Kanton Glarus

 

Obergericht

 

 

 

 

Beschluss vom 15. September 2017

 

 

Verfahren OG.2016.00033

 

 

1. A.______

Beschwerdeführerin

 

2. B.______

Beschwerdeführer

 

 

 

gegen

 

 

1. C.______

Beschwerdegegner

 

verteidigt durch Rechtsanwalt D.______

 

2. Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus

Beschwerdegegnerin

 

 

betreffend

 

Einstellung einer Strafuntersuchung

 

Anträge der Beschwerdeführer (gemäss Eingabe vom 6. August 2016 [act. 1 S. 1], sinngemäss):

 

1.

Es sei die Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus vom 27. Juli 2016 im Verfahren UB.2015.01749 aufzuheben.

 

 

2.

Die Sache sei, erweitert um den Tatbestand der Nötigung, zur Weiterführung der Strafuntersuchung gegen den Beschwerdegegner 1 an die Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus zurückzuweisen.

 

 

3.

Im Übrigen sei auf die Rechtsbegehren im Strafantrag vom 23. November 2015 verwiesen.

 

 

Anträge des Beschwerdegegners 1 (gemäss Eingabe vom 19. September 2016 [act. 11 S. 2], sinngemäss):

 

 

„1.

Es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.

 

 

 

 

2.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.“

 

 

Anträge der Beschwerdegegnerin  2 (gemäss Eingabe vom 7. September 2016 [act. 9], sinngemäss):

 

 

1.

Es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.

 

 

 

 

2.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.

____________________

 

 

Das Gericht zieht in Betracht:

 

I.
(Prozessgeschichte)

 

1.

Am 23. November 2015 erstatteten A.______ und B.______ (Beschwerdeführer) beim Untersuchungsamt Uznach Strafanzeige respektive Strafantrag gegen C.______ (Beschwerdegegner 1) und gegen die X.______ AG wegen Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohnräumen im Sinne von Art. 325bis und Art. 326bis StGB (Untersuchungsakten [nachfolgend: „U-act.“] act. I/001 ff.).

2.

Die Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus (Staatsanwaltschaft) übernahm das hierauf vom Untersuchungsamt Uznach eröffnete Strafverfahren mit Verfügung vom 1. Dezember 2015 (U-act. V/002 f.). Schliesslich stellte die Staatsanwaltschaft mit Verfügung vom 27. Juli 2016 (U-act. VI/001 ff.) das Verfahren gegen den Beschwerdegegner 1 ein.

3.

Gegen diese Einstellungsverfügung erhoben die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 6. August 2016 (act. 1) innert Frist (U-act. VI/009 i.V.m. act. 1) beim Obergericht Beschwerde mit den eingangs sinngemäss wiedergegebenen Rechtsbegehren. Am 6. September 2016 leisteten sie innert Frist den von ihnen eingeforderten Kostenvorschuss von CHF 800.– für das Beschwerdeverfahren (act. 3-5). Die Staatsanwaltschaft und der Beschwerdegegner 1 nahmen mit Eingaben vom 7. bzw. 19. September 2016 (act. 9 bzw. 11) fristgerecht (act. 7 f., 10) zur Beschwerde Stellung. Diese Stellungnahmen wurden den Beschwerdeführern mit Brief vom 26. September 2016 zur Kenntnisnahme zugestellt (act. 13 f.).

 

II.
(Sachverhalt)

 

1.

Insbesondere folgende Sachverhaltsteile sind nicht strittig (vgl. die nachfolgend angegebenen Aktenstellen sowie U-act. VI/001 ff., act. 1 und act. 11):

a)

Die Beschwerdeführerin 1 schloss am 22. August 2011 mit der X.______ AG, damals vertreten durch die Y.______ AG, einen Mietvertrag für ein 5.5-Zimmer-Reiheneinfamilienhaus in [Gemeinde im Kanton St. Gallen] mit Mietbeginn 1. November 2011 zu einem monatlichen Mietzins von CHF 3‘400.– zuzüglich Nebenkosten von CHF 350.– (akonto) ab. Der Beschwerdeführer 2 unterzeichnete diesen Mietvertrag ebenfalls (U-act. III/002-008; U-act. III/011 E. I.1.; U-act. IV/069).

b)

Nach ihrem Einzug in das Reiheneinfamilienhaus forderten die Beschwerdeführer von der Vermieterin die Beseitigung mehrerer ihrer Ansicht nach am Mietobjekt bestehender Mängel. Da sie diese in der Folge als nur teilweise behoben erachteten, gelangte die Beschwerdeführerin 1 diesbezüglich zunächst an die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse See-Gaster und hernach an das Einzelgericht des Kreises See-Gaster. Dieses verpflichtete am 7. November 2013 die Vermieterin, einen Teil der geltend gemachten Mängel zu beheben und wies die Gemeinde […] als Hinterlegungsstelle an, den dort seit anfangs des Jahres 2012 hinterlegten Teil der Mietzinsen an die Vermieterin auszubezahlen. Die von der Beschwerdeführerin 1 verlangte Mietzinsherabsetzung wies es ab. Das Kantonsgericht St. Gallen hiess die von der Beschwerdeführerin 1 gegen diesen Entscheid erhobene Berufung am 15. Mai 2015 teilweise gut. Im Wesentlichen verpflichtete es die Vermieterin zur Behebung weiterer, von der Beschwerdeführerin 1 geltend gemachter Mängel und verfügte die Herabsetzung des monatlichen Nettomietzinses von CHF 3‘400.– auf CHF 2‘800.– rückwirkend ab 1. April 2014 bis zur vollständigen Mängelbehebung. Sowohl die Vermieterin als auch die Beschwerdeführerin 1 fochten diesen Entscheid beim Bundesgericht an. Dieses wies mit Urteil vom 27. Januar 2016 beide Beschwerden ab (U-act. IV/069 f.; U-act. III/025 f.; U-act. IV/043 ff.).

c)

Parallel zu diesem Prozess hinterlegte die Beschwerdeführerin 1 wie soeben angetönt bei der Gemeinde […] als Hinterlegungsstelle aufgrund der von ihr geltend gemachten Mängel am Mietobjekt vom zu bezahlenden Mietzins folgende Beträge: für die Monate April 2012 und Mai 2012 je CHF 800.–, für Juni 2012 bis September 2012 CHF 1‘185.– pro Monat und ab Oktober 2012 bis Juni 2015 monatlich CHF 1‘385.–. Gestützt auf den erwähnten Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 teilte die Beschwerdeführerin 1 mit E-Mail vom 26. Juni 2015 der Z.______ AG, die inzwischen von der Y._____ AG die Liegenschaftsverwaltung übernommen hatte, mit, dass sie die vom Kantonsgericht rückwirkend ab 1. April 2014 zugesprochene Herabsetzung des Nettomietzinses um CHF 600.– mit künftig geschuldeten Mietzinsen verrechnen werde. Dementsprechend bezahlte sie für die Monate Juli und August 2015 zunächst weder der Vermieterin Mietzinsen noch leistete sie diesbezüglich Hinterlegungsbeträge. Daraufhin sprach die Z.______ AG am 21. September 2015 nach vorgängigen Mahnungen gegenüber der Beschwerdeführerin 1 die Kündigung des Mietverhältnisses per 31. Oktober 2015 infolge ausstehender Mietzinse aus. Diese Kündigung fochten die Beschwerdeführer zunächst bei der Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse See-Gaster und danach beim Einzelgericht des Kreises See-Gaster an. Letzteres hob die Kündigung mit Entscheid vom 8. März 2016 auf. Es erwog, die Kündigung sei ungültig, weil sich die Beschwerdeführerin 1 gegenüber der Vermieterin infolge zulässiger Verrechnung bezüglich der Mietzinse für die Monate Juli 2015 und August 2015 nie in Verzug befunden habe (U-act. IV/067 ff.; U-act. V/045; U-act. III/029 ff.; U-act. III/036 ff.).

