Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

5A_270/2025

Urteil vom 30. Oktober 2025

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Bovey, Präsident,

Bundesrichter Hartmann, Josi,

Gerichtsschreiber Monn.

Verfahrensbeteiligte

A.________,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Benedict Burg,

Beschwerdeführer,

gegen

Bezirksgericht Aarau,

Obere Vorstadt 37, Postfach, 5001 Aarau,

Regionales Betreibungsamt Buchs,

Mitteldorfstrasse 37, Postfach 20, 5033 Buchs AG.

Gegenstand

Bussenauflage (Neuschätzung von Grundstücken),

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde, vom 21. März 2025 (KBE.2024.17).

Sachverhalt:

Im Hinblick auf die betreibungsamtliche Grundstückverwertung informierte das Regionale Betreibungsamt Buchs A.________ am 19. September 2023 über das Ergebnis der betreibungsamtlichen Schätzung der in der Pfändungsgruppe Nr. xxx zur Versteigerung gelangenden Grundstücke B.________ (Fr. 960'000.--), C.________ (Fr. 1'800'000.--) und D.________ (Fr. 950'000.--).

B.a. Mit Eingabe vom 2. Oktober 2023 verlangte A.________ beim Präsidium des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Aarau als unterer betreibungsrechtlicher Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung der erwähnten Grundstücke. In der Folge ordnete das Bezirksgericht die Neuschätzung durch E.________, F.________ AG, U.________, an. Aufgrund der von A.________ erhobenen Einwendungen mandatierte das Bezirksgericht anstelle von E.________ neu G.________, H.________ AG, U.________. Dessen Verkehrswertgutachten gingen am 25. Januar 2024 beim Bezirksgericht ein. In seiner Stellungnahme zum Gutachten beantragte A.________, die Verkehrswertschätzungen aus dem Recht zu weisen und bei einem neuen Schätzer eine fundierte Liegenschaftsbewertung einzuholen. Mit Entscheid vom 15. Juli 2024 wies das Bezirksgericht das Betreibungsamt an, die Schätzwerte von Fr. 1'115'000.-- (Grundstück B.________), Fr. 1'122'500.-- (Grundstück D.________) und Fr. 1'507'500.-- (Grundstück C.________) in der Grundpfandverwertung einzusetzen, und auferlegte A.________ die Gerichtskosten von Fr. 6'095.50.

B.b. Am 29. August 2024 focht A.________ diesen Entscheid beim Obergericht des Kantons Aargau als oberer betreibungsrechtlicher Aufsichtsbehörde an und hielt an den Anträgen fest, die er in seiner Stellungnahme zum Gutachten gestellt hatte (s. vorne Bst. B.a). Dem Antrag, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen, entsprach die Instruktionsrichterin mit Verfügung vom 30. August 2024. Mit Entscheid vom 21. März 2025 (eröffnet am 1. April 2025) wies das Obergericht die Beschwerde ab (Dispositiv-Ziffer 1) und auferlegte A.________ eine Busse von Fr. 800.-- (Dispositiv-Ziffer 2).

C.a. Mit Beschwerde vom 11. April 2025 wendet sich A.________ (Beschwerdeführer) an das Bundesgericht. Er beantragt unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids des Obergerichts aufzuheben und von der Auferlegung einer Busse abzusehen; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

C.b. Vom Bundesgericht dazu eingeladen, sich zur Beschwerde zu äussern, ersucht das Obergericht des Kantons Aargau um Abweisung der Beschwerde (Schreiben vom 25. September 2025). In seiner Replik hält der Beschwerdeführer an seinen Anträgen (Bst. C.a) fest. Die Eingabe vom 12. Oktober 2025 wurde dem Obergericht zur Wahrung des rechtlichen Gehörs zur Kenntnis gebracht.

