A.                            Le 10 janvier 2024, le Tribunal civil du Tribunal régional des Montagnes et du Val-de-Ruz (ci-après: le Tribunal civil) a prononcé la faillite de la société A₁________ Sàrl, à Z.________, qui exploitait un établissement public dans l’immeuble sis rue [aaa] dans cette localité. Ce jugement a été confirmé sur recours par arrêt du 15 mars 2024 de l’Autorité de recours en matière civile (ci-après : ARMC). Une rencontre a eu lieu le 9 avril 2024 entre l’Office des faillites et le propriétaire/bailleur de l’immeuble rue [aaa]. Dans le procès-verbal d’entretien (contenant des notes), établi à cette occasion, il a été relevé en substance que des loyers arriérés étaient dus depuis août 2023 pour un montant de 19'467 francs, que le fonds de commerce servait de garantie locative, que le bailleur avait fait part de son intérêt à acheter le fonds de commerce, qu'il était admis que la procédure serait vraisemblablement suspendue faute d'actif et que le fonds de commerce serait repris par le propriétaire en vertu des dispositions de l'article 230a LP. Ce document ainsi qu'une copie de l'inventaire mis à jour au 15 mai 2024 ont été transmis à la faillie par courrier du 16 mai 2024 de l’Office des faillites. Ce dernier y a souligné, s’agissant de la réalisation du fonds de commerce, qu’il examinerait toutes les propositions d’achat d’un montant supérieur à la créance due au bailleur, précisant qu'aucun tiers ne s'était approché de lui à ce propos.

Le 27 mai 2024, A₁________ Sàrl a déposé plainte auprès de l’Autorité cantonale inférieure de surveillance des offices des poursuites et des faillites (ci-après : AiSLP) contre la « décision de l'Office des faillites du 9 avril 2024 d'attribuer le fonds de commerce » au bailleur, en concluant à son annulation et à la réalisation d'un « nouvel inventaire estimant sérieusement la valeur du fonds de commerce ». En parallèle, l’Office des faillites a indiqué à la faillie que la masse en faillite ne disposait pas d’actifs permettant de couvrir les frais d’une vente aux enchères du fonds de commerce, se déclarant néanmoins disposé à organiser rapidement des enchères publiques pour autant qu’une avance de frais de 5'000 francs pour couvrir les frais de publication et d’organisation d’une telle vente soit versée sans délai. Il a ultérieurement précisé qu’aucun versement n’avait été effectué. Par décision du 22 août 2024, l'AiSLP a déclaré cette plainte irrecevable. Elle a retenu que le procès-verbal du 9 avril 2024 ne pouvait pas être considéré comme un accord sur la vente du fonds de commerce et que l'entretien qui avait donné lieu à ce procès-verbal ne constituait en aucun cas une mesure de l'office, lequel avait recueilli la prise de position du bailleur sur son intérêt à acquérir le fonds de commerce. Elle a observé que si l'Office des faillites avait réellement décidé de céder le fonds de commerce au bailleur à ce moment-là, il n'aurait pas par la suite laissé l'opportunité à la faillie de s'acquitter d'une avance de frais pour l'organisation d'enchères publiques ou de lui proposer un repreneur du fonds de commerce. Elle a aussi relevé que les conclusions relatives à l’inventaire et à l’estimation des biens qu’il contient étaient prématurées – et partant irrecevables – puisqu’il n’existait pas encore une version définitive de l’inventaire de sorte qu’il n’avait pas encore été soumis à la faillie au sens de l’article 228 LP, étant précisé que le délai de plainte contre les opérations d’inventaire commençait à courir à partir de la déclaration de la faillie sur l’inventaire selon la disposition précitée.

