Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2019.15

ENTSCHEID

vom 24. Oktober 2019

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, Prof. Dr. Ramon Mabillard

und Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____ Berufungsklägerin

[...] Klägerin

vertreten durch B____, Advokat,

[...]

gegen

B____ Berufungsbeklagte

[...] Beklagte

vertreten durch C____, Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts

vom 8. Februar 2019

betreffend Kündigung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Die A____ (Berufungsklägerin, Mieterin) ist Mieterin eines Gastronomie- und Ladenlokals an der [...] / [...] in [...]. Mit Schreiben vom 4. April 2018 kündigte die damalige Eigentümerschaft der Liegenschaft die Mietverträge unter Berufung auf Zahlungsverzug. Die B____ (Berufungsbeklagte, Vermieterin) erwarb das Eigentum an der Mietliegenschaft nach erfolgter Kündigung der Mietverhältnisse. Am 23. April 2018 focht die Mieterin die Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an. An der Schlichtungsverhandlung konnte keine Einigkeit erzielt werden und der Mieterin wurde die Klagebewilligung ausgestellt. Die Mieterin erhob daraufhin am 30. August 2018 Klage beim Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte darin die Aufhebung der Kündigung und eventualiter eine angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 31. Januar 2019 beantragte die Vermieterin widerklageweise die Anweisung der Mieterin, die Gastronomieräumlichkeiten und das Ladenlokal an der [...] / [...] innert angemessener Frist zu verlassen. Mit Entscheid vom 8. Februar wies das Zivilgericht die Klage vom 30. August 2018 kostenpflichtig ab und wies die Mieterin in teilweiser Gutheissung der Widerklage an, die genannten Räumlichkeiten bis spätestens 29. März 2019, 11:30 Uhr zu räumen. Der schriftlich begründete Entscheid wurde der Mieterin am 30. April 2019 zugestellt.

Gegen diesen Entscheid hat die Mieterin am 7. Mai 2019 Berufung beim Appellationsgericht eingelegt, worin sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Gutheissung ihrer Klage vom 30. August 2018 unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vermieterin beantragt. Mit Berufungsantwort vom 8. Juli 2019 beantragt die Vermieterin die kostenpflichtige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Akten des Zivilgerichts auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.1 Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Kündigung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags. In diesen Fällen entspricht der Streitwert dem dreijährigen Nettomietzins. Dieser übersteigt den für die Berufung notwendigen Streitwert von CHF 10'000.– bei weitem (vgl. angefochtener Entscheid E. 5).

1.2 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der gesetzlichen Pflicht, die Berufung zu begründen, fliesst die Pflicht, mit der Berufung konkrete Anträge zu stellen, ansonsten auf die Berufung nicht eingetreten werden kann. Mit den konkreten Rechtsbegehren gibt der Berufungskläger bekannt, in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten wird, mithin dieser Entscheid zu seinen Gunsten abgeändert werden soll (vgl. Reetz/Theiler, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 311 N 34).

Die Vermieterin macht in ihrer Berufungsantwort zunächst geltend, dass die Anträge der Mieterin in ihrer Berufung ungenügend seien. Es werde zwar die Gutheissung der Klage vom 30. August 2018 beantragt. Dies stelle aber keinen genügenden Antrag dar, zumal darin kein Antrag betreffend die Widerklage enthalten sei. Zudem mache die Mieterin allein eine Missbräuchlichkeit der Kündigung geltend, obwohl es vorliegend um die Frage der Wirksamkeit der Kündigung gehe. Eine Missbräuchlichkeit sei nicht ersichtlich. Aus den genannten Gründen sei auf die Berufung nicht einzutreten bzw. diese sei abzuweisen (Berufungsantwort Rz. 10 f.).

Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Zwar nimmt das Rechtsbegehren 1 der Berufung der Vermieterin nicht explizit Bezug auf die Widerklage der Vermieterin. Bei einer Gutheissung der Klage vom 30. August 2018 fällt die Widerklage aber ohnehin dahin, da sich Klage- und Widerklagebegehren vorliegend gegenseitig ausschliessen. Ob die Kündigung wirksam oder nicht wirksam respektive missbräuchlich oder nicht missbräuchlich ist, ist eine materielle Frage. Es ist zwar richtig, dass die Mieterin in ihrer Klage die Kündigung gemäss Art. 271 und Art. 271a des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) angefochten hat. Damit hat die Mieterin die Gültigkeit der Kündigung aber in Frage gestellt. Anlässlich der erstinstanzlichen Verhandlung wurde sodann von der Mieterin im Wesentlichen ausgeführt, dass die Voraussetzungen für eine Kündigung gemäss Art. 257d OR nicht erfüllt seien (Verhandlungsprotokoll S. 5 ff.; vgl. auch Berufung Rz. 9 ff.). Das Zivilgericht hat explizit sowohl die Frage der Wirksamkeit der Kündigung gemäss Art. 257d OR als auch den Einwand der Missbräuchlichkeit der Kündigung behandelt (angefochtener Entscheid E. 3). Es ist im Rahmen der materiellen Prüfung der Berufung auf diese Fragen einzugehen.

Auf die rechtzeitig und formgerecht erhobene Berufung ist einzutreten. Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.1 Das Zivilgericht hat ausgeführt, dass die zwischen der Mieterin und der früheren Vermieterin geschlossenen Geschäftsmietverträge betreffend ein Ladenlokal im EG/UG an der [...] in Basel (Mietvertrag vom 21. März 2011) sowie betreffend Gastronomieräumlichkeiten im EG/UG an der an [...] (Mietvertrag vom 28. November 2007 mit Vertragsüberschreibung vom 27. November 2014) unter Berufung auf Zahlungsverzug gekündigt worden seien. Das Zivilgericht hat zunächst die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR bei Zahlungsrückstand dargelegt (angefochtener Entscheid E. 3.1) und sich dann mit dem Einwand der Mieterin auseinandergesetzt, diese habe den Mietzins jeweils fristgerecht bezahlt (angefochtener Entscheid E. 3.2). Es sei zwischen den Parteien unbestritten, dass im Jahr 2017 ein monat-licher Mietzins von CHF 11‘950.– geschuldet gewesen sei (CHF 5‘500.– für das Ladenlokal und CHF 6‘450.– für die Gastronomie gemäss Nachtrag Nr. 5 zum entsprechenden Mietvertrag). Gemäss der an der Besprechung vom 24. Januar 2018 von der Vermieterin vorgelegten „Saldoliste Mieter“ (nachfolgend: Saldoliste Mieter) habe zu diesem Zeitpunkt ein Mietzinsausstand von CHF 19‘271.45 bestanden. Dieser ergebe sich aus einem noch unbezahlten Mietzins von CHF 11‘950.– für den Monat Dezember 2017 und einem solchen von CHF 12‘400.– für den Monat Januar 2018 abzüglich CHF 986.– und CHF 4‘092.55. Die Mieterin, die für die Mietzinszahlungen beweisbelastet sei, behaupte nicht, dass eine der im Kontoauszug bis 24. Januar 2018 aufgeführten Positionen zu Unrecht verbucht worden wäre. Sie behaupte auch nicht, dass es Zahlungen gegeben habe, die im Kontoauszug nicht verbucht worden wären. Damit sei der Mietzinsausstand von CHF 19‘271.45 bis zur Besprechung vom 24. Januar 2018 unbestritten. Ebenfalls unbestritten sei, dass der Mietzins für den Monat Januar 2018 in Höhe von CHF 12‘400.– mittels einer Zahlung von CHF 8‘307.45 und unter Verwendung der Gutschrift aus Nebenkostanabrechnung in der Höhe von CHF 4‘092.55 habe beglichen werden können. Dieser Betrag sei noch am 24. Januar 2018 mit vorgedrucktem Einzahlungsschein überwiesen und bei der Vermieterin am 26. Januar 2018 verbucht worden. Entgegen den Behauptungen der Mieterin gebe es aber keine Anhaltspunkte, dass damit auch der Rest des Mietzinsausstands gemäss der Saldoliste Mieter erlassen worden wäre. Nach dieser Zahlung seien vielmehr nach wie vor CHF 10‘964.– offen gewesen. Aufgrund einer Ausbuchung eines vorherigen Guthabens von CHF 986.–, dessen Grund für das Gericht nicht erkennbar sei, habe der bei der Vermieterin intern verbuchte Ausstand am 26. Januar 2018 CHF 11‘950.– betragen. Am 1. Februar 2018 seien die Mieten für den Monat Februar 2018 fällig geworden. Zwischen den Parteien sei strittig, ob der Mietzins ab Januar 2018 gemäss einem Nachtrag Nr. 6 zum Mietvertrag vom 28. November 2007 (nachfolgend: Nachtrag Nr. 6) CHF 10‘950.– (so die Mieterin) oder aufgrund der Ungültigkeit dieses Nachtrags CHF 12‘400.– (so die Vermieterin) betragen habe. Am 23. Februar 2018 habe die Mieterin einen Betrag von CHF 10‘950.– bezahlt. Die Vermieterin habe daraufhin am 28. Februar 2018 den aus ihrer Sicht ausstehenden Betrag von CHF 13‘400.– unter Androhung der Kündigung bei Nichtzahlung innert Frist gemahnt. Auch wenn man, wie von der Mieterin vorgebracht, von einem gemäss Nachtrag Nr. 6 tieferen Mietzins ausgehe und die unklare Buchung von CHF 986.– zu Gunsten der Mieterin aufrechne, hätte per 28. Februar 2018 immer noch ein Mietzinsausstand von CHF 9‘514.– bestanden. Innert der Frist von 30 Tagen habe die Mieterin weder eine Zahlung geleistet noch den gemahnten Ausstand als unrichtig moniert. Die nach Ablauf der Frist ausgesprochene Kündigung sei rechtskonform erfolgt und verstosse auch nicht gegen Treu und Glauben. Das von der Vermieterin widerklageweise gestellte Ausweisungsbegehren sei gutzuheissen, da die Kündigung per 31. Mai 2018 wirksam geworden sei. Das widerklageweise gestellte Vollstreckungsbegehren müsse indessen zur Zeit abgewiesen werden, da die Mietobjekte noch von einem Untermieter genutzt würden, der aber nicht Prozesspartei sei (angefochtener Entscheid E. 3.4).