Erwägungen:

Entscheide kantonaler Aufsichtsbehörden über Beschwerden gegen Verfügungen von Vollstreckungsorganen gemäss Art. 17 SchKG unterliegen der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 2 Bst. a BGG i.V.m. Art. 19 SchKG). Das Rechtsmittel ist unabhängig von einer Streitwertgrenze zulässig (Art. 74 Abs. 2 Bst. c BGG). Dass das Obergericht mit Bezug auf die in Anwendung von Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG ausgesprochene, vor Bundesgericht allein angefochtene Busse als einzige Instanz und nicht auf Rechtsmittel hin entschieden hat (Art. 75 Abs. 1 BGG), schadet nicht (BGE 143 III 140 E. 1.2). Der angefochtene Entscheid lautet zum Nachteil des Beschwerdeführers (Art. 76 Abs. 1 BGG) und schliesst das kantonale Verfahren ab (Art. 90 BGG). Die rechtzeitig (Art. 100 Abs. 2 Bst. a BGG) eingereichte Beschwerde steht grundsätzlich offen.

2.1. Im ordentlichen Beschwerdeverfahren wendet das Bundesgericht das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG) und prüft frei, ob der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Es befasst sich freilich nur mit formell ausreichend begründeten Einwänden (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 140 III 86 E. 2 mit Hinweisen). Die Begründung muss sachbezogen sein und sich auf den Streitgegenstand beziehen und beschränken. Der Beschwerdeführer hat in gezielter Auseinandersetzung mit den für das Ergebnis des angefochtenen Entscheids massgeblichen Erwägungen plausibel aufzuzeigen, welche Rechte bzw. Rechtsnormen die Vorinstanz verletzt haben soll (BGE 143 II 283 E. 1.2.2; 142 I 99 E. 1.7.1). Für Vorbringen betreffend die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gilt das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 145 V 304 E. 1.2; 133 II 249 E. 1.4.2).

2.2. Bei der Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe gestützt auf Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG eine Busse auszusprechen ist, handelt es sich um einen Ermessensentscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde (Urteile 5A_438/2020 vom 15. Juni 2020 E. 5.1; 5A_640/2014 vom 16. Oktober 2014 E. 4 mit Hinweisen). Gegen solche Ermessensentscheide schreitet das Bundesgericht nur ein, wenn die kantonale Instanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Gesichtspunkte berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht gelassen hat. Aufzuheben und zu korrigieren sind ausserdem Ermessensentscheide, die sich als im Ergebnis offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 145 III 49 E. 3.3; 142 III 336 E. 5.3.2; 132 III 97 E. 1).

2.3. Was den Sachverhalt angeht, legt das Bundesgericht seinem Urteil die vorinstanzlichen Feststellungen zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dies gilt auch für die vorinstanzlichen Feststellungen über den Ablauf des kantonalen Verfahrens (Prozesssachverhalt; s. dazu BGE 140 III 16 E. 1.3.1). Diesbezüglich kann nur vorgebracht werden, die vorinstanzlichen Feststellungen seien offensichtlich unrichtig (Art. 97 Abs. 1 BGG), das heisst willkürlich (s. BGE 140 III 264 E. 2.3), oder würden auf einer anderen Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG (z.B. auf einer Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV oder Art. 8 ZGB) beruhen (Urteil 5A_374/2010 vom 9. Juli 2010 E. 1). In der Beschwerde ist darzutun, inwiefern die Behebung der gerügten Mängel für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 135 I 19 E. 2.2.2).

Anlass zur Beschwerde gibt die Busse, mit der die Vorinstanz den Beschwerdeführer belegt.

