A. B.________ est propriétaire de l’article 1310 du cadastre de La Coudre, situé en zone d’habitation à faible densité (ci-après : ZFD), secteur d’ordre non contigu 0.5, sur lequel est érigée la Fondation C.________ (ci-après : la fondation). Selon l’extrait du registre du commerce du canton de Neuchâtel, la fondation a pour but d’instaurer un dialogue entre l’homme, l’art, la culture, la politique, l’économie et la science au-delà des frontières. Le 14 mars 2023, le prénommé a sollicité du Conseil communal de la Ville de Neuchâtel (ci-après : conseil communal) la délivrance d’un permis de construire, sanction définitive, pour l’extension du bâtiment accueillant la fondation. Il souhaitait construire un cube en lévitation, d’une hauteur de corniche de 11.80 mètres, au-dessus du pavillon rénové et transformé, il y a 10 ans. Deux demandes de dérogation ont été sollicitées, l’une pour l’accessibilité des personnes handicapées physiques et l’autre à la hauteur à la corniche du bâtiment projeté. Le requérant a ensuite produit un engagement relatif à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite. Dans le cadre de sa mise à l’enquête publique du 17 mai au 16 juin 2023, ce projet a suscité notamment l’opposition de A.________, propriétaire de la parcelle voisine n° 2591 du cadastre de La Coudre. Il faisait notamment valoir que les conditions d’octroi d’une dérogation relative à la hauteur du bâtiment n’étaient pas réunies. Selon lui, la demande procédait essentiellement de la volonté du requérant d’atteindre une solution architecturale conforme à ses préférences, sans que des circonstances particulières propres à en justifier l’octroi existent. Il soutenait en outre que le projet portait atteinte à l’esthétique du quartier, en particulier aux rives du lac, ce qui constituait un intérêt public prépondérant s’opposant à la dérogation. Par ailleurs, il relevait que l’extension projetée entraînait une perte de vue sur le lac pour son bien-fonds. Il mentionnait également que l’affectation du bâtiment demeurait indéterminée (musée privé, atelier d’artistes, hôtel ou combinaison de ces usages), de sorte que le projet ne présentait pas de lien fonctionnel suffisant avec la zone d’habitation. Cette incertitude affectait en outre le calcul des besoins en stationnement, tant pour les véhicules que pour les vélos. Il ajoutait que, conformément à l’article 20 LConstr., l’accessibilité aux personnes handicapées devait en principe être assurée ; aussi, l’intérêt public à l’élimination des inégalités devait primer les intérêts privés du requérant, lesquels relevaient essentiellement de considérations de convenance personnelle, notamment esthétique. Enfin, il soulignait que le bâtiment constituait déjà une exception dans le quartier et que l’ajout projeté, portant la hauteur à 12 mètres, en modifierait sensiblement l’aspect visuel, accentuant le contraste avec les constructions voisines.

Par décision spéciale du 5 avril 2024, le Département du développement territorial et de l’environnement (ci-après : DDTE ou département) a accordé la dérogation à l’article 85 du règlement d’aménagement communal de Neuchâtel (ci-après : RAC), (hauteur de corniche), et a levé l’opposition de A.________. En résumé, il a exposé que, le 9 janvier 2024, les plans avaient été complétés pour répondre aux exigences d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, laquelle était assurée. Une dérogation à l’article 20 LConstr. n’était donc plus nécessaire. S’agissant de la dérogation à la hauteur à la corniche, il a retenu que le projet prévoyant l’extension du bâtiment existant porterait celui-ci à une hauteur de corniche moyenne de 11.80 mètres et nécessitait donc une dérogation puisque l’article 85 RAC fixait une hauteur maximale à 8 mètres. À cet égard, il a mentionné que l’autorité communale avait estimé que le projet était justifié par des circonstances particulières et qu’il en allait de même du Service de l’aménagement du territoire (SAT). Il relevait encore que l’immeuble sis sur la parcelle de l’opposant, soit une halle exploitée par une entreprise commerciale, ne bénéficiait apparemment d’aucune vue sur le lac, ni d’ailleurs sur la construction projetée, faute de fenêtre en cette direction. En définitive, aucun intérêt public important ne contrevenait à l’octroi de la dérogation et aucun intérêt privé n'apparaissait touché au point de constituer un préjudice sérieux.

Par décision du 30 septembre 2024, le conseil communal a levé l’opposition de l’intéressé à la demande de permis de construire. En substance, il a considéré que la dérogation à la hauteur à la corniche avait été valablement examinée par le DDTE, que l’extension projetée ne modifiait pas de manière essentielle les activités de la fondation, lesquelles demeurent compatibles avec la zone d’habitation, et que le nombre de places de parc était conforme au droit applicable. Il a en outre déclaré irrecevable le grief relatif à l’accessibilité pour les personnes handicapées, faute pour l’opposant d’avoir démontré un intérêt particulier à s’en prévaloir. Il a relevé que la commission d’urbanisme avait rendu un préavis favorable et que le projet s’inscrivait dans la continuité du bâtiment existant, tant sur le plan architectural que de son intégration, ce qui l’a conduit à rejeter le grief d’ordre esthétique.

