SOG 1994 Nr. 7

 

 

Art. 271 Abs. 1, 271a Abs. 1 OR - Anfechtbarkeit der Vermieterkündigung. Die dreijährige Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR gilt zwar auch ohne Nachweis, dass die Kündigung im Einzelfall auf rechtsmissbräuchlichem Vergeltungsdenken des Vermieters beruht. Der vorausgegangene Rechtsstreit muss aber (auch) materielle mietrechtliche Fragen betroffen haben.

 

 

            Mit Einschreiben und Formular vom 15.1.1993 kündigte die Vermieterin die Familienwohnung des J. per 30.4.1993. Ein schriftlicher Mietvertrag bestand nicht. Der Vermieterin war aber im Zeitpunkt ihrer Kündigung unbestrittenermassen bekannt, dass J. das Mietobjekt zusammen mit seiner Familie bewohnte. Da nur ein Kündigungsschreiben an J. gerichtet worden war, stellte der Amtsgerichtspräsident in Anwendung von Art. 266n i.V.m. Art. 266o OR die Nichtigkeit der Kündigung fest. Die Vermieterin kündigte darauf das Mietobjekt, nunmehr mit Einschreiben und Formular an beide Ehegatten, erneut auf den 30.9.1993. Diese Kündigung focht J. zunächst bei der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten und anschliessend beim Gerichtspräsidenten erfolglos als missbräuchlich an. Im Rekursverfahren machte er mit Berufung auf P. Zihlmann (Das neue Mietrecht, 1990, S. 196) geltend, aufgrund des Gesetzes bestehe eine unumstössliche Vermutung der Missbräuchlichkeit einer innerhalb der dreijährigen Kündigungssperrfrist erfolgten Kündigung. Der Ausnahmekatalog in Art. 271a Abs. 3 OR sei abschliessend. Insbesondere greife die Sperrfrist gemäss lit. d und e von Art. 271a Abs. 1 OR auch ohne Nachweis, dass die Kündigung im Einzelfall auf rechtsmissbräuchlichem Vergeltungsdenken des Vermieters beruhe. Das Obergericht wies den Rekurs des Mieters u.a. mit den folgenden Erwägungen ab:

 

            Ein Hauptziel der Mietrechtsrevision bestand darin, den Mieter wirksamer vor Kündigungen zu schützen (Mietrechtspraxis mp, Nr. 1/93, S. 28 mit weiteren Verweisen). Art. 271 Abs. 1 OR erklärt Kündigungen von Mietverhältnissen durch den Vermieter oder den Mieter über Wohn- und Geschäftsräume als anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen. Diese Generalklausel ist eine Sonderbestimmung zu Art. 2 ZGB, setzt für den Rechtsmissbrauch aber nicht Offensichtlichkeit voraus. Es genügt, dass von einem Recht ein Gebrauch gemacht wird, der keinem schützenswerten Interesse entspricht. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, kann naturgemäss nicht abstrakt umschrieben werden, sondern ist unter Würdigung aller Umstände zu entscheiden (Botschaft des Bundesrates vom 27.3.1985, in BBl 1985 I 1458 f.).

 

            Durch die Revision ist der Kündigungsschutz für Mieter verstärkt und verdeutlicht worden. Allerdings ist die Kündigungsfreiheit als Teilaspekt der Vertragsfreiheit und Parteiautonomie beider Parteien grundsätzlich und im wesentlichen beibehalten worden. Die Kündigungsfreiheit des Vermieters ist lediglich eingeschränkt durch das Recht des Mieters, den Kündigungsgrund zu erfahren und missbräuchliche Kündigungen abzuwehren. Somit ist die formgültig ausgesprochene Kündigung zunächst und vorrangig als gültige, das Mietverhältnis beendende Gestaltungserklärung zu betrachten, und zwar so lange, als nicht der Vertragsgegner vor dem Richter einen die Ungültigkeit bewirkenden Sachverhalt rechtsgenügend nachgewiesen hat (Botschaft, a.a.O., S. 1405; SVIT-Kommentar Mietrecht, N 9 zu Art. 271, S. 662; D. Lachat/D. Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, S. 338; P. Zihlmann, a.a.O., S. 189).   

