A. Le 8 avril 2009, X______ a assigné Y______ et Z______ SA. par devant le Tribunal de première instance en paiement de 40'672 fr. 80 plus intérêts à 5% dès le 1^er mai 2008, correspondant à sa facture d'honoraires d'architecte, avec suite de dépens.

Y______ et Z______ SA. ont conclu au déboutement de X______.

B. Par jugement du 24 juin 2010, reçu le lendemain par X______, le Tribunal a condamné Y______ à verser à sa partie adverse la somme de 12'201 fr. 85 plus intérêts à 5% l'an dès le 1^er mai 2008 (ch. 1 du dispositif), ainsi qu'à supporter 30% des dépens de l'instance, lesquels comprennent, dans leur totalité, une indemnité de 4'000 fr. à titre de participation aux honoraires d'avocat de X______, dont le 30% à charge de Y______ est de 1'200 fr. (ch. 2). Les dépens ont été compensés pour le surplus (ch. 3) et les parties déboutées de toutes autres conclusions (ch. 4).

C. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 22 juillet 2010, X______ appelle de ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il persiste dans ses conclusions de première instance.

Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 14 septembre 2010, Y______ et Z______ SA. forment appel incident et concluent au déboutement de X______, avec suite de dépens.

D. a. Z______ SA. est une société sise à Genève, dont le capital social est de 50'000 fr. et qui est active dans le domaine de l'import-export de toutes matières premières et de marchandises de toute nature.

Y______, architecte, est administratrice présidente de cette société et titulaire de la signature collective à deux avec C______, administrateur vice-président. Ils sont actionnaires de la société, Y______ à raison de 70% et C______ pour le solde. Ces derniers ne sont pas en bons termes et communiquent par l'intermédiaire de la fiduciaire de la société (tém. C______, p.v. de suite d'enquêtes, p. 6).

b. Z______ SA. est propriétaire de la parcelle no …, feuille 23, de la commune de … (Genève), d'une surface de 3'247 m² et désignée sous le "nom local" de G______. Elle est sise en zone industrielle et artisanale (tém. B______, p.v. d'enq., p. 1).

Au début de l’année 2006, Y______ a entrepris diverses démarches pour valoriser cette parcelle et augmenter la valeur de ses actions dans Z______ SA., qu'elle souhaitait vendre. C______ lui avait offert de racheter ses actions à un prix correspondant à celui du terrain, à savoir 500 fr. le m2, il y a 6 ou 7 ans, ce qu'elle avait refusé, cette dernière voulant obtenir 700 fr./m2, exigence qu'il avait qualifiée de "démesurée" (tém. C______, p.v. de suite d’enquêtes, p. 6).

Y______ a fait part de son souhait de vendre ses actions à diverses personnes, dont Me A______, avocat, qui la représentait dans le cadre de diverses affaires depuis une quinzaine d'années et l'avait instruit d'en parler à C______. Elle lui avait communiqué des chiffres, à savoir que la société valait environ 2'100'000 fr., selon les experts H______ et I______ qu'elle avait mis en œuvre, et comprenait un terrain estimé entre 600 fr. et 700 fr. le m2. Elle n'avait pas fixé précisément de prix à A______ et ne l'avait pas mandaté à cette fin, ce que A______ a confirmé.

A______ a pris contact avec Me B______, avocat, pour lui indiquer qu'il avait une cliente qui était titulaire des actions d'une société immobilière, laquelle était propriétaire d'un terrain, dont le prix des titres était d'environ 2'000'000 fr. (tém. B______, p.v. d'enquêtes, p. 1). B______ n'a pas demandé à A______ si le terrain était constructible, partant de l'idée qu'au vu du prix demandé, l'ensemble des droits à bâtir était représenté (ibidem). Intéressé par l'acquisition des actions, B______ a pris des renseignements auprès de X______, architecte, sur les possibilités de construire sur cette parcelle (tém B______, p.v. d'enquêtes, p. 2).

X______, qui avait en main 2 pages extraites d'un rapport d'expertise de la parcelle, qui lui auraient été remises par A______, a entrepris diverses démarches afin que la vente des actions de Z______ SA. puisse intervenir avec un projet de construction "clés en mains" : il a, en particulier, rencontré A______, puis s'est rendu auprès des autorités communales de …, accompagné de B______, afin d'obtenir le soutien de la Commune, puis il a préparé un avant-projet sommaire de définition de la faisabilité, destiné au Département des constructions et technologies de l'information (DCTI) pour son approbation (tém. B______, p.v. d’enquêtes, p. 2; tém. J______, p.v. d'enquêtes, p. 4). La Commune n'était pas très favorable à ce projet, car elle préférait promouvoir un projet plus global impliquant d'autres parcelles (tém. J______, p.v. d'enq., p. 4).