Saisi par A.________ d’un recours contre ces deux prononcés, le Conseil d’Etat l’a rejeté, par décision du 17 septembre 2025. En résumé, il a retenu que le département avait violé le droit d’être entendu de l’intéressé en ne lui transmettant pas les observations du requérant avant de rendre sa décision. Ceci étant, cette violation devait être tenue pour réparée, dès lors qu’il avait pu faire valoir ses arguments devant une autorité de recours disposant du même pouvoir d’examen que le DDTE. Dans ces conditions, un renvoi de la cause était inutile et ne ferait que prolonger la procédure, d’autant plus que le département avait indiqué, dans ses observations sur le recours, que les arguments de l’intéressé n’étaient pas sujets à modifier sa décision. Il a ensuite considéré que les préavis des services communaux et cantonaux avaient été transmis à l’opposant en même temps que les décisions attaquées. Faisant partie du dossier, il avait pu en prendre connaissance et les contester dans le cadre de son recours, de sorte qu’il n’y avait pas de violation de son droit d’être entendu. Il a encore estimé que le préavis de la commission d’urbanisme ainsi que l’engagement du tiers intéressé relatif à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite figuraient au dossier communal, et que le droit de consulter celui-ci ne s’étendait pas aux échanges préalables entre le requérant et les autorités, seuls les documents mis à l’enquête publique étant déterminants. Ceci étant, l’intéressé avait pu s’exprimer dans ce cadre. Enfin, il n’était pas établi que les autorités se seraient fondées sur de tels échanges pour motiver leurs décisions, à l’exception d’un point limité. Sur le fond, il a considéré que les conditions d’octroi d’une dérogation à la hauteur maximale à la corniche étaient réalisées. Il ressortait de la pesée des intérêts en présence qu'il existait effectivement des circonstances particulières (prolongement d'un bâtiment existant tout en respectant son architecture, aspect culturel du bâtiment et profitant à la collectivité publique, notamment) et que le projet ne portait atteinte à aucun intérêt public important ni à aucun intérêt privé, hormis les intérêts purement économiques de l’intéressé et de vue des exploitants de sa parcelle. Il a ensuite jugé le projet conforme à la zone d’affection, en rappelant que l’extension de la fondation ne modifiait pas ses activités, celle-ci étant installée à cet endroit depuis plus de 10 ans. Le Conseil d’Etat a rejeté le grief tiré d’une violation de l’article 20 LConstr., estimant que l’accessibilité aux personnes handicapées n’était pas de nature à compromettre la réalisation du projet selon les plans prévus. Le requérant avait modifié ses plans à la demande de Pro Infirmis, sans que ceux-ci nécessitent une nouvelle mise à l’enquête publique. L’intéressé ne démontrait aucun intérêt personnel lié à ce grief. Pro Infirmis avait par ailleurs rendu un préavis favorable après ces modifications. Finalement, le Conseil d’Etat a constaté que le conseil communal n’avait pas commis d’abus ou d’excès de son large pouvoir d’appréciation en considérant que le projet litigieux était conforme aux règles d’esthétique et d’intégration.

B. A.________ interjette recours devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal contre la décision précitée du Conseil d’Etat, en concluant, avec suite de frais judiciaires et dépens de première et seconde instances, à son annulation ; principalement, il requiert le refus de la sanction définitive des plans, de la délivrance du permis de construire et de l’octroi d’une dérogation ; subsidiairement, il demande le renvoi de la cause à la commune et au DDTE pour nouvelles décisions au sens des considérants. Pour l’essentiel, le recourant se plaint d’une triple violation de son droit d’être entendu ; premièrement, il n’a pas été consulté avant que le DDTE ne rende sa décision ; deuxièmement, les préavis des services de l’Etat ne lui ont été communiqués qu’avec les décisions de levée de son opposition ; troisièmement, sa demande de production de pièces, visant les échanges entre le tiers intéressé et le conseil communal, a été ignorée, sans aucune motivation à l’appui. Sur le fond, il fait valoir que les conditions d’octroi d’une dérogation relative à la hauteur du bâtiment ne sont pas réalisées et que le projet n’est pas conforme à la zone d’habitation, ainsi qu’aux normes d’accessibilité et aux exigences esthétiques. A l’appui de ses griefs, il requiert notamment que l’ensemble des documents (échanges de courriers, de courriels, liste des séances ou entretiens téléphoniques s’il y en a eu, notes de séances et d’entretiens) soient versés au dossier, de même que l’organisation d’une vision locale.

C. Sans formuler d’observations, le Conseil d’Etat conclut au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité. Le DDTE et le conseil communal en font de même, le premier avec suite de frais. Quant au tiers intéressé, il conclut également au rejet du recours, à ce que les frais de la procédure soient mis à la charge du recourant et à l’octroi d’une indemnité de dépens également à charge de celui-ci.

D. Le recourant réplique.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. Dans un grief de nature formel qu’il convient d’examiner avant le fond du litige, le recourant invoque une violation de son droit d’être entendu, au motif que la détermination du requérant du 31 octobre 2023 ne lui a pas été communiquée avant la décision du département. Il conteste en outre que cette violation puisse être tenue pour réparée, faisant valoir une atteinte au principe de l’égalité des armes ainsi que l’absence de réalisation des conditions de la réparation. Il soutient enfin que cette violation est grave et que le Conseil d’Etat ne disposait pas du même pouvoir d’examen en fait et en droit que le DDTE, dès lors que la dérogation serait, selon lui, essentiellement motivée par des considérations esthétiques impliquant un pouvoir de cognition limité.

a) Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable au sens de l'article 29 Cst. féd., le droit d'être entendu garantit notamment au justiciable le droit de s'expliquer avant qu'une décision soit prise à son détriment, de prendre connaissance de toute argumentation présentée au tribunal et de se déterminer à son propos, dans la mesure où il l'estime nécessaire, que celle-ci contienne ou non de nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement susceptible d'influer sur la décision à rendre (ATF 146 III 97 cons. 3.4.1, 142 III 48 cons. 4.1.1). Il appartient aux parties, et non au juge, de décider si une prise de position ou une pièce nouvellement versée au dossier contient des éléments déterminants qui appellent des observations de leur part ; toute prise de position ou pièce nouvelle versée au dossier doit dès lors être communiquée aux parties pour leur permettre de décider si elles veulent ou non faire usage de leur faculté de se déterminer (ATF 146 III 97 précité cons. 3.4.1, 139 I 189 cons. 3.2).