Die Mieterin bestreitet in ihrer Berufung nicht, dass anlässlich der Besprechung vom 24. Januar 2018 ein Mietzinsausstand von CHF 19‘271.45 festgehalten worden sei. Anlässlich dieser Besprechung sei aber vereinbart worden, dass dieser Ausstand mit einer Zahlung von CHF 8‘307.45 getilgt würde. Dies ergebe sich aus der Aushändigung eines Einzahlungsscheins mit dieser vorgedruckten Zahl und der handschriftlichen Notiz auf der Saldoliste Mieterin, wonach das Guthaben von CHF 4’092.55 aus der Nebenkostenabrechnung an den Mietzinsausstand angerechnet würde. Die zur Tilgung der Restschuld vereinbarte Zahlung von CHF 8‘307.45 habe die Mieterin direkt nach der Besprechung vorgenommen. Damit hätten zu diesem Zeitpunkt keine Mietzinsausstände mehr bestanden. Daran ändere auch eine anders lautende Notiz auf einem Kontoauszug der Vermieterin nichts. Es sei davon auszugehen, dass diese Notiz von der Vermieterin oder der Liegenschaftsverwaltung nachträglich eingefügt worden sei. Auf die von der Vermieterin vorgelegten Buchhaltungsunterlagen könne nicht abgestellt werden, da diese diverse unklare Buchungen enthalte. Die Mieterin habe davon ausgehen dürfen, dass mit der Zahlung von CHF 8‘307.45 gemäss mündlicher Vereinbarung die per 24. Januar 2018 festgehaltenen Ausstände beglichen worden seien. Weiter hätten die Parteien an dieser Besprechung vereinbart, dass für den Zeitraum vom 1. Januar 2018 bis zum 30. Juni 2018 eine Mietzinsreduktion von monatlich CHF 1‘450.– gewährt werde. Dies sei im Nachtrag Nr. 6 festgehalten worden, der im Februar 2018 von der Mieterin unterzeichnet und an die Liegenschaftsverwaltung geschickt worden sei. Die Mietzinsreduktion sei rückwirkend per 1. Januar 2018 vereinbart worden. Der Januarmietzins sei zu diesem Zeitpunkt aber bereits beglichen gewesen. Daran änderten auch die anderslautenden Angaben im Nachtrag Nr. 6 nichts. Am 23. Februar 2018 habe die Mieterin den gemäss diesem Nachtrag Nr. 6 geschuldeten Mietzins von CHF 10‘950.– überwiesen. Damit hätten am 28. Februar 2018 weder für den Monat Januar 2018 noch für den Monat Februar 2018 offene Mietzinse bestanden und die Mahnung sei lediglich versendet worden, um eine Kündigung zu konstruieren. Die darauf erfolgte Kündigung sei zudem wohl in Bezug auf die März-Miete erfolgt, obwohl diese gar nicht vorgängig gemahnt worden sei. Die Vermieterin habe daher eine Kündigung ausgesprochen, obwohl gar keine Mietzinsausstände bestanden hätten. Damit sei die Kündigung rechtsmissbräuchlich ausgesprochen worden (Berufung Rz. 10 ff.).

