A.                            Feu A.X.________, décédé le 6 mai 2018, et son épouse, B.X.________, née en 1934, étaient copropriétaires, pour une demie chacun, des biens-fonds nos [111] (bâtiment et place-jardin) et [222] (place-jardin) du cadastre de Z.________. Au décès du prénommé, sa succession a été partagée entre son épouse, pour une demie, et leur fille, C.________, née en 1973, pour une demie.

Le 3 décembre 2019, B.X.________ a déposé une demande de prestations complémentaires, en indiquant, à titre de fortune, une propriété immobilière d’une valeur de 263'000 francs. Par décision du 6 mai 2020, la Caisse cantonale neuchâteloise de compensation (ci-après : CCNC) a rejeté cette demande pour la période du 1^er mai 2019 au 31 décembre 2019, puis à partir du 1^er janvier 2020, pour le motif que les revenus de la prénommée excédaient ses dépenses.

Par décision du 22 février 2021, l’Autorité de protection de l’enfant et de l’adulte (APEA) a nommé Me D.________, avocat, en qualité de curateur ad hoc pour représenter B.X.________ dans le cadre de la liquidation et du partage de la succession de feu son époux, en particulier pour la vente des immeubles nos [111] et [222] du cadastre de Z.________. Par acte notarié du 27 mai 2021, la prénommée et sa fille ont vendu ces deux immeubles au prix de 160'000 francs. Il était précisé dans l’acte de vente que ce prix était inférieur aux valeurs fiscales et de l’ECAP en raison de l’état délabré du bâtiment sis sur la parcelle no [111], qui devait être complètement réhabilité et rénové, la valeur actuelle de cette maison ayant été évaluée à 150'000 francs par un restaurateur de maisons anciennes (rapport d’évaluation E.________ du 06.04.2020).

Le 28 juin 2021, B.X.________ a déposé une nouvelle demande de prestations complémentaires, que la CCNC a rejetée par décision du 17 novembre 2021. Elle a retenu un dessaisissement de fortune de 211'630 francs, soit la différence entre le prix auquel l’intéressée avait vendu les immeubles précités (CHF 160'000) et la valeur vénale de ceux-ci (CHF 371'630), correspondant à la valeur moyenne entre l’estimation cadastrale (CHF 263'000) et l’assurance immobilière (CHF 480'260). Saisie d’une opposition à ce prononcé, la CCNC l’a rejetée le 23 décembre 2021 en confirmant son calcul.

B.                            B.X.________ interjette recours devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal contre cette décision sur opposition en concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation et au renvoi de la cause à l’intimée pour qu’elle détermine la valeur vénale des immeubles en cause de manière appropriée. Préalablement, elle fait valoir, ainsi qu’elle l’invoquait déjà au stade de son opposition, que le prix auquel ces immeubles ont été vendus – ou la valeur vénale contestée déterminée par la caisse – doit quoi qu’il en soit être partagée entre elle pour une demie et la succession de feu son époux pour une demie, dont elle est héritière avec sa fille, chacune pour une demie. Par ailleurs, elle reproche à l’intimée de s’être écartée du prix de vente sans avoir procédé à une expertise pour déterminer la valeur vénale de ces immeubles violant ainsi son devoir d’instruction d’office, respectivement d’avoir violé son droit d’être entendue en ne lui permettant pas d’apporter la preuve de cette valeur. Elle sollicite l’octroi de l’assistance judiciaire.

C.                            Dans ses observations, la CCNC conclut au rejet du recours en estimant avoir appliqué correctement les Directives concernant les prestations complémentaires à l’AVS et à l’AI (DPC). Elle a néanmoins procédé à un nouveau calcul, tenant compte du fait que B.X.________ n’était pas l’unique héritière de la succession de feu son époux, au terme duquel il existe toujours un excédent de revenus.

D.                            La recourante réplique.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.                            Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2.                            La question de savoir si la CCNC a violé le droit d’être entendu de la recourante - qui englobe tous les droits qui doivent être attribués à une partie pour qu'elle puisse faire valoir efficacement son point de vue dans une procédure (ATF 132 II 485 cons. 3.2), en particulier celui de produire des preuves ou d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves (ATF 135 II 286 cons. 5.1) – peut demeurer ouverte, la décision devant quoi qu'il en soit être annulée pour les motifs qui suivent.