La garantie du droit d’être entendu de l’article 29 al. 2 Cst. féd. est de nature formelle. Cela signifie qu’en principe, lorsque le grief de violation du droit d’être entendu est fondé, l’autorité de recours à l’obligation d’annuler la décision prise et de renvoyer la cause pour nouvelle décision à l’autorité qui a statué en violant ce droit, indépendamment des chances de succès de la partie recourante sur le fond (ATF 144 I 11 cons. 5.3). Ceci étant, une violation du droit d'être entendu peut être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen (ATF 145 I 167 cons. 4.4 ; arrêt de la Cour de droit public du 15.12.2020 [CDP.2020.102] cons. 2c, confirmé par arrêt du TF du 16.07.2021 [1C_31/2021]). Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est admissible, en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie lésée. Cela étant, une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 cons. 2.8.1). Par ailleurs, le droit d'être entendu n'est pas une fin en soi. Il constitue un moyen d'éviter qu'une procédure judiciaire ne débouche sur un jugement vicié en raison de la violation du droit des parties de participer à la procédure, notamment à l'administration des preuves. Lorsqu'on ne voit pas quelle influence la violation du droit d'être entendu a pu avoir sur la procédure, il n'y a pas lieu d'annuler la décision attaquée (ATF 143 IV 380 cons. 1.4.1).

b) En l’occurrence, il ressort des éléments au dossier que l’opposition de l’intéressé a été transmise au requérant, lequel a déposé des observations le 31 août 2023. Par décision du 5 avril 2024, le DDTE a accordé la dérogation sollicitée relative à la hauteur de la corniche et a levé l’opposition sur ce point. Ce n’est que par courrier du 16 avril 2024 que le conseil communal a communiqué ces observations au recourant pour éventuelles déterminations sur le reste. Dans ces circonstances, il y a lieu d’admettre, à l’instar du Conseil d’Etat, que son droit d’être entendu a été violé. Il appartenait en effet aux parties, et en particulier au recourant, de déterminer si la prise de position du 31 août 2023 contenait des éléments appelant des observations et non à l’autorité de procéder à cette appréciation à sa place. Cela étant, contrairement à ce que soutient le recourant, cette violation doit être considérée comme réparée, dès lors qu’il a eu la possibilité de s’exprimer librement par écrit devant le Conseil d’Etat, lequel dispose du même pouvoir d’examen que le département pour les motifs correctement exposés dans la décision litigieuse, à laquelle il est renvoyé (cf. cons. 2.3). À cet égard, on rappellera que la décision du 5 avril 2024 du département est circonscrite à l’octroi d’une dérogation à la hauteur à la corniche au sens de l’article 40 LConstr. La question de savoir si les trois conditions prévues par cette disposition – à savoir l’existence de circonstances particulières, l’absence d’atteinte à un intérêt public important et l’absence de préjudice sérieux pour les voisins – sont réalisées relève du droit et peut en principe être revue librement par l’autorité de recours (cf. RJN 2006, p. 231). Il s’ensuit que la question de l’existence de circonstances particulières, même lorsqu’elles comportent une dimension esthétique, pouvait être librement revue par le Conseil d’Etat. Comme le relève à juste titre le tiers intéressé, le département n’a pas examiné le cas sous l’angle de la clause d’esthétique de l’article 7 LConstr., seule susceptible de justifier une certaine retenue dans le pouvoir de cognition (cf. arrêt de la Cour de droit public du 16.10.2025 [CDP.2024.289] cons. 5a et les réf. cit.). Cet examen a en revanche été effectué par le conseil communal dans sa décision du 30 septembre 2024, le recourant s’étant, à ce moment-là, déterminé au préalable sur les observations du requérant. Enfin, à supposer même une violation grave des droits procéduraux du recourant – ce qui n’est pas le cas en l’espèce – un renvoi de la cause constituerait une vaine formalité et entraînerait un allongement inutile de la procédure, contraire à son intérêt à voir sa cause tranchée dans un délai raisonnable. Il ressort en effet des déterminations du DDTE devant le Conseil d’Etat que les arguments du recourant n’auraient manifestement pas été de nature à modifier sa décision attaquée.

Par conséquent, si une violation du droit d’être entendu du recourant doit être admise sous cet angle, elle doit néanmoins être considérée comme réparée.

3. Dans un second grief de nature formelle, le recourant se plaint, à nouveau, d’une violation de son droit d’être entendu, au motif que les préavis des services de l’Etat ne lui ont été communiqués qu’avec les décisions levant son opposition.

a) En tant que l’un des aspects du droit d’être entendu, le droit de consulter le dossier implique que l’autorité qui verse au dossier de nouvelles pièces dont elle entend se prévaloir dans son prononcé est tenue en principe d’en aviser les parties, même si elle estime que les documents en question ne contiennent aucun nouvel élément de fait ou de droit ; selon les circonstances, il suffit cependant qu’elle tienne les pièces à disposition des parties (arrêt du TF du 16.12.2010 [9C_354/2010] cons. 2.2 et les réf. cit.).

b) Le conseil communal est l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire (art. 29 LConstr.). Avant d'octroyer le permis de construire, le conseil communal sollicite le préavis des services concernés de l'Etat (art. 31 al. 1 LConstr.). Par principe, le préavis d'une autorité ne lie ni l'administré ni l'administration et ne constitue pas une décision susceptible de recours si bien que la partie n'a pas un droit à être entendue par l'autorité de préavis. Il est toujours possible de contester le contenu du préavis, soit dans la détermination qui pourrait être requise des parties par l'autorité de décision, soit dans la phase ultérieure du recours (arrêt de la Cour de droit public du 02.06.2020 [CDP.2019.383] cons 2b ; Bovay, Procédure administrative, 2015, p. 189 ; Zen-Ruffinen, Droit administratif et procédure administrative, vol. II : procédure et justice administrative, 2025, n. 926).