 

            Der Standpunkt des Rekurrenten, die Sperrfrist gemäss lit. d und e von Art. 271a Abs. 1 OR greife, vorbehältlich Abs. 3, in jedem Fall auch ohne Nachweis, dass die Kündigung im Einzelfall auf rechtsmissbräuchlichem Vergeltungsdenken des Vermieters beruhe, erscheint gewagt. Der gesetzlichen Regelung lässt sich explizit keine Antwort entnehmen. Das Ergebnis ist deshalb durch Auslegung zu ermitteln. Die zitierten Textstellen bei Zihlmann (a.a.O., S. 196 und 199) scheinen die Ansicht des Mieters auf den ersten Blick zu stützen. Allerdings ist der gegenteiligen Auffassung aus den nachfolgenden Überlegungen der Vorzug zu geben.

 

            Aus der Systematik des Gesetzes und den Marginalien der Art. 271 ("Anfechtbarkeit der Kündigung" / I. Im allgemeinen") und 271a OR ("II. Kündigung durch den Vermieter") geht klar hervor, dass der Grundsatz in Art. 271, nach dem eine wider Treu und Glauben ausgesprochene Kündigung, erfolge diese nun durch den Vermieter oder den Mieter, anfechtbar sein soll, durch Art. 271a näher erläutert wird. Art. 271a enthält beispielhaft typische Situationen von Vermieterkündigungen, bei denen grundsätzlich davon ausgegangen wird, die Kündigungen seien rechtsmissbräuchlich, gegen Treu und Glauben, ausgesprochen worden. Auch Lachat/Stoll (a.a.O., S. 349) interpretieren Art. 271a Abs. 1 lit. e, in dem die Anfechtbarkeit einer Kündigung stipuliert wird, wenn diese vom Vermieter vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in der Weise, dass es an sich auf den genauen Streitgegenstand nicht ankomme und jeder Zusammenhang mit dem Mietverhältnis genüge. Werde jedoch eine Kündigung nur aus formellen Gründen für nichtig erklärt, könne der Vermieter innerhalb der dreijährigen Frist erneut kündigen, sofern er lediglich den Formmangel der ersten Kündigung korrigieren wolle. Mit dem Hinweis auf Lachat/Micheli (Le nouveau droit du bail, 1990, S. 328, Fn. 44) führt der SVIT-Kommentar (a.a.O., S. 689, N 31) aus, kein Kündigungsschutz bestehe nach einem Verfahren, in welchem die Nichtigkeit der Kündigung festgestellt worden sei. Da der Kündigungsentschluss des Vermieters schon vor dem ersten Verfahren festgestanden habe und lediglich ein irrtümlich begangener Formfehler korrigiert werde, ergebe sich, dass nicht die vom Gesetz fingierte Rache das Motiv der zweiten, formgültig ausgesprochenen Kündigung gebildet haben könne. Im übrigen würde es nach Ansicht der Kommentatoren einer unbilligen und vom Gesetzgeber nicht gewollten Bestrafung gleichkommen, wenn dem Vermieter in derartigen Fällen eine Kündigung für eine Dauer von drei Jahren verunmöglicht würde. Dieses Ergebnis lässt sich implizit auch aus der Botschaft (a.a.O., S. 1405 und 1416) und auch an anderer Stelle bei Zihlmann (a.a.O., S. 189) herauslesen. Die missverständliche Äusserung in der Publikation Zihlmanns (a.a.O., S. 199), die Sperrfrist gemäss lit. d und e von Art. 271a Abs. 1 OR greife auch ohne Nachweis, dass die Kündigung im Einzelfall auf rechtsmissbräuchlichem Vergeltungsdenken des Vermieters beruhe, kann demgemäss nur in der Weise verstanden werden und ist unter den Vorbehalt zu stellen, dass der vorausgehende Rechtsstreit auch materielle mietrechtliche Fragen betroffen haben muss. Auf S. 196 führt nämlich auch Zihlmann aus, aus dem Umstand, dass die Sperrfrist nicht absolut wirke, sei ersichtlich, dass der Gesetzgeber dem Vermieter auch während der Sperrfrist eine Kündigung aus sachlich gerechtfertigten Gründen nicht verweigern wolle. Der Schluss des Vorderrichters, die erneute Kündigung werde vom Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR nicht erfasst, erweist sich somit als richtig.

 

Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 25. Februar 1994