3.                            Selon l’article 4 al. 1 let. a LPC, les personnes qui ont leur domicile et leur résidence habituelle en Suisse ont droit à des prestations complémentaires, notamment dès lors qu’elles perçoivent une rente de vieillesse de l’assurance-vieillesse et survivants. L’article 9 al. 1 LPC précise que le montant de la prestation complémentaire annuelle correspond à la part des dépenses reconnues (art. 10 LPC) qui excède les revenus déterminants (art. 11 LPC). Selon l’article 11a al. 2 LPC, les revenus, parts de fortune et droits légaux ou contractuels auxquels l’ayant droit a renoncé sans obligation légale et sans contre-prestation adéquate sont pris en compte dans les revenus déterminants comme s’il n’y avait pas renoncé. Cette nouvelle disposition, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, suite à la réforme des PC, concrétise la jurisprudence développée de longue date par le Tribunal fédéral en matière de dessaisissement (cf. ATF 140 V 267 cons. 2.2, 134 I 65 cons. 3.2 ; arrêt du TF du 17.07.2020 [9C_504/2019] cons. 2.2). Selon l’article 17a al. 4 OPC-AVS/AI, lorsque des immeubles ne servent pas d’habitation au requérant ou à une personne comprise dans le calcul de la prestation complémentaire, ils seront pris en compte à la valeur vénale. Aux termes de l’alinéa 5, en cas de dessaisissement d'un immeuble, à titre onéreux ou gratuit, la valeur vénale est déterminante pour savoir s'il y a renonciation à des parts de fortune au sens de l'article 11 al. 1 let. g LPC (recte 11a LPC) La valeur vénale n'est pas applicable si, légalement, il existe un droit d'acquérir l'immeuble à une valeur inférieure. Selon l’article 17b let a OPC-AVS/AI, il y a dessaisissement de fortune lorsqu’une personne aliène des parts de fortune sans obligation légale et que la contre-prestation n’atteint pas au moins 90 % de la valeur de la prestation. En vertu de l’article 17c OPC-AVS/AI, le montant du dessaisissement en cas d’aliénation correspond à la différence entre la valeur de la prestation et la valeur de la contre-prestation.