Dans l'intervalle, à la demande de l'Office des faillites, le Tribunal civil avait prononcé la suspension de la faillite faute d'actif. Cette suspension avait fait l'objet d'une publication le 19 juillet 2024 dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la Feuille officielle de la République et Canton de Neuchâtel, avec l'indication que la faillite serait clôturée si les créanciers n'en requéraient pas la liquidation en fournissant une avance de frais de 7'000 francs jusqu’au 29 juillet 2024, et que chaque créancier gagiste pouvait exiger de l'office la réalisation de son gage. Le propriétaire/bailleur avait requis le 25 juillet 2024 la liquidation spéciale des biens se trouvant dans les locaux loués puis avait confirmé, le 12 août 2024, qu'il souhaitait reprendre le fonds de commerce par compensation totale de la créance de loyers impayés par la faillie d'un montant de 26'280.45 francs, précisant qu'il devenait urgent de libérer l'accès à ses locaux afin de pouvoir les relouer rapidement et atténuer la perte engendrée par la faillite de sa locataire. C'est ainsi que le 26 août 2024, l'Office des faillites a vendu au propriétaire/bailleur le fonds de commerce tel qu'il résultait de l'inventaire des biens dressé dans le cadre de la faillite (inventaire n° II.2 et II.4), pour le montant de 26'280.45 francs. Il a dressé un procès-verbal de cette vente, valant quittance pour la somme du prix de vente, lequel précise que la vente a lieu de gré à gré dans le cadre de la liquidation spéciale requise par le créancier gagiste, et qu’elle a lieu par compensation avec la créance de 26'280.45 francs de l'acquéreur contre la faillie (droit de rétention du bailleur), laquelle est par conséquent complètement éteinte après la vente.

Par arrêt du 29 août 2024, l’ARMC a annulé l'ordonnance du 12 juillet 2024 de suspension de la faillite faute d'actif et a renvoyé la cause au Tribunal civil pour nouvelle décision.

Après que l'Office des faillites, par courrier du 9 septembre 2024, a informé la faillie de la vente du fonds de commerce, cette dernière ainsi que ses associés gérants A₂________ et A₃________ ont déposé une plainte le 18 septembre 2024 « à l'encontre de la décision de l'Office des faillites du 26 août 2024 d'attribuer le fonds de commerce de A₁________ [au propriétaire/bailleur] ou à toute autre personne ». Ils ont contesté l'accord passé entre l'Office des faillites et le bailleur « visant à céder le fonds de commerce en compensation d'une créance d'une valeur largement inférieure » et son refus « d'envisager le transfert de bail à un repreneur susceptible de racheter le fonds de commerce pour un montant supérieur ». Ils ont aussi contesté l'inventaire dressé par l'Office des faillites en invoquant son inexactitude, en lui reprochant d'omettre d'indiquer l'ampleur du droit de rétention du bailleur, et en faisant valoir que la valeur du fonds de commerce est largement supérieure aux montants y figurant. Ils ont conclu en particulier à l'annulation de la décision du 26 août 2024 d'attribuer le fonds de commerce au bailleur et à ce que l'Office des faillites soit invité « à réaliser un nouvel inventaire estimant sérieusement la valeur du fonds de commerce ».

Dans ses observations du 14 octobre 2024, l’Office des faillites a relevé que l’inventaire est susceptible d’être modifié en tout temps et que, par économie de procédure, seul l’inventaire considéré comme définitif serait soumis à la signature des organes de la faillie. Pour ce qui a trait à l’estimation du fonds de commerce, il a fait valoir que selon son expérience en matière de vente de fonds de commerce d’établissements publics, l’évaluation de 5'000 francs reflétait la réalité du marché ; qu’au vu des actifs disponibles, de la valeur des biens concernés et du droit de rétention du bailleur commercial, les frais qu’engendrerait l’intervention d’un expert semblaient disproportionnés ; qu’en ce qui concerne la valeur comptable de 145'000 francs évoquée, une valeur au bilan ne pouvait pas être simplement reprise comme valeur d’estimation et qu’il appartenait aux plaignants d’apporter la preuve que le fonds de commerce présentait une valeur aussi élevée ; que pour ce qui a trait à la réalisation du gage dans le contexte d’une faillite suspendue faute d’actif, il a relevé que si les règles de la procédure sommaire étaient applicables par analogie, les créanciers non-gagistes n’étaient toutefois pas appelés à participer, qu’un état de collocation ne serait établi que pour les créanciers concernés par le gage et pour autant qu’il n’y ait pas qu’un seul créancier gagiste ; que partant l’administration de la masse devait obtenir uniquement l’accord des créanciers gagistes pour réaliser le bien gagé de gré à gré, une vente aux enchères n’étant pas impérative.

Dans leurs observations du 6 novembre 2024, les plaignants ont notamment contesté l’estimation du fonds de commerce et ont fait valoir qu’il était contraire à l’obligation qui incombait à l'Office des faillites de procéder à l’estimation des biens que « de se borner à estimer la valeur globale sans la moindre explication et sans le moindre détail » ; que l'achat par le bailleur du fonds de commerce pour un montant de 26'280.45 francs confirmait le caractère erroné du montant de 5'000 francs retenu par l'Office des faillites comme valeur du fonds de commerce ; que par ailleurs l'inventaire était incomplet dès lors que certains objets n'y figuraient pas.

Par décision du 19 mars 2025, l'AiSLP a rejeté la plainte. Elle a relevé qu'après avoir été établi le 24 (recte : 17) janvier 2024, l'inventaire avait été actualisé à deux reprises ; que selon le jugement de faillite du 10 janvier 2024, il apparaissait que le poste « Mobilier – Matériel » (d'un montant de CHF 145'000) au bilan 2022 de la société était très largement surévalué et que même s'il fallait admettre une valeur de 50'000 francs pour ce poste, cela représentait encore un montant très favorable à la faillie ; que « l'estimation du fonds de commerce dans l'inventaire à hauteur de 5'000 francs n'est pas critiquable car il correspond à 10 % de sa valeur au bilan de l'exercice pour l'année 2022 » ; que cette estimation « n'a eu aucune incidence sur le prix de vente du fonds de commerce, repris par le créancier gagiste pour un montant de 26'280 fr. 45 » ; que l'Office des faillites avait correctement établi l'inventaire et estimé la valeur du fonds de commerce ; que la réalisation du fonds de commerce et sa reprise par le bailleur en compensation des créances de loyer de 26'280. 45 francs était intervenue dans l'intérêt tant de la faillie que du bailleur.

B.                            A₁________ Sàrl en liquidation, A₂________ et A₃________ recourent en date du 4 avril 2025 contre cette décision à l’Autorité supérieure de surveillance en matière de poursuites et faillites (ci-après : ASSLP). Ils invoquent une violation des articles 228 et 230 LP. Ils concluent à l'annulation de la décision attaquée, à l'annulation de la décision de l'Office des faillites du 26 août 2024 d'attribuer le fonds de commerce de A₁________ au bailleur ou à toute autre personne, et à ce que l'Office des faillites soit invité « à réaliser un nouvel inventaire estimant sérieusement la valeur du fonds de commerce », le tout sous suite de frais et dépens.

C.                            L'AiSLP se réfère aux considérants de la décision attaquée et conclut au rejet du recours. L’Office des faillites conclut au rejet du recours.

D.                            Les plaignants déposent des observations.

E.                            Donnant suite à l’arrêt de l’ARMC du 29 août 2024, le Tribunal civil a prononcé en date du 21 mars 2025 la suspension de la faillite faute d’actif. Le recours formé contre ce prononcé a été rejeté par arrêt de l’ARMC du 4 juin 2025 (ARMA32025.34).

C O N S I D E R A N T

en droit

1.                            a) Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable sous ces aspects.

b) Le fait que la faillie soit une personne morale, dont la faillite a entraîné la dissolution (art. 821 al. 1 ch. 3 CO), ne l’empêche pas de former une plainte si elle est en désaccord avec l’administration de la faillite. Elle agit alors par ses organes, conformément à l’article 740 al. 5 CO par renvoi de l’article 826 al. 2 CO (ATF 88 III 28 cons. 2a). Le recours est ainsi recevable en ce qu’il est déposé par la faillie agissant par son associée gérante présidente. A₂________ et A₃________ forment recours en leur qualité d’associés gérants de la faillie. Conformément à l’article 739 al. 2 CO, applicable par renvoi de l’article 826 al. 2 CO, pendant la liquidation, les pouvoirs des organes sociaux sont restreints aux actes qui sont nécessaires à cette opération et qui, de par leur nature, ne sont point du ressort des liquidateurs. En cas de faillite, la liquidation se fait par l’administration de la masse, en conformité des règles de la faillite (art. 740 al. 5 CO par renvoi de l’art. 826 al. 2 CO). Il paraît ainsi douteux et il n’est à tout le moins pas établi en toute certitude que les associés gérants possèdent la qualité pour recourir. Il n’est toutefois pas nécessaire d’approfondir la question de la recevabilité du recours en ce qui les concerne dès lors que dit recours est de toute manière recevable en ce qu’il est formé par la faillie.

2.                            a) L'article 17 LP prévoit que, sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi où ne paraît pas justifiée en fait (al. 1) ; la plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure (al. 2) ; il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié (al. 3). Par « mesure » de l'office, il faut entendre tout acte d'autorité accompli par l'office en exécution d'une mission officielle dans une affaire concrète. L'acte de poursuite doit être de nature à créer, modifier ou supprimer une situation du droit de l'exécution forcée dans l'affaire en question. Il doit s'agir ainsi d'un acte matériel qui a pour but la continuation ou l'achèvement de la procédure d'exécution forcée et qui produit des effets externes (arrêt du TF du 26.10.2022 [5A_674/2022] cons. 4.1 et les réf. cit.). La qualité pour porter plainte selon l'article 17 LP est reconnue à toute personne lésée ou exposée à l'être dans ses intérêts juridiquement protégés ou, à tout le moins, atteinte dans ses intérêts de fait par une mesure ou une omission d'un organe de la poursuite. Elle suppose un intérêt digne de protection, soit un intérêt actuel à obtenir l’annulation de la décision attaquée (ATF 138 II 42 cons. 1). L’existence d’un intérêt actuel s’apprécie non seulement au moment du dépôt du recours, mais aussi lors du prononcé de la décision sur recours (ATF 137 I 296 cons. 4.2). Si l’intérêt s’éteint pendant la procédure, le recours devient sans objet (ATF 142 I 135 cons. 1.3.1) Le plaignant doit dans tous les cas poursuivre un but concret ; il doit être matériellement lésé par les effets de la décision attaquée et avoir un intérêt digne de protection à sa modification ou à son annulation (arrêt du TF du 26.01.2023 [5A_554/2022] cons. 5.1 et les réf. cit.).

b) Savoir si une mesure de l’office s’avère contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait s’apprécie à l’aune des circonstances telles qu’elles se présentaient au moment où la mesure contestée a été prise. Sur ce point, l’évolution de la situation postérieure à la mesure contestée n’a pas à être prise en considération, contrairement à ce qui vaut pour déterminer l’intérêt actuel à la plainte, qui peut disparaître pour tenir compte de faits survenus après la mesure contestée. Ainsi, une évolution des circonstances ne peut pas « guérir » – soit rendre conforme au droit ou opportune – une mesure qui ne l’était pas au moment où elle a été prise, tout comme à l’inverse une mesure qui était conforme au droit ou opportune ne peut pas ultérieurement être considérée comme ne l’étant plus au regard d’un changement de la situation intervenu jusqu’au moment où la mesure litigieuse a été prise. Une évolution de la situation – qui aurait pour conséquence de possiblement rendre contraire au droit ou inopportune une mesure prise antérieurement et qui ne présentait pas ces « défauts » au moment où elle avait été prise – ne peut ainsi pas être invoquée par la voie de la plainte. Il incombe à la personne qui entend s'en prévaloir de demander à l'office soit une nouvelle mesure soit une reconsidération ou une révision de sa mesure (cf. Meier, in Basler Kommentar, SchKG I, 3^e éd. 2021, n° 116 ss ad art. 17-21).

3.                            Les recourants contestent la vente du fonds de commerce de la faillie au propriétaire/bailleur des locaux, en invoquant une violation des articles 230 et 230a LP. Ils font valoir en substance que l’annulation par l’ARMC de l’ordonnance du Tribunal civil suspendant la faillite faute d’actif aurait dû conduire l’Office des faillites à attendre avant de procéder à la vente des actifs de la société. Ce raisonnement est dépourvu de fondement au vu du déroulement chronologique de la procédure. Pour rappel, suite à une requête de l’Office des faillites du 19 avril 2024, le Tribunal civil a prononcé la suspension de la faillite faute d’actif par ordonnance du 12 juillet 2024. À partir de ce moment, l’Office des faillites était libre de procéder à la réalisation du fonds de commerce en application de l’article 230a al. 2 LP, en tant que ce fonds de commerce était grevé d’un droit de gage sous forme d’un droit de rétention du bailleur. Que cette vente soit intervenue le 26 août 2024 alors que les plaignants avaient saisi l’ARMC, en date du 14 août 2024, d’un recours contre cette ordonnance de suspension, n’y change rien. En effet, d’une part les recourants ne prétendent pas qu’ils auraient informé l’Office des faillites de leur démarche ou que ce dernier en aurait eu connaissance par un autre biais. D’autre part, un recours au sens des articles 319 ss CPC, tel que celui déposé auprès de l’ARMC contre l’ordonnance du 12 juillet 2024, ne suspend pas la force de chose jugée et le caractère exécutoire de la décision attaquée (art. 325 al. 1 CPC). L'instance de recours peut, sur demande, suspendre le caractère exécutoire si la partie concernée risque de subir un préjudice difficilement réparable (art. 325 al. 2 1^re phrase CPC). À ce propos, les plaignants ne prétendent pas qu’ils auraient demandé à l’ARMC de suspendre le caractère exécutoire de la décision attaquée (art. 325 al. 2 CPC) et il ressort de leur recours du 14 août 2024 qu’ils n’ont pris aucune conclusion en ce sens. Dès lors, le prononcé du 12 juillet 2024 ordonnant la suspension de faillite faute d’actif avait caractère exécutoire, de sorte que l’Office des faillites était légitimé à entreprendre les démarches en vue de la réalisation du droit de gage du bailleur. Au moment de la vente de gré à gré du 26 août 2024, les conditions d’une telle vente, telles qu'elles découlent de l'article 230a al. 2 LP, étaient partant remplies : la faillite était suspendue faute d'actif, le fonds de commerce était grevé d'un droit de gage en faveur du propriétaire et ce dernier avait demandé la réalisation du gage. Ainsi, cette vente n’est pas critiquable. Qu’une de ses conditions – soit en l’espèce l’exigence que la faillite soit suspendue faute d’actif – vienne à tomber par la suite en raison d’un prononcé judiciaire ultérieur (arrêt du 29.08.2024 [ARMA32024.055]) ne change rien au fait que cette vente – appréhendée comme une mesure de l’Office des faillites – remplissait les conditions légales au moment où elle est intervenue. Or, la voie de la plainte n’est pas un moyen permettant la reconsidération ou la révision d’une mesure de l’office. Le grief des recourants est mal fondé.

4.                            Les recourants concluent à ce que l'Office des faillites soit invité à « réaliser un nouvel inventaire estimant sérieusement la valeur du fonds de commerce » et ils invoquent à ce propos l’article 228 LP. Selon cette disposition, l’office soumet l’inventaire au failli et l’invite à déclarer s’il le reconnaît exact et complet (al. 1) ; sa réponse est transcrite dans l’inventaire et signée par lui (al. 2). Pour le failli, cette déclaration fait courir le délai de plainte à l’autorité de surveillance contre toutes les mesures de l’office relatives à l’estimation et à la façon dont il y a été procédé (arrêt du TF du 26.06.2012 [5A_256/2012] cons. 5.1). Les recourants font valoir qu’au jour de leur recours, l’Office des faillites n’avait à aucun moment soumis l’inventaire à la faillie pour l’inviter à déclarer si elle le reconnaissait exact et complet. Le dossier permet de retenir que l’Office des faillites a dressé l’inventaire des biens de la faillie le 17 janvier 2024 et qu’il l’a mis à jour à deux reprises. Par courrier du 16 mai 2024, il a transmis aux recourants « une copie de l’inventaire, mis à jour [au 15 mai 2024], celui-ci étant susceptible d'être modifié jusqu'à la fin de la procédure et, par voie de conséquence, d'être également paraphé à ce moment-là ». Il a par la suite exposé que « par économie de procédure, seul l'inventaire considéré comme définitif sera soumis au paraphe des organes dirigeants ». Il ressort ainsi du dossier que l'inventaire, dans son état au 15 mai 2024, n'est pas définitif, de sorte que c'est à raison que l'Office des faillites ne l'avait pas encore soumis à la faillie au sens de l'article 228 LP. Il ne saurait dès lors y avoir une violation de cette disposition. Par ailleurs, si les recourants invoquent une violation de l'article 228 LP, il ressort de leur argumentation qu'ils entendent en réalité contester l'estimation des biens telle qu’effectuée par l'Office des faillites dans l'inventaire de la faillie. Déjà dans sa décision précédente du 22 août 2024, l'AiSLP avait relevé que les conclusions relatives à l’inventaire et à l'estimation des biens qu'il contient étaient prématurées. Elle avait expliqué que le délai de plainte contre les opérations d'inventaire commence à courir à partir de la déclaration de la faillie sur l'inventaire, au sens de l'article 228 LP, laquelle n'avait pas encore eu lieu ; que la version contestée de l'inventaire n'étant pas définitive, l'Office des faillites ne l'avait pas soumis à la faillie et ne l'avait pas invitée à déclarer si elle le reconnaissait exact et complet au sens de l'article 228 LP. L'autorité de céans observe que le grief de violation de l'article 228 LP invoqué par les recourants – qui doit en réalité être compris comme une contestation de l'estimation des biens portés à l’inventaire comme relevé ci-dessus – demeure à ce jour prématuré et n’a pas à être examiné sur le fond. En effet, ainsi que cela ressort des observations de l'Office des faillites, l'inventaire définitif n'a pas encore été établi, et seule la soumission de cet inventaire définitif à la faillie fera courir le délai de plainte contre les mesures prises en relation avec l'estimation des biens y figurant. Le fait que l’AiSLP ait discuté les arguments relatifs à l’estimation des biens figurant à l’inventaire, dans la décision attaquée n’y change rien. Il en va de même des explications y relatives faites par l’Office des faillites dans ses observations du 17 avril 2025. Le grief des recourants doit ainsi être rejeté.

5.                            a) Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours.

b) Il est statué sans frais et sans dépens, dès lors que la procédure devant les autorités cantonales de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP) et que dans la procédure de plainte, il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP).

Par ces motifs,
L’AUTORITÉ SUPÉRIEURE DE SURVEILLANCE
EN MATIÈRE DE POURSUITES ET FAILLITES

1.    Rejette le recours.

2.    Statue sans frais.

3.    N’alloue pas de dépens.

Neuchâtel, le 12 septembre 2025