscheid E. 7.2 und 7.2.2). Dass D____ in der Verhandlung des Zivilgerichts in den mündlichen Vorträgen oder in den Plädoyernotizen selbst alle für die Beurteilung der Einwendung der Verrechnung oder Herabsetzung erforderlichen Tatsachen substanziiert behauptet habe, scheint der Mieter nicht einmal behaupten zu wollen und wird in der Berufung jedenfalls nicht ansatzweise aufgezeigt. Der Mieter begnügt sich insoweit mit der pauschalen Behauptung, im Parteivortrag seien Mängel beschrieben worden (vgl. Berufung Rz. 43). Damit ist bereits mangels einer hinreichend begründeten Rüge auf die vorstehenden Feststellungen des Zivilgerichts abzustellen.
5.2.2
5.2.2.1 Gemäss dem angefochtenen Entscheid reichte der Mieter anlässlich der Hauptverhandlung des Zivilgerichts zahlreiche Unterlagen und einen USB-Stick ein, auf dem sich gemäss seinen Angaben weitere Unterlagen sowie Videos befinden. Für die Detaillierung der behaupteten Mängel sowie der von ihm geltend gemachten Forderungen und Ansprüche habe er pauschal auf die von ihm eingereichten Unterlagen verwiesen. Diese seien umfangreich und nicht selbsterklärend. Der Verweis erfülle die Voraussetzungen, unter denen es zulässig sein könne, der Substanziierungsobliegenheit durch Verweis auf Unterlagen nachzukommen, nicht. Auch mit dem Verweis auf die eingereichten Unterlagen sei der Mieter seiner Substanziierungsobliegenheit nicht nachgekommen (vgl. angefochtener Entscheid E. 7.2 und 7.2.2). Der Mieter macht in seiner Berufung sinngemäss geltend, dass die rechtserheblichen Tatsachen in den Akten, die er dem Zivilgericht eingereicht hat, substanziiert behauptet worden seien, und dass diese Dokumente in den mündlichen Vorträgen und in den Plädoyernotizen erläutert worden seien (vgl. Berufung Rz. 24 f. und 43). Aus dem Verhandlungsprotokoll vom 8. Juli 2025 ist ersichtlich, dass beim Einreichen der Unterlagen und des USB-Sticks sowie bei den mündlichen Parteivorträgen anlässlich der Verhandlung des Zivilgerichts D____ für den Mieter gehandelt hat.
5.2.2.2 In der Berufung wird nicht ansatzweise mit Hinweisen auf bestimmte Stellen des Verhandlungsprotokolls oder der Plädoyernotizen aufgezeigt, dass in den von D____ gehaltenen mündlichen Vorträgen des Mieters alle für die Beurteilung der geltend gemachten Herabsetzungsansprüche, Schadenersatzansprüche oder Zusagen der Vermieterin rechtserheblichen Tatsachen zumindest in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet worden sind. Im Übrigen zeigt eine Durchsicht der protokollierten mündlichen Vorträge von D____ und der Plädoyernotizen, dass darin nicht einmal ansatzweise alle für die Beurteilung der geltend gemachten Herabsetzungsansprüche, Schadenersatzansprüche oder Zusagen der Vermieterin rechtserheblichen Tatsachen zumindest in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet worden sind. Damit ist eine Erfüllung der Substanziierungsobliegenheit durch Verweis auf die in Papierform oder elektronischer Form eingereichten Akten von vornherein ausgeschlossen, weil es bereits an der ersten Voraussetzung dafür fehlt (vgl. oben E. 5.1.5.1).
5.2.2.3 Im Übrigen wird in der Berufung auch nicht mit Hinweisen auf bestimmte Aktenstücke aufgezeigt, dass in den im erstinstanzlichen Verfahren in Papierform oder elektronischer Form eingereichten Akten alle für die Beurteilung der geltend gemachten Herabsetzungsansprüche, Schadenersatzansprüche oder Zusagen der Vermieterin rechtserheblichen Tatsachen substanziiert behauptet worden seien. Zur Illustration der Untauglichkeit vieler Aktenstücke zur Substanziierung wird im Folgenden beispielhaft auf einige Aktenstücke näher eingegangen.