3.1. Das Obergericht verweist auf seine Erwägungen 3 und 4, aus denen sich ergebe, dass der Beschwerde von Anfang an kein Erfolg beschieden gewesen sei. Es stellt fest, dass der Beschwerdeführer dieselben Argumente bereits in den Verfahren KBE.2017.14 (vom Bundesgericht mit Urteil 5A_692/2017 vom 18. Mai 2018 bestätigt), KBE.2018.9 und KBE.2018.10 erfolglos geltend gemacht habe. Trotzdem habe er auch gegen den vorinstanzlichen Entscheid vom 15. Juli 2024 eine Beschwerde erhoben, um die Neuschätzungen vom 19. Dezember 2023 zu beanstanden. Offensichtlich verfolge der Beschwerdeführer mit seinen Rechtsmitteln einzig das Ziel, das die erwähnten Grundstücke betreffende Zwangsvollstreckungsverfahren in die Länge zu ziehen. Unter diesen Umständen sei seine Beschwerde als trölerisch und rechtsmissbräuchlich und damit als mutwillig im Sinne von Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG zu bezeichnen. Gestützt auf die zitierte Norm sei ihm deshalb für das vorliegende Verfahren eine Busse in der Höhe von Fr. 800.-- aufzuerlegen.

3.2.

3.2.1. Der Beschwerdeführer beklagt sich über eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV). Dieser verschaffe ihm das Recht, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern, was eine entsprechende Orientierung voraussetze. Die Auferlegung einer Busse nach Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG habe überdies pönalen Charakter, weshalb dem Gehörsanspruch umso mehr Gewicht zukomme. Dem Obergericht wirft der Beschwerdeführer vor, ihn über die beabsichtigte Auferlegung der Busse wegen angeblich mutwilliger Prozessführung nicht orientiert und ihm damit jegliche Möglichkeit für eine Stellungnahme genommen zu haben. Die Sanktionierung eines von Gesetzes wegen zulässigen Prozessverhaltens habe an sich absoluten Ausnahmecharakter. Er, der Beschwerdeführer, habe daher auch nicht vorhersehen können, dass die Vorinstanz eine Busse verhängen werde.

3.2.2. Aus dem verfassungsmässigen Gehörsanspruch folgt unter anderem das Recht der betroffenen Person, sich zur Sache zu äussern, bevor die Behörde einen Entscheid fällt, der in ihre Rechtsstellung eingreift (BGE 135 II 286 E. 5.1; 135 V 465 E. 4.3.2). Der Gehörsanspruch bezieht sich in erster Linie auf die Feststellung des Sachverhalts. Grundsätzlich braucht die Behörde der betroffenen Person nicht zwingend Gelegenheit zu geben, sich zur rechtlichen Würdigung der Tatsachen oder zur juristischen Argumentation im Allgemeinen zu äussern. Diesbezüglich besteht nur dann ein Anspruch auf vorgängige Anhörung, wenn die Behörde ihren Entscheid mit einem Rechtssatz oder einem Rechtstitel zu begründen beabsichtigt, der im bisherigen Verfahren nicht herangezogen wurde, auf den sich die Parteien nicht berufen haben und mit dessen Erheblichkeit im konkreten Fall sie nicht rechnen konnten (BGE 145 I 167 E. 4.1; 115 Ia 94 E. 1b; Urteil 5A_295/2016 vom 23. Februar 2017 E. 3.2, nicht publ. in: BGE 143 III 113). Hingegen verlangt der Gehörsanspruch nicht, dass die betroffene Person über den in Aussicht genommenen Entscheid vorab unterrichtet wird; die Behörde hat ihre Begründung den Parteien nicht vorweg zur Stellungnahme zu unterbreiten (BGE 132 II 257 E. 4.2).