Die Vermieterin macht geltend, die Mieterin bringe erstmals im Berufungsverfahren die Behauptung vor, dass die per 24. Januar 2018 bestehenden Mietzinsschulden im Umfang von über CHF 10‘000.– erlassen worden seien. Dieser Einwand könne daher wegen Verspätung nicht mehr gehört werden. Zudem treffe er auch inhaltlich nicht zu. Nachdem die Mieterin im Dezember 2017 und im Januar 2018 bereits für ausstehende Mietzinse gemahnt worden sei, sei es anlässlich der Besprechung vom 24. Januar 2018 nicht um einen Erlass von dannzumal ausstehenden Mietzinsen gegangen, sondern darum, eine Kündigung der Mietverhältnisse zu vermeiden. Dazu hätte einerseits der gesamte ausstehende Mietzinsausstand zeitnah bezahlt werden und andererseits der Mietzins für das Restaurant (erneut) für einen bestimmten Zeitraum reduziert werden sollen. Voraussetzung hierfür sei gewesen, dass die Mieterin umgehend eine Teilzahlung in Höhe von CHF 8‘307.45 leiste, womit bei Anrechnung eines Guthabens aus Nebenkostenabrechnung eine Monatsmiete beglichen sei. Für den noch offenen Restbetrag wie auch für den Februar-Mietzins sei der Mieterin eine zusätzliche Zahlungsfrist gewährt worden. Im entsprechenden nach Eingang der Zahlung von CHF 8‘307.45 verfassten Nachtrag Nr. 6 sei aufgeführt worden, dass der Nachtrag innerhalb von fünf Tagen unterzeichnet zu retournieren sei und dass die ausstehenden Forderungen bis zum 20. Februar 2018 beglichen werden müssten. Da die Mieterin weder den Nachtrag innert Frist unterzeichnet retourniert noch die darin festgehaltene Zahlung innert der Frist vorgenommen habe, sei die Mietzinsreduktion nicht zum Tragen gekommen. Der von der Mieterin behauptete Mietzinserlass sei weder je beabsichtigt noch vereinbart gewesen. Da kein Mietzinserlass vereinbart worden sei und die diskutierte Mietzinsreduktion aufgrund der Nichteinhaltung der Bedingungen im entsprechenden Nachtrag Nr. 6 nicht zum Tragen gekommen sei, sei der per 28. Februar 2018 gemahnte Betrag richtig. Entgegen den Ausführungen der Mieterin sei darin auch schon der Abzug von CHF 4‘092.55 berücksichtigt und der Nachtrag Nr. 6 sei nicht im Februar 2018 von der Mieterin unterzeichnet zurückgesandt worden. Die Unterzeichnung durch die Mieterin habe vielmehr zu spät stattgefunden. Dies ändere aber nichts daran, dass die Mieterin damit den darin aufgeführten Mietzinsausstand unterschriftlich bestätigt habe. Die Vorinstanz habe den Sachverhalt richtig festgehalten. Die in der Abmahnung vom 28. Februar 2018 aufgeführten Zahlungsrückstände seien hinreichend bestimmt gewesen (Berufungsantwort Rz. 15 ff.).