2.

Auf weitere unstrittige sowie auf strittige Sachverhaltselemente wird soweit erforderlich im Rahmen der nachstehenden Erwägungen eingegangen.

 

III.
(Rechtliche Grundlagen)

 

Die Staatsanwaltschaft verfügt die Einstellung des Verfahrens unter anderem, wenn kein Tatverdacht erhärtet ist, der eine Anklage rechtfertigt, kein Straftatbestand erfüllt ist oder eine Prozessvoraussetzung definitiv nicht vorliegt (Art. 319 Abs. 1 lit. a, b und d StPO). Eine Einstellung durch die Staatsanwaltschaft darf grundsätzlich nur bei klarer Straflosigkeit oder offensichtlich fehlenden Prozessvoraussetzungen angeordnet werden. Hingegen ist ein Strafbefehl zu erlassen oder Anklage zu erheben, wenn eine Verurteilung wahrscheinlicher erscheint als ein Freispruch. Ist ein Freispruch gleich wahrscheinlich wie eine Verurteilung, drängt sich in der Regel, insbesondere bei schweren Delikten, eine Anklageerhebung oder der Erlass eines Strafbefehls auf. Bei zweifelhafter Beweis- oder Rechtslage hat nicht die Staatsanwaltschaft über die Stichhaltigkeit des strafrechtlichen Vorwurfs zu entscheiden, sondern das zur materiellen Beurteilung zuständige Gericht. Insbesondere sind Aussagen in der Regel vom urteilenden Gericht zu würdigen. Stehen sich jedoch gegensätzliche Aussagen der Parteien gegenüber und liegen keine objektiven Beweise vor, kann ausnahmsweise auf eine Anklage verzichtet werden, wenn es nicht möglich ist, die einzelnen Aussagen als glaubhafter oder weniger glaubhaft zu bewerten und keine weiteren Beweisergebnisse zu erwarten sind (zum Ganzen z.B.: BGer 6B_1165/2016 vom 27. März 2017, E. 2.2.1.; BGer 6B_918/2014 vom 2. April 2015, E. 2.1.).

 

 

IV.
(Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB)

 

1.

Die Beschwerdeführer rügen zunächst sinngemäss, die Staatsanwaltschaft hätte nicht nur prüfen müssen, ob sich der Beschwerdegegner 1 wegen Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bis StGB i.V.m. Art. 326bis StGB strafbar gemacht hat, sondern auch, ob der Tatbestand der Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB erfüllt ist. Sie seien von ihm unter Androhung von Nachteilen, insbesondere der Kündigung, in ihrer Willensbetätigung gehindert sowie durch andere Beschränkungen ihrer Handlungsfreiheit (Drängen auf vollständige Bezahlung der Mietzinsen, Drängen auf Auszug mittels Telefonanrufen, fortwährende gerichtliche und aussergerichtliche Auseinandersetzungen, barsche Tonlage) zum Verzicht auf Mietzinsherabsetzungs- und Mängelbeseitigungsansprüche sowie zum Dulden bestehender Feuchtemängel genötigt worden. Dies habe auf sie zermürbend gewirkt, sie erheblich unter Druck gesetzt und bei der Beschwerdeführerin zu erheblichen psychischen und physiologischen Belastungen geführt. Der Beschwerdegegner 1 wolle sich seinen rechtlichen Pflichten systematisch entziehen, wodurch er sie (Beschwerdeführer) zwinge, den Zivilrechtsweg zu beschreiten. So drohten ihnen erhebliche Kosten, Rechtsrisiken und Aufwände. Der Beschwerdegegner 1 habe erwarten können, dass sie den Rechtsweg aufgrund von Kosten und Aufwänden entweder scheuen oder die Gerichtsverfahren infolge seiner anwaltlichen Vertretung zu seinen Gunsten ausfallen würden. Auf diese Weise könne er mit einem Vorteil rechnen, der ihm nicht zustehe. So seien ihnen (Beschwerdeführer) die Anwaltskosten zu hoch gewesen, mit der Folge, dass ihnen unvertreten vor Kantons- und Bundesgericht zum Vorteil des Beschwerdegegners 1 Rechtsschutz verloren gegangen sei (act. 1 v.a. Rz. 3c, 3d, 10c; vgl. auch die Strafanzeige der Beschwerdeführer vom 23. November 2015 [U-act. I/001 ff.]).

2.

Die Staatsanwaltschaft hat in der angefochtenen Einstellungsverfügung implizit verneint, dass vorliegend der Tatbestand der Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB erfüllt ist, indem sie u.a. erwog, ein nötigendes Verhalten seitens des Vermieters (gemeint wohl: Beschwerdegegner 1) sei nicht auszumachen. Es handle sich um eine rein zivilrechtliche Streitigkeit und die Beschwerdeführer hätten alle ihnen auf dem Zivilweg zustehenden Möglichkeiten ausgeschöpft. Eine strafbare Tat von Seiten des Beschwerdegegners 1 im Zusammenhang mit diesen zivilrechtlichen Streitigkeiten sei indessen nicht auszumachen (U-act. VI/006 f.).

3.a)

Der Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB macht sich strafbar, wer jemanden durch Gewalt oder Androhung ernstlicher Nachteile oder durch andere Beschränkung seiner Handlungsfreiheit nötigt, etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

b)

Eine „Androhung ernstlicher Nachteile“ liegt vor, wenn nach der Darstellung des Täters der Eintritt des Nachteils als von seinem Willen abhängig erscheint und wenn die Androhung geeignet ist, den Betroffenen in seiner Entscheidungsfreiheit einzuschränken. Bei der Beurteilung, ob die angedrohten Nachteile ernstlich sind, ist ein objektiver Massstab anzusetzen. Es sind also nur Drohungen tatbeständlich, die geeignet sind, auch eine besonnene Person in der Lage des Betroffenen gefügig zu machen (Delnon/Rüdy, BSK StGB II, Art. 181 N 25 ff.; Stratenwerth/Jenny/Bommer, StGB BT I, § 5 N 8 f., je m.w.H.).

c)

Die Tatbestandsvariante der "anderen Beschränkung der Handlungsfreiheit" ist restriktiv auszulegen. Die unter diese Generalklausel fallenden Nötigungsmittel müssen, um tatbestandsmässig zu sein, in ihrer Intensität bzw. Wirkung das üblicherweise geduldete Mass an Beeinflussung in ähnlicher Weise eindeutig überschreiten, wie es für die im Gesetz ausdrücklich genannten Zwangsmittel der Gewalt und der Androhung ernstlicher Nachteile gilt. Es muss ihnen mithin eine den gesetzlich genannten Mitteln vergleichbare Zwangswirkung zukommen. Nicht jeder noch so geringfügige Druck auf die Entscheidungsfreiheit eines anderen führt folglich zu einer Bestrafung nach Art. 181 StGB (BGE 141 IV 437, E. 3.2.1; BGer 6B_320/2007 vom 16. November 2007, E. 4.1, je m.w.H.).