Le Tribunal fédéral a jugé que le droit de consulter le dossier s'étend à toutes les pièces de la procédure qui sont à la base de la décision, sans qu'il ne soit nécessaire de faire valoir un intérêt particulier et indépendamment du fait que, du point de vue de l'autorité, les pièces en question soient importantes pour l'issue de la procédure (ATF 144 II 427 cons. 3.1.1, 132 V 387 cons. 3.2 ; arrêts du TF des 20.09.2023 [2C_67/2023] cons. 3.2 et 10.10.2014 [1C_159/2014] cons. 4.3). Les préavis établis par une autorité d'instruction à l'attention de l'autorité décisionnelle relèvent, en principe, des documents internes non soumis au droit d'être entendu des parties, sous réserve d'une réglementation spéciale contraire (ATF 131 II 13 cons. 4.2, 117 Ia 90 cons. 5b ; arrêts du TF des 20.09.2023 [2C_67/2023] cons. 3.2, 03.08.2023 [2C_915/2022] cons. 4.3 et 20.06.2023 [2C_804/2022] cons. 7.1). Ce genre de document n'a en effet pas de conséquence juridique directe sur la situation de l'intéressé et est considéré comme un acte interne à l'administration, destiné à faciliter la tâche de l'organe de décision, qui doit se former une opinion sur l'affaire à traiter (ATF 129 II 497 cons. 2.2, 125 II 473 cons. 4a, 116 Ib 260 cons. 1d). Toutefois, lorsque l’exigence des préavis est imposée par la loi, comme en matière de droit des constructions, ceux-ci constituent manifestement un élément essentiel du dossier et non des documents internes. Émanant de services spécialisés et portant généralement sur des questions techniques, les préavis constituent des documents officiels et des moyens de preuve dont le poids est certain. L’autorité généralement les suit ; elle ne peut s’en écarter sans nécessité et sans en justifier les raisons. Par conséquent, ces préavis doivent figurer au dossier, vu que la partie a le droit de consulter un dossier complet avant que l’autorité ne statue. Une commune qui refuse de donner connaissance du procès-verbal de la commission d’urbanisme, se bornant à en donner le résultat viole le droit d’être entendu de la partie (Zen-Ruffinen, op. cit., n^os 925-926). La Cour de céans a notamment considéré qu’un préavis complémentaire du Service des ponts et chaussées, relatif au nombre de places de stationnement, imposé par la loi (cf. art. 31 al. 1 LConstr.), constituait indéniablement un élément essentiel du dossier, et non un simple document interne échappant au droit des parties d’être entendues (arrêt de la Cour de droit public du 13.10.2025 [CDP.2024.103] cons. 2).

c) En l’espèce, il n’est pas contesté que l’ensemble des préavis sollicités ont été transmis au recourant en même temps que la décision du DDTE et celle du conseil communal levant son opposition. À cet égard, le recourant se plaint de ne pas avoir pu prendre connaissance des pièces essentielles du dossier avant qu’une décision n’ait été rendue et allègue qu’une discussion quant au préavis de Pro Infirmis s’imposait sur la question de l’accessibilité au bâtiment aux personnes à mobilité réduite. Le conseil communal s’est fondé sur ce préavis en indiquant notamment que le projet avait fait l’objet de compléments à la demande de Pro Infirmis qui avait émis un préavis favorable le 9 janvier 2024. L’exigence de ce préavis est imposée par la loi (cf. art. 31 LConstr.). Il constitue dès lors un élément essentiel du dossier et non un simple document interne échappant au droit des parties d’être entendues. Ceci étant – et indépendamment de la recevabilité du grief relatif à l’accessibilité à la construction des personnes handicapées –, s’il y a lieu d’admettre que ce préavis aurait dû être transmis au recourant avant que le conseil communal ne rende sa décision, force est de constater que l’intéressé a valablement pu faire valoir ses griefs auprès du Conseil d’Etat, lequel dispose – comme souligné ci-avant – du même pouvoir d’examen que le conseil communal sur cette question.

Par conséquent, si une violation du droit d’être entendu du recourant doit être admise sous cet angle, elle doit également être considérée comme réparée.

4. Dans un troisième grief de nature formelle, le recourant se plaint, encore, d’une violation de son droit d’être entendu, au motif qu’il n’a jamais été donné suite à sa réquisition visant la production des échanges de courriers, de courriels, ainsi que la liste (dates, heures et durée) des séances ou entretiens téléphoniques s’il y en a eu, avec les notes de séance ou d’entretien. Il estime que les communications entre le requérant et l’autorité ne constituent pas des notes internes à l’administration, mais des documents officiels susceptibles d’influer sur la prise de décision.

a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'article 29 al. 2 Cst. féd., comprend également le droit pour la personne intéressée de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s'exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Selon la jurisprudence, le droit d'être entendu n'empêche toutefois pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 cons. 4.1, 140 I 285 cons. 6.3.1).