2.2 Das Zivilgericht hat im angefochtenen Entscheid festgehalten, dass gemäss der Saldoliste Mieter am 24. Januar 2018 ein Mietzinsausstand von CHF 19‘271.45 bestanden habe. Die Mieterin räumt in ihrer Berufung ein, dass an dieser Besprechung festgehalten worden sei, dass per 24. Januar 2018 ein Mietzinsausstand von CHF 19‘271.45 bestanden habe, wobei sich dieser Betrag aus der Januarmiete und dem Rest der Dezembermiete abzüglich CHF 4‘092.55 ergebe. Es ist somit zwischen den Parteien unbestritten, dass am 24. Januar 2018 ein solcher Mietzinsausstand bestand. Strittig und nachfolgend zu prüfen sind die Vorbringen der Mieterin, wonach in Bezug auf diesen anerkannten Mietzinsausstand mündlich ein Teilerlass der Forderung und andererseits eine Mietzinsreduktion für den Mietzins Januar bis Juni 2018 wirksam vereinbart worden seien.

Entgegen den Ausführungen der Vermieterin kann auf den Einwand des Mietzinserlasses der Mieterin im Berufungsverfahren eingegangen werden. Das Zivilgericht hat ausgeführt, dass sich aus keiner der beiden eingereichten Saldolisten ergebe, dass sich mit der Zahlung von CHF 8‘307.45 der Mietzinsausstand von CHF 19‘271.45 um mehr als CHF 8‘307.45 reduziere, dass mithin ein Teil des Mietzinsausstands erlassen worden wäre (angefochtenen Entscheid E. 3.4.3). Die Behauptung des Erlasses eines Teils des Mietzinsausstands war somit bereits Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens und kann daher im Berufungsverfahren nicht als unzulässige neue Behauptung qualifiziert werden.

Die Feststellung des Zivilgerichts, wonach ein Mietzinserlass nicht vorliege, ist jedoch in keiner Weise zu beanstanden. Unbestritten ist, dass im Nachgang zur Besprechung vom 24. Januar 2018 einerseits eine Zahlung der Mieterin über CHF 8‘307.45 erfolgt ist und dass der Mieterin daraufhin mit Schreiben vom 7. Februar 2018 von der Liegenschaftsverwaltung eine noch nicht unterzeichnete Fassung eines Nachtrags Nr. 6 zugestellt worden ist (vgl. Beilagen zur Eingabe der Mieterin vom 15. Oktober 2018). Von der Vermieterin wurde eine von der Mieterin unterzeichnete Fassung der Vereinbarung mit einem Eingangsstempel des Liegenschaftsverwalters vom 7. März 2018 eingereicht (vgl. an der Hauptverhandlung von der Vermieterin eingereichte Beilage 10). Zwischen den Parteien ist strittig, wann die Mieterin diese Vereinbarung unterzeichnet und der Vermieterin zugestellt hat. Unbestritten ist aber die Tatsache, dass die Mieterin den Nachtrag Nr. 6 unterzeichnet der Vermieterschaft respektive dem Liegenschaftsverwalter hat zukommen lassen. In diesem von der Mieterin unterzeichneten Nachtrag Nr. 6 wird in der Präambel ausgeführt, dass am 24. Januar 2018 eine Besprechung aufgrund von Mietzinsausständen stattgefunden habe und dass die Mieterin darum gebeten habe, eine temporäre Mietzinsreduktion zu gewähren. In der Folge wurde in Ziff. 1 eine befristete Mietzinsreduktion (für den Gastronomieteil) vorgesehen. Ziff. 3 dieses Nachtrags lautet wie folgt:

„3. Die aufgelaufenen Mietzinsschulden von insgesamt CHF 21‘900.– über den Zeitraum 01. Januar 2018 – Februar 2018 werden bis zum 20. Februar 2018 bezahlt.“

Der noch nicht unterzeichnete Nachtrag Nr. 6 mit der genannten Ziff. 3 wurde der Mieterin wie erwähnt mit Schreiben vom 7. Februar 2018, also innerhalb von zwei Wochen nach der Besprechung vom 24. Januar 2018, zugestellt. Die Mieterin hat nach dessen Erhalt den Inhalt der Vereinbarung nicht moniert, sondern den Nachtrag Nr. 6 unterzeichnet zurückgesandt. Die widerspruchslose Unterzeichnung und Rücksendung dieser Vereinbarung spricht aber diametral gegen die Behauptung der Mieterin, sie sei davon ausgegangen, dass nach der Zahlung von CHF 8‘307.45 der damals festgehaltene Restmietzinsausstand erlassen worden sei. Für einen solchen Erlass sprechen entgegen den Behauptungen der Mieterin auch nicht die handschriftlichen Angaben auf der Saldoliste Mieter, sei es in der von der Vermieterin eingereichten Fassung (vgl. an der Hauptverhandlung von der Vermieterin eingereichte Beilage 10), sei es in der von der Mieterin eingereichten Fassung (vgl. an der Hauptverhandlung von der Mieterin eingereichte Beilage 14). In beiden Fassungen wird übereinstimmend der Mietzinsausstand von CHF 19‘271.45 aufgeführt, wozu handschriftlich festgehalten ist, dass sich dieser Betrag wie folgt zusammensetzt: „Jan + Rest Dez. abzgl. altes GH + GH HNK 16/17 (4‘092.55)“. Dass der auf dem Einzahlungsschein zur Zahlung von CHF 8‘307.45 aufgeführte Vermerk „Dez 17 / Jan 18“ vom Liegenschaftsverwalter stammt, wird von der Mieterin nicht behauptet. Aufgrund der ähnlichen Angaben auf den von der Mieterin eingereichten übrigen Zahlungsbestätigungen (vgl. an der Hauptverhandlung von der Mieterin eingereichte Beilagen 8–13) ist davon auszugehen, dass die Mieterin diese Notiz auf ihrem Empfangsschein zur Einzahlung angefügt hat. Es bestehen damit keinerlei Anzeichen dafür, dass die Vermieterin respektive deren Vertreter der Mieterin signalisiert haben soll, dass mit der Zahlung von CHF 8‘307.45 am 24. Februar 2018 der am gleichen Tag festgestellte Mietzinsausstand von CHF 19‘271.45 beglichen respektive der Restbetrag erlassen sein soll. Wenn die Mieterin von einer solchen Vereinbarung ausgegangen wäre, hätte sie spätestens nach Erhalt des Nachtrags Nr. 6 erkennen müssen, dass dies nicht die Auffassung der Vermieterin war. Nach der Zustellung des Nachtrags Nr. 6 mit dem darin enthaltenen expliziten Hinweis auf die für den Zeitraum vom 1. Januar 2018 bis 28. Februar 2018 aufgelaufenen Mietzinsschulden im Betrag von CHF 21‘900.– hat die Mieterin diese Feststellung aber nicht moniert, sondern den Nachtrag Nr. 6 vielmehr unterzeichnet und zurückgesandt. Damit bleibt kein Raum für die Behauptung der Mieterin, es habe nach der Zahlung der CHF 8‘307.45 am 24. Februar 2018 keine Restmietzinsschuld mehr bestanden.