4.

Zum Vornherein ist festzuhalten, dass in casu höchstens eine versuchte Nötigung vorliegen könnte. Es ist nämlich nicht ersichtlich, inwiefern vorliegend ein Nötigungserfolg (Tun, Dulden, Unterlassen) eingetreten wäre: Die Beschwerdeführer wohnen bis heute im streitgegenständlichen Mietobjekt. Sie haben soweit ersichtlich auch nicht etwa höhere Mietzinsen bezahlt als effektiv geschuldet oder mussten ungeahndet gebliebene Mängel an der Mietsache ertragen. Denn bezüglich der Mietzinshöhe wie auch zur Frage, inwiefern Mängel am Mietobjekt bestehen, liegen einschlägige Gerichtsurteile vor, die diesbezüglich Klarheit schufen (vgl. v.a. U-act. III/009 ff.; U-act. IV/043 ff.; U-act. IV/067 ff.).

5.a)

Eine Androhung ernstlicher Nachteile ist in casu zu verneinen:

 

Insoweit die Beschwerdeführer eine solche darin erblicken, dass der Beschwerdegegner 1 ihnen telefonisch nahelegte, selber das Mietverhältnis zu kündigen bzw. aus dem Wohnhaus auszuziehen, liegt – so denn dies in tatsächlicher Hinsicht bewiesen sein sollte – eine blosse Aufforderung zu einem Tun vor und wird ihnen klarerweise nicht ein Übel in Aussicht gestellt, auf dessen Eintritt der Beschwerdegegner 1 Einfluss hat (vgl. z.B. BGE 106 IV 125 E. 2). Denn zumindest solange das Mietverhältnis ungekündigt ist, haben die Beschwerdeführer einen rechtlichen Anspruch, im Wohnhaus zu verbleiben.

b)

Auch die Umstände, dass die Vermieterin bzw. der Beschwerdegegner 1 nach Vorliegen des Urteils des Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 für die Monate Juli und August 2015 unter Hinweis auf die angeblich fehlende Rechtskraft dieses Entscheids die Überweisung der vollen Mietzinse verlangten bzw. die von den Beschwerdeführern getätigte Verrechnung nicht akzeptierten sowie mit einer Zahlungsverzugskündigung drohten bzw. eine solche schliesslich aussprachen (vgl. vorne, E. II.1c), stellt keine Androhung ernstlicher Nachteile im Sinne von Art. 181 StGB dar. Denn es bestand für die Beschwerdeführer diesbezüglich die Möglichkeit, den Zivilrechtsweg zu beschreiten, um die Kündigung für ungültig zu erklären und Klarheit über die Höhe der geschuldeten Mietzinsen zu erlangen. Diese Möglichkeit haben sie durch Anrufung der Schlichtungsbehörde bzw. des Einzelgerichts See-Gaster denn auch wahrgenommen (U-act. III/037 f.; U-act. IV/067). Damit aber ist eindeutig keine Ernstlichkeit der angedrohten Nachteile gegeben (BGE 115 IV 207 E. 2a).

c)

Auch sonst sind keine Handlungen des Beschwerdegegners 1 ersichtlich, die mit einiger Wahrscheinlichkeit das Tatbestandselement der Androhung ernstlicher Nachteile im Sinne von Art. 181 StGB erfüllen könnten.

6.

Die Tatbestandsvariante der „anderen Beschränkung Handlungsfreiheit“ ist vorliegend ebenfalls offensichtlich nicht erfüllt. Dass mietrechtliche Streitigkeiten unangenehm und belastend sein können, ist nicht von der Hand zu weisen. Hingegen ergibt sich eine eigentliche Zwangswirkung oder Zwangslage für die Beschwerdeführer weder aus der Tatsache, dass zwischen ihnen und dem Beschwerdegegner 1 bzw. der Vermieterin fortwährende gerichtliche und aussergerichtliche Auseinandersetzungen bestanden, noch – wenn dies bewiesen werden könnte – daraus, dass der Beschwerdegegner 1 den Beschwerdeführern die Kündigung des Mietverhältnisses bzw. den Auszug aus dem Mietobjekt nahelegte und allgemein mit barscher Tonlage auftrat. Die soeben genannten Umstände wie auch die (behaupteten) sonstigen Handlungen des Beschwerdegegners 1 erreichen – sei es einzeln oder gesamthaft betrachtet – die Intensität, welche die Strafwürdigkeit im Sinne von Art. 181 StGB begründen könnte, klarerweise nicht (vgl. z.B. BGer 6B_320/2007 vom 16. November 2007 und BGer 6B_819/2010 vom 3. Mai 2011).

7.

Nach dem Gesagten ist die Staatsanwaltschaft zutreffend implizit davon ausgegangen, dass der Straftatbestand der Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB vorliegend mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht erfüllt ist.

 

V.
(Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter
von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bis StGB)

 

1.a)

Partei im Strafverfahren ist unter anderem die Privatklägerschaft (Art. 104 Abs. 1 lit. b StPO). Als Privatklägerschaft gilt die geschädigte Person, die ausdrücklich erklärt, sich am Strafverfahren als Straf- oder Zivilkläger zu beteiligen (Art. 118 Abs. 1 StPO). Als geschädigte Person gilt die Person, die durch die Straftat in ihren Rechten unmittelbar verletzt worden ist (Art. 115 Abs. 1 StPO). Für die Zulassung einer Person als Privatkläger ist somit entscheidend, ob diese durch die der beschuldigten Person vorgeworfene(n) Handlung(en) unmittelbar in ihren Rechten verletzt worden ist, unterstellt, der von ihr erhobene Vorwurf treffe zu. Nach der Rechtsprechung geht die Umschreibung der unmittelbaren Verletzung in eigenen Rechten vom Begriff des Rechtsguts aus. Unmittelbar verletzt und damit Geschädigter im Sinne von Art. 115 StPO ist, wer Träger des durch die verletzte Strafnorm geschützten oder zumindest mitgeschützten Rechtsguts ist (BGE 143 IV 77, E. 2.1 f.). Auch zum Strafantrag im Sinne von Art. 30 StGB ist berechtigt, wer durch die Straftat verletzt ist, d.h. wer Träger des unmittelbar betroffenen Rechtsguts ist. Der Begriff des Verletzten gemäss Art. 30 Abs. 1 StGB ist insofern identisch mit demjenigen des Geschädigten nach Art. 115 Abs. 1 StPO (BGE 141 IV 380, E. 2.3.4).

