Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 7. Januar 2021
Es wirken mit:
Oberrichter Müller
Oberrichterin Hunkeler
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
A.___,
vertreten durch B.___ AG,
Beschwerdeführerin
gegen
Beschwerdegegner
betreffend Ausweisung und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
1. Die A.___ (im Folgenden die Gesuchstellerin) stellte am 9. Oktober 2020 und am 14. Oktober 2020 beim Richteramt Olten-Gösgen ein Gesuch betreffend Mieterausweisung gegen C.___ (im Folgenden der Gesuchsgegner) aus der von ihm gemieteten 2,5-Zimmerwohnung am [...] in [...]. Der Gesuchsgegnerin liess sich zum Ausweisungsgesuch nicht vernehmen.
2. Der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen trat am 16. Dezember 2020 auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht ein und verpflichtete die Gesuchstellerin zur Bezahlung der Gerichtskosten von CHF 500.00.
3. Dagegen reichte die Gesuchstellerin (im Folgenden auch die Beschwerdeführerin) am 24. Dezember 2020 beim Richteramt Olten-Gösgen eine Beschwerde ein und verlangte sinngemäss die Ausweisung des Gesuchsgegners. Diese Beschwerde wurde zuständigkeitshalber an das Obergericht überwiesen.
4. Der Amtsgerichtspräsident hatte das Ausweisungsbegehren abgewiesen, weil nicht ersichtlich war, inwiefern die Gesuchstellerin Vermieterin der Wohnung gewesen sein soll. Die Beschwerdeführerin bringt dagegen vor, bei einem Kauf der Liegenschaft gingen die Mietverträge normalerweise immer an die neuen Eigentümer über. Dies trifft zu. Die Beschwerdeführerin hat es jedoch versäumt, dem Vorderrichter einen Beleg einzureichen, dem er den nun behaupteten Eigentumsübergang hätte entnehmen können. Wie der Vorderrichter richtig festhielt, lag ihm ein Mietvertrag vor, in dem D.___ als Vermieterin aufgeführt war. Mit ihrer Beschwerde legt die Beschwerdeführerin nun einen Kaufvertrag vor, welcher sie als Eigentümerin der Mietwohnung ausweisen soll. Gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO sind im Beschwerdeverfahren neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen sowie neue Beweismittel ausgeschlossen. Dies wird mit dem Charakter der Beschwerde begründet, die sich als ausserordentliches Rechtsmittel auf die Rechtskontrolle beschränkt und nicht das erstinstanzliche Verfahren fortsetzen soll (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 326 N 3 f.). Die von der Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren eingereichte neue Urkunde kann daher nicht mehr berücksichtigt werden. Der vorgelegte Kaufvertrag könnte den erforderlichen sofortigen Beweis ohnehin nicht erbringen. Denn es geht daraus nicht hervor, ob sich die Mietwohnung am [...] in den darin übertragenen zwei Liegenschaften Grundbuch [...] Nr. [...] und Nr. [...] mit der Ortsbezeichnung «[...]» befindet. Zusammenfassend ist der Vorderrichter somit zu Recht nicht auf das Ausweisungsbegehren eingetreten, weil die Gesuchstellerin nicht liquide aufgezeigt hat, dass sie die kündigungsberechtigte Vermieterin ist.
5. Die Beschwerde erweist sich demnach im Sinne von Art. 322 ZPO als offensichtlich unbegründet und kann deshalb sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden. Nach dem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin dessen Kosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 400.00 zu bezahlen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die A.___ hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 400.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15'000.00.
Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Der Präsident Der Gerichtsschreiber
Frey Schaller