Der Mieter verweist in seiner Berufung unter anderem auf die Schreiben der Vermieterin vom 8. und 24. Januar 2024 sowie ein vom Vater des Mieters am 27. Januar 2024 erstelltes Dokument, die der Mieter im erstinstanzlichen Verfahren als Aktenstücke 7.1 und 7.2 sowie 8 eingereicht hat (Berufung Rz. 26 f., 30 und 42). Bei den Aktenstücken 7.1 und 7.2 handelt es sich um Schreiben der Vermieterin vom 8. und 24. Januar 2024 an den Verwaltungsrat der damaligen Liegenschaftsverwaltung (vgl. dazu oben E. 3.2.1). Darin erklärte die Vermieterin, sie sei nicht einverstanden bzw. es entspreche nicht ihrem Willen, dass der Verwaltungsrat den Unterhalt der Liegenschaft vernachlässigt, Zusagen nicht eingehalten und Kündigungen versandt habe. Mangels jeglicher Angaben zu den Folgen der angeblichen Vernachlässigung des Liegenschaftsunterhalts und zum Gegenstand der angeblichen Zusagen kann aus den erwähnten Schreiben entgegen der Ansicht des Mieters offensichtlich nicht geschlossen werden, dass die Vermieterin Mängel oder Herabsetzungsansprüche anerkannt oder einer Verrechnung von Forderungen des Mieters mit Mietzinsforderungen zugestimmt oder eine solche mit dem Mieter gar vereinbart hätte. Beim Aktenstück 8 handelt es sich um ein vom Vater des Mieters am 27. Januar 2024 erstelltes Protokoll von Besuchen bei der Vermieterin vom 1. Dezember 2023 sowie 8. und 24. Januar 2024. Im unteren Drittel der ersten Seite dieses Protokolls behauptet der Vater des Mieters, er habe der Vermieterin am 1. Dezember 2023 erzählt, dass die Liegenschaftsverwaltung die zwischen ihr und den Mietern getroffenen Vereinbarungen betreffend «Erledigung grosser Unterhalt im 1. Stock («Mietvertrag A____», «Erledigung des Unterhalts im Treppenhaus / Waschküche» und «Zusage zu einem finanziellen Ausgleich (Herabsetzung und Verrechnung) für die Mieter A____ und D____») nicht einhalte. Jedenfalls unter Mitberücksichtigung des Hinweises auf S. 5 der Plädoyernotizen, unten auf der ersten Seite des Aktenstücks 8 lese man, dass die Vermieterin das OK für eine Herabsetzung und Verrechnung gegeben habe, erscheint es zwar naheliegend, dass es sich bei den in den Schreiben der Vermieterin vom 8. und 24. Januar 2024 erwähnten Zusagen gemäss dem Mieter um die von seinem Vater im Protokoll behaupteten Zusagen handeln soll. Es ist aber offensichtlich nicht Sache des Gerichts oder der Vermieterin, auf der Grundlage von Schreiben der Vermieterin und einem vom Vater des Mieters erstellten Protokoll Mutmassungen darüber anzustellen, was der Mieter behaupten will. Daher ist das Protokoll zur Substanziierung des Inhalts der angeblichen Zusagen nicht geeignet. Im Übrigen änderte auch die Berücksichtigung des Protokolls nichts daran, dass der Mieter nicht einmal substanziiert behauptet hat, die Vermieterin habe der Verrechnung bestimmter Forderungen in bestimmter Höhe zugestimmt.