Comme exposé ci-dessus, selon la jurisprudence, le justiciable ne peut pas exiger la consultation de documents internes à l'administration, à moins que la loi le prévoie expressément (ATF 125 II 473 cons. 4a, 122 I 153 cons. 6a). Il s'agit des notes dans lesquelles l'administration consigne ses réflexions sur l'affaire en cause, en général afin de préparer des interventions et décisions nécessaires. Il peut également s'agir de communications entre les fonctionnaires traitant le dossier. Cette restriction du droit de consulter le dossier doit de manière normale empêcher que la formation interne de l'opinion de l'administration sur les pièces déterminantes et sur les décisions à rendre soit finalement ouverte au public. Il n'est en effet pas nécessaire à la défense des droits des administrés que ceux-ci aient accès à toutes les étapes de la réflexion interne de l'administration avant que celle-ci ait pris une décision ou manifesté à l'extérieur le résultat de cette réflexion (arrêt du TF du 22.11.2019 [8C_685/2018] cons. 4.4.2 et les réf. cit.).

b) En l’occurrence, se pose la question de savoir si les échanges intervenus entre le requérant du permis de construire et la commune au stade de l’élaboration du dossier devant être mis à l’enquête publique doivent être qualifiés de documents internes à l’administration. À cet égard, se référant à un arrêt de la Cour de céans (arrêt de la CDP du 07.02.2020 [CDP.2019.154] cons. 3), le Conseil d’Etat considère que c’est sur le dossier de demande de permis de construire mis à l’enquête publique, éventuellement issu d’échanges préalables entre la commune et les requérants ayant servi à constituer le dossier, que les tiers concernés doivent pouvoir s’exprimer. Il précise que, quoi qu’il en soit, ces éventuels documents ne sont pas déterminants pour l’issue de la procédure. Le recourant estime que l’arrêt auquel se réfère la décision entreprise concerne le cas de communications entre fonctionnaires traitant le dossier et non entre le requérant du permis et les autorités, soit entre une partie à la procédure et les autorités appelées à rendre une décision. Il fait valoir que cette manière de procéder consacre une violation du principe de l’égalité des armes. Le tiers intéressé considère pour sa part que le cas d’espèce ne se distingue pas utilement du cas traité dans l’affaire précitée. Il allègue que les échanges entre le requérant du permis et la commune au stade de l’élaboration du dossier relèvent de la phase préparatoire de la décision et ne constituent pas des pièces déterminantes pour la procédure de recours.

La question de la qualification des échanges intervenus entre le requérant du permis de construire et la commune au stade de l’élaboration du dossier devant être mis à l’enquête publique, respectivement l’éventuelle violation du droit d’être entendu qui pourrait en découler, peut souffrir de demeurer indécise, dès lors que le recours doit être admis pour les motifs qui suivent.

5. a) Selon l’article 33 al. 3 let. b LAT, le droit cantonal prévoit qu'une autorité de recours au moins ait un libre pouvoir d'examen. Ce libre pouvoir d'examen ne se réduit pas à un contrôle complet de la constatation des faits et de l'application du droit ; il comporte aussi un contrôle de l'opportunité. L’autorité doit vérifier que la décision contestée devant elle est juste et adéquate. Cette disposition est, de manière autonome, directement applicable en procédure cantonale (Aemisegger/Haag, Commentaire LAT, 2020, ad art. 33 n° 9). Le contrôle de l'opportunité s'exerce avec retenue sur des points concernant principalement des intérêts locaux, tandis que, au contraire, la prise en considération adéquate d'intérêts d'ordre supérieur, dont la sauvegarde incombe au canton, doit être imposée par un contrôle strict. L'examen de l'opportunité avec la retenue prônée ne diffère pas véritablement du pouvoir de contrôle de la légalité. En particulier, le contrôle des intérêts d'ordre supérieur (notamment la violation des art. 1, 3, 15, 15a, 21 et 34 LAT) relève de la violation de la loi et non de l'opportunité (arrêt du TF du 09.10.2023 [1C_288/2022] cons. 2.2.2, 2.2.4 et les réf. cit.).

b) Dans le cas d’espèce, le grief du recourant, qui justifie l'admission du recours, soulève une question de droit (cf. art. 40 LConstr.) qui ne laisse pas de place à l’opportunité. Il n’est donc pas nécessaire de déterminer si le Conseil d’Etat a examiné la cause avec un libre pouvoir d’examen, la Cour de céans devant quoi qu’il en soit l’analyser sous l’angle de la légalité uniquement.

6. Sur le fond du litige, le recourant s’en prend à l’octroi au tiers intéressé d’une dérogation à l’article 85 RAC (hauteur à la corniche), estimant que les conditions de l’article 40 LConstr. ne sont pas réalisées.

a) En vertu de l'article 40 al. 1 LConstr., des dérogations au plan d'aménagement et à la LConstr. peuvent être octroyées si les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies : elles sont justifiées par des circonstances particulières (let. a) ; elles ne portent pas atteinte à un intérêt public important, notamment à l'aspect historique, esthétique ou pittoresque d'une localité, d'un quartier, d'une rue ou d'un bâtiment ou à la protection de l'environnement, de la nature ou du paysage (let. b) et elles ne causent pas un préjudice sérieux aux voisins (let. c). Les dérogations sont accordées par le département qui rend des décisions spéciales, sous réserve des cas prévus par l'alinéa 3 de l’article 40 LConstr. (art. 40 al. 2 LConstr.), selon lequel les communes disposant des moyens de contrôle suffisants sont compétentes pour accorder les dérogations concernant les dispositions traitant des thématiques suivantes : les prescriptions architecturales et esthétiques au sens de l'article 7 de la loi (let. a) ; la sécurité et la salubrité des constructions au sens des articles 8 et suivants de la loi (let. b), ainsi que la longueur et la profondeur des bâtiments (let. c).

