SOG 1992 Nr. 41
Art. 274g OR; § 255 lit. c ZPO. Exmission. Der Oberamtmann ist nicht ordentliche Ausweisungsbehörde im Sinne des Mietrechts; er ist nicht befugt, über die Anfechtung einer Kündigung zu entscheiden.
Die Vermieterin kündigte ihrem Mieter, welcher in Konkurs gefallen war, fristlos und verlangte beim Oberamt die sofortige Ausweisung aus dem Mietobjekt. Der Mieter focht die Kündigung bei der Schlichtungsstelle an und widersetzte sich dem Ausweisungsbegehren. Der Vorsteher des Oberamtes lehnte das Anfechtungsbegehren ab und wies gleichzeitig den Mieter aus dem Mietobjekt aus. Auf Beschwerde hin hob das Verwaltungsgericht diesen Entscheid auf, und zwar mit folgender Begründung:
3. Zu prüfen ist vorweg, ob der Vorsteher des Oberamtes zum Entscheid über die Kündigungsanfechtung sachlich zuständig ist. Der Vorsteher von X. hat dies in seinem Entscheid bejaht; als angerufene und mit dem Fall befasste Ausweisungsbehörde sei er gemäss Art. 274g OR auch zur Behandlung des Anfechtungsbegehrens zuständig. Diese Auffassung erweist sich als unrichtig. Art. 274g OR lautet wie folgt:
1 Ficht der Mieter eine ausserordentliche Kündigung an und ist ein Ausweisungsverfahren hängig, so entscheidet die für die Ausweisung zuständige Behörde auch über die Wirkung der Kündigung, wenn der Vermieter gekündigt hat:
a. wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
b. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu
Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
c. aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
d. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
2 Hat der Vermieter aus wichtigen Gründen (Art. 266g) vorzeitig gekündigt, so entscheidet die für die Ausweisung zuständige Behörde auch über die Erstreckung des Mietverhältnisses.
3 Wendet sich der Mieter mit seinen Begehren an die Schlichtungsbehörde, so überweist diese die Begehren an die für die Ausweisung zuständige Behörde. Ausweisungsbehörde ist nach dem kantonalen Recht, soweit diesem überhaupt eine Regelung entnommen werden kann, der Amtsgerichtspräsident. Explizit geregelt ist dies zwar in § 244 lit. p ZPO nur für die Ausweisung von Mietern und Pächtern bei Zahlungsverzug und Androhung der Vertragsauflösung im Zahlungsbefehl (Art. 282 SchKG). Aufgrund der fehlenden speziellen Bestimmungen gelten aber, wenn man nicht zur Lückenfüllung diese Bestimmung für alle vom (neuen) Mietrecht vorgesehenen Ausweisungsfälle als anwendbar erachten will, die entsprechenden Verfahren nach der Zivilprozessordnung, im speziellen also die Möglichkeit der einstweiligen Verfügung zur Wahrung des Besitzesschutzes (§ 255 lit. c ZPO; diese Auffassung vertrat auch das Justizdepartement in seinem kurzen Bericht zur Verordnung über die vorläufige Einführung des neuen Obligationenrechts über die Miete und die nicht-landwirtschaftliche Pacht vom 21.5. 1990, S. 5 Ziff. 3 lit.
