Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.18

ENTSCHEID

vom 8. Mai 2023

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____ Berufungskläger 1

[...] Gesuchsbeklagter 1

B____ Berufungsklägerin 2

[...] Gesuchsbeklagte 2

gegen

C____ Berufungsbeklagter

[...] Gesuchsteller

Gegenstand

Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts

vom 13. April 2023

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

A____ und B____ (Gesuchsbeklagte und Berufungskläger) sind im Grundbuch als Eigentümer der Liegenschaft [...], eingetragen und bewohnen das sich dortige 2-stöckige Einfamilienhaus. Diese Liegenschaft wurde am 26. Januar 2023 im Rahmen eines betreibungsrechtlichen Verfahrens vom Betreibungsamt Basel-Stadt zwangsversteigert. Der Zuschlag ging an C____ (Gesuchsteller und Berufungsbeklagter).

Mit Schreiben vom 15. Februar 2023 wandte sich der Berufungsbeklagte an die Berufungskläger. Er erklärte, das Haus selbst nutzen zu wollen und bat die Berufungskläger, innerhalb der nächsten zwei Wochen auszuziehen. Sollte die Frist zu knapp sein, sollten sich die Berufungskläger mit ihm in Verbindung setzen. Mit Einschreiben vom 21. Februar 2023 teilten die Berufungskläger dem Berufungsbeklagten mit, dass sie das Haus nicht verlassen würden. Sie erklärten, das Haus sei ohne ihr Wissen eigenmächtig versteigert worden und es würden noch Klagen und Anzeigen laufen.

Am 9. März 2023 stellte der Berufungsbeklagte unter Verwendung des hierfür vom Zivilgericht zur Verfügung gestellten Formulars das Ausweisungsgesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte darin, es seien die Berufungskläger gerichtlich anzuweisen, das Einfamilienhaus an der [...] per sofort zu räumen und es sei der Berufungsbeklagte für den Fall, dass die Berufungskläger die genannten Räumlichkeiten bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt haben, zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Die Berufungskläger nahmen mit Eingabe vom 28. März 2023 Stellung zum Gesuch des Berufungsbeklagten. Mit Entscheid vom 13. April 2023 wies das Zivilgericht die Berufungskläger an, das vom Berufungsbeklagten ersteigerte 2-stöckige Einfamilienhaus an der [...], bis spätestens 2. Mai 2023, 11:30 Uhr, zu räumen. Für den Fall, dass die Berufungskläger innert der gesetzten Frist nicht ausgezogen sein sollten, werde auf Antrag des Gesuchstellers ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die amtliche Räumung vollzogen. Die Verfahrenskosten wurden den Berufungsklägern auferlegt.

Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhoben die Berufungskläger mit Eingabe vom 18. April 2023 Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.1 Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einer Liegenschaft und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bestimmt sich der Streitwert in Ausweisungsverfahrens, in denen wie vorliegend nicht eine Kündigung eines Mietvertrags streitig ist, nach dem Wert, den die Nutzung des Wohnobjekts während der Zeit hat, während der die Ausweisung nicht vollzogen werden kann. Der Streitwert entspricht damit dem mutmasslich entstehenden Schaden bzw. den in der betreffenden Zeit hypothetisch anfallenden Kosten für die Benutzung (BGE 144 III 346 E. 1.2.1 S. 347; BGer 4A_176/2012 vom 28. August 2012 E. 1.2). Es ist daher zur Bestimmung des Streitwerts im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als wirtschaftliches Interesse der Parteien der Mietwert zu eruieren, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1 S. 347). Das Zivilgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass dieser Mietwert offensichtlich CHF 10'000.– übersteigt (vgl. auch AGE ZB.2020.43 vom 15. Februar 2021 E. 1.1). Demzufolge ist das eingelegte Rechtsmittel im Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Entscheid als Berufung entgegenzunehmen.