3.2.3. Der Beschwerdeführer täuscht sich, wenn er darauf pocht, dass er vor der Auferlegung der Ordnungsbusse hätte angehört werden müssen. Entgegen seiner Meinung toleriert die Rechtsordnung böswillige oder mutwillige Prozessführung eben gerade nicht als "von Gesetzes wegen zulässiges Prozessverhalten", ansonsten der Gesetzgeber den kantonalen Aufsichtsbehörden in Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG nicht die Möglichkeit eingeräumt hätte, diese Verhaltensweisen im an sich kostenlosen Aufsichtsverfahren (Art. 20 Abs. 2 Ziff. 5 Satz 1 SchKG) zu sanktionieren. Der angefochtene Entscheid beruht weder auf nachträglich eingetretenen oder dem Beschwerdeführer unbekannten tatsächlichen Umständen noch auf neuen Rechtsgrundlagen, mit deren Erheblichkeit der Beschwerdeführer vernünftigerweise nicht rechnen musste. Die kantonale Aufsichtsbehörde hat lediglich von den geltenden Verfahrensregeln Gebrauch gemacht. Allein darauf, vorgängig zum beabsichtigten Ergebnis Stellung nehmen zu können, hat der Beschwerdeführer keinen Anspruch. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt nicht vor. Wie die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung zutreffend bemerkt, darf ein Gericht eine disziplinarische Sanktion ohne vorherige Anhörung der betroffenen Person verhängen, soweit sich das zu ahnende Verhalten aus den Akten ergibt und eine zusätzliche Gewährung des rechtlichen Gehörs den Sachverhalt nicht weiter zu erhellen vermöchte (s. BGE 150 I 174 E. 4.3.3; 111 Ia 273 E. 2c).

3.3.

3.3.1. Weiter rügt der Beschwerdeführer eine falsche Anwendung von Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG. Nach der Rechtsprechung dürfe eine Busse nur bei einer qualifizierten Aussichtslosigkeit ausgesprochen werden. Die Aussichtslosigkeit müsse einerseits objektiv bestehen; anderseits sei subjektiv vorausgesetzt, dass die betroffene Partei die Aussichtslosigkeit bei der ihr zumutbaren vernunftgemässen Überlegung ohne weiteres erkennen konnte. Hier sei weder das eine noch das andere der Fall. Dass seiner Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung zuerkannt worden sei, spreche gerade gegen die Aussichtslosigkeit, setze die Gutheissung dieses prozessualen Antrags doch die Nichtaussichtslosigkeit voraus. Mit der Auferlegung der Busse begebe sich die Vorinstanz somit in Widerspruch zu ihrer eigenen Verfügung. Auch dass das Obergericht "nach Erlangung der Spruchreife" über sechs Monate benötigt habe, um die angeblich aussichtslose Beschwerde mit den angeblich gleichen Argumenten wie in früheren Verfahren abzuweisen, belege, dass die Beschwerde eben nicht aussichtslos gewesen und nicht mit gleichen Argumenten geführt worden sei.

Als unzutreffend tadelt der Beschwerdeführer sodann die vorinstanzliche Erkenntnis, dass er schon in früheren Verfahren mit den gleichen Argumenten unterlegen sei. Er habe in seiner Beschwerde an die Vorinstanz unter konkreter Bezugnahme auf das Verfahren vor dem Bezirksgericht detailliert dargelegt, weshalb dieses seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt hatte. Dieser Rügepunkt weiche offenkundig von den Beschwerdegründen in den anderen Beschwerden ab. Weiter habe er vor der Vorinstanz eine willkürliche Ermessensausübung gerügt, weil die untere Aufsichtsbehörde bei der Festlegung des massgeblichen Schätzwerts einfach einen Mittelwert aus der betreibungsamtlichen Schätzung und der verlangten Neuschätzung gebildet habe, ohne sich überhaupt auf zwei belastbare Schätzungen stützen zu können. Auch dieser Beschwerdegrund finde sich nicht in den früheren Beschwerden, zumal im vorinstanzlichen Verfahren nicht die Bildung des besagten Mittelwerts als Methode kritisiert worden sei. Wie das Obergericht zum Schluss gelange, dass er dieselben Argumente bereits in den Verfahren KBE.2017.14, KBE.2018.9 und KBE.2018.10 erfolglos geltend gemacht habe, sei nicht nachvollziehbar. Die Vorinstanz lege denn auch nicht dar, welche Argumente genau er in gleicher Weise schon in früheren Verfahren vorgetragen haben soll. Ferner sei im vorinstanzlichen Verfahren auch nie der Beizug von Verfahrensakten aus den genannten früheren Verfahren verfügt und/oder ihm zur Kenntnis gebracht worden. Mithin stütze sich der angefochtene Entscheid auf Akten, die nicht Teil des vorinstanzlichen Verfahrens gewesen seien. Dies sei unzulässig und verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben sowie gegen seinen Anspruch auf rechtliches Gehör, zumal er, der Beschwerdeführer, in den Verfahren aus den Jahren 2017 und 2018 nicht durch seinen heutigen Anwalt vertreten gewesen sei.