B______ a abandonné le projet en cours d’élaboration, qui était alors abouti à son sens à hauteur de 70%, parce qu'il présentait trop d’incertitudes, au vu de la liquidation préalable de la société et du droit de préemption de l'État (tém. B______, p.v. d'enquêtes, p. 2).

La rémunération de X______, qui dépendait de la réalisation de l'affaire, se serait concrétisée par l'obtention du mandat d'architecte, honoraires qui englobaient ceux de l'avant-projet. A défaut, X______ ne facturait pas l'avant-projet à B______, en raison de l'important volume d'affaires entre eux et de leur longue relation (tém. B______, p.v. d'enq., p. 2). B______, X______ et A______ ont travaillé ensemble sur ce projet et ce dernier a été informé de ce qui se passait (tém. B______ p.v. d'enq., p. 2).

X_____ a achevé son avant-projet et a pris contact avec d’autres acquéreurs potentiels, à savoir V______ Sàrl, soit pour elle D_______, K_______ SA, soit pour elle L_______ et M_______ SA, soit pour elle N_______ , auxquels il a soumis la définition de la faisabilité du projet (tém. B______, p.v. d'enquêtes, p. 2; tém. D_______, p.v. d'enquêtes, p. 3; tém. O_______ , p.v. de prorog. d'enquêtes, p. 8 et 9).

Le 16 mai 2007, D_______, promoteur immobilier pour le compte d'V______ Sàrl, et X______ se sont rendus à une séance à l'Étude de A.______, au cours de laquelle D_______ leur a communiqué son intérêt d'acquérir les actions au prix de 2'500'000 fr., offre qui était conditionnée à l'octroi d'un permis de construire valable, en raison des vues parfois divergentes entre le canton et la commune au sujet de cette zone. En sus, il souhaitait obtenir des renseignements plus précis sur la situation de la société, notamment ses passifs. A.______ a répondu qu'il ne pouvait pas décider seul et qu’il allait en référer à sa cliente. Il avait l'air, selon le témoin, de trouver cela très positif (tém. D_______, p.v. d’enquêtes, p. 3). Finalement, l'offre d'D_______ a été déclinée au motif que ses conditions ne convenaient pas à la partie venderesse, sans autres précisions (tém. D._______, p.v. d'enquêtes, p. 4).

c. C'est par l'intermédiaire de O_______ , agent immobilier, que X______ a appris que la parcelle no … propriété de Z______ SA. n'était pas constructible, parce que les droits à bâtir avaient été cédés à la parcelle sur laquelle l'hôtel P_______ , respectivement Q_______ aujourd'hui, avait été édifié (tém. O_______ , p.v. de prorog. d'enquêtes, p. 9). C'est un propriétaire voisin de la parcelle en cause qui avait avisé O._______ et il en avait obtenu la confirmation auprès des archives publiques du DCTI, en consultant celles de l'autorisation de construire de cet hôtel. Il y avait découvert une lettre du 31 mars 1987, adressée aux architectes R_______ et S_______ , signée notamment par Z______ SA., dont il résultait que les droits à bâtir sur sa parcelle no … (devenu le no …) étaient épuisés. Y______ a admis avoir signé ce document pour le compte de Z______ SA. (p.v. de c.p., p. 4).

O_______ avait offert aux actionnaires de Z______ SA. la somme de 300'000 fr. pour le terrain en l'état, acceptant de verser une somme supplémentaire si les droits à bâtir venaient à renaître. Pour sa part, T._______ leur avait proposé 2'000'000 fr. pour les actions de la société, ce qui tenait compte du caractère constructible du terrain (tém. O_______ , p.v. de prorog. d'enquêtes, p. 9).

C______ a confirmé que Z______ SA. avait vendu les droits à bâtir à la SI U_______ , société dont Y______ et lui comptaient parmi les actionnaires. Cette société immobilière avait fait édifier l'hôtel ._______ , chantier dont Y______ et son mari s'étaient occupés, la première en qualité d'architecte et le second en tant qu'ingénieur (tém. O_______ , p.v. de prorog. d'enq., p. 9).

d. Par courrier du 6 mars 2008, X______ a informé Me A______ de ce que le terrain n'était pas constructible et s'est plaint de ce qu'il n'en avait jamais été question dans leurs discussions. X______ a relevé que les frais d'étude et de recherche de clients engagés par son bureau étaient importants, et que la vente était à bout touchant avec une société prête à monter son financement.

Le 25 avril 2008, X______ a adressé à Z______ SA. et Y______, soit pour elles à A______, une note d’honoraires d’un montant de 40'672 fr. 80 TTC correspondant à 192 heures passées en élaboration d’études préliminaires et d’un avant-projet sommaire, et 60 heures passées en contacts, séances, aménagement de relations avec les autorités et discussions avec les investisseurs. Le volume de l'activité et le tarif horaire a été confirmé par W_______ , architecte qui a travaillé pour le compte de X______ dans le cadre de cette affaire (tém. W_______ , p.v. d'enq., p. 3).