b) Selon la jurisprudence et la doctrine (RJN 2018, p. 702 cons. 3b, 2006, p. 231 cons. 2 et les réf. cit.), savoir si les conditions d'une dérogation sont remplies est une question de droit qu'un tribunal revoit en principe librement. Les limites entre les notions de « circonstances particulières », « intérêt public important » et « préjudice sérieux aux voisins » sont difficiles à déterminer, de sorte qu'il convient avant tout, dans chaque cas particulier, de procéder à une appréciation d'ensemble des différents facteurs à prendre en compte. L'intérêt du requérant à réaliser son projet doit être mis en rapport avec celui de la collectivité (laquelle peut être favorable ou non au projet), celui des voisins susceptibles d'être touchés et celui que poursuit la norme à laquelle il est envisagé de déroger, ainsi qu'avec l'intérêt public à l'application stricte de la loi et l'intérêt privé des voisins au respect par les tiers des règles qu'ils doivent eux-mêmes observer. Malgré la complexité et la diversité des intérêts à prendre en considération, le refus d'une dérogation est la règle, son octroi l'exception. Une dérogation entre en effet dans le domaine des autorisations exceptionnelles, de sorte qu'on doit faire preuve d'une grande réserve dans son octroi. La possibilité de déroger au système légal doit être réservée aux cas où il s'agit d'éviter des situations trop rigoureuses que le législateur n'a pas voulues ou lorsque les conditions pour l'octroi d'une dérogation sont précisées dans la loi et qu'elles sont réalisées (arrêt du TF du 18.11.2015 [1C_92/2015] cons. 4.4.4 et les réf. cit. ; RJN 1988, p. 179 et les réf. cit.). S’agissant de l'hypothèse dans laquelle une dérogation peut se révéler nécessaire pour éviter les effets rigoureux de la réglementation ordinaire, il y lieu de préciser qu’une telle dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par celle-ci : l'autorisation exceptionnelle doit permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait été confronté au cas particulier. L'octroi d'une dérogation, qui suppose une situation exceptionnelle, ne saurait en effet devenir la règle, à défaut de quoi l'autorité compétente pour délivrer des permis de construire se substituerait au législateur cantonal ou communal par le biais de sa pratique dérogatoire (ATF 112 Ib 51 cons. 5 ; arrêt du TF du 29.02.2012 [1C_458/2011] cons. 4.4 et les réf. cit.). En ce qui concerne les dispositions prévoyant la possibilité de déroger à certaines règles, elles ne constituent qu'une application particulière du principe de la proportionnalité qui régit l'ensemble du droit administratif.

L'octroi restrictif de dérogations vise à sauvegarder la sécurité du droit, c'est-à-dire sa clarté et son unité, et à garantir l'égalité de traitement. En matière de constructions, il est en effet souhaitable que le territoire d'une commune soit en principe régi par les règles dont celle-ci s'est elle-même dotée et que les justiciables soient tous soumis aux mêmes limitations. Un propriétaire ne saurait ainsi obtenir une dérogation pour la seule raison qu'elle lui permettrait de faire un usage optimal de son bien. Le fait que le requérant ait des motifs économiques à la réalisation du projet peut constituer une circonstance particulière susceptible de justifier une dérogation. Ce n'est cependant qu'un critère parmi d'autres et il faut également examiner les solutions alternatives envisageables. En effet, des considérations économiques sont des motifs d'ordre général que l'on retrouve pratiquement toujours. Elles ne créent pas automatiquement des situations particulières qui justifieraient une autorisation exceptionnelle. En ce qui concerne l'évaluation de l'intérêt privé du requérant à la réalisation de son projet, la perte d'un avantage économique et les autres conséquences financières qui peuvent découler du refus d'une dérogation n'ont en règle générale pas une importance déterminante. Des raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la meilleure solution architecturale, ou une utilisation optimale du terrain, ne suffisent pas à elles seules à justifier une dérogation (arrêts du TF des 29.02.2012 [1C_458/2011] cons. 4.4 et les réf. cit., 20.10.2005 [1P.342/2005] cons. 5.1 et 14.09.2007 [1C_159/2007] cons. 3.3 ; RJN 2018, p. 702 cons. 3c, 2017, p. 599). De même, l'intérêt financier éventuel de la collectivité publique à la réalisation d'un projet, notamment l'intérêt fiscal, ne crée pas un intérêt public justifiant une dérogation (RJN 2018, p. 702 cons. 3b ; arrêts de la Cour de droit public du 14.07.2020 [CDP.2019.299] cons. 2 et 29.05.2017 [CDP.2016.275] cons. 3b).

À titre d’exemple, la Cour de céans a déjà eu l’occasion de juger que les avantages d’un nouvel édifice, qui permettrait une amélioration de la situation actuelle par une meilleure apparence globale du complexe bâti, une atténuation des nuisances et l’absence de trafic supplémentaire, ainsi que par la création d’un outil de développement et d’embauche nécessaire à la pérennité de l’entreprise, en permettant au requérant non seulement de rapatrier des travaux exécutés jusqu’alors par une succursale, mais également de diversifier ses activités, ne pouvaient suffire à justifier une dérogation au sens de l’article 40 LConstr. En effet, ces éléments visaient à permettre au requérant une utilisation optimale de son terrain et de ses infrastructures, voire peut-être à atteindre une meilleure solution architecturale, ce qui n’était pas suffisant pour accorder une dérogation (arrêt de la Cour de droit public du 16.04.2018 [CDP.2017.338] cons. 3c).

c) En l’espèce, il n’est pas contesté que le projet envisagé d’une hauteur de corniche de 11.80 mètres nécessite une dérogation au sens de l’article 40 LConstr. En effet, selon l’article 85 al. 1 RAC, dans les secteurs d’ordre non contigu (0.5), la hauteur maximale à la corniche est de 8 mètres. La décision entreprise retient que la forme particulière du bâtiment déjà existant, la volonté de garantir une certaine harmonie architecturale et le fait que ce dernier soit voué à l’art et possède ainsi une vocation culturelle constituent des circonstances particulières plaidant en faveur de l’octroi d’une dérogation. Ceci étant, s’il n’est pas contesté que le projet d’extension s’inscrit dans le prolongement direct de la résiliation existante, en reprenant les codes architecturaux – lignes droites et style épuré –, force est d’admettre que les éléments invoqués tant par le département que le Conseil d’Etat ne sauraient être considérés comme des circonstances particulières justifiant une dérogation au sens de l’article 40 LConstr.