Das Zivilgericht hat somit zu Recht erkannt, dass per 24. Februar 2018 ein Mietzinsausstand in der Höhe von CHF 19‘271.45 auch von der Mieterin anerkannt worden ist, der sich einerseits aus dem offenen Mietzins für den Monat Dezember 2017 von CHF 11‘950.– und demjenigen für den Monat Januar 2018 in der Höhe von CHF 12‘400.– abzüglich eines Guthabens aus Heiz- und Nebenkostenabrechnung von CHF 4‘092.55 und eines ungeklärten weiteren Abzugs von CHF 986.– zusammensetzt. Weiter hat das Zivilgericht zutreffend festgestellt, dass dieser Mietzinsausstand durch die Zahlung der Mieterin von CHF 8‘307.45 vom gleichen Tag ausschliesslich eine Reduktion der Mietzinsforderung im Umfang dieser Zahlung bewirkt und nicht etwa zum Wegfall der Restforderung geführt hat. Sodann hat das Zivilgericht zu Recht erkannt, dass die Mieterin am 23. Februar 2018 einen weiteren Betrag von CHF 10‘950.– bezahlt hat.

2.3 Das Zivilgericht hat somit richtig festgestellt, dass im Zeitpunkt der Mahnung vom 28. Februar 2018 lediglich der per 24. Januar 2018 bestehende Mietzinsausstand (fast) beglichen worden ist, währenddessen der Mietzins für den Monat Februar 2018 trotz dessen unbestrittener Fälligkeit noch nicht beglichen war. Das Zivilgericht hat in der Folge offen gelassen, ob der Mietzins für den Zeitraum Januar und Februar 2018 rechtswirksam reduziert worden ist, da die Mieterin ohnehin auch einen reduzierten Mietzins für den Februar 2018 nicht bezahlt habe (angefochtener Entscheid E. 3.4.3 am Ende). Auch diesen Ausführungen des Zivilgerichts ist zu folgen.

Die Mieterin moniert in ihrer Berufung, die Vorinstanz habe nicht ausgeführt, inwiefern die Mahnung durch die Vermieterin korrekt erfolgt sei (Berufung Rz. 17 f.). Dies trifft nicht zu: Die Vorinstanz hat sich in ihrer Entscheidbegründung mit der Mahnung der Vermieterin vom 28. Februar 2018 auseinandergesetzt (angefochtener Entscheid E. 3.4.3 und 3.4.4). Da der am 24. Februar 2018 festgehaltene Mietzinsausstand von CHF 19‘950.– lediglich durch die Zahlung der Mieterin vom gleichen Tag in der Höhe von CHF 8‘307.45 und die Zahlung vom 23. Februar 2018 von CHF 10‘950.– reduziert wurde, blieb nach diesen Zahlungen im Wesentlichen der (bereits fällige) Februar Mietzins offen. Das Zivilgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, dass es für die Rechtmässigkeit der Mahnung mit Kündigungsandrohung nicht darauf ankommt, ob eine zunächst vorgenommene und dann wieder gestrichene Buchung in der Höhe von CHF 986.– wieder zu Gunsten der Mieterin vorgenommen werden müsste und ob die offene Mietzinsforderung im Umfang der diskutierten Mietzinsreduktion Januar/Februar um jeweils CHF 1‘450.–, d.h. insgesamt um CHF 2’900.– hätte reduziert werden müssen. Bei einer solchen Reduktion des Mietzinsausstands hätte der geschuldete Betrag nicht CHF 13‘400.–, wie in der Mahnung mit Kündigungsdrohung aufgeführt, sondern CHF 9‘514.– betragen. Selbst wenn man zu Gunsten der Mieterin von einem solchermassen niedrigeren Mietzinsausstand ausginge, änderte dies nichts an der Rechtmässigkeit der Mahnung mit Kündigungsandrohung respektive der Kündigung nach Ablauf der Frist.