b)

Nach der herrschenden Lehre ist das von Art. 325bis StGB geschützte Rechtsgut die Freiheit des Mieters, seine gesetzlichen und vertraglichen Rechte ungehindert und ohne Furcht vor Sanktionen, insbesondere der Kündigung, wahrzunehmen. Diese Freiheit soll mit Art. 325bis StGB vor den Folgen des Missbrauchs eines sozialen Machtgefälles – beim Vermieter geht es „lediglich“ um materielle Werte, beim Mieter hingegen um ein elementares Bedürfnis – bewahrt werden. Die Effektivität der machtausgleichenden Zwecke, welche die Art. 253 ff. OR verfolgen, soll mit den Mitteln des Strafrechts gesteigert werden (BGE 141 IV 1, E. 3.4.1; Wanner, BSK StGB II, Art. 325bis N 3; Trechsel/Ogg, PK StGB, Art. 325bis N 2, je m.w.H.).

c)

Im Mietvertrag vom 22. August 2011 wird als Mieterin die Beschwerdeführerin 1 aufgeführt (U-act. III/002 ff.). Sie ist nach dem Gesagten (E. V.1a f.) unzweifelhaft Geschädigte im Sinne von Art. 115 StPO bzw. Strafantragsberechtigte im Sinne von Art. 30 StGB. Daneben wird im Vertrag jedoch auch ihr Ehegatte, der Beschwerdeführer 2, erwähnt und dieser hat den Vertrag ebenfalls unterzeichnet (U-act. III/002 ff.). Nicht zuletzt daraus ergibt sich sodann, dass das Mietobjekt die Familienwohnung der Beschwerdeführer darstellt (vgl. im Übrigen den Entscheid des Einzelgerichts See-Gaster vom 8. März 2016 [U-act. IV/072], E. III.1.). Dient die gemietete Sache als Familienwohnung, so kann auch der Ehegatte des Mieters die Kündigung anfechten, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei Kündigung zustehen (Art. 273a Abs. 1 OR). Vor diesem Hintergrund ist – jedenfalls soweit es um Vorwürfe im Zusammenhang mit angedrohten und/oder ausgesprochenen Kündigungen geht – auch der Beschwerdeführer 2, und zwar auch wenn er selber nicht Vertragspartei des Mietverhältnisses sein sollte, Träger des von Art. 325bis StGB geschützten Rechtsguts. Ihm kommt folglich insoweit ebenfalls die Geschädigteneigenschaft im Sinne von Art. 115 StPO bzw. die Strafantragsberechtigung im Sinne von Art. 30 StGB zu. Da die Beschwerdeführer sodann in ihrer Eingabe vom 23. November 2015 Strafantrag gestellt haben (vgl. U-act. I/001 ff.), haben sie sich auch gültig als Privatkläger konstituiert (Art. 118 Abs. 1 und 2 StPO) und somit Parteistellung erlangt (Art. 104 Abs. 1 lit. b StPO). Nachdem die Staatsanwaltschaft in dieser Angelegenheit eine Einstellungsverfügung erlassen hat und die Beschwerdeführer dadurch – wie soeben aufgezeigt – je in ihren eigenen rechtlich geschützten Interessen unmittelbar betroffen sind, sind sie im Übrigen auch zur Beschwerde legitimiert (Art. 382 Abs. 1 StPO; zum Ganzen z.B. BGE 139 IV 78, E. 3. und BGer 1B_426/2015 vom 17. Juni 2016, E. 1.4.)

2.

Die Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus hat das gegen den Beschwerdegegner 1 eröffnete Strafverfahren wegen Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter im Sinne von Art. 325bis StGB mit Verfügung vom 1. Dezember 2015 (U-act. V/002 f.) (implizit) gestützt auf Art. 31 Abs. 1 Satz 1 StPO zu Recht übernommen. Denn die gemäss Strafanzeige/Strafantrag (U-act. I/001 ff.) und Beschwerdeschrift (act. 1) vermieterseits involvierten Akteure (X.______ AG, Beschwerdegegner 1, Y.______ AG, Z.______ AG) haben allesamt ihren Sitz bzw. Wohnsitz im Kanton Glarus und es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass sie von einem anderen Ort aus gehandelt hätten (BGE 86 IV 222 E. 1; Montini, mp 2007, S. 4 m.w.H.). Die Verfügung der Staatsanwaltschaft vom 1. Dezember 2015 ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Auf diese Festlegung des Gerichtsstands kann vorliegend mangels neuer wichtiger Gründe für dessen Änderung zum Vornherein nicht zurückgekommen werden (Art. 41 f. StPO; Kuhn, BSK StPO, Art. 42 N 6 ff.).

3.

Gemäss Art. 325bis StGB wird auf Antrag des Mieters mit Busse bestraft, wer: 1. den Mieter unter Androhung von Nachteilen, insbesondere der späteren Kündigung des Mietverhältnisses, davon abhält oder abzuhalten versucht, Mietzinse oder sonstige Forderungen des Vermieters anzufechten (Abs. 1); 2. dem Mieter kündigt, weil dieser die ihm nach dem Obligationenrecht zustehenden Rechte wahrnimmt oder wahrnehmen will (Abs. 2); 3. Mietzinse oder sonstige Forderungen nach einem gescheiterten Einigungsversuch oder nach einem richterlichen Entscheid in unzulässiger Weise durchsetzt oder durchzusetzen versucht (Abs. 3).

4.a)

In Bezug auf die Tatbestandsvariante des Androhens von Nachteilen bei Anfechtung von Vermieterforderungen (Art. 325bis Abs. 1 StGB) erwog die Staatsanwaltschaft in der angefochtenen Einstellungsverfügung vom 27. Juli 2016 (U-act. VI/005 ff.), es beständen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beschwerdeführer unter Androhung von Nachteilen in ihrer Willensbetätigung gehindert worden seien. Demnach seien die objektiven Tatbestandselemente der „Androhung von Nachteilen“ und der „Willensbetätigung der Mieter“ nicht erfüllt.

b)

Die Beschwerdeführer bringen diesbezüglich in ihrer Beschwerdeschrift im Wesentlichen vor, die Vermieterin habe am 14. und 19. August 2015 Kündigungsandrohungen ausgesprochen und am 28. August 2015 ein Drohschreiben an sie gerichtet. Beides, und ebenso die Kündigung vom 21. September 2015, sei im Wissen des Beschwerdegegners 1 erfolgt, dass die Mietzinsforderungen der Vermieterin in Wirklichkeit nicht bestanden und untergegangen waren, nachdem sie (Beschwerdeführer) die Mietzinsausstände der Monate Juli und August 2015 mit Mietzinsherabsetzungen von insgesamt CHF 9‘000.– verrechnet hätten. Der Beschwerdegegner 1 habe sie unter allen Umständen als Mieter loswerden wollen (act. 1 Rz. 4).

c)