1.2 Die Berufung ist rechtzeitig innert 10 Tagen seit Zustellung des angefochtenen Entscheids erhoben worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 248 lit. b ZPO). Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

1.3 Die Berufungsschrift hat Rechtsbegehren, d.h. die Berufungsanträge, zu enthalten (Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 311 N 33 f.). Mit den Berufungsanträgen soll präzise zum Ausdruck gebracht werden, wie genau die Berufungsinstanz entscheiden soll bzw. welche Punkte des Dispositivs des erstinstanzlichen Entscheids angefochten werden und inwiefern der erstinstanzliche Entscheid abzuändern ist (Reetz/Theiler, a.a.O., Art. 311 N 34). Gemäss einem allgemeinen Prozessgrundsatz muss das Rechtsbegehren so bestimmt gefasst sein, dass es im Fall seiner Gutheissung unverändert zum Urteil erhoben werden kann (BGE 137 III 617 E. 4.3 S. 619; AGE ZB.2016.14 vom 16. Januar 2017 E. 2.1 mit Hinweisen). Bei teilweisem oder vollständigem Fehlen genügender Berufungsanträge ist auf die Berufung grundsätzlich teilweise oder vollständig nicht einzutreten (vgl. AGE ZB.2017.31 vom 20. Oktober 2017 E. 2.1 und ZB.2016.14 vom 16. Januar 2017 E. 2.1; Reetz/Theiler, a.a.O., Art. 311 N 35). Die Rechtsfolge des Nichteintretens steht allerdings unter dem Vorbehalt des überspitzten Formalismus (Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV, SR 101]). Daraus folgt nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass auf eine Berufung mit formell mangelhaften Rechtsbegehren ausnahmsweise einzutreten ist, wenn sich aus der Begründung, allenfalls in Verbindung mit dem angefochtenen Entscheid, ergibt, was der Berufungskläger in der Sache verlangt (BGE 137 III 617 E. 6.2 S. 621 f.; AGE ZB.2016.14 vom 16. Januar 2017 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Berufung vom 18. April 2023 enthält keine Anträge. Ob sich solche Anträge in genügendem Mass aus der Begründung ableiten lassen, aus welcher immerhin hervorgeht, dass die Berufungskläger sich gegen die Ausweisung aus der Liegenschaft wehren, kann vorliegend offenbleiben, da die Berufung, wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, ohnehin abzuweisen ist.

2.1 Das Zivilgericht hat das vorliegende Ausweisungsbegehren im Verfahren nach Art. 257 ZPO beurteilt (vgl. dazu angefochtener Entscheid E. 2). Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Das Zivilgericht hat hierzu ausgeführt, dass der massgebliche Sachverhalt anhand der vorliegenden Unterlagen ausgewiesen und in Bezug auf die entscheidenden Tatsachen unbestritten geblieben sei. Aus dem Steigerungsprotokoll vom 26. Januar 2023, der Erklärung zuhanden der Finanzverwaltung Basel-Stadt betreffend den Erwerb selbst bewohnten Wohneigentums vom gleichen Tag, der Quittung über die geleistete Zahlung der Kostenkaution vom gleichen Tag sowie den Steigerungsbedingungen für die betreffende Steigerung und der Anmeldebescheinigung des Grundbuchamts vom 6. März 2023 über die Gantkauf-Anmeldung gehe hervor, dass dem Berufungsbeklagten die Liegenschaft am 26. Januar 2023 im Rahmen der Zwangsversteigerung zugeschlagen worden sei. In der Zwangsverwertung bewirke der Steigerungszuschlag unmittelbar den Eigentumsübergang am Grundstück. Der Erwerber erlange das Eigentum damit bereits vor Eintragung im Grundbuch ausserbuchlich. Der Nachvollzug im Grundbuch habe lediglich deklaratorischen Charakter. Für die Eigentumsfreiheitsklage des Eigentümers gemäss Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) bedürfe es keiner Eintragung im Grundbuch. Die von den Berufungsklägern eingereichten Unterlagen (Einsprache vom 5. Dezember 2022 gegen das Lastenverzeichnis, Beschwerde vom 8. Dezember 2022 gegen den Leiter des Betreibungs- und Konkursamts des Kantons Basel-Stadt, Schreiben vom 21. Februar 2023 an das Bundesgericht, Schreiben vom 3. Januar 2023 an das Betreibungsamt sowie Strafanzeige vom 15. März 2023 an die Staatsanwaltschaft) würden an der Rechtsgültigkeit und Wirksamkeit des Steigerungszuschlags vom 26. Januar 2023 keine Zweifel erwecken. Der Anspruch des Berufungsbeklagten als Eigentümer der Liegenschaft (Eigentumsfreiheitsklage gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB) sei damit erstellt. Praxisgemäss setze das Zivilgericht den ausgewiesenen Personen eine Frist von zehn bis vierzehn Tagen ab Entscheidfällung, um die Liegenschaft selber zu räumen. Mit Blick darauf, dass es sich vorliegend um ein Einfamilienhaus handle, werde die Frist bis zum 2. Mai 2023 eingeräumt (angefochtener Entscheid E. 3.1).