Weiter verweist der Mieter in seiner Berufung beispielsweise auf sein im erstinstanzlichen Verfahren als Aktenstück m eingereichtes Schreiben an den Rechtsvertreter der Vermieterin vom 19. März 2025 (Berufung Rz. 25 und 31-33). Darin erklärt der Mieter «erneut die Verrechnung gemäss der Liste und der einzelnen Positionen vom 18.12.2023 (Beilage 1) Provisorisches Total I über CHF 29'634,40.». Gemäss dem Beilagenverzeichnis des Schreibens soll es sich bei der Beilage 1 um eine «Verrechnungsmatrix vom 18.12.2023» handeln. Diese hat der Mieter nicht als Bestandteil des Aktenstücks m eingereicht. Er macht zwar geltend, dass er die Beilage 1 als anderes Aktenstück im erstinstanzlichen Verfahren eingereicht habe. Dass er im Rahmen seiner Ausführungen zum Aktenstück 1 erklärt hätte, als welches Aktenstück er die Beilage 1 eingereicht haben will, behauptet er aber nicht einmal. Eine Durchsicht des Verhandlungsprotokolls und der Plädoyernotizen zeigt, dass dies auch nicht der Fall gewesen ist. Es ist nicht Sache des Gerichts oder der Vermieterin, anhand der übrigen Ausführungen des Mieters oder von Inhaltsverzeichnissen in den umfangreichen Akten nach den Aktenstücken zu suchen, bei denen es sich um die im Schreiben vom 19. März 2025 erwähnten Beilagen handeln könnte. Selbst wenn solche Dokumente zu finden wären, stünde mangels einer eindeutigen Zuordnung durch den Mieter im Übrigen nicht fest, ob es sich dabei tatsächlich um die erwähnten Beilagen handeln soll. Unter diesen Umständen ist die Beilage 1 bei der Würdigung des Aktenstücks m nicht zu berücksichtigen. Ohne diese Beilage fehlen aber jegliche näheren Angaben zu den Positionen, aus denen sich der geltend gemachte Betrag von CHF 29'634.40 ergeben soll. Weiter macht der Mieter in seinem Schreiben vom 19. März 2025 die folgenden «Herabsetzungsforderungen» mit einem Gesamtbetrag von CHF 25'375.10 geltend: 1) 2'354.40 für «Nicht zugängliche Waschküche / Folge der Überschwemmungen 1.1.2024 – 30.8.2024 / 8 Monate à 294,30», 2) 1'765.80 für «Zugangsprobleme Waschküche in Folge Liftprobleme, Lichtausfalls im Treppenhaus von 1.9.2024 bis 28.2.2025 / 6 Monate à 294,30», 3) 14'774,90 für «Auswärtswäsche Kosten», 4) 6'480,00 für «Anerkannte Herabsetzung der neuen Verwaltung für den Innenbereich 10% / Monat seit dem 27.2.2022 bis 28.2.2025 Total 36 Monate à CHF 1'800,00». Damit hat der Mieter die behaupteten Mängel und die behauptete Anerkennung offensichtlich nicht hinreichend substanziiert. Insbesondere wird für keine der fünf Forderungen hinreichend konkret umschrieben, worin die Mängel, wegen denen die Herabsetzung gefordert wird oder angeblich von der Verwaltung anerkannt worden sein soll, bestanden haben sollen. Die im Schreiben zusätzlich enthaltenen pauschalen Behauptungen betreffend «Probleme, Störungen und Ausfälle» sowie Verschmutzungen des Lifts, insbesondere der Türschienenführung, ändern daran nichts. Weiter fehlen jegliche Angaben dazu, ob die Vermieterin von den behaupteten Mängeln Kenntnis gehabt haben soll und wenn ja, wann und wie sie diese erhalten haben soll. Schliesslich fehlen auch jegliche Angaben dazu, wann die Verwaltung auf welche Art und Weise eine Herabsetzungsforderung anerkannt haben soll. Betreffend die Forderung 3 wird im Beilagenverzeichnis des Schreibens zwar als Beilage 2 ein Dokument «Externe Wäschekosten, Zusammenzug» erwähnt. Auch diese Beilage hat der Mieter aber nicht als Bestandteil des Aktenstücks m eingereicht. Sie kann aus den gleichen Gründen wie die Beilage 1 bei der Würdigung des Aktenstücks m nicht berücksichtigt werden.
Es ist offensichtlich nicht Sache der Berufungsinstanz, die vom Mieter im erstinstanzlichen Verfahren eingereichten umfangreichen und unübersichtlichen Akten von sich aus darauf zu durchsuchen, ob sich allenfalls irgendwo für alle zur Beurteilung der geltend gemachten Herabsetzungsansprüche, Schadenersatzansprüche oder Zusagen der Vermieterin rechtserheblichen Tatsachen substanziierten Behauptungen finden. Selbst wenn die Voraussetzungen für die Erfüllung der Substanziierungsobliegenheit durch Verweis auf die eingereichten Akten erfüllt wären – was aus den vorstehend erwähnten Grund aber nicht der Fall ist (vgl. oben E. 5.1.5.1 und 5.2.2.2) – wäre unter den gegeben Umständen davon auszugehen, dass der Mieter auch in den im erstinstanzlichen Verfahren in Papierform und in elektronischer Form eingereichten Akten weder alle tatsächlichen Voraussetzungen der Einwendung der Verrechnung noch alle tatsächlichen Voraussetzungen der Einwendung der Herabsetzung substanziiert behauptet hat.