4.                            En l’espèce, pour déterminer la valeur vénale des biens-fonds [111] et [222] du cadastre de Z.________ que la recourante et sa fille ont vendus, par acte notarié du 27 mai 2021, au prix de 160'000 francs, la CCNC a fait application des DPC, selon lesquelles "si la valeur actuelle (valeur du marché) d’un immeuble n’est pas connue, on peut se fonder sur la valeur moyenne entre la valeur selon la législation sur l’impôt cantonal direct et la valeur d’assurance immobilière, pour autant que la valeur ainsi obtenue ne soit pas manifestement erronée" (ch. 3444.04). Elle a ainsi retenu, à titre de valeur vénale, le montant de 371'630 francs correspondant à la moyenne entre l’estimation cadastrale des biens-fonds nos [111] (CHF 260'000) et [222] (CHF 3'000), de 263'000 francs au total (valeur 2015), et le montant de l’assurance immobilière de l’habitation sise sur l’article [111], de 480'260 francs et, par voie de conséquence d’un dessaisissement de fortune de 211'630 francs (CHF 371'630 – CHF 160'000). Si cette méthode n’a pas été qualifiée d’inadmissible lorsque la Cour de céans a chargé la CCNC de mettre en place une pratique uniforme pour déterminer la valeur vénale d’un immeuble (arrêt du 24.01.2014 [2011.225] cons. 6 et les références citées), il ne peut quoi qu’il en soit pas, en cas de vente de l’immeuble en cause, être fait abstraction du prix de vente effectif, ce d’autant plus lorsque la vente est intervenue dans le cadre d’une transaction normale (arrêt du Tribunal administratif [auquel a succédé la Cour de droit public] du 31.05.2006 [2006.110] cons. 3b in fine). Or, dans le cas présent, à aucun moment l’intimée n’a procédé à un examen des circonstances ayant entouré la vente des articles [111] et [222] du cadastre de Z.________ ni motivé les raisons qui l’ont conduite à considérer, implicitement, que la recourante (et sa fille) auraient aliéné leurs immeubles sans contre-prestations adéquates. A cet égard, on relève que le curateur ad hoc a été autorisé par l’APEA à accepter la vente de ces immeubles pour le prix de 160'000 francs et aux conditions mentionnées dans le projet d’acte notarié et, en conséquence, à signer ledit acte au nom de sa pupille (décision de l’APEA du 07.05.2021). Il n’est par ailleurs pas prétendu que les venderesses auraient un lien de parenté avec l’acquéresse, ni qu’elles auraient eu une volonté de libéralité vis-à-vis de celle-ci. Le prix conventionnellement fixé à 160'000 francs, dont il est expressément reconnu qu’il est inférieur aux valeurs fiscales et ECAP, a été justifié par "l’état délabré actuel du bâtiment, qui doit être complètement réhabilité et rénové. Les parties se fondent sur l’évaluation du 6 avril 2020 de E.________, restaurateur de maisons anciennes, qui a estimé la valeur actuelle de la maison à CHF 150'000 et estimé les coûts de réhabilitation et de rénovation à CHF 426'000, TVA non comprise" (acte notarié du 27.05.2021, p. 17 ch. 3). Dans son évaluation, le prénommé a relevé notamment l’état général délabré de la maison (toit, ferblanterie, façades, volets, portes), l’état de vétusté avancé des appartements (sol, plâtres, peinture, électricité, salles de bain et WC), l’absence de chauffage central (existence de fourneaux à bois) ou encore l’absence de cuisines. Outre qu’il n’y a, a priori, aucune raison de douter de l’exactitude de cette description, la CCNC ne pouvait, en tout état de cause, pas s’écarter du prix de vente effectif sans avoir au moins fait procéder à une estimation de la valeur vénale par le biais d’une expertise mise en œuvre par les services fiscaux (arrêt de la CDP du 03.12.2018 [2018.190] cons. 4b). Elle pouvait d’autant moins s’affranchir de cette instruction que l’application dans le cas d’espèce de la méthode consistant à faire intervenir dans la détermination de la valeur vénale la valeur de l’assurance immobilière (CHF 480'260) d’un bâtiment ancien – la maison en question date de la fin du XVIIIème siècle (rapport E.________) – soit sa valeur de reconstruction à neuf, a été considérée comme problématique par la jurisprudence (arrêt du TA du 27.09.2007 [2007.72]; RJN 1994, p. 208, cons. 4b).

Il convient par conséquent d’annuler la décision attaquée et de renvoyer la cause à l’intimée qui, si elle nourrit objectivement des doutes sur le fait que le prix de vente consenti corresponde à la valeur vénale réelle des immeubles en cause fera procéder à leur estimation par un service officiel, avant de statuer à nouveau sur le droit de la recourante à des prestations complémentaires.

5.                            Il est statué sans frais, la loi spéciale ne prévoyant pas la perception de frais judiciaires (art. 61 let. fbis LPGA). La recourante qui obtient gain de cause a droit à l'allocation de dépens, dont le montant est déterminé sans égard à la valeur litigieuse d'après l'importance et la complexité du litige (art. 61 let. g LPGA). Son mandataire n'ayant pas déposé d'état de ses honoraires et frais (art. 64 al. 1 LTFrais par renvoi de l’art. 67 LTFrais), la Cour de céans fixera en conséquence les dépens sur la base du dossier (art. 64 al. 2 LTFrais par renvoi de l’art. 67 LTFrais). Dans ce cadre, l'activité déployée par Me D.________ peut être évaluée à environ 8 heures. Eu égard au tarif horaire usuellement appliqué par la Cour de céans, de l'ordre de 280 francs de l'heure (CHF 2’240), des débours à raison de 10 % des honoraires (CHF 224; art. 63 LTFrais par renvoi de l’art. 67 LTFrais) et de la TVA au taux de 7,7 % (CHF 189.70), l'indemnité de dépens sera fixée au montant de 2'653.70 francs, tout compris.

L’allocation de dépens rend sans objet la demande d’assistance judiciaire.

Par ces motifs,
la Cour de droit public

1.    Admet le recours et annule la décision sur opposition de la CCNC du 23 décembre 2021.

2.    Renvoie la cause à l'intimée pour nouvelle décision au sens des considérants.

3.    Statue sans frais.

4.    Alloue à la recourante une indemnité de dépens de 2'653.70 francs à charge de la CCNC.

5.    Dit que la requête d'assistance judiciaire est sans objet.

Neuchâtel, le 7 juillet 2022

Art. 11a⁵⁷ LPC

Renonciation à des revenus ou parts de fortune

 

¹ Si une personne renonce volontairement à exercer une activité lucrative que l’on pourrait raisonnablement exiger d’elle, le revenu hypothétique correspondant est pris en compte comme revenu déterminant. La prise en compte de ce revenu est réglée par l’art. 11, al. 1, let. a.