2.2 Die Berufungskläger machen in ihrer Berufung vom 18. April 2023 geltend, sie hätten vom Entscheid vom 13. April 2023 erst am 17. April 2023 erfahren und seien über ein solches Verhalten sehr überrascht. Sie hätten weder von der Versteigerung ihrer Liegenschaft noch von einem Verfahren gegen sie etwas gewusst. Sie hätten bereits mitgeteilt, dass zurzeit ein Verfahren gegen die D____ und Herrn E____ vom Betreibungsamt Basel-Stadt laufe, da die Versteigerung ihrer Liegenschaft mutwillig und ohne das übliche Verfahren durchgeführt worden sei. Sie würden nicht einsehen, dass sie innerhalb von zwei Wochen ihr Haus verlassen sollten. Sie würden noch einmal betonen, dass sie das Haus nicht verlassen wollten. Sie seien ein Rentner-Ehepaar und gesundheitlich angeschlagen, und im Haus lebe ein ebenfalls gesundheitlich angeschlagener Sohn.

2.3 Die Berufungskläger vermögen mit ihren Vorbringen in der Berufung nicht aufzuzeigen, inwiefern der Sachverhalt im angefochtenen Entscheid unrichtig festgestellt oder das Recht unrichtig angewandt worden sein soll. Sie setzen sich mit den zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid betreffend die Gültigkeit und Wirksamkeit des Eigentumsübergangs aufgrund des am 26. Januar 2023 im Rahmen der Zwangsversteigerung erfolgten Zuschlags an den Berufungsbeklagten nicht auseinander. Bezüglich der von den Berufungsklägern angesprochenen Verfahren kann auf die zutreffenden Ausführungen in Erwägung 2.3.2 des angefochtenen Entscheids verwiesen werden. Lediglich ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass das Bundesgericht auf die Beschwerden der Berufungskläger in den Verfahren [...] und [...] mit Urteilen vom 27. März 2023 nicht eingetreten ist (vgl. BGer 5A_215/2023 vom 27. März 2023 und 5A_216/2023 vom 27. März 2023).

Die Behauptung der Berufungskläger, sie hätten von der Versteigerung ihrer Liegenschaft nichts gewusst, ist aktenwidrig. Sie haben den Beschrieb und das Lastenverzeichnis als Beilage zu den am 25. November 2022 aufgelegten Steigerungsbedingungen mit der Angabe des Versteigerungstags vom Donnerstag, 26. Januar 2023 selbst beim Appellationsgericht eingereicht (Verfahren [...], vgl. dazu auch AGE [...] E. 2). Sie waren somit damals über die auf Ende Januar 2023 angesetzte Versteigerung im Bild. Es ist nicht ersichtlich, dass das Zivilgericht, welches den Berufungsklägern eine Frist von drei Wochen seit dem Ausweisungsentscheid eingeräumt hat (angefochtener Entscheid E. 3.1), das ihm zustehende Ermessen unrichtig ausgeübt haben soll. Da die Berufungskläger weiterhin zum Ausdruck bringen, dass sie «ihr» Haus nicht verlassen wollen und auch keinerlei Suchbemühungen für eine andere Wohnung aufzeigen, ist nicht ersichtlich, was eine längere Frist für den Auszug für die Berufungskläger tatsächlich bringen würde.

Aus den genannten Gründen ist die Berufung abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die unterliegenden Berufungskläger die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren CHF 600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziff. 1 und § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Dem Berufungsbeklagten sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist deshalb nicht zuzusprechen.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 13. April 2023 [...]) wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

Die Berufungskläger tragen die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.– in solidarischer Verbindung.

Mitteilung an:

- Berufungskläger 1

- Berufungsklägerin 2

- Berufungsbeklagter

- Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.