Art. 325bis Abs. 1 StGB verlangt u.a., dass der Täter den Mieter davon abhält bzw. abzuhalten versucht, „Mietzinse oder sonstige Forderungen des Vermieters anzufechten“. Unter den Begriff der „sonstigen Forderungen“ fallen nach der herrschenden Lehre bloss die Anfechtung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR), die Anfechtung einer Mietzinserhöhung (Art. 270b Abs. 1 OR), das Stellen eines Herabsetzungsbegehrens (Art. 270a OR) sowie die Anfechtung einseitiger Änderungen des Vertrags (Art. 270b Abs. 2 OR). Der Anwendungsbereich dieser Strafnorm kann im Übrigen gemäss herrschender Lehre nicht auf andere Fälle der Geltendmachung von Rechten durch die Mieterschaft (z.B. Mängelrechte, Verrechnungen usw.) ausgedehnt werden (Wanner, BSK StGB II, Art. 325bis N 10; Lachat/Püntener, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2014, N 33/2.4; Stratenwerth/Wohlers, HK StGB, Art. 325-325bis N 3, je m.w.H.). Ferner gelangt nicht Abs. 1, sondern Abs. 2 von Art. 325bis StGB zur Anwendung, wenn es die Vermieterschaft nicht bei einer Kündigungsandrohung bewenden lässt, sondern tatsächlich eine Rachekündigung ausspricht (Wanner, BSK StGB II, Art. 325bis N 10; Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.5).

d)

Nach eigener Darstellung der Beschwerdeführer (vgl. soeben, E. V.4b sowie v.a. U-act. I/001 ff. und act. 1) haben sie gegenüber der Vermieterin einzig Mängelrechte geltend gemacht, nach Vorliegen des diesbezüglichen Gerichtsentscheids den ihnen zugesprochenen Anspruch auf Mietzinsherabsetzungen verrechnungsweise durchgesetzt und alsdann die von der Vermieterin ausgesprochene Zahlungsverzugskündigung angefochten. Dass sie Mietzinsen anzufechten oder „sonstige Forderungen“ im oben genannten Sinne geltend zu machen beabsichtigten bzw. solcherlei effektiv taten, haben sie nicht dargetan und ist auch sonst nicht ersichtlich. Eine Strafbarkeit des Beschwerdegegners 1 gemäss Art. 325bis Abs. 1 StGB fällt somit offenkundig ausser Betracht. Dies, zumal die Vermieterin eine Zahlungsverzugskündigung aussprach und in einem solchen Fall wie erwähnt (E. V.4c) nicht der Straftatbestand von Art. 325bis Abs. 1 StGB, sondern jener von Art. 325bis Abs. 2 StGB zu prüfen ist.

5.a)

In Bezug auf ebendiese Tatbestandsvariante von Art. 325bis Abs. 2 StGB erwog die Staatsanwaltschaft in der angefochtenen Einstellungsverfügung, die Vermieterin habe das Mietverhältnis nicht aufgrund der von den Beschwerdeführern wahrgenommenen Rechte (Mängelbeseitigungsklage und Begehren um Mietzinsherabsetzung wegen Mängeln), sondern einzig infolge ausgebliebener Mietzinszahlungen gekündigt. So habe die Verwaltung der Vermieterin die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14. bzw. 19. August 2015 aufgefordert, die noch ausstehenden Mietzinsen der Monate Juli und August 2015 zu begleichen. Die Vermieterin habe sich bei diesem Vorgehen und der anschliessenden Kündigung auf Art. 257d OR gestützt. Es bestehe also kein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Wahrnehmung von Mieterrechten und der Vertragskündigung. Ausserdem sei der objektive Tatbestand von Art. 325bis Abs. 2 StGB bereits deswegen nicht erfüllt, weil das Einzelgericht See-Gaster die Zahlungsverzugskündigung mit Urteil vom 8. März 2016 aufgehoben habe (U-act. VI/005 ff.).

b)

Die Beschwerdeführer bringen dagegen vor, der Kündigungsgrund bezüglich der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung sei vorgeschoben gewesen. Nachweislich habe es keinen Zahlungsverzug ihrerseits gegeben. Folglich ergäben Kündigungsandrohung und Kündigung wegen ausstehender Mietzinsen keinen Sinn. Die Kündigung wegen angeblichem Zahlungsverzug sei vielmehr mit anwaltlicher Unterstützung konstruiert worden, um vom tatsächlichen Kündigungsmotiv abzulenken. Denn die Kündigung stehe in direktem Zusammenhang zu den von ihnen (Beschwerdeführer) geltend gemachten Ansprüchen aus dem Mietverhältnis. Der Rechtsvertreter der Vermieterin habe vor dem Einzelgericht See-Gaster am 25. Januar 2016 vorgebracht, „unter allen Umständen“ an der Kündigung festzuhalten, da ihr der Ärger und die kostspieligen Umtriebe mit ihnen nicht mehr zuzumuten seien. Dies verdeutliche, dass es dem Beschwerdegegner 1 entgegen der Auffassung der Staatsanwaltschaft nicht um ausstehende Mietzinsen gegangen sei. Er habe sie vielmehr „unter allen Umständen“ loswerden wollen, weil sie die ihnen gemäss Obligationenrecht zustehenden Rechte wahrgenommen hätten. Für eine Strafbarkeit nach Art. 325bis Abs. 2 StGB sei nicht erforderlich, dass die Vermieterin die beanspruchten Mieterrechte explizit als Kündigungsgrund angibt. Es genüge, wenn wie vorliegend zwischen den beanspruchten Mieterrechten und der Kündigung ein kausaler Zusammenhang bestehe. Entgegen der Staatsanwaltschaft sei daher der objektive Tatbestand von Art. 325bis Abs. 2 StGB auch dann erfüllt, wenn die Vermieterin zur Verschleierung dieses Kausalzusammenhangs fehlende Mietzinsen als Kündigungsgrund angebe. Schliesslich sei auch die Auffassung der Staatsanwaltschaft nicht nachvollziehbar, wonach der objektive Tatbestand von Art. 325bis Abs. 2 StGB nicht gegeben sei, weil die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung gerichtlich aufgehoben wurde (act. 1 Rz. 3c-4, 6, 10a).

c)

Der Beschwerdegegner 1 hat diese Vorbringen der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeantwort vom 19. September 2016 im Wesentlichen bestritten und die Erwägungen der Staatsanwaltschaft in deren Einstellungsverfügung als zutreffend bezeichnet. Sodann führte er aus, das Mietrecht schreibe vor, wie bei einer Kündigung infolge Zahlungsverzugs vorzugehen sei. Es sei das gute Recht einer Vermieterin, ebendieses Mietrecht zur Anwendung zu bringen, wenn sie der Auffassung sei, dass ihr der Mieter ausstehende Mietzinsen schulde. Darin könne kein fehlbares Verhalten der Vermieterin und erst recht nicht des Beschwerdegegners 1 gesehen werden. Keiner der im Rahmen des Zahlungsverzuges der Beschwerdeführerin 1 eingeleiteten Schritte sei rechtswidrig oder gar von strafrechtlicher Relevanz gewesen. Einer Partei sei es im Mietrechtsverfahren erlaubt, ihre Argumente vorzutragen, egal ob diese zuträfen oder nicht. Die Vermieterin habe mit ihrer Kündigung nichts „verschleiert“, sondern die Beschwerdeführer hätten sich damals mit Mietzinszahlungen in Verzug befunden. Dieser Verzug sei ihnen lege artis angezeigt und danach sei ihnen wegen ausgebliebener Zahlung gekündigt worden (act. 11 Rz. 3c- 4, 10a).

