A. Les époux S. louent depuis 1986 un appartement à Neuchâtel, propriété de la Caisse de pension X. (ci-après :la caisse de pensions), dont le loyer était depuis 1991 de 1'340 francs sans les charges. Ils ont saisi l'Autorité régionale de conciliation le 16 avril 1998 suite au refus du bailleur de leur accorder une diminution de loyer de 14,69 %. Cette demande était motivée par la baisse du taux hypothécaire et l'augmentation de l'IPC depuis 1991. Une conciliation n'ayant pu aboutir, les époux S. ont saisi le Tribunal du district de Neuchâtel qui, par jugement du 1^er juillet 1999, a admis la réduction de loyer demandée de 14,69 %, ramenant ainsi le loyer à 1'143 francs dès le 1er juillet 1998. Le tribunal a en bref retenu que la baisse du taux hypothécaire de 6,25 % à 4,25 % justifie une diminution de loyer de 20,49 %; que l'augmentation de l'IPC de 127,2 points à 143,8 points, soit 13,5 %, peut être répercutée sur le loyer à raison de 5,22 % (soit 40 % de 13,5 % : art.16 OBLF); qu'une diminution de loyer de 15,27 % serait ainsi admissible; qu'en conséquence la baisse demandée de 14,69 % doit être accordée; que la bailleresse n'a pas démontré un motif de refus de diminution du loyer; qu'elle a en effet confondu rendement brut et rendement net; qu'elle n'a pas au surplus établi les charges annuelles, ni le prix de revient de l'immeuble.

B. Le 11 août 1999, la caisse de pensions recourt à la Cour de cassation civile contre le jugement du 1er juillet 1999, concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation et à ce qu'il soit constaté que le loyer des époux S. n'est pas abusif au vu du calcul du rendement brut. Elle fait en substance valoir qu'elle a déposé un calcul de rendement brut détaillé avec des pièces justificatives; que le rendement ainsi établi est de 5,61 %; que ce calcul a été accepté par les époux S.; qu'un rendement de 5,61 % n'est en rien excessif, puisqu'il est même inférieur de 2 % au taux hypothécaire de premier rang du marché d'alors et même de l'actuel; que le premier juge a confondu rendement brut et rendement net ainsi que les pourcentages admissibles dans chacune des deux méthodes.

C. Dans ses observations du 16 août 1999, le président du Tribunal du district de Neuchâtel conclut au rejet du recours. Il avance en bref que ce que la caisse de pensions appelait rendement brut ne correspond en fait ni au rendement brut, ni au rendement net et que, en admettant même qu'il s'agisse du rendement brut, elle n'a pas allégué ni prouvé les valeurs permettant de passer au rendement net.

Le 26 août 1999, les époux S. concluent implicitement au rejet du recours.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. a) Selon l'article 270a al.1 CO, le locataire peut contester en cours de bail le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des articles 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. En pratique, la baisse du taux hypothécaire joue un rôle primordial (Lachat, Le bail à loyer, 1997, p.274, ch.4.2.2). Ce facteur, relatif, peut être compensé par un autre facteur relatif, tel que l'évolution de l'IPC (ibidem, p.363, ch.7.1).

b) En l'espèce, le premier juge a retenu que la baisse du taux hypothécaire, partiellement compensée par l'augmentation de l'IPC, justifiait la diminution de loyer de 14,69 % demandée. La recourante ne conteste pas les chiffres et les calculs effectués (recours, p.3, ch.2), de sorte qu'il convient uniquement d'examiner si elle pouvait opposer à la demande de baisse de loyer le rendement net de la chose louée (art.269 CO) ou le rendement brut couvrant les frais (art.269a litt.c CO) (Lachat, op.cit., p.363, ch.7.3).

3. a) Selon l'article 269 CO, un loyer est abusif notamment lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Le rendement dont il est ici question est le rendement net des fonds propres investis par le bailleur (Lachat, op.cit., p.282 ch.2.3). Un rendement est admissible s'il n'excède pas d'un demi pour-cent le taux de l'intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque Cantonale du lieu pour les anciennes hypothèques (Lachat, op.cit., p.291, ch.5.1), soit 4,75 % à Neuchâtel en 1998 (4,25 % + 0,5 %). Il convient ainsi de déterminer les fonds propres dans le prix de revient de l'immeuble, de les réévaluer le cas échéant, de déterminer leur rendement admissible, d'y ajouter les charges et de comparer l'état locatif admissible ainsi obtenu avec le loyer effectivement perçu (Lachat, op.cit., p.296-298).

b) Selon l'article 269a litt.c CO, n'est en règle générale pas abusif un loyer qui se situe, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais. Le rendement brut pris en considération est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (frais accessoires exclus) de l'objet loué et son prix de revient. La pratique retient un taux admissible de l'ordre de 2 % au-dessus de l'intérêt hypothécaire de premier rang du marché. Un immeuble est considéré récent jusqu'à 10 ans d'âge environ (Lachat, op.cit., p.322; SVIT-Kommentar Mietrecht II, p.654 ch.80).

c) Il appartient au bailleur de produire les pièces probantes, qu'il s'oppose à la demande de baisse du loyer en se prévalant du rendement insuffisant de la chose louée au sens de l'article 269 CO ou des limites du rendement brut pour les constructions récentes au sens de l'article 269a litt.c CO (Lachat, op.cit., p.277, ch.4.3.8 et p.323, ch.6.10).

4. a) En l'espèce, la recourante a refusé la demande de baisse de loyer en se référant à l'article 269a litt.c CO (lettre du 30.3.1998, in dossier ARC). Elle a écrit à l'ARC le 7 juillet 1998 que le rendement brut s'élevait à 5,61 % compte tenu d'un état locatif de 289'080 francs et d'un coût d'acquisition de 5'150'849 francs. Elle avait auparavant précisé que la construction de l'immeuble remontait à 1986 (lettre du 20.5.1998) et qu'elle ne disposait pas des pièces justificatives relatives au prix de revient de l'immeuble (lettre du 15.6.1998).

Ainsi, la recourante a construit sa défense exclusivement sur le rendement brut, au sens de l'article 269a litt.c CO, sans tenter de démontrer un rendement insuffisant au sens de l'article 269 CO. Or, l'article 269a litt.c CO ne peut pas s'appliquer au cas d'espèce. D'une part, la construction de l'immeuble remontait à 12 ans au moment de la demande, de sorte que l'on n'était plus en présence d'une construction récente. D'autre part, cette disposition ne doit s'appliquer que lorsqu'il est facile de déterminer le prix de revient d'un immeuble récent (Lachat, op.cit., p.322). Du moment que la recourante n'a pas été à même de fournir le moindre justificatif concernant le prix du terrain et le coût de construction, c'est avec raison que le premier juge a considéré qu'elle n'avait pas établi un motif de refus de baisse de loyer dont la preuve lui incombait. Au surplus, l'absence de toutes pièces justificatives empêchait de vérifier si certains frais devaient être déduits, au sens de l'article 15 al.2 OBLF, ainsi que l'exactitude de l'état locatif allégué.

Il est dès lors sans pertinence qu'à l'audience du 15 octobre 1998, Monsieur S., qui n'était pas assisté d'un mandataire, ait admis le rendement brut de 5,61 % allégué.

b) Le 26 avril 1999, la caisse de pensions a requis la production d'une précédente procédure, relevant que dans cette affaire le calcul du rendement brut avait été admis par l'ASLOCA. Le dossier en question a été produit. Il ne permet cependant pas d'infirmer le raisonnement développé ci-dessus sous lettre a. D'une part, on constate que les justificatifs nécessaires y font également défaut et que, de toute façon, ceux relatifs à l'immeuble n'avaient pas été produits (lettre de Me Y. du 2.12.1998, p.2). D'autre part, le calcul opéré dans cette procédure prenait apparemment en compte des charges (lettre de Me Y. du 14.3.1998), de sorte qu'il devait être question de rendement net au sens de l'article 269 CO et non du rendement brut au sens de l'article 269a litt.c CO, déterminant en l'espèce. Enfin, la convention mettant fin à la procédure signée en mars 1999 ne contient pas de reconnaissance expresse des locataires concernés en rapport avec le rendement de l'immeuble. De surcroît, même si ce document avait contenu une telle reconnaissance, il ne lierait pas les époux S..

5. Mal fondé, le recours doit être rejeté et les frais mis à la charge de la recourante.

Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE

1. Rejette le recours.

2. Condamne la recourante aux frais de la cause, par 880 francs, montant compensé par son avance.

Neuchâtel, le 31 décembre 1999