A.                            De 1988 à novembre 2001, X₁ a exploité un établissement médico-social à [...]NE dans un immeuble formant l'article de base [a] du cadastre de cette localité, lui-même subdivisé en 7 unités d'étages (PPE) dont elle était propriétaire, ayant acquis l'ensemble pour 1'300'000 francs. A fin 2001, elle a cédé l'exploitation de l'établissement (EMS) à A. qui est devenu son locataire, dès lors qu'elle conservait la propriété des immeubles; le loyer mensuel s'élevait à 13'000 francs. En novembre 2004, bailleresse et locataire sont convenus d'un droit de préemption du deuxième sur l'ensemble des immeubles, avec échéance à fin octobre 2011.

Les affaires dans lesquelles X₁ s'était lancée après la vente de son établissement ont connu un sort malheureux, qui s'est traduit par la faillite de plusieurs sociétés dont elle était l'administratrice ou l'associée gérante, ainsi que par sa faillite personnelle, prononcée par jugement du 6 novembre 2006.

B.                           Sont ainsi tombés dans la masse de la faillite de X₁ les immeubles de [...]NE, pour lesquels l'office des faillites a envisagé une vente aux enchères privée entre trois acquéreurs qui avaient fait chacun une offre d'achat.

X₂ voyant X₁, dont il avait fait depuis peu la connaissance, aux prises avec d'importantes difficultés financières et personnelles et ne comprenant pas comment il se faisait qu'elle se trouve en faillite tout en étant propriétaire d'un important immeuble de rapport, s'est proposé pour l'aider. Dans ce contexte, il a été amené, avec son frère X ₃ à qui il avait demandé un appui financier, à procéder à un versement de 2'130'000 francs à l'office des faillites, en faveur de X₁ dans le but que celle-ci puisse obtenir la révocation de la faillite, qui lui a été accordée par ordonnance du 10 mars 2008. En contrepartie, il a été convenu que les immeubles de [...]NE leur seraient vendus. Cette transaction a fait l'objet d'un contrat de vente immobilière passé le 11 décembre 2007 devant le notaire B., aux termes duquel X₁ vendait à X₂ et X₃, qui acquéraient en copropriété chacun pour une demie, les immeubles de [...]NE pour le prix de 1'658'000 francs, montant qui faisait « l’objet d’un règlement pris séparément entre les parties, hors la vue du notaire soussigné ». En définitive, ensuite de compensations et versements divers supplémentaires, la révocation de la faillite de X₁ a exigé un investissement de X₂ et X₃ de 2'060'000 francs en chiffres ronds (voir les décomptes figurant dans les deux jugements, non contestés).

C.                           Le contexte particulier entourant la vente des immeubles de [...]NE à X₂ et X₃ est apparu au juge d’instruction économique alors qu’il dirigeait une instruction ouverte contre X₁ et d’autres prévenus, sur qui pesaient divers chefs d’accusation. Il en a informé le Ministère public qui, le 19 janvier 2010, a délivré trois nouveaux réquisitoires aux fins d’informer contre X₁, X₂ et X₃, sous la prévention d’obtention frauduleuse d’une constatation fausse, au sens de l’article 253 CP. Après complément d’instruction, les trois intéressés ont été renvoyés, aux côtés d’autres prévenus non concernés par la présente procédure d’appel, devant le Tribunal de police du district de Boudry par ordonnance du 8 juin 2010, pour infraction – entre autres, s’agissant de X₁ – à l’article 253 CP.