6.a)

Nach Art. 325bis Abs. 2 StGB macht sich wie erwähnt strafbar, wer dem Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen kündigt, weil dieser die ihm nach dem Obligationenrecht zustehenden Rechte wahrnimmt oder wahrnehmen will. Ob neben dem Vermieter auch andere Personen als Täter in Frage kommen, ist umstritten, jedoch praktisch aufgrund der Zurechnungsnorm von Art. 326bis StGB ohne Bedeutung (Wanner, BSK StGB II, Art. 325bis N 4, 11). Welche Art von Rechten die Mieterschaft geltend gemacht hat, gegenwärtig geltend macht oder deren Geltendmachung für die Zukunft in Aussicht stellt, ist unerheblich, ebenso auf welche Weise sie dies tat, tut oder zu tun beabsichtigt. Ebenfalls spielt es keine Rolle, wie lange es zurückliegt, dass sich der Mieter gewehrt hat. Der Schutz von Art. 325bis Abs. 2 StGB erstreckt sich auf sämtliche Rechte und Forderungen des Mieters, die ihre Rechtsgrundlage im Obligationenrecht haben, sofern diese einen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis aufweisen (Wanner, BSK StGB II, Art. 325bis N 14 f., 19; Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.5; Trechsel/Ogg, PK StGB, Art. 325bis N 5). Sodann muss als weiteres Tatbestandselement ein ursächlicher Zusammenhang vorliegen zwischen der Wahrnehmung der Rechte durch den Mieter und der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung des Mietvertrags. Der Vermieter muss dem Mieter wegen der durch Letzteren erfolgten Wahrnehmung von Rechten kündigen. Der diesbezügliche – durch die Strafverfolgungsbehörden und nicht etwa durch die Mieter zu erbringende – Beweis ist indes regelmässig schwierig zu erbringen, da der Vermieter die ausgesprochene Kündigung oft mit irgendwelchen Motiven begründen, kaum aber deren repressiven Charakter zugeben wird. Es genügt daher, wenn aufgrund der Indizien eine hohe Wahrscheinlichkeit für einen solchen Kausalzusammenhang spricht (Wanner, BSK StGB II, Art. 325bis N 27 f.; Montini, mp 2007, S. 9; Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.5; Tribunal cantonal NE, Urteil vom 4. Februar 2000, in DB 2002 Nr. 27 S. 40). In subjektiver Hinsicht ist Vorsatz im Sinne von Art. 12 Abs. 2 StGB erforderlich, womit Eventualvorsatz genügt (Flachsmann, OFK StGB, Art. 325bis N 2).

b)

Unstrittig sprach in casu die Z.______ AG im Namen der Vermieterin  am 21. September 2015 gegenüber den Beschwerdeführern eine Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses per 31. Oktober 2015 aus (U-act. III/036). Weiter steht fest, dass das Einzelgericht See-Gaster diese Kündigung mit Urteil vom 8. März 2016 für ungültig erklärte bzw. aufhob (U-act. IV/067-087).

c)

Entgegen der Auffassung der Staatsanwaltschaft (U-act. VI/006 E. 3.2) bewirkt diese Ungültigerklärung der Kündigung allein nicht, dass eine Strafbarkeit des Beschwerdegegners 1 nach Art. 325bis Abs. 2 StGB entfällt. Dieser Straftatbestand ist nämlich vollendet, sobald die Kündigung ausgesprochen wurde (Corboz, PdS – Les infractions en droit suisse, Volume II, 3éme édition, Bern 2010, Art. 325bis N 8). Die Strafbarkeit hängt folglich insbesondere nicht davon ab, ob die Kündigung auch tatsächlich wirksam ist (Chambre des recours pénale VD, Urteil vom 23. November 2011, in DB 2012 Nr. 6 S. 58). Im Gegenteil ist mit Blick auf das von Art. 325bis StGB geschützte Rechtsgut (Freiheit des Mieters, seine Rechte ungehindert und ohne Furcht vor Sanktionen, insbesondere der Kündigung, wahrzunehmen) und den Normzweck (Steigerung der mit den Art. 253 ff. OR verfolgten machtausgleichenden Zwecken mit den Mitteln des Strafrechts, vgl. zum Ganzen vorne, E. V.1b), gerade in diesen Fällen, in denen zivilrechtlich auf Ungültigkeit der Kündigung erkannt wird, eine Strafbarkeit gemäss Art. 325bis Abs. 2 StGB besonders geboten.

d)