Il ressort des éléments au dossier que le requérant a motivé sa demande de dérogation en indiquant que : « Ce bâtiment culturel, d’inspiration et de création artistique, nécessite une volumétrie pure et de dimension respectable […]. Cette plateforme d’art contemporain d’une part, et un ThinkLab dédié aux questions non résolues de notre temps, ceci d’autre part, nous a guidé pour ce projet en forme de cube en lévitation au-dessus du pavillon rénové et transformé il y a moins de 10 ans, formant la base de la base de l’activité de la fondation ». On relèvera que, selon l’extrait du registre du commerce concernant la fondation, le but de celle-ci est d’instaurer un dialogue entre l'homme, l'art, la culture, la politique, l'économie et la science au-delà des frontières. Aux fins de parvenir à son but, la fondation gère et développe de façon durable la plateforme d'art et de dialogue [ccc] sise rue [*], à Neuchâtel, organise des expositions d'art et de résidences d'artistes et gère la collection d'art par des achats, des prêts, des ventes ou des donations d'œuvres, et encourage les dialogues par d'autres moyens, tels que des conférences, des séminaires, des publications, des prix ou des échanges internationaux. Il existe toutefois sur ledit extrait la mention d’une réserve de modification du but en faveur du fondateur, selon l’article 86a CC. Selon l’alinéa premier de cet article, l’autorité fédérale ou cantonale compétente modifie, sur requête du fondateur ou en raison d’une disposition pour cause de mort prise par celui-ci, le but de la fondation lorsque l’acte de fondation réserve cette possibilité et que 10 ans au moins se sont écoulés depuis la constitution de la fondation ou depuis la dernière modification requise par le fondateur. Lorsque les conditions d’application de la disposition sont réunies, le fondateur peut choisir n’importe quel autre nouveau but. Son droit est toutefois limité dans un cas : si le but initial de la fondation était d’intérêt public (service public ou utilité publique), le nouveau but doit l’être également (art. 86a al. 2 CC), ce, d’une part, en raison des avantages fiscaux accordés à ce type de fondations et, d’autre part, pour garantir aux donateurs que leurs dons resteront affectés à un but d’intérêt public, quand bien même ce but serait différent du précédent (cf. Vez, in : Commentaire romand CC I, 2023, n° 9 ad art. 86a). Dans le cas particulier, il n’est pas démontré que la fondation serait un service public ou une fondation d’utilité publique au sens de l’article 56 let. g LIFD ; elle demeure libre, conformément à la réserve figurant à l'extrait du registre du commerce, de modifier son but statutaire après 10 ans en choisissant n'importe quel nouveau but, sans être tenue de maintenir un objectif d'intérêt public au sens de l'article 86a al. 2 CC. La vocation culturelle et artistique actuellement poursuivie ne bénéficie dès lors d'aucune garantie juridique de pérennité. Il y a lieu de rappeler que si la commission d'urbanisme a rendu un préavis favorable, c'était sous la condition expresse que le projet remplisse une fonction publique. Quand bien même on peut légitimement douter que le seul fait qu'un immeuble soit affecté à une fonction d'utilité publique suffise à caractériser l'existence de circonstances particulières au sens précité, il faut souligner que la commission a précisé que la dérogation à la hauteur de corniche ne pouvait se justifier que pour autant que le bâtiment présente une vocation d'équipement accessible au public. Or, si abritant actuellement la fondation, celui-ci est voué à l'art et revêt une vocation culturelle, rien ne permet de déterminer ce qu'il adviendrait de son affectation en cas de modification du but statutaire de la fondation. Il ne saurait dès lors être retenu avec la certitude requise que cet édifice sera durablement voué à l'art et doté d'une vocation culturelle pérenne. Quoi qu’il en soit, et contrairement à l'avis du Conseil d'Etat qui mentionne que l’immeuble profite à la collectivité publique, force est de constater que l'accessibilité au public demeure particulièrement limitée ; selon les informations disponibles sur le site internet de la fondation, le bâtiment n'est ouvert qu'à raison de quelques jeudis par année entre 18h00 et 19h00, ainsi que de deux dimanches entre 14h00 et 17h00, ce qui paraît difficilement conciliable avec une véritable vocation d'équipement accessible au public comme requis par la commission d'urbanisme dans son préavis, voire avec la fonction d'utilité publique également mentionnée par cette commission. Le requérant ne prétend par ailleurs pas qu’en procédant à une extension, respectivement un agrandissement de l’immeuble, la fondation serait ouverte plus fréquemment au public pour des visites. L’absence de garantie quant à l'affectation future de l’édifice est encore renforcée par le fait que la fondation n'est pas propriétaire du bien-fonds concerné, lequel appartient au président du conseil de fondation à titre personnel. En l'absence de tout droit réel ou engagement contractuel contraignant liant le propriétaire à l'affectation culturelle du lieu, rien ne s'oppose à ce que celui-ci décide, à terme, d'affecter son bâtiment à un autre usage – d'autant que la zone d’affectation (ZFD) n'exclut pas un usage d'habitation individuelle, ce qui priverait toute dérogation accordée de sa justification initiale. S'agissant de la forme particulière de l’immeuble existant et de la volonté d'assurer une certaine cohérence architecturale, cet élément ne saurait manifestement pas, à lui seul, justifier l'octroi d'une dérogation, dès lors qu'il tend davantage à l'obtention d'une meilleure solution architecturale qu'à la satisfaction d'une nécessité objective. Le requérant ne soutient au demeurant pas qu'une hauteur de 11,80 mètres constituerait le seul moyen de garantir une uniformité architecturale, ni a fortiori le seul moyen de poursuivre l'exploitation de la fondation en ce lieu. Il convient à cet égard de rappeler le principe fondamental selon lequel le refus d'une dérogation est la règle, et son octroi l'exception.

