A. Les demandeurs au procès – et actuels intimés – sont tous propriétaires (ou, pour les couples, copropriétaires par moitié) d’unités de la propriété par étage [www], à Z., qu’ils ont acquises de A. SA, entre le 27 octobre 2010 et le
10 décembre 2012.

Entre tous, les demandeurs détiennent ainsi 11 parts de la propriété par étage qui en comporte 26 (voir annexe au règlement de PPE). Selon un courrier de l’administrateur de la PPE, du 10 juillet 2012, « l’entrée en jouissance officielle de la copropriété est le 01.01.2011 », mais dans tous les contrats de vente conclus jusqu’au 7 juillet 2011 (acquisition des époux B.), la rubrique d’assurance incendie indique que « l’immeuble est actuellement en cours de construction ».

Dans chacun des contrats de vente figure notamment la condition suivante :

La venderesse exclut expressément la garantie légale du vendeur prévue aux articles 197 et suivants CO et 219 CO, en raison d’éventuels défauts, ce qu’acceptent les acquéreurs.

Par contre la venderesse déclare céder aux acquéreurs, qui acceptent, toutes les garanties contractuelles et légales dues par toutes les personnes ayant participé à la construction, soit plus particulièrement entrepreneurs, architecte, ingénieur, fournisseurs.

Ces garanties donnent le droit aux acquéreurs d’exiger la réparation des défauts, mais en aucune manière la modification du prix ou la résolution du contrat ».

B. Le 4 octobre 2011, ceux d’entre les futurs demandeurs dont l’acquisition remontait à 2010 ou au premier trimestre 2011 ont adressé à l’administrateur de la PPE un courrier résumant, outre certaines options d’entretien, d’assez nombreux défauts ou dysfonctionnements. L’administrateur de la PPE a expliqué, dans sa réponse du
7 octobre 2011, qu’il ferait le lien avec l’architecte, au sujet des parties communes, tout en invitant chaque propriétaire concerné à s’adresser à l’architecte pour les défauts ou retouches affectant son seul appartement. Après intervention auprès de certaines entreprises, X. SA a résumé ses démarches et pris position sur 26 points. Une séance a été organisée sur les lieux, le 19 avril 2012, puis les demandeurs ont mandaté un avocat et ils ont fait établir une expertise privée, délivrée le 26 octobre 2012 par l’architecte C., l’ingénieur civil D. et le physicien E. La future défenderesse a également constitué un mandataire et différentes correspondances ont été échangées. La discussion s’est concentrée sur trois objets, soit le mauvais écoulement de l’eau dans le garage collectif, les fuites d’eau sur certains balcons et l’insuffisance de l’isolation phonique (voir le courrier de Me F. à Me G., du 14 février 2014, au terme duquel la défenderesse se déclarait disposée « à signer rapidement une convention pouvant mettre un terme au litige »).

C. En dépit des travaux de retouche effectués, aucun accord n’est intervenu entre parties et, après avoir obtenu, le 28 novembre 2013, une autorisation de procéder, les copropriétaires ont ouvert action contre le bureau d’architecte, par mémoire du
21 février 2014, en prenant les conclusions suivantes :

A titre principal,

I. Ordonner à la société X. SA de faire exécuter les travaux de réparation des défauts constatés par expert, sans frais pour les demandeurs, dans les 30 jours suivants la notification du jugement définitif et exécutoire

A titre subsidiaire,

II. A défaut de la mise en œuvre de la conclusion précédente par la société X. SA, autoriser les demandeurs de faire exécuter les travaux de réparation des défauts constatés par expert, les frais étant à charge de la société X. SA

Dans tous les cas,

III. Condamner la société X. SA au paiement des frais de l’expertise privée effectuée par Messieurs C., D. et E.

IV. Condamner la société X. SA au paiement des honoraires de Me G., soit 10% de la valeur des travaux à entreprendre, à dire d’expert

V. Sous suite de frais et dépens de la présente procédure »

Ils justifiaient leur qualité pour agir en se référant à la jurisprudence fédérale. Ils invoquaient par ailleurs la cession des droits de la venderesse et maître de l’ouvrage en leur faveur, à l’égard notamment de l’architecte. Quant à la position juridique de celui-ci, les demandeurs alléguaient que la venderesse « avait mandaté la requise pour diriger les travaux de construction du lotissement ; ces derniers ont été effectués par de nombreux entrepreneurs ». Ils faisaient par ailleurs valoir, en se référant à l’expertise, « de nombreux défauts de conception », en les détaillant.