e).Zur Anordnung einer einstweiligen Verfügung ist, wie für alle andern summarischen Verfahren, der Gerichtspräsident zuständig (§ 10 lit. b GO, § 237 ZPO).Aus dem Umstand, dass das Verwaltungsgericht in der Praxis für bestimmte Ausnahmefälle auch den Oberamtmann als gewohnheitsrechtlich zur Exmission zuständig erklärt hat, darf nicht geschlossen werden, der Oberamtmann sei nun ordentliche gesetzliche Ausweisungsbehörde, wie sie in Art. 274g Abs. 1 OR gemeint ist. Zum Entscheid über zivilrechtliche Ansprüche wie etwa denjenigen über die Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung ist der Vorsteher des Oberamtes nicht befugt. Im Entscheid SOG 1981 Nr. 34, in welchem sich das Verwaltungsgericht zur gewohnheitsrechtlichen Kompetenz des Oberamtmannes zur Exmission äusserte, stellte es dies bereits klar fest, indem es ausführte, dem Oberamtmann als Verwaltungsorgan könne es nicht zukommen, in einem Zuge strittige zivilrechtliche Verhältnisse zu entscheiden und die Exekution dieses Entscheides durchzuführen. Das neue Mietrecht hat nun nicht dazu geführt, dass die gewohnheitsrechtlich begründete ausnahmsweise Zuständigkeit des Vorstehers des Oberamtes derart erweitert wurde, dass er die der ordentlichen Ausweisungsbehörde zugewiesene Aufgabe des Entscheides über die zivilrechtliche Grundlage der Ausweisung mitübertragen erhielt. Vielmehr stellt sich ernsthaft die Frage, ob überhaupt noch an der unter altem Recht begründeten gewohnheitsrechtlichen Zulässigkeit der Exmission durch den Vorsteher des Oberamtes bei unstreitigen zivilrechtlichen Verhältnissen festgehalten werden kann. Diese Frage braucht jedoch hier nicht entschieden zu werden, da sich Ziffer 1 der angefochtene Verfügung mangels sachlicher Zuständigkeit ohnehin als nichtig erweist.
4. Zur Ausweisung ist der Vorsteher des Oberamtes nach bisheriger Praxis gewohnheitsrechtlich zuständig bei ganz klaren Verhältnissen. "Besteht nur die geringste Unklarheit, hat der Oberamtmann den Gesuchsteller an den Zivilrichter zu verweisen" (SOG 1981 Nr. 34). An diesen strengen Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Exmissionsverfahrens hat die Praxis stets festgehalten. In einem kürzlich gefällten Entscheid (Urteil vom 16.10.1992 i.S. B.) hat das Verwaltungsgericht diesen Grundsatz bekräftigt. In diesem Fall, in welchem der Vermieter und der Vorsteher des Oberamtes in ihren Eingaben geltend machten, weil das Obergericht, bei welchem die Zivilrechtsstreitigkeit betr. Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung bzw. betr. Erstreckung hängig sei, dem Rekurs gegen den Entscheid des Gerichtspräsidenten keine aufschiebende Wirkung erteilt habe, läge eindeutig ein vollstreckbarer Titel vor und es seien die Verhältnisse aktenkundig klar, stellte das Verwaltungsgericht fest, dass mit dieser Auffassung offensichtlich die rechtliche Situation im zugrunde liegenden Rechtsstreit oder die Bedeutung des zitierten Entscheides (SOG 1981 Nr. 34) verkannt werde. Da die Frage, ob das Mietverhältnis zurecht bzw. gültig gekündet worden sei oder ob eine Erstreckung zu gewähren sei, vor dem zuständigen Zivilrichter noch hängig sei, könnten nach der Praxis zum Exmissionsverfahren zum vornherein keine klaren Verhältnisse, wie sie für die Zulässigkeit eines Exmissionsbefehles verlangt werden, vorliegen. Dasselbe gilt für den vorliegenden Fall. Da die fristlose Kündigung angefochten wurde, liegt keine klare zivilrechtliche Situation vor. Die Zulässigkeit des Exmissionsverfahrens ist deshalb mangels klarer Verhältnisse schon nach der bisherigen Praxis nicht gegeben, weshalb der Vorsteher des Oberamtes auf das Exmissionsgesuch nicht hätte eintreten dürfen. Die angefochtene Verfügung ist deshalb, soweit sie nicht nichtig ist, aufzuheben.
Verwaltungsgericht, Urteil vom 23. Dezember 1992