Au vu de ce qui précède, force est d’admettre que, dans la mesure où, hormis une intention d’atteindre une meilleure solution architecturale, on ne voit pas quelles circonstances particulières permettraient d’octroyer la dérogation à la hauteur à la corniche ; celle-ci n’aurait, par conséquent, pas dû être accordée. A fortiori, on ne saurait considérer que la dérogation ici en cause servirait la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par celle-ci, soit que l’autorisation exceptionnelle permettrait ici d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait été confronté au cas particulier. À cet égard, il y a lieu de rappeler que les normes relatives à la hauteur visant à fixer une hauteur maximale ou un nombre de niveaux ont pour but de limiter la volumétrie et l’impact des constructions, ainsi que de préserver le caractère des quartiers d’habitation.

d) En définitive, les conditions posées par l'article 40 al. 1 LConstr étant cumulatives et la première d'entre elles n'étant ainsi pas remplie, le DDTE n’aurait pas dû octroyer la dérogation à l’article 85 RAC. Il n'est dès lors pas nécessaire d'examiner les arguments relatifs à l'intérêt public et au préjudice éventuel créé aux voisins.

7. Au vu de ce qui précède, déjà pour ce motif, la décision du 5 avril 2024, levant le grief de l’opposition du recourant relatif à la hauteur à la corniche et approuvant la dérogation à l’article 85 RAC, doit être annulée ; ceci conduit également à l’annulation de la décision du 30 septembre 2024 du conseil communal, levant l’opposition de l’intéressé à la demande de permis de construire ; par voie de conséquence, le prononcé du 17 septembre 2025 du Conseil d’Etat, qui a confirmé ces deux décisions, doit aussi être annulé. Il s’ensuit qu’il n’est pas nécessaire d’examiner les autres arguments du recourant afférents aux non-respects de l’affectation de la zone d’habitation, des normes d’accessibilité et des normes d’esthétique. Il convient en effet de souligner que, compte tenu du fait que la dérogation à la hauteur à la corniche ne pouvait être accordée, le conseil communal ne pouvait pas non plus délivrer, par décision séparée du 30 septembre 2024, le permis de construire sollicité par le tiers intéressé.

8. Le juge peut mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, il a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l’amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 cons. 4.1, 140 I 285 cons. 6.3.1). Le dossier étant complet et permettant ainsi à la Cour de céans de statuer en pleine connaissance de cause, il n'y a pas lieu d'ordonner la mesure d’instruction complémentaire sollicitée par le recourant, à savoir la mise en œuvre d’une inspection locale. Tout comme il n’est pas nécessaire de requérir l’ensemble des documents (échanges de courriers, de courriels, liste des séances ou entretiens téléphoniques s’il y en a eu, notes de séances et d’entretiens).

9. a) Il résulte de ce qui précède que, bien fondé, le recours doit être admis, et la décision du Conseil d’Etat du 17 septembre 2025, ainsi que celles, respectivement du DDTE et du conseil communal, doivent être annulées.

b) Obtenant gain de cause, le recourant ne supportera pas les frais de la procédure, qui seront mis à la charge du tiers intéressé qui concluait au rejet du recours (art. 68 al. 1 LPA, applicable dès le 01.01.2026, cf. art. 131 LPA). Il peut en outre prétendre à l’octroi d’une indemnité de dépens à charge de celui-ci (art. 72 al. 1 LPA, applicable dès le 01.01.2026, cf. art. 131 LPA). En l’absence d’un état des honoraires et des frais (art. 64 al. 1 LTFrais par renvoi de l’art. 67 LTFrais), la Cour de céans fixera les dépens sur la base du dossier (art. 64 al. 2 TFrais par renvoi de l’art. 67 LTFrais). Tout bien considéré, singulièrement le fait que le mandataire représentait déjà le recourant dans la procédure de recours devant le Conseil d’Etat et que son présent recours est très largement inspiré du précédent, l’activité déployée par Me D.________ pour défendre les intérêts de son client peut être évaluée à quelque 10 heures. Eu égard au tarif appliqué par la Cour de céans de l'ordre de 300 francs de l'heure (CHF 3’000), des débours à raison de 10 % des honoraires (art. 63 LTFrais par renvoi de l’art. 67 LTFrais ; CHF 300) et de la TVA au taux de 8,1 % (CHF 267.30), l'indemnité de dépens doit être fixée à 3'567.30 francs.

Par ces motifs,
la Cour de droit public

1. Admet le recours.

2. Annule la décision du Conseil d’Etat du 17 septembre 2025, ainsi que les décisions du DDTE du 5 avril 2024 et du Conseil communal de la Ville de Neuchâtel du 30 septembre 2024, levant toutes deux l’opposition du recourant.

3. Met à la charge du tiers intéressé les frais de la présente procédure par 2'750 francs, et ordonne la restitution au recourant de son avance de frais.

4. Alloue au recourant une indemnité de dépens de 3'567.30 francs à la charge du tiers intéressé.

5. Invite le Conseil d’Etat à statuer sur les frais et dépens de la première instance de recours.

Neuchâtel, le 2 juillet 2026