Das Zivilgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass ein zur Kündigung berechtigter Zahlungsrückstand bejaht wird, wenn der Mieter eine Zahlungsfrist verstreichen lässt, ohne zumindest die unstrittigen Beträge zu entrichten und den Vermieter nicht über die Gründe der Verweigerung zur Zahlung des restlichen Betrags in Kenntnis setzt (angefochtener Entscheid E. 3.4.3 am Ende). Im vorliegenden Fall bestand gemäss den obigen Ausführungen im Zeitpunkt des Versands der Mahnung mit Kündigungsandrohung zumindest eine offene Mietzinsforderung für den Monat Februar 2018 in der Höhe von CHF 9‘514.–. Zu folgen ist ebenfalls den zutreffenden Ausführungen des Zivilgerichts zur Bestimmbarkeit der gemahnten Forderung (angefochtener Entscheid E. 3.1). Da im Zeitpunkt der Mahnung mit Kündigungsandrohung gemäss den obigen Ausführungen ein Mietzinsrückstand bestand, war die Vermieterin zum Vorgehen gemäss Art. 257d OR berechtigt. Der gemahnte Februar-Mietzins war zu diesem Zeitpunkt gemäss den zutreffenden Feststellungen des Zivilgerichts noch offen, was aufgrund der Angaben im Mahnschreiben erkennbar war. Die Geltendmachung dieser offenen Forderung ohne Berücksichtigung der diskutierten Mietzinsreduktion verstiess aufgrund der vom Zivilgericht in E. 3.4.5 geschilderten Gründe nicht gegen Treu und Glauben. Entgegen den Ausführungen der Mieterin bezieht sich die am 4. April 2018 ausgesprochene Kündigung ohne Zweifel auf die zuvor versandte Mahnung mit Kündigungsandrohung. Für die Vermutung der Mieterin, wonach sich die Kündigung angeblich auf den zu spät bezahlten März-Mietzins beziehen soll, der zwar ebenfalls zu spät bezahlt aber nicht gemahnt worden sei, fehlt jegliche Basis.

Die Vorinstanz hat somit den Sachverhalt zutreffend festgestellt und die Rechtmässigkeit der ausgesprochenen Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu Recht bejaht. Damit hat das Zivilgericht die Klage der Mieterin vom 30. August 2018 zu Recht abgewiesen. Die teilweise Gutheissung der Widerklage der Vermieterin in E. 2 des angefochtenen Entscheids (Anordnung der Räumung der gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 29. März 2019, 11:30 Uhr) wurde von der Mieterin in ihrer Berufung weder in den Anträgen in der Berufung noch in der Begründung angefochten. Darauf ist somit nicht weiter einzugehen. Die Berufung ist folglich vollumfänglich abzuweisen.

Dem Ausgang des Berufungsverfahrens gemäss trägt die Mieterin die zweitinstanzlichen Gerichtskosten von CHF 3‘500.– (§ 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 lit. b und § 12 des Reglements über die Gerichtsgebühren [GGR, SG 154.810]; zur Streitwertberechnung vgl. oben E. 1.1). Gemäss § 2a Abs. 1 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren (SG 154.800) in Verbindung mit Art. 116 ZPO werden in Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten haben, keine Parteientschädigungen gesprochen. Diese Bestimmung kommt gemäss der Übergangsbestimmung in § 3a des Gesetzes über die Gerichtsgebühren auf das vorliegende Berufungsverfahren zur Anwendung, weshalb keine Parteientschädigung zugesprochen wird.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 8. Februar 2019 (MG.2018.43) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 3‘500.–.

Mitteilung an:

- Berufungsklägerin

- Berufungsbeklagte

- Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.