D.                           Dans un premier jugement du 5 septembre 2012, le Tribunal de police du Littoral et du Val-de-Travers (qui avait succédé à compter du 1^er janvier 2011 au précédent tribunal de district) a libéré X₁ de tous les chefs d’accusation qui pesaient sur elle, hormis celui d’infraction à l’article 253 CP. Sur ce dernier point, l’autorité de première instance a considéré en substance que la vente des immeubles de [...]NE ne s’était pas conclue pour le prix annoncé au notaire de 1'658'000 francs mais bien pour celui correspondant au coût du rachat de la faillite X₁ par X₂ et X₃, soit 2'060'000 francs en chiffres ronds, de sorte qu’il fallait bien constater que le notaire B. avait été induit en erreur et amené à constater un prix inexact dans le contrat stipulé le 11 décembre 2007. X₁ avait agi intentionnellement, ayant compris que l’opération imaginée par X₂ consistait pour elle à vendre ses immeubles à X₂ et X₃ en contrepartie de la révocation de sa faillite par le paiement de ses dettes, dont elle n’ignorait pas qu’elles se montaient à plusieurs millions. Elle estimait en outre que ses immeubles pouvaient valoir jusqu’à 3 millions et elle s'était dit qu’en les leur attribuant, cela permettrait de régler toutes ses dettes sans leur devoir rien d’autre, l’opération devant être blanche. Il n’avait donc pas pu lui échapper que le prix de la transaction annoncé au notaire était bien inférieur non seulement à la valeur de l’immeuble, mais aussi à ses dettes que X₂ et X₃ avaient réglées pour elle en échange de l’immeuble. Elle savait de la sorte qu’elle participait à la tromperie d’un officier public.

Dans un deuxième jugement du même jour, ne concernant que X₂ et X₃ et limité à la prévention d’infraction à l’article 253 CP, le même tribunal, pour des motifs analogues, X₂ ayant imaginé l’opération et X₃ ayant été tenu au courant et ayant représenté les deux frères à la signature de l’acte de vente, a considéré que X₂ et X₃ avaient intentionnellement trompé le notaire, se rendant eux aussi coupables d’une infraction à l’article 253 CP.

E.                           X₁ appelle de ce jugement, concluant à son annulation et à un verdict d'acquittement. C'est de manière erronée que le premier juge s'est focalisé sur le règlement des dettes de l'appelante, alors que celui-ci n'a joué aucun rôle dans la fixation du prix de vente des immeubles. Un prix de 1'600'000 francs avait été articulé par trois amateurs différents et lui paraissait correct, dès lors qu'elle avait acheté les immeubles 1'300'000 francs; il correspondait à la réalité du marché, avis que le notaire a du reste partagé. Le règlement des dettes de l'appelante par les acheteurs des immeubles relève d'un accord entre eux parfaitement indépendant de la question de la vente de l'immeuble. Ainsi, les éléments constitutifs d'une infraction à l'article 253 CP ne sont pas réunis. En tous les cas, l'appelante n'a jamais eu l'intention, serait-ce par dol éventuel, d'induire en erreur le notaire sur le prix des immeubles.

F.                            X₂ et X₃ appellent eux aussi du (deuxième) jugement, concluant à leur tour à son annulation et au prononcé de leur acquittement. La vente des immeubles a bien été convenue entre les parties pour le prix de 1'658'000 francs, qui n'a pas été sous-évalué, pas plus qu'il n'y aurait eu une quelconque autre contrepartie ou avantage lié au transfert des immeubles qui n'aurait pas été mentionné dans l'acte de vente. Le tribunal de première instance est arrivé à un verdict de culpabilité à la suite d'amalgames qui n'avaient pas lieu d'être et qui sont totalement inadmissibles en droit pénal eu égard à la présomption d'innocence.

G.                           Le Ministère public a renoncé à répondre aux deux appels, se limitant à conclure à leur rejet.

C O N S I D E R A N T

1.                            Interjetés dans les formes et délais légaux (art.398 et 399 CPP), les deux appels sont recevables.

2.                            L'article 253 CP punit celui qui, en induisant en erreur un fonctionnaire ou un officier public, l'aura amené à constater faussement dans un titre un fait ayant une portée juridique ou celui qui aura fait usage d'un titre ainsi obtenu pour tromper autrui sur le fait qui y est constaté. Un contrat passé en la forme authentique doit donc être complet et véridique; toutes les clauses du contrat, objectivement et subjectivement essentielles, notamment la clause du prix, doivent être constatées sur le titre et correspondre à la volonté réelle des parties. Le titre n'est pas véridique lorsque le prix qu'il constate n'est pas le prix convenu, car il donne pour vrai un contrat dont le contenu n'est pas conforme à la volonté réelle des parties (ATF 84 IV 163, JT 1959 IV 57, consid.1a). L'infraction est intentionnelle.