5.2.3 In der Begründung seines Entscheids vom 17. Juli 2024 im ersten Ausweisungsverfahren hat das Appellationsgericht erwogen, im Rahmen der Beurteilung der Vollmachten der bisherigen Verwaltung und des Rechtsvertreters der Vermieterin könne offenblieben, ob die Forderungen des Mieters bewiesen und ob alle Voraussetzungen für eine wirksame Verrechnung erfüllt sind. Fest stehe aber, «dass der Einwand des Mieters und der Mieterin [damalige Mieterin einer Wohnung im 2. OG der Liegenschaft [...]], die Kündigungen seien unwirksam, weil die offenen Mietzinsforderungen innert der Zahlungsfrist durch Verrechnung getilgt worden seien, substanziiert ist und nicht als haltlos qualifiziert werden kann.».
Der Mieter behauptet, dass er die Akten, die er im ersten Ausweisungsverfahren eingereicht hat, auch im zweiten Ausweisungsverfahren eingereicht habe, und macht geltend, deshalb sei mit dem Entscheid des Appellationsgerichts vom 17. Juli 2024 für die Parteien und das Zivilgericht verbindlich festgestellt, dass er seine Einwendung der Verrechnung auch im zweiten Ausweisungsverfahren substanziiert behauptet habe (vgl. Berufung Rz. 10, 24, 31, 43, 46 und 49). Diese Auffassung ist auch unter der Annahme, dass der Mieter den Ordner mit Akten, den er dem Zivilgericht im ersten Ausweisungsverfahren eingereicht hat, im zweiten Ausweisungsverfahren dem Zivilgericht wieder eingereicht hat, aus mehreren Gründen falsch.
Der Entscheid vom 17. Juli 2024 ist zwar formell rechtskräftig. Materielle Rechtskraft und damit Verbindlichkeit in einem späteren Verfahren zwischen den gleichen Parteien betreffend den gleichen Streitgegenstand (Zürcher, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 4. Auflage, Zürich 2025, Art. 59 N 39) kommt den vorstehend erwähnten Feststellungen des Appellationsgerichts trotzdem nicht zu. Beim Entscheid vom 17. Juli 2024 handelt es sich um einen Prozessentscheid, mit dem das Appellationsgericht auf das erste Ausweisungsgesuch der Vermieterin nicht eingetreten ist, weil die Prozessvoraussetzung des Vorliegens einer Vollmacht der gewillkürten Parteivertretung im erstinstanzlichen ersten Ausweisungsverfahren nicht erfüllt gewesen ist. Dieser Entscheid entfaltet höchstens betreffend die Frage, ob für das erste Ausweisungsverfahren eine Vollmacht vorgelegen hat, materielle Rechtskraft (vgl. Zürcher, a.a.O., N 48 f.).
Eine substanziierte Behauptung rechtserheblicher Tatsachen in den dem Gericht eingereichten Akten allein ist ausgeschlossen. Die substanziierte Behauptung kann sich höchstens aus der Verbindung von Ausführungen und Verweisen in den Rechtsschriften oder mündlichen Parteivorträgen und den Akten ergeben (vgl. oben E. 5.1.5.1). Folglich ist die Frage, ob der Mieter die Einwendung der Tilgung durch Verrechnung substanziiert behauptet hat, auch vom Inhalt seiner mündlichen Vorträge abhängig. Dass der Inhalt seiner mündlichen Vorträge im zweiten Ausweisungsverfahren identisch sei mit dem Inhalt seiner mündlichen Vorträge im ersten Ausweisungsverfahren, behauptet der Mieter nicht einmal. Folglich lässt sich die Feststellung, der Mieter habe im ersten Ausweisungsverfahren die Tilgung durch Verrechnung substanziiert behauptet, nicht auf das zweite Ausweisungsverfahren übertragen.