² Les autres revenus, parts de fortune et droits légaux ou contractuels auxquels l’ayant droit a renoncé sans obligation légale et sans contre-prestation adéquate sont pris en compte dans les revenus déterminants comme s’il n’y avait pas renoncé.

³ Un dessaisissement de fortune est également pris en compte si, à partir de la naissance d’un droit à une rente de survivant de l’AVS ou à une rente de l’AI, plus de 10 % de la fortune est dépensée par année sans qu’un motif important ne le justifie. Si la fortune est inférieure ou égale à 100 000 francs, la limite est de 10 000 francs par année. Le Conseil fédéral règle les modalités; il définit en particulier la notion de «motif important».

⁴ L’al. 3 s’applique aux bénéficiaires d’une rente de vieillesse de l’AVS également pour les dix années qui précèdent la naissance du droit à la rente.

⁵⁷ Introduit par le ch. I de la LF du 22 mars 2019 (Réforme des PC), en vigueur depuis le 1^er janv. 2021 (RO 2020 585; FF 2016 7249). Voir aussi les disp. trans. de cette mod. à la fin du présent texte.

 

Art. 17a⁷³ OPC-AVS/AI

Évaluation de la fortune

 

¹ La fortune prise en compte doit être évaluée selon les règles de la législation sur l’impôt cantonal direct du canton du domicile.

² et ³...⁷⁴

⁴ Lorsque des immeubles ne servent pas d’habitation au requérant ou à une personne comprise dans le calcul de la prestation complémentaire, ils seront pris en compte à la valeur vénale.

⁵ En cas de dessaisissement d’un immeuble, à titre onéreux ou gratuit, est déterminante la valeur vénale pour savoir s’il y a renonciation à des parts de fortune au sens de l’art. 11, al. 1, let. g, LPC.⁷⁵ La va­leur vénale n’est pas applicable si, légalement, il existe un droit d’acquérir l’im­meuble à une valeur inférieure.⁷⁶

⁶ En lieu et place de la valeur vénale, les cantons peuvent appliquer uniformément la valeur de répartition déterminante pour les répartitions intercantonales.⁷⁷

⁷³ Anciennement art. 17. Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du 21 août 1991, en vigueur depuis le 1^er janv. 1992 (RO 1991 2119).

⁷⁴ Abrogés par le ch. I de l’O du 16 sept. 1998, avec effet au 1^er janv. 1999 (RO 1998 2582).

⁷⁵ Nouvelle teneur selon le ch. I 18 de l’O du 7 nov. 2007 (Réforme de la péréquation financière), en vigueur depuis le 1^er janv. 2008 (RO 2007 5823).

⁷⁶ Introduit par le ch. I de l’O du 16 sept. 1998, en vigueur depuis le 1^er janv. 1999 (RO 1998 2582).

⁷⁷ Introduit par le ch. I de l’O du 16 sept. 1998, en vigueur depuis le 1^er janv. 1999 (RO 1998 2582).

 

Art. 17b⁷⁸ OPC-AVS/AI

Dessaisissement de parts de fortune. Principe

 

Il y a dessaisissement de fortune lorsqu’une personne:

a. aliène des parts de fortune sans obligation légale et que la contre-prestation n’atteint pas au moins 90 % de la valeur de la prestation, ou

b. a consommé, au cours de la période considérée, une part de fortune excédant ce qui aurait été admis sur la base de l’art. 11a, al. 3, LPC.

⁷⁸ Introduit par le ch. I de l’O du 29 janv. 2020, en vigueur depuis le 1^er janv. 2021 (RO 2020 599).

Art. 17c79 OPC-AVS/AI

Montant du dessaisissement en cas d’aliénation

 

Le montant du dessaisissement en cas d’aliénation correspond à la différence entre la valeur de la prestation et la valeur de la contre-prestation.

⁷⁹ Introduit par le ch. I de l’O du 29 janv. 2020, en vigueur depuis le 1^er janv. 2021 (RO 2020 599).