Das amtliche Formular der fraglichen Kündigung vom 21. September 2015 trägt die Unterschrift von […], dem Präsidenten des Verwaltungsrats mit Einzelunterschrift der Z.______ AG, die als Vertreterin der Vermieterin agierte (vgl. die Absenderangabe „X.______AG c/o Z.______ AG“; U-act. III/036). Allein dadurch, dass der Beschwerdegegner 1 somit auf dem Kündigungsformular selbst nicht aufgeführt ist, wird indes eine Täterschaft desselben in Bezug auf Art. 325bis Abs. 2 StGB nicht ausgeschlossen. Denn aufgrund von Art. 326bis Abs. 2 i.V.m. Abs. 3 StGB machen sich u.a. verantwortliche Organpersonen einer als Vermieterin auftretenden juristischen Person bei Delegation der Vermieteraufgaben an Dritte strafbar, wenn sie gesicherte Kenntnis von der Widerhandlung haben oder nachträglich erlangen (insofern genügt Eventualvorsatz demnach nicht) und es trotz entsprechender Möglichkeit unterlassen, diese abzuwenden oder ihre Wirkungen aufzuheben (Stratenwerth/Wohlers, HK StGB, Art. 326bis N 1; Trechsel/Ogg, PK StGB, Art. 326bis N 3 f.). Vorliegend liess das Einzelgericht See-Gaster in seinem Urteil vom 8. März 2016 zufolge nachträglicher Genehmigung offen, ob die Z.______ AG zur Kündigung vom 21. September 2015 mittels stillschweigender oder ausdrücklicher Vollmachtserteilung ermächtigt war (U-act. IV/075). Es bestehen aber durchaus gewichtige Indizien dafür, dass der Beschwerdegegner 1 vor Ergehen der fraglichen Kündigung sichere Kenntnis davon hatte, dass diese Kündigung ausgesprochen werden soll bzw. dass er diese Kündigung nachgerade veranlasste. So war der Beschwerdegegner 1 im hier relevanten Zeitraum Verwaltungsratspräsident der Vermieterin und als einzige Person für diese alleinzeichnungsberechtigt (vgl. Handelsregisterauszug der Vermieterin, abrufbar unter www.zefix.ch). Die Vermieterin mandatierte für den schon im Vorfeld der Kündigung vom 21. September 2015 zwischen den Parteien des Mietverhältnisses geführten Prozesses einen Rechtsvertreter. Nicht zuletzt aufgrund seiner Stellung als einzelzeichnungsberechtigter Verwaltungspräsident der Vermieterin erscheint es als sehr wahrscheinlich, dass der Beschwerdegegner 1 die entsprechende Mandatierung veranlasste und auch vom Prozessverlauf vom Ausbruch der Streitigkeiten an im Einzelnen Bescheid wusste. Darauf deutet auch der Umstand hin, dass der Beschwerdegegner 1 gemäss Urteil des Einzelgerichts See-Gaster vom 8. März 2016 später persönlich an der Hauptverhandlung vom 1. März 2016 betreffend die Kündigungsanfechtung anwesend war (U-act. IV/071). Weiter sagte der Beschwerdeführer 2 anlässlich seiner polizeilichen Einvernahme vom 8. Januar 2016 aus, faktisch trete der Beschwerdegegner 1 als Vermieter auf, denn wenn bedeutsame Themen im Raum ständen, rufe dieser persönlich an. Auch sei er zu einem gerichtlichen Augenschein persönlich erschienen (U-act. II/9 f.). Mitte des Jahres 2015 habe er die Verwaltung ausgewechselt und dann sei der Ton gegenüber den Beschwerdeführern barscher geworden (U-act. II/10). Der Beschwerdegegner 1 sei derjenige, der sie zum Auszug bewegen wolle. Dies habe er telefonisch zum Ausdruck gebracht (U-act. II/11). Das erste Mal habe er sie am 15. Juni 2015, kurz nachdem das Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vorgelegen sei, mit einem Telefonanruf auf sehr forsche und fordernde Weise zum Auszug bewegen wollen (U-act. II/12). In Bezug auf dieses Telefongespräch hat der Beschwerdeführer 1 im Übrigen einen Auszug aus der Synchronisierungssoftware „MyPhoneExplorer“ eingereicht, auf welchem für den 15. Juni 2015 um 17:29 Uhr ein vom Mobiltelefon des Beschwerdegegners 1 ausgehender Anruf mit einer Dauer von 24 Minuten und 33 Sekunden vermerkt ist (U-act. III/045 = U-act. V/034). Schliesslich widerspricht es auch der allgemeinen Lebenserfahrung, dass in einer Situation, in der die Parteien des Mietverhältnisses bereits in ein Gerichtsverfahren verstrickt sind und die Vermieterin durch einen Rechtsanwalt vertreten wird, deren Verwaltung während des laufenden Gerichtsverfahrens ohne Instruktion des Rechtsanwalts – und dieser wiederum ohne solche seiner Klientin bzw. deren verantwortlicher Organperson – eine Kündigung des Mietverhältnisses ausspricht.

e)

Was den Kausalzusammenhang zwischen der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung vom 21. September 2015 (U-act. III/036) und den von den Beschwerdeführern wahrgenommenen Mieterrechten (Geltendmachung von Mängeln an der Mietsache, vgl. u.a. U-act. III/009 ff.) anbelangt, fällt Folgendes ins Gewicht: Ein erhebliches Indiz für das Bestehen eines solchen Kausalzusammenhangs liegt zunächst bereits darin, dass die Kündigungsandrohungen vom 14. und 19. August 2015, das Schreiben vom 1. September 2015 sowie die Kündigung vom 21. September 2015 in ausgeprägter zeitlicher Nähe zum Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 (Versand am 27. Mai 2015) stehen, mit dem u.a. die Vermieterin zur Behebung mehrerer Mängel verpflichtet und den Beschwerdeführern zulasten der Vermieterin eine Mietzinsherabsetzung zugesprochen wurde (U-act. III/025 f.), bzw. zur auf dieses Urteil gestützten Verrechnungserklärung vom 26. Juni 2015 (U-act. V/045; Chambre des recours pénale VD, Urteil vom 23. November 2011, in DB 2012 Nr. 6 S. 58; Tribunal cantonal NE, Urteil vom 4. Februar 2000, in DB 2002 Nr. 27 S. 41). Weiter ist zu beachten, dass dieser kantonsgerichtliche Entscheid mit dessen Eröffnung zunächst sofort vollstreckbar wurde (erst am 24. September 2015 erteilte die Instruktionsrichterin des Bundesgerichts der Beschwerde der Vermieterin die aufschiebende Wirkung, vgl. U-act. IV/040-042). Die Beschwerdeführer waren also ab Eröffnung des kantonsgerichtlichen Entscheids und jedenfalls bis gegen Ende September 2015 befugt, die ihnen zugesprochene Mietzinsherabsetzung (Forderung von April 2014 bis Juni 2015 von insgesamt CHF 9‘000.–) mit gegenüber der Vermieterin geschuldeten, laufenden Mietzinsen zu verrechnen. Dies taten sie denn auch mit E-Mail vom 26. Juni 2015 (U-act. V/045), deren Erhalt die Vermieterin nie bestritt (zum Ganzen: U-act. IV/081 ff.). Das Kantonsgericht St. Gallen stellte in Bezug auf sein Urteil vom 15. Mai 2015 am 30. Juli 2015 eine Vollstreckbarkeitsbescheinigung aus, die auch an den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 1 ging (U-act. III/027). Darin führte es aus, dass sein Entscheid vom 18. Mai 2015 vollstreckbar sei, da die Parteien in den von ihnen veranlassten bundesgerichtlichen Verfahren keine Gesuche um Gewährung der aufschiebenden Wirkung gestellt hätten. Spätestens mit Erhalt dieser Vollstreckbarkeitsbescheinigung musste dem Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 1 – und damit auch dem Beschwerdegegner 1 selbst – klar sein, dass sich die Beschwerdeführer in Bezug auf die Mietzinsforderungen für die Monate Juli und August 2015 infolge Untergangs derselben durch von ihnen getätigte Verrechnung nie in Verzug befinden können und daher jede Grundlage für eine Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d OR fehlt (vgl. U-act. IV/081 ff.). Wie bereits erwogen (E. V.6d), ist es äusserst unwahrscheinlich, dass angesichts der zwischen den Parteien über längere Zeit hinweg vorbestehenden, seitens der Vermieterin unter Beizug eines Rechtsvertreters bestrittenen Mietstreitigkeit, die von der Vermieterin beauftragte Verwaltung während des vor Bundesgericht laufenden Gerichtsverfahrens ohne Instruktion ebendieses Rechtsvertreters bzw. der für die Vermieterin verantwortlichen Organperson (Beschwerdegegner 1) eine Kündigung des Mietverhältnisses ausspricht. Demzufolge ist den Beschwerdeführern darin beizupflichten (vgl. U-act. V/032), dass zumindest gewichtige Indizien dafür vorliegen, dass die Vermieterin die Kündigungsandrohungen vom 14. und 19. August 2015 (U-act. III/029 f.), das Schreiben vom 1. September 2015 (U-act. III/031) sowie die Zahlungsverzugskündigung vom 21. September 2015 (U-act. III/036) – dem Beschwerdegegner 1 zurechenbar (Art. 326bis Abs. 3 StGB; vgl. auch vorne, E. V.6d) – im Wissen um den fehlenden Verzug bzw. den verrechnungsweisen Untergang der betreffenden Mietzinsforderungen aussprach, mithin das Kündigungsmotiv des Zahlungsverzugs nur vorgeschoben war und die Kündigung stattdessen mit hoher Wahrscheinlichkeit aus Rache für die erfolgreiche Geltendmachung von Mängelrechten durch die Mieter erfolgte.

7.a)

Zusammenfassend liegt nach dem Gesagten entgegen der Staatsanwaltschaft (vgl. z.B. U-act. VI/007 f.) keine klare Straflosigkeit des Beschwerdegegners 1 vor, sondern erscheint eine Verurteilung desselben wegen Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bis Abs. 2 StGB jedenfalls als wahrscheinlicher als ein Freispruch. Es drängt sich damit auf, dass die Staatsanwaltschaft erforderlichenfalls weitere Beweise insbesondere zu den Tatbestandselementen der Täterschaft des Beschwerdegegners 1 (Zurechnung im Sinne von Art. 326bis StGB, vgl. vorne, E. V.6d) und des Kausalzusammenhangs zwischen der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung und der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt durch die Beschwerdeführer (vgl. vorne, E. V.6e) erhebt (z.B. Einvernahmen von […] und […] von der Verwaltung der Vermieterin, woraus sich u.a. Erkenntnisse ergeben können, in welcher Weise der Beschwerdegegner 1 und/oder sein Rechtsvertreter beim Aussprechen der Kündigungsandrohungen und der Kündigung vom 21. September 2015 involviert waren [folglich sind derartige Einvernahmen entgegen dem Beschwerdegegner 1, act. 11 S. 8 unten, durchaus beweistauglich]; Beizug der Akten der im Kanton St. Gallen zwischen der Vermieterin und den Beschwerdeführern ausgetragenen Gerichtsverfahren [vgl. hierzu z.B. die Ausführungen der Beschwerdeführer in act. 1 Rz. 4]) und hernach einen Strafbefehl erlässt. Dies, zumal es gerade bei den beiden soeben genannten Tatbestandselementen letztlich um eine rechtliche Würdigung geht, die nach der Rechtsprechung nicht durch die Staatsanwaltschaft mittels Einstellungsverfügung, sondern gegebenenfalls durch das zur materiellen Beurteilung zuständige Gericht zu entscheiden ist (vgl. vorne, E. III.). In teilweiser Gutheissung der Beschwerde ist die angefochtene Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft vom 27. Juli 2016 (U-act. VI/001 ff.) demnach in Bezug auf den Vorwurf der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bis Abs. 2 StGB aufzuheben. Die Akten sind zur weiteren – beförderlichen (vgl. Art. 109 StGB, Art. 97 Abs. 3 und BGE 142 IV 11) – Veranlassung im Sinne der Erwägungen an die Staatsanwaltschaft zurückzuweisen.

b)

Demgegenüber hat die Staatsanwaltschaft das Verfahren wie dargelegt (E. IV. und E. V.4.) zu Recht eingestellt, soweit die Tatbestände der Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB und der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bis Abs. 1 StGB zur Debatte standen.

c)

Einzugehen bleibt auf die Tatbestandsvariante von Art. 325bis Abs. 3 StGB ([versuchtes] unzulässiges Durchsetzen von Forderungen). Wie erwogen (E. V.6e), wusste die Vermieterin insbesondere aufgrund einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung des Kantonsgerichts St. Gallen vom 30. Juli 2015 (U-act. III/027), dass die Beschwerdeführer berechtigt waren, den ihnen zugesprochenen Mietzinsherabsetzungsanspruch mit laufenden Mietzinsschulden zu verrechnen. Daraus lässt sich durchaus schliessen, dass sie in der Folge mittels der Kündigungsandrohungen vom 14. und 19. August 2015 (U-act. III/029 f.) sowie dem Schreiben vom 1. September 2015 (U-act. III/031) versuchte, von den Beschwerdeführern über die infolge Verrechnung untergangenen Mietzinse für die Monate Juli und August 2015 hinaus Geldleistungen zu erhalten, von denen sie wusste, dass sie darauf keinen Anspruch hat. Demzufolge könnte der Beschwerdegegner 1 – entgegen der Auffassung der Staatsanwaltschaft (U-act. VI/006) – durchaus auch die Tatbestandsvariante von Art. 325bis Abs. 3 StGB i.V.m. Art. 326bis Abs. 3 StGB ([versuchtes] unzulässiges Durchsetzen von Forderungen) erfüllt haben (vgl. hierzu z.B. Wanner, BSK StGB II, Art. 325bis N 23 ff., 28; Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.6; Montini, mp 2007, S. 9). Sollte sich im weiteren Verfahrensverlauf indes ergeben, dass sich der Beschwerdegegner 1 gemäss der Tatbestandsvariante von Art. 325bis Abs. 2 StGB strafbar machte, so würde eine Strafbarkeit nach Art. 325bis Abs. 3 StGB entfallen, da die erstgenannte Tatbestandsvariante gegenüber Letzterer als lex specialis bzw. als schwerere Begehungsform erscheint und daher dieser vorgeht (vgl. Ackermann, BSK StGB I, Art. 49 N 55, 65).

 

VI.
(Kosten- und Entschädigungsfolgen)

 

1.

Die Reglung der Kosten- und Entschädigungsfolgen hat im Endentscheid zu erfolgen (Art. 421 Abs. 1 StPO). Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren ist – auch zuhanden der das Strafverfahren abschliessenden Strafbehörde – in Beachtung der Bemessungskriterien der Art. 6 und 8 der Zivil- und Strafprozesskostenverordnung auf CHF 900.– festzusetzen.

2.

Den Beschwerdeführern ist der von ihnen für das Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von CHF 800.– (act. 3 f.) zurückzuerstatten.

____________________

 

Das Gericht beschliesst:

 

1.

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus vom 27. Juli 2016 im Verfahren UB.2015.01749 wie folgt aufgehoben:

-

Dispositiv-Ziffer 1 mit Bezug auf den Vorwurf der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bis Abs. 2 und Abs. 3 StGB i.V.m. Art. 326bis Abs. 3 StGB;

-

Dispositiv-Ziffern 2 und 3.

 

 

2.

Die Akten werden im Sinne der Erwägungen an die Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus zurückgewiesen.

 

 

3.

Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren wird auf CHF 900.– festgesetzt.

 

 

4.

Die Regelung der Kostenauflage und allfälliger Entschädigungen wird dem Endentscheid vorbehalten.

 

 

5.

Den Beschwerdeführern wird der von ihnen für das Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von CHF 800.– zurückerstattet.

 

 

6.

Schriftliche Mitteilung an:

 

[…]