Schliesslich ist für die Feststellung im Entscheid vom 17. Juli 2024, dass der Einwand des Mieters und der Mieterin, die Kündigungen seien unwirksam, weil die offenen Mietzinsforderungen innert der Zahlungsfrist durch Verrechnung getilgt worden seien, substanziiert sei, betreffend die Verrechnungsforderungen nur erforderlich gewesen, dass der Mieter und die Mieterin Gegenforderungen in Höhe des Zahlungsrückstands von bloss einer Monatsmiete (Mieter) bzw. vier (Mieterin) Monatsmieten (vgl. AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 E. 2.3 S. 18 f. und E. 2.5.2.3 S. 32) substanziiert behauptet haben. Daher kann aus den Erwägungen des Appellationsgerichts im Entscheid vom 17. Juli 2024 nicht geschlossen werden, es habe alle dort erwähnten Gegenforderungen für substanziiert erachtet. Im vorliegenden Ausweisungsverfahren wären für eine vollständige Tilgung des Zahlungsrückstands des Mieters durch Verrechnung hingegen Verrechnungsforderungen in Höhe von 16 Monatsmieten erforderlich. Folglich hätte der Mieter im vorliegenden Verfahren Verrechnungsforderungen in einem 16 Mal grösseren Umfang substanziiert behaupten müssen als im ersten Ausweisungsverfahren.
5.2.4 Gemäss dem angefochtenen Entscheid (E. 7.2.2) hat der Mieter einen in angeblich übermässigem Baustellenlärm bestehenden Mangel etwas konkreter vorgebracht. Wie das Zivilgericht richtig festgestellt hat, resultierte daraus gemäss der Darstellung des Mieters maximal ein Herabsetzungsanspruch von CHF 5'486.25. Ein solcher genügte bei Weitem nicht zur Tilgung des Mietzinsausstands von CHF 28'800.–. Ob der Mieter betreffend den mit Baustellenlärm begründeten Herabsetzungsanspruch seiner Substanziierungsobliegenheit nachgekommen ist, kann daher mangels Entscheidwesentlichkeit offenbleiben.
5.2.5 Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht zu Recht festgestellt hat, dass der Mieter weder alle für die Beurteilung der Einwendung der Verrechnung noch alle für die Beurteilung der Einwendung der Herabsetzung rechtserheblichen Tatsachen substanziiert behauptet hat. Bereits aus diesem Grund sind die betreffenden Einwendungen nicht zu berücksichtigen. Unter diesen Umständen hatte das Zivilgericht weder einen Anlass noch eine Pflicht, Beweismittel betreffend die tatsächlichen Voraussetzungen der Einwendungen des Mieters abzunehmen, und besteht dazu auch im vorliegenden Berufungsverfahren weder ein Anlass noch eine Pflicht.
5.2.6 Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass im vorliegenden Verfahren nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Forderungen der Vermieterin aus einem anderen Grund als Zahlung erloschen sind. Folglich ist davon auszugehen, dass zur Zeit der Fristansetzung mit Kündigungsandrohung vom 14. Februar 2025 und der Kündigung vom 20. März 2025 ein erheblicher Zahlungsrückstand des Mieters bestanden hat. Damit sind auch die materiellen Voraussetzungen der Kündigung wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257d OR erfüllt und hat die Vermieterin das Mietverhältnis mit dem Mieter wirksam per 30. April 2025 gekündigt, wie das Zivilgericht richtig festgestellt hat (vgl. angefochtener Entscheid E. 7, insb. 7.3).
6. Berufungsentscheid
6.1 Aus den vorstehend dargelegten Gründen sind die Rügen des Mieters ungerechtfertigt, soweit sie überhaupt hinreichend begründet worden sind. Für die übrigen Punkte kann auf die überzeugenden Erwägungen des Zivilgerichts im angefochtenen Entscheid verwiesen werden. Folglich ist die Berufung abzuweisen und ist der angefochtene Entscheid zu bestätigen.
6.2 Entsprechend dem Ausgang des Berufungsverfahrens hat der Mieter die Gerichtskosten dieses Verfahrens zu tragen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie werden in Anwendung von § 10 Abs. 2 Ziff. 11 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 des Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810) auf CHF 600.– festgesetzt.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 8. Juli 2025 ([...]) wird abgewiesen.
Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.–.
Mitteilung an:
- Berufungskläger
- Berufungsbeklagte
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Die a.o. Gerichtsschreiberin
BLaw Zilan Basaran
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.