Par réponse du 28 avril 2008, A______ a fait part à X______ de sa surprise au sujet de cette facture, n'ayant été mandaté ni par Z______ SA. ni par Y______ dans le cadre de cette affaire. Il admettait lui avoir indiqué que le terrain était à vendre et lui avait précisé qu'il ignorait dans quelle mesure celui-ci était constructible.

Un échange de courriers s’en est suivi, au cours duquel Y______ a contesté devoir un quelconque montant à X______.

En mars 2009, X______ a requis la poursuite de Z______ SA. à concurrence de 45'000 fr. plus intérêts. Celle-ci a formé opposition au commandement de payer no … qui lui a été notifié. Y______ a accepté de renoncer à la prescription jusqu'au 30 juin 2009.

Le 24 mars 2009, A______ a répudié le mandat qui le liait à Y______ après avoir pris connaissance, au chiffre no 22 de la demande en paiement, qu'elle avait accepté, au nom et pour le compte de Z______ SA., la cession des droits à bâtir de la parcelle en cause.

1. 1.1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1^er janvier 2011 (RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement notifié aux parties avant le 1^er janvier 2011, la présente cause est régie par l'ancien droit de procédure.

1.2. L'appel principal et les appels incidents sont recevables pour avoir été déposés selon la forme et dans le délai prescrits (art. 296, 298, 300 aLPC). Le Tribunal a statué en premier ressort (art. 387 aLPC), de sorte que la Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 291 aLPC).

Compte tenu de la valeur litigieuse, la cognition de la Cour est complète.

2. 2.1. Le Tribunal a considéré que l'appelant avait noué une relation contractuelle uniquement avec B______, aussi longtemps que ce dernier était intéressé par l'affaire. Postérieurement à son désistement, le premier juge a admis que A______ savait que l'appelant avait poursuivi ses démarches, qu'un acquéreur potentiel lui avait été présenté, qu'il avait répondu qu'il en référerait à sa cliente, en se montrant très positif, de sorte qu'un contrat avait été valablement conclu entre l'appelant et l'intimée, représentée par son conseil. Le premier juge a retenu une rémunération correspondant au 30% de l'activité déployée postérieurement à la renonciation de B______. Par une double motivation, le Tribunal retient également la responsabilité précontractuelle de l'intimée, dont la loyauté commerciale lui imposait d'informer son conseil et, par son intermédiaire, l'appelant, de la cession des droits à bâtir, cela quand bien même elle espérait obtenir de nouveaux droits à bâtir sur cette parcelle. Ainsi, l'appelant a cru, en l'absence d'indication contraire de la part de l'intimée, que la parcelle concernée était constructible et qu'un contrat lui serait confié en dépit du désistement de B______.

2.2. En substance, l'appelant, sur la base de la culpa in contrahendo, soutient que les intimées ont accepté l'activité qu'il avait déployée en leur faveur et que la loyauté commerciale leur imposait de révéler à leur conseil de l'époque et à lui-même l'extinction des droits à bâtir sur la parcelle en cause. Ainsi, l'appelant n'aurait ni commencé ni poursuivi son activité y relative. Subsidiairement, dans l'hypothèse où il devait être retenu que la rémunération de l'appelant était conditionnée à la vente du terrain, ce dernier se prévaut de l'art. 156 CO et fait valoir que les intimées ont empêché frauduleusement l'avènement de celle-ci, l'empêchant de percevoir sa rémunération.

Les appelantes incidentes soutiennent que A______ n'a jamais été mandaté par Z______ SA., du fait de l'exigence de la signature collective à deux et de l'absence d'implication de l'administrateur C______ dans cette affaire. Ensuite, les appelantes incidentes nient l'ouverture de pourparlers, n'ayant pas été tenues informées de l'activité effectuée par l'appelant et B______. Selon les appelantes incidentes, il incombait à l'appelant de se renseigner sur le statut de la parcelle, auprès du DCTI, dont les archives sont publiques. Enfin, les appelantes incidentes nient la conclusion d'un contrat par actes concluants avec l'appelant, que ce soit avant le désistement de B______ ou après celui-ci, aucune d'entre elles n'ayant ratifié de contrat avec l'appelant.

L'appelant a contesté l'argumentation des appelantes incidentes, rappelant que l'une d'entre elles avait mandaté deux experts pour estimer la valeur de la société, avait communiqué sa volonté de la vendre, notamment à son conseil, qu'elle avait chargé d'aviser l'administrateur de la société.

2.3. Préalablement, il convient de préciser que la question de la représentation des appelantes incidentes ou de l'une d'elles par A______ peut demeurer indécise, compte tenu des développements qui vont suivre.