3.3.2. Das Obergericht schildert in seiner Vernehmlassung (s. Sachverhalt Bst. C.b) ausführlich, inwiefern der Beschwerdeführer bereits in den Beschwerdeverfahren KBE.2017.4, KBE.2018.9 und KBE.2018.10 mit gleichen Argumenten wie im heute zur Beurteilung stehenden unterlegen sei und trotz wiederholter Hinweise auch im aktuellen Beschwerdeverfahren verkenne, dass das Gesuch um Neuschätzung gemäss Art. 44 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG kein Rechtsmittel gegen die betreibungsamtliche Schätzung darstelle. Hierzu legt das Obergericht seiner Vernehmlassung Kopien der besagten früheren Entscheide vom 29. August 2017 (Verfahren KBE.2017.14) und 4. April 2018 (Verfahren KBE.2018.9 und KBE.2018.10) bei. Dem Vorwurf, dass diese Akten nicht Teil des aktuellen Beschwerdeverfahrens seien, hält es entgegen, dass die aus den genannten früheren Verfahren bekannten Tatsachen als gerichtsnotorisch gälten, weshalb sich ihr Beizug erübrigt habe.

3.3.3. Gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG können einer Partei oder ihrem Vertreter bei böswilliger oder mutwilliger Prozessführung Bussen bis zu Fr. 1'500.-- sowie Gebühren und Auslagen auferlegt werden. Dem Vorwurf böswilligen oder mutwilligen Verhaltens setzt sich ein Beschwerdeführer aus, wenn er in Missachtung der auch im Verfahrensrecht geltenden Pflicht zum Handeln nach Treu und Glauben ohne konkretes Rechtsschutzinteresse und trotz eindeutiger Sach- und Rechtslage vor allem deshalb Beschwerde führt, um das Betreibungsverfahren zu verzögern (BGE 127 III 178 E. 2a mit Hinweisen). Sanktioniert werden sollen Verhaltensweisen, die den ordentlichen Fortgang der Zwangsvollstreckung behindern, beispielsweise die Einreichung von offensichtlich zum Scheitern verurteilten Beschwerden, die Vervielfachung kaum verständlicher Prozesshandlungen oder das ziellose Erheben von Rügen aller Art ohne Rücksicht auf die Befugnisse der angerufenen Behörden (zit. Urteil 5A_438/2020 a.a.O.). Eine im Sinne von Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG "mutwillige" Beschwerdeführung kann auch vorliegen, wenn eine Beschwerde von vornherein als aussichtslos betrachtet werden muss, weil die Sach- und Rechtslage eindeutig ist (Urteil 5A_576/2010 vom 18. November 2010 E. 4.2 mit Hinweisen).