3.                            Dans le cadre de la procédure de faillite et dans la perspective de leur prochaine vente, les immeubles de X₁ ont été expertisés. L'expert en a fixé la valeur vénale à 1'950'000 francs, somme toutefois susceptible d'un éventuel abattement en raison de problèmes en suspens (réfection des balcons, prétentions éventuelles du locataire liées à un défaut d'entretien). Le contrat de vente précise qu'un consentement à radiation de sept hypothèques légales d'artisans et entrepreneurs, pour un total de 77'000 francs en chiffres ronds, devait être obtenu et déposé au Registre foncier conjointement à la réquisition d'inscription de la vente, montant auquel s'ajoutaient deux hypothèques légales provisoires d'artisans et entrepreneurs pour un peu plus de 71'000 francs. Deux offres – une troisième n'étant pas décisive, dès lors qu'elle émanait  d'une société administrée par X₂ et X₃ – avaient été formulées, l'une par le locataire des immeubles exploitant l'EMS pour le prix de 1'600'000 francs, l'autre par deux acheteurs potentiels agissant en société simple pour le prix de 1'640'000 francs. Le prix figurant dans l'acte, de 1'658'000 francs, correspond à celui de la valeur cadastrale des immeubles, qui n'a semble-t-il pas été modifiée après la vente (voir les déclarations concordantes de X₂ et X₃ à ce sujet). Le locataire, qui avait fait une offre un peu inférieure au prix convenu, n'a pas fait valoir son droit de préemption (il a au contraire préféré y renoncer … en passant une convention à ce sujet avec X₂ et X₃). De ces différents éléments, il est possible de conclure que le prix indiqué au notaire comme étant celui de la convention entre les parties correspondait au prix du marché et ne constituait en tous les cas pas une grossière sous-évaluation de la valeur réelle de l'objet, cette appréciation correspondant à celle du notaire au moment de la passation de l'acte qui n'a éprouvé aucun doute à ce sujet. L’estimation de 3'000'000 francs que le premier juge prête à l’appelante ou aux appelants ne paraît pas réaliste ni correspondre à l’état effectif dans lequel se trouvaient les immeubles au jour de leur vente : outre qu’elle est en contradiction complète avec la valeur d’expertise, il paraît plus plausible qu’elle s’applique soit à la valeur de l’EMS complet (immeubles et valeur d’exploitation de l’établissement, pour un exploitant qui, comme l’avait été auparavant l’appelante, posséderait tout à la fois les immeubles et l’établissement) soit encore à une valeur commerciale que les immeubles pourraient atteindre pour autant qu’ils soient en parfait état, ce qui supposait très certainement d'assez nombreux travaux de réfection.

4.                            Il est vrai que le prix de 1'658'000 francs suscite des interrogations sur la convention plus générale qu’appelante et appelants avaient passée. On peut en effet se demander pourquoi si, comme l'a dit X₁, l'opération devait être « blanche » entre vente des immeubles et « rachat » de la faillite, ce que confirme également X_2, le prix de l’immeuble n’a pas été porté dans l’acte de vente au montant de 2'130'000 francs que devaient verser X₂ et X₃ à l’office des faillites dans le but d’obtenir la révocation de la faillite de X₁. Cette somme devait en effet correspondre, sur la base des évaluations de l’office des faillites, au coût global de la procédure de révocation. Si celle-ci avait pour contrepartie la cession des immeubles, leur prix aurait logiquement dû être de ce montant.