D. Par mémoire du 30 juin 2014, la défenderesse a conclu au rejet de la demande « en tant qu’irrecevable et mal fondée ». Le moyen d’irrecevabilité était double : d’une part, les demandeurs n’avaient pas, à titre individuel, la qualité pour agir, faute de satisfaire aux exigences de consorité nécessaire de tous les copropriétaires de la PPE ; d’autre part, la défenderesse affirmait n’avoir pas la « qualité pour défendre », dès lors que, comme représentant du maître de l’ouvrage, elle n’avait « aucune possibilité juridique de faire exécuter ces travaux revendiqués, à supposer que ces revendications puissent être considérées comme fondées ». De l’avis de la défenderesse, les demandeurs auraient dû s’adresser soit au maître de l’ouvrage, soit aux différentes entreprises concernées. Sur le fond, la défenderesse contestait tout défaut de conception de l’ouvrage.

En notifiant la réponse aux demandeurs, par courrier du 4 juillet 2014, la juge du Tribunal civil observait que « la défenderesse conteste la qualité pour agir des demandeurs » et proposait « ensuite de statuer sur cette question avant d’entrer en matière, cas échéant, sur le fond du litige ».

Dans une réplique « limitée à la recevabilité de la demande » et datée du
8 septembre 2014, les demandeurs précisaient notamment que la copropriété ne compte pas 26, mais 13 copropriétaires seulement, dès lors que toutes les unités n’ont pas été vendues par la société maître de l’ouvrage. Ils affirmaient par ailleurs se trouver dans une relation de consorité simple et non nécessaire. Ils soulignaient en particulier que la cession des droits du maître de l’ouvrage était intervenue en faveur de chacun d’eux, et non de la communauté des copropriétaires. Se prononçant ensuite sur la « qualité à défendre de la défenderesse », les demandeurs observaient que les arguments de l’adverse partie se rapportaient, en réalité, à l’existence d’une obligation envers les demandeurs et donc à sa légitimation passive, relevant du fond du litige et non de la recevabilité. Dans l’hypothèse où cette question serait néanmoins tranchée d’emblée, ils faisaient valoir qu’en vertu des différents contrats de vente, ils ne pouvaient agir contre le maître de l’ouvrage mais pouvaient le faire, au bénéfice de la cession convenue, contre l’architecte notamment.

A son tour, X. SA a déposé un mémoire de duplique « limité à la recevabilité de la demande », dans lequel elle conteste que la cession de droits comprise dans les différents contrats de vente confère aux acquéreurs le droit d’agir individuellement, sans quoi il serait « impossible de déterminer si le dispositif du jugement à venir respecterait la proportion de la part des demandeurs au regard de l’ensemble de celles des autres copropriétaires », sans compter par ailleurs le risque de jugements contradictoires. Elle maintient par ailleurs n’avoir « nullement qualité pour défendre à la présente procédure », les droits de garantie cédés dans les contrats de vente n’incluant pas l’une ou l’autre des prétentions objet des conclusions prises.

Après dépôt d’un mémoire d’explications des demandeurs, qui concluait à ce que le tribunal, « à titre préjudiciel », rejette les conclusions de la défenderesse, la première juge a proposé aux parties de « rendre un jugement incident sur ce problème de recevabilité », ce que les parties ont admis. Elles ont déposé des plaidoiries écrites relatives à la recevabilité de la demande, dans lesquelles elles reprenaient leurs arguments antérieurs.

E. Par jugement incident du 25 mars 2015, la juge du Tribunal civil a déclaré « la demande du 21 février 2014 recevable » et condamné la défenderesse aux frais et dépens de l’incident. Traitant les deux aspects du moyen d’irrecevabilité soulevé par la défenderesse, la juge a considéré, d’une part, qu’au vu de la jurisprudence fédérale en la matière, il n’y avait pas de consorité nécessaire entre les différents copropriétaires, dès lors que les défauts invoqués « risquent bel et bien de se répercuter sur les parties exclusives de la PPE » et qu’en outre, chaque copropriétaire a « en principe le droit de demander la réparation des parties communes », les objections tenant à la proportion des quotes-parts représentées et au risque de jugements contradictoires n’étant pas décisives. Se prononçant ensuite « sur la qualité de légitimation de la défenderesse », la première juge a rappelé que le contrat d’architecte global présente des aspects du contrat d’entreprise (pour l’établissement des plans et projets) et du mandat (pour la direction des travaux notamment), puis observé que la cession de droits prévue dans les contrats de vente habilite les demandeurs à prétendre, au lieu de la venderesse, à la réparation de l’ouvrage aux frais de l’entrepreneur, mais aussi du mandataire, selon le principe de la relativité des contrats, en ajoutant qu’on « voit mal sur quelle base les demandeurs devraient intenter leur action à l’encontre des diverses entreprises employées par la défenderesse, faute de lien contractuel ».

F. Par mémoire du 10 avril 2015, intitulé « appel, subsidiairement recours », X. SA demande l’annulation du jugement incident du 25 mars 2015 et un prononcé d’irrecevabilité de la demande du 21 février 2015 [recte : 2014], avec suite de frais et dépens des deux instances. Elle observe que le délai d’appel indiqué au pied du jugement, soit 10 jours, est erroné, mais qu’elle le respecte néanmoins. En ce qui concerne la qualité pour agir des demandeurs, elle analyse l’arrêt du Tribunal fédéral cité dans le jugement, qui concernait à son avis une situation fort différente, dans laquelle les défauts affectaient exclusivement ou principalement les parts de certains copropriétaires par étage, alors qu’en l’espèce tous sont concernés. Sur le deuxième point, elle distingue à ce stade la qualité pour agir de la légitimation, dont elle rappelle les définitions, avant d’affirmer que l’architecte – qui n’est pas entrepreneur général – ne supporte aucune obligation d’exécuter les travaux et qu’il n’est donc pas « habilité […] à défendre au procès, dans le cadre d’une action en réparation de prétendus défauts, et n’a donc pas qualité pour défendre ». Elle s’en prend à l’argument de la première juge selon laquelle elle serait elle-même l’employeur des entreprises ayant exécuté les travaux.

G. Les intimés concluent, dans leur réponse du 5 mai 2015, au rejet de l’appel, après refus du second moyen de preuve de l’appelante (dépôt de divers contrats d’adjudication aux entrepreneurs). Ils font valoir, d’une part, que la consorité nécessaire est une question de fond, qui ne peut affecter la recevabilité de la demande. Ils contestent par ailleurs que la jurisprudence fédérale citée par la première juge puisse être invoquée a contrario, ce qui exigerait d’ailleurs un examen au fond, dépassant le cadre de la recevabilité. Sur le second aspect du moyen d’irrecevabilité, les intimés observent que l’appelante n’applique pas dans le cas particulier la distinction entre légitimation et qualité pour défendre qu’elle rappelle. Ils affirment en outre avoir eu le choix d’agir, selon la nature des défauts constatés, contre les entrepreneurs et l’architecte, ce dernier pouvant exercer ensuite une action récursoire contre les entrepreneurs.

H. Les parties n’ont pas réagi au courrier du juge instructeur, du 18 mai 2015, les informant qu’un deuxième échange d’écritures ne paraissait pas nécessaire, de sorte qu’il serait statué ultérieurement, sur pièces et sans débats.

C O N S I D E R A N T

1. L’appelante observe à juste titre que la décision attaquée, rendue en procédure ordinaire, est soumise à appel dans un délai de 30 jours (et non 10, comme rappelé par erreur au pied de la décision), même si elle ne met pas fin à la cause. Quoi qu’il en soit, le délai de 10 jours est lui-même respecté, de même que les formes légales. Il est par ailleurs exact que si la Cour vient à suivre les conclusions de l’appel, le procès prendra fin, de sorte que la décision attaquée est incidente (art. 237 CPC) et sujette à appel. Celui-ci est donc recevable.

En revanche, les preuves littérales proposées par l’appelante sous ch. 2 (11 photocopies de la page 1 de divers contrats d’adjudication aux entrepreneurs) sont nouvelles (art. 317 al. 1 CPC) et pouvaient manifestement être produites en première instance (ce à quoi l’appelante avait renoncé dans son courrier du 10 décembre 2014), de sorte qu’elles ne sont pas recevables en appel et seront retournées sans autre examen à l’appelante.

2. Le dispositif de la décision attaquée a trait à la recevabilité de la demande, qu’admet la première juge. Certes, après avoir paru vouloir limiter son examen à la qualité pour agir des demandeurs (courrier du 4 juillet 2014, let. D ci-dessus), la juge a traité également – contre l’avis des demandeurs – l’autre argument de la défenderesse, déduit de sa prétendue absence de qualité pour défendre. En soi, ce procédé n’a toutefois pas lésé les droits des parties, qui se sont abondamment exprimées sur les deux aspects du moyen d’irrecevabilité de la défenderesse. Cependant, l’objet de l’appel étant délimité par le dispositif de la décision attaquée, seuls sont pertinents les griefs qui pourraient entraîner l’irrecevabilité de la demande.

3. L’article 59 al. 2 CPC énumère, de manière non exhaustive (« notamment »), les conditions de recevabilité de la demande, sans y inclure la qualité pour agir. Cette notion – soit la titularité du droit d’action (CPC-Bohnet, art. 59 N 95) – doit être distinguée de la légitimation, soit la titularité du droit de fond (idem, N 94), mais elle lui est étroitement liée dès lors qu’en principe, celui qui se prétend titulaire du second doit être reconnu titulaire du premier. Ce lien explique sans doute l’assimilation fréquente des termes (voir par ex. Steinauer, Les droits réels, I, N 1303a, qui reconnaît la capacité d’agir en justice pour la réparation d’un défaut de construction à la communauté des propriétaires d’étages mais ajoute que l’action sera rejetée – et non déclarée irrecevable – à moins « que la communauté ait en outre la qualité pour agir, c’est-à-dire qu’elle soit elle-même titulaire du droit à la garantie qu’elle entend faire valoir en justice » ; voir également Grossen, La qualité pour exercer l’action en garantie en raison des défauts de la chose vendue, Mélanges Guy Flattet, 1985, p. 275 et s., qui observe, p. 284, « qu’en France comme en Suisse, le problème est bien, en définitive, un problème de qualité, à moins qu’on ne préfère dire de légitimation ou de pouvoir »). Dans les cas où, de par la loi, le droit d’action est « détaché de la légitimation » (Bohnet, op. cit., N 97 et 98), la demande n’est recevable que si son auteur détient la qualité prévue par la loi (idem, N 99). En revanche, dans les cas soumis au principe général susmentionné, celui qui s’affirme à tort titulaire du droit de fond n’encourt pas l’irrecevabilité de sa demande (car il a qualité pour agir), mais bien son rejet. Or le droit positif ne confère pas la qualité pour agir, en réparation de défauts de l’immeuble vendu ou construit notamment, à la communauté des propriétaires d’étages, l’existence d’une cession légale en sa faveur étant expressément niée par la jurisprudence (ATF 111 II 458 et 114 II 239, cités et implicitement confirmés sur ce point dans l’arrêt du TF du 12.10.2009 [4A_326/2009]). Savoir si les demandeurs sont, vu les cessions comprises dans les différents contrats d’acquisition d’unités d’étages, titulaires du droit à la réparation de défauts qu’ils invoquent est une question de fond, mais comme ils s’affirment titulaires de ce droit, sans que le contraire ne résulte à l’évidence du dossier, ils ont de ce point de vue qualité pour agir.

Le moyen de l’appelante ne repose d’ailleurs pas sur une prétendue qualité pour agir exclusive de la communauté des propriétaires d’étage, mais sur la relation de consorité nécessaire qui s’imposerait entre les différents propriétaires d’étage. Savoir s’il s’agit là d’une question de recevabilité (comme indiqué par Bohnet, op. cit., N 100) ou de fond (comme soutenu par CPC-Jeandin, art. 70 N 18 et les références citées) peut rester indécis. En effet, contrairement à ce que semble penser l’appelante, la jurisprudence fédérale s’est prononcée à ce sujet, en niant l’existence d’une consorité nécessaire (ATF 114 II 239, 247). L’arrêt cité par l’appelante (du 29.08.2005 [4C.151/2005]) le rappelle d’ailleurs (c. 4.2.3), avant de s’interroger sur les risques que présenterait une « interprétation extensive » de cet arrêt, sans toutefois opérer de revirement ni statuer sur ce point, les défauts allégués affectant aussi, et peut-être principalement, les parties privatives de l’immeuble considéré dans le cas d’espèce. Rien n’indique qu’un tel revirement se dessine : l’arrêt du TF du 12.10.2009 [4A_326/2009] ne paraît nullement poursuivre l’interrogation précitée, dont il relativise la portée (c. 4 in fine). On relèvera en outre que, comme observé par Grossen (op. cit., p. 283, au sujet d’un arrêt français, mais la remarque est générale), les «vices affectant les parties communes ont nécessairement, en effet, une répercussion sur la valeur des lots » ; sous l’angle juridique, le « défaut relatif aux parties communes constitue un défaut de chaque part d'étage prise séparément, car la part d'étage comporte une part de copropriété de l'ensemble de l'immeuble » (arrêt du TF 12.10.2009 [4A_326/2009]] précité, c.4). Poser l’exigence d’une consorité nécessaire présenterait d’ailleurs l’inconvénient majeur d’empêcher les copropriétaires de faire valoir leurs droits en justice, si certains d’entre eux le refusent (et le cas d’espèce en fournit une claire illustration possible, puisque la société venderesse paraît avoir conservé une majorité des unités d’étage, qu’elle loue, sans que ses intérêts à agir contre l’architecte ou les entrepreneurs ne convergent nécessairement avec ceux des acquéreurs).

Le moyen tiré d’une absence de qualité pour agir doit dès lors être rejeté.

4. Dans le jugement attaqué, l’absence de qualité pour défendre est examinée sous l’angle de l’aptitude, pour l’architecte, de répondre directement d’éventuels défauts envers les acquéreurs de parts de copropriété, question à laquelle la cession de droits convenue – valablement, en tant qu’elle porte sur le droit d’exiger la « réparation des défauts » (ATF 109 II 423 et ATF 114 II 239) – apporte une indiscutable solution.

Il apparaît toutefois que le moyen de la défenderesse tenait plutôt à l’impossibilité juridique, pour elle, de « faire exécuter les travaux de réparation des défauts » par les entreprises en cause, faute de tout lien contractuel entre celles-ci et elle-même, qui ne faisait que représenter la société maître de l’ouvrage lors de la construction. De ce point de vue, on doit effectivement donner acte à l’appelante que l’allusion de la première juge aux « entreprises employées par la défenderesse » est inappropriée, aucun acte du dossier ne fournissant d’indice de contrat d’entreprise global assumé par l’appelante, ni encore moins de contrat de travail entre elle et les maîtres d’état intervenus sur le chantier. L’énoncé, dans la même phrase, de « l’absence de lien contractuel » (sous-entendu : entre les demandeurs et les entreprises chargées de la construction) se heurte également aux allégués et preuves des parties : la demande de permis de construire fait apparaître comme maître de l’ouvrage A. SA et les demandeurs alléguaient eux-mêmes que celle-ci « avait mandaté la requise pour diriger les travaux de construction du lotissement ; ces derniers ont été effectués par de nombreux entrepreneurs » ; les parties s’accordent sur le fait que l’appelante assumait un « mandat d’architectes complet » ou « un contrat d’architecte global ». En vertu des cessions incluses dans les contrats de vente, les demandeurs disposent donc envers l’architecte des droits du mandant et envers les entreprises de ceux du maître de l’ouvrage, s’agissant des défauts (mais avec limitation au droit à la réparation, à l’exclusion de la modification du prix et – cela va de soi – de la résolution des contrats).

Ce qui précède ne signifie pas encore que les demandeurs puissent (au motif que A. SA aurait pu, avant cession de ses droits) contraindre la défenderesse à faire exécuter des travaux de réparation par les entreprises auxquelles des défauts seraient imputables. L’architecte répond sans doute, en principe, des défauts de conception dont il serait à l’origine (sans préjuger de la responsabilité éventuelle des entrepreneurs qui auraient exécuté des travaux mal conçus sans donner l’avertissement visé à l’art. 365 al. 3 CO), mais la forme de la suppression d’un tel défaut n’est pas évidente (surtout si la réduction du prix de l’ouvrage, voire de la réduction des honoraires, est exclue comme elle l’est dans les cessions de droits invoquées et dans l’hypothèse où le coût de la suppression du défaut « ne serait pas en rapport avec l’importance du défaut », comme indiqué par les experts privés, au sujet de l’évacuation des eaux du garage collectif). Quant aux autres défauts, seul le mandat de surveillance des travaux peut à première vue engager la responsabilité de l’architecte, mais il est permis de s’interroger sur le pouvoir juridique de ce dernier de contraindre un entrepreneur fautif à la réparation de l’ouvrage (pouvoir sans lequel la prise en charge des frais d’exécution par un tiers, selon la conclusion subsidiaire de la demande, peine semble-t-il à trouver un fondement).

Cependant, il ne fait pas de doute que les interrogations précitées concernent le fond du litige, soit l’existence et le contenu du droit à réparation invoqué par les demandeurs. Elles n’ont pas d’incidence sur leur qualité pour agir, ni sur celle de l’appelante pour défendre au procès puisque les demandeurs la prétendent tenue à une obligation de garantie envers eux (après cession) et que l’ordre juridique ne pose pas de règle spéciale, quant à la qualité de débiteur d’une telle garantie. La demande est donc recevable à ce titre, en toute hypothèse, et le grief est mal fondé.

5. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté. L’appelante supportera les frais d’appel et versera en outre une indemnité de dépens à l’intimée, tenant compte de la rédaction d’une réponse détaillée à l’appel.

Par ces motifs,
LA COUR D'APPEL CIVILE

1. Déclare irrecevables les preuves littérales produites en annexe N° 2 de l’appel et les retourne à l’appelante, sans autre examen.

2. Rejette l’appel et confirme la recevabilité de la demande.

3. Condamne l’appelante aux frais d’appel, qu’elle a avancés par 2'500 francs.

4. Condamne la même à verser aux intimés une indemnité de dépens de 3'000 francs.

Neuchâtel, le 3 août 2016

Art. 59 CPC

Principe

¹ Le tribunal n'entre en matière que sur les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l'action.

² Ces conditions sont notamment les suivantes:

a. le demandeur ou le requérant a un intérêt digne de protection;

b. le tribunal est compétent à raison de la matière et du lieu;

c. les parties ont la capacité d'être partie et d'ester en justice;

d. le litige ne fait pas l'objet d'une litispendance préexistante;

e. le litige ne fait pas l'objet d'une décision entrée en force;

f. les avances et les sûretés en garantie des frais de procès ont été versées.