3.3.4. Soweit der Beschwerdeführer mit der (angeblich) fehlenden Aussichtslosigkeit seiner kantonalen Beschwerde argumentiert, ist in der Tat kaum vorstellbar, unter welchen Umständen das Einlegen einer nicht aussichtslosen Beschwerde (trotzdem) als mut- oder böswillig im Sinne von Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG erscheinen könnte. Ob sich der Beschwerdeführer im konkreten Fall zu Recht darauf beruft, dass seine Beschwerde vom 29. August 2024 keinesfalls als aussichtslos gelten könne und sich die Vorinstanz diesbezüglich in Widersprüche verstricke, kann indessen dahingestellt bleiben. Zu Recht beanstandet der Beschwerdeführer nämlich, dass der angefochtene Entscheid nicht nachvollziehbar erkennen lasse, inwiefern er dieselben Argumente ohne Erfolg schon in den früheren Verfahren KBE.2017.14, KBE.2018.9 und KBE.2018.10 vorgebracht haben soll. Zwar stellt der Beschwerdeführer nicht in Abrede, dass ihm die fraglichen Entscheide aus den früheren Verfahren prozesskonform eröffnet wurden. Ebenso wenig erklärt er, weshalb er seinen heutigen Anwalt über diese Verfahren nicht hätte unterrichten können. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die massgebenden Gründe tatsächlicher Art, aufgrund derer die Vorinstanz dem Beschwerdeführer eine "offensichtliche" Verzögerungstaktik vorwirft, im kantonalen Entscheid selbst enthalten sein müssen (vgl. Art. 112 Abs. 1 Bst. b BGG). Entsprechend ist die Vernehmlassung der Vorinstanz zur Beschwerde im hiesigen Verfahren (s. Sachverhalt Bst. C.b) nicht dazu da, die Begründung des angefochtenen Entscheids zu ergänzen; die diesbezüglichen Ausführungen und die der Vernehmlassung beiliegenden drei Entscheide vom 29. August 2017 und 4. April 2018 sind unbeachtlich. Und erst recht ist es nicht Aufgabe des Beschwerdeführers, dem Bundesgericht in eigener Regie die tatsächlichen Gründe nachzuliefern, auf die sich ein zu seinen Ungunsten ergangener und von ihm nun angefochtener kantonaler Entscheid stützt.

Hier ist das Bundesgericht weder aufgrund des angefochtenen Entscheids noch unter Zuhilfenahme der ihm übermittelten Akten des kantonalen Beschwerdeverfahrens KBE.2024.17 in der Lage zu überprüfen, ob der Beschwerdeführer - wie vom Obergericht unterstellt - schon in seinen Beschwerden aus den Jahren 2017 und 2018 mit denselben Argumenten scheiterte. Daran ändern auch die Angaben im bundesgerichtlichen Urteil 5A_692/2017 vom 18. Mai 2018 nichts, das sich auf das kantonale Beschwerdeverfahren KBE.2017.14 bezieht und im angefochtenen Entscheid erwähnt wird. Zwar resümiert das Bundesgericht in Erwägung 3.2 dieses Urteils, was der Beschwerdeführer in seiner (damaligen) kantonalen Beschwerde "namentlich" vorbrachte. Wie sich aus der aktenkundigen Mitteilung des Betreibungsamts vom 19. September 2023 (vgl. Sachverhalt Bst. A) ohne Weiteres ergibt (Art. 105 Abs. 2 BGG), ist die Betreibung Nr. yyy, um die es im Urteil 5A_692/2017 geht, an der hier betroffenen Pfändungsgruppe Nr. xxx nicht beteiligt. Dem angefochtenen Entscheid ist nicht zu entnehmen, warum dem Beschwerdeführer heute soll entgegengehalten werden können, was er in einem anderen Zwangsvollstreckungsverfahren vor mehr als sieben Jahren mit einer aufsichtsrechtlichen Beschwerde vorbrachte, in der es überdies um die Bewertung des Grundstücks C.________, nicht aber um diejenige der zwei weiteren, hier ebenfalls streitgegenständlichen Grundstücke B.________ und D.________ ging. Abgesehen davon kann die Nachvollziehbarkeit des Tatsachenfundaments einer Busse nicht von der Zufälligkeit abhängen, dass ein früherer, zur Begründung dieser Busse herangezogener kantonaler Beschwerdeentscheid vor etlichen Jahren an das Bundesgericht weitergezogen wurde und dieses in seinem Urteil darauf zu sprechen kommt, was vor der damaligen kantonalen Vorinstanz geltend gemacht worden war. Gänzlich ungewiss und einer bundesgerichtlichen Überprüfung nicht zugänglich ist schliesslich, worum es in den Beschwerdeverfahren KBE.2018.9 und KBE.2018.10 ging, die das Obergericht ebenfalls heranzieht, um dem Beschwerdeführer vorzuwerfen, mit seinen Rechtsmitteln "offensichtlich" allein die Verzögerung des Zwangsvollstreckungsverfahrens zu bezwecken. Insbesondere ist dem angefochtenen Entscheid auch nicht zu entnehmen, dass das Obergericht den Beschwerdeführer in diesen rund sechs Jahre zurückliegenden Verfahren unter Hinweis auf sein Verhalten im Verfahren KBE.2017.14 abgemahnt und ihm unter Nennung von Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG für den Wiederholungsfall eine Busse angedroht hätte (vgl. zu diesem Erfordernis im Zusammenhang mit Art. 128 ZPO: BGE 141 III 265 E. 5.2 mit Hinweisen).

An alledem ändert schliesslich auch die Überlegung der Vorinstanz nichts, dass die Tatsachen, die ihr aus den Verfahren KBE.2017.4, KBE.2018.9 und KBE.2018.10 bekannt seien, als gerichtsnotorisch im Sinne von Art. 151 ZPO i.V.m. § 22 Abs. 2 des aargauischen Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs vom 22. Februar 2005 (SAR 231.200) zu gelten hätten. Die Gerichtsnotorietät im Sinne von Art. 151 ZPO (s. dazu BGE 135 III 88 E. 4.1) ist mit Bezug auf die Frage von Bedeutung, ob eine rechtserhebliche, unter den Parteien streitige Tatsache (Art. 150 Abs. 1 ZPO) eines Beweises bedarf. Spricht die kantonale Aufsichtsbehörde wegen bös- oder mutwilliger Prozessführung gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG eine Sanktion aus, so betrifft dies nicht den Streit der Parteien, hier die Neuschätzung von Grundstücken im Zwangsvollstreckungsverfahren (s. Sachverhalt Bst. B), sondern die Verfahrensdisziplin. Zu deren Durchsetzung ist dasjenige Gerichtsmitglied befugt und verpflichtet, das im konkreten Fall mit der Verfahrensleitung betraut ist; es prüft sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht von Amtes wegen, ob gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG eine Sanktion am Platz ist (vgl. etwa JULIA GSCHWEND, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, N. 2 f. zu Art. 128 ZPO). Dass involvierte Gerichtspersonen allenfalls vor Augen haben, was dieselbe Partei Jahre zuvor in gleichartigen Beschwerdeverfahren erfolglos vorbrachte, entbindet die Aufsichtsbehörde nicht davon, in ihrem Entscheid die tatsächlichen Umstände und rechtlichen Gründe, die sie zur disziplinarischen Massnahme veranlassten, sowohl für die betroffene Person als auch für allfällige Rechtsmittelinstanzen nachvollziehbar offenzulegen.

Die Rüge des Beschwerdeführers, dass die Verhängung der Busse Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG verletze, ist also begründet. Die Beschwerde ist im Sinne des Eventualantrags, das heisst teilweise gutzuheissen, Dispositiv-Ziffer 2 des vorinstanzlichen Entscheids entsprechend aufzuheben. Die Sache ist an das Obergericht zurückzuweisen, damit es in pflichtgemässer Ausübung seines Ermessens darüber befinde, ob die Beschwerde vom 29. August 2024 als mutwillig im Sinne von Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG gelten muss, und dies, falls es (erneut) zu diesem Schluss kommen sollte, nachvollziehbar begründe. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind dem Gemeinwesen keine Gerichtskosten aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 4 SchKG). Hingegen hat der Kanton Aargau den Beschwerdeführer angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids des Obergerichts des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde, vom 21. März 2025 wird aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

Der Kanton Aargau hat den Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'500.-- zu entschädigen.

Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Bezirksgericht Aarau, dem Regionalen Betreibungsamt Buchs und dem Obergericht des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde, mitgeteilt.

Lausanne, 30. Oktober 2025

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Bovey

Der Gerichtsschreiber: Monn