a) A cet égard, on observera tout d’abord qu’en tant que telle, une convention de « rachat de faillite » n’est soumise à aucune forme ; les parties peuvent donc la conclure de la manière qui leur convient et n’ont pas à s’adresser à un notaire. Le concours de ce dernier est seulement requis si, au nombre des démarches nécessaires à l’exécution d’une telle convention figure une vente d’immeubles. La vente des immeubles de [...]NE peut en l’occurrence se comprendre comme l’une de différentes opérations qu’un accord plus vaste conclu entre les parties commandait.

b) Ensuite, il faut bien constater que comme trop fréquemment malheureusement, l’existence d’un contrat authentique ne fournit pas l’éclairage espéré, dès lors que l’accord sur le paiement du prix a été passé « hors la vue du notaire ». Le témoin privilégié de l’accord des parties qu’aurait pu constituer le notaire n’est ainsi d’aucune utilité. Il est certain que X₂, l’âme de toute l’opération, a agi très habilement : en versant un montant à l’office des faillites, supérieur à la valeur des immeubles mais suffisant pour garantir la révocation de la faillite, il est parvenu à soustraire les immeubles à une vente aux enchères – que l’office des faillites avait envisagée – et à s’assurer, avec son frère, leur acquisition pour un prix qui leur convenait. La vente du 11 décembre 2007 a été pratiquement concomitante au versement de 2'130'000 francs à l’office des faillites, crédité le lendemain 12 décembre 2007 à l’office. Les deux opérations sont certes intimement liées, mais on ne peut pas affirmer qu’elles se confondent. Des contacts préalables avaient dû être pris entre l’office des faillites et X₂. L'office des faillites connaissait certainement le prix de vente convenu pour les immeubles, faute de quoi il n'aurait pas renoncé à poursuivre les opérations de vente aux enchères et n'aurait pas non plus remis la cédule hypothécaire qu'il détenait au notaire (ce qu'il a bel et bien fait, voir à ce sujet la déposition du notaire). Au moment de la vente de l'immeuble, X₂ savait lui aussi, de son côté, quel était le montant dont l'office exigeait le versement pour la révocation de la faillite, une somme de plus de 2 millions de francs ne se réunissant pas du jour au lendemain. Il avait cependant sans doute l’espoir de pouvoir négocier certaines créances produites dans la faillite, pour en faire baisser ou disparaître le montant. Le coût définitif de la révocation de la faillite de X₁ ne pouvait être connu avec certitude d'aucune des parties au contrat signé devant notaire le 11 décembre 2007. De fait, il s’est modifié, certains montants ont dû être payés par X₂ et X₃ en sus de leur avance à l’office des faillites, d’autres leur ont été crédités (voir à ce sujet le décompte de synthèse effectué par le premier juge), pour un coût final de l’ordre de 2'060'000 francs. Dès lors, un prix déterminé autre que celui annoncé au notaire ne pouvait pas avoir été convenu entre parties, à la différence de ce qui se produit lorsqu'un immeuble est vendu avec ce qui est communément appelé un « dessous de table ».

c) Reste donc à tenter de déterminer le statut de la différence entre la valeur d’acquisition des immeubles par X₂ et X₃ – 1'658'000 francs – et le coût qu’elle a engendré pour eux, 2'060'000 francs, équivalent au prix de la révocation de la faillite de X₁. Force est de constater qu’on ignore ce que les parties ont précisément conclu à ce sujet ; il semble même qu’elles ne le sachent toujours pas très bien elles-mêmes. Certes, X₁ a déclaré qu’elle avait compris que l’opération devait être blanche pour elle, mais elle a aussi dit qu’elle devait de l’argent à X₂, qu’elle était consciente de lui devoir de l’argent sans savoir combien, lui-même devant lui présenter un décompte, ce qu’il tardait à faire sans doute parce qu’il savait qu’elle n’avait pas d’argent pour le payer. De son côté, X₂ a établi certains décomptes qu’il a déposés en procédure, aux termes desquels X₁ lui devait 165'000 francs en chiffres ronds, qu’il n’a toutefois pas présentés à l’appelante de qui il n’a pas exigé de remboursement. Plus avant dans l’instruction de l’affaire, il a déclaré ne pas savoir quand ni comment l’argent que lui devait X₁ lui serait remboursé, un décompte précis des sommes dues ne pouvant être établi puisque plusieurs dossiers restaient encore ouverts. Devant le premier juge enfin, il a tergiversé de telle sorte qu’on ne comprend pas si X₁ est ou n’est pas restée sa débitrice, ni cas échéant pour quel montant exactement.

De tous ces éléments ressort que, au-delà d’un pur mouvement altruiste, X₂, comme il l’a avoué, escomptait acquérir un immeuble à un bon prix lui assurant, à lui et son frère, un rendement intéressant. Il a manœuvré habilement pour, si l’on ose dire, faucher l’herbe sous le pied d’éventuels autres intéressés à l’acquisition des immeubles, parvenant simultanément à en contenir le prix à un niveau raisonnable pour lui et son frère, le tout sur fond de spéculations sur ce que pourrait donner tout à la fois la vente des immeubles, si elle intervenait à la suite d’enchères, et le résultat pour X₁ de la liquidation de la faillite si celle-ci ne pouvait pas être révoquée. De savoir si, à terme et considérée globalement, l’opération se révélerait une bonne ou moins bonne affaire dépendait très certainement son intention de considérer X₁ comme étant quitte à son égard ou, au contraire, encore sa débitrice. Une réponse claire à cette question n’a toujours pas été donnée à l’heure actuelle.

d) Il faut donc déduire de ce qui précède qu’à aucun moment les parties à l’acte de vente ne sont convenues d’un prix déterminé qui aurait été autre que celui qui a été indiqué au notaire. En l’absence tout à la fois d’un tel accord et de l’existence d’une sous-évaluation grossière de la valeur des immeubles, l’un des éléments constitutifs d’une infraction à l’article 253 CP, soit des indications fausses sur un élément essentiel du contrat de vente, en l’occurrence le prix, fait ainsi défaut. On ajoutera que, faute de connaître le coût net exact de la révocation de la faillite de l’appelante au jour de la vente, les parties à l’acte de vente auraient été bien en peine d’indiquer celui-ci comme prix de la vente au notaire. Le 11 décembre 2007, ce coût était tout simplement indéterminé et indéterminable puisqu’il dépendait notamment, comme l’a souligné X₂, de négociations à mener avec les créanciers qui avaient produit dans la faillite de X₁. L’acte notarié aurait sans doute été plus complet s’il avait indiqué que la vente, pour le prix de 1'658'000 francs donc, intervenait dans le cadre d’une convention plus large conclue entre la venderesse et les acheteurs visant à la révocation de la faillite de la première sur intervention des deuxièmes, dite intervention devant encore faire l’objet d’un décompte ultérieur entre parties. Un tel contrat aurait présenté certaines similitudes avec un contrat de vente immobilière dite « avec clause d’architecte », par lequel un architecte propriétaire d’un terrain vend celui-ci à des acquéreurs, à charge pour eux de lui confier l’activité d’architecte nécessaire à la construction du bâtiment qu’ils entendent ériger sur le terrain. En présence d’une telle clause, qui n’est pas un élément objectivement essentiel d’un contrat de vente immobilière, il ne viendrait à l’idée de personne de considérer que les parties auraient induit le notaire en erreur et contrevenu à l’article 253 CP, au motif qu’elles ne lui auraient pas indiqué la valeur totale de la transaction globale en lui taisant le coût des prestations d’architecte, futures et non précisément déterminées, sinon – et encore – dans leur ordre de grandeur.

Ainsi, le seul fait pour les parties à la vente immobilière du 11 décembre 2007 de ne pas avoir indiqué l’enveloppe financière ou économique plus large dans laquelle la vente s’inscrivait – soit les opérations de révocation de la faillite de la venderesse – ne peut être constitutif de l’infraction visée. Pour retenir le contraire, l’autorité de première instance a dû reconstituer a posteriori un prix en s’appuyant sur des éléments inconnus des parties au moment de la conclusion de la vente, démarche qui ne revient pas à mettre en évidence le fait qu’elles se seraient entendues pour tromper le notaire et l’amener à constater dans l’acte de vente un prix différent de celui sur lequel elles se seraient préalablement entendues, deux éléments indispensables à une condamnation pour violation de l’article 253 CP.

e) Même si on peut demeurer surpris par les méthodes et manœuvres mises en place par X₂ pour acquérir à bon compte des immeubles de rapport, il n’en demeure pas moins qu’elles ont reçu l’aval de l’office des faillites et n’ont pas lésé les créanciers de X₁. La seule victime potentielle de l’opération pourrait être cette dernière, si celle-ci devait – ce qu’on ignore en l’état – rester débitrice d’un important montant à l’égard de X₂, alors qu’une vente aux enchères des immeubles, adjugés par hypothèse à un prix plus élevé que celui de la vente du 11 décembre 2007, aurait pu cas échéant rapporter suffisamment pour couvrir l’entier du passif de la masse en faillite. Il s’agit-là avant tout de conjectures qui rendraient sans doute difficile la réalisation d’un cas d’usure.

5.                            Il suit de ce qui précède que, bien fondés, les deux appels doivent être accueillis. La Cour de céans étant en mesure de statuer au fond, elle libèrera les trois appelants de la prévention d’infraction à l’article 253 CP, prononcera en conséquence leur acquittement, les frais des deux instances restant à la charge de l’Etat.

6.                            X₁ plaide au bénéfice de l’assistance judiciaire. Elle n’a de ce fait pas droit à une indemnité au sens de l’article 429 CPP (ATF 138 IV 205). En revanche, il convient de préciser que l’indemnité de défenseur d’office due à son mandataire tant pour son activité en première qu’en deuxième instance – cette dernière étant fixée par voie de décision sépar. – ne sera pas remboursable (art. 135 al. 4 a contrario CPP) et restera définitivement à charge de l’Etat.

X₂ et X₃ ont quant à eux été assistés d’un défenseur de choix. Ils peuvent de ce fait prétendre à une indemnité fondée sur l’article 429 al. 1 let. a CPP. Sur le vu de l’activité déployée par Me D., telle que présentée dans un mémoire du 20 juin 2013, une indemnité de 4'515.05 francs, TVA comprise, paraît justifiée.

Par ces motifs,
LA COUR PENALE

Vu les articles 1, 253 a contrario CP, 428, 429 CPP,

1.    Admet les appels déposés par X₁, X₂ et X₃.

2.    Annule les jugements prononcés le 5 septembre 2012 par le Tribunal de police du Littoral et du Val-de-Travers.

Statuant à nouveau

3.    Acquitte X₁, X₂ et X₃ et met les frais de la procédure de première et deuxième instances à la charge de l’Etat.

4.    Alloue à X₂ et X₃ une indemnité de 4'515.05 francs, TVA comprise, au sens de l’article 429 al. 1 let. a CPP.

5.    Dit qu’il sera statué par voie de décision séparée sur l’indemnité d’avocat d’office due à Me C., défenseur de X₁., et précise que cette indemnité ne sera pas remboursable mais restera définitivement à charge de l’Etat.

6.    Notifie le présent jugement à X₁ à […] (France), par Me C., avocate à Neuchâtel, à X₂ et X₃, tous deux par Me D., avocat à Neuchâtel, au Ministère public, Parquet régional de La Chaux-de-Fonds, au Tribunal de police du Littoral et du Val-de-Travers à Boudry.

Neuchâtel, le 28 juin 2013

Art. 253 CP

Obtention frauduleuse d'une constatation fausse

 

Celui qui, en induisant en erreur un fonctionnaire ou un officier public, l'aura amené à constater faussement dans un titre authentique un fait ayant une portée juridique, notamment à certifier faussement l'authenticité d'une signature ou l'exactitude d'une copie,

celui qui aura fait usage d'un titre ainsi obtenu pour tromper autrui sur le fait qui y est constaté,

sera puni d'une peine privative de liberté de cinq ans au plus ou